中金机构间REITs市场调查反馈（2026）

中金研究

机构间REITs从首单到2026年存量超千亿元，资产类型不断丰富，参与主体持续扩容，扩募常态化，投资者日趋多元，二级成交稳步提升。在3周年之际，我们结合投资者关注开展市场问卷调查，调查期为2026年10月19日-10月26日，回收有效问卷56份，基于此，我们就如下问题展开分析——投资者画像如何？对机构间REITs的定位有何期待？投资者的定价锚是什么？如何考虑配置与退出？2027年的投资趋势如何？市场发展关切点有哪些？

一、样本机构投资者画像

保险和理财是主要参与者。56份有效问卷中，保险资金21份（占比37.5%）、理财子11份（占比19.6%）、券商资管和券商自营分别8份（14.3%）、基金专户3份（占比5.4%），其余5份（占比8.9%）为公募、信托与银行自营。剔除9份尚未参与投资，已参与投资的机构中，保险资金（保险资管和保险公司）和理财子分别占比40%和24%。与公募REITs相比，券商自营参与比较少可能在于成本和流动性约束。

图表1：样本机构类型分布

资料来源：中金公司研究部

图表2：样本机构中已参与投资的机构类型分布

资料来源：中金公司研究部

投资规模分布呈现哑铃结构。5亿元以下的占比41%，30亿元以上的占比14%（6份来自保险资金，2份来自理财子）。不少机构开始关注并试水，成熟机构配置常态化。保险资金在30亿元以上的持仓占比近30%，是市场的压舱石。理财子在5-10亿元的持仓占比为45%，小幅快跑加仓中。券商自营、券商资管和基金专户五成以上持仓都在5亿元以下。

近五成的样本持仓机构为持续增长。能看增速的问卷32份，增长22份、持平6份、下降4份。券商自营近7成选择增长。保险资管内部分化最大，16份持仓问卷中7份增长、2份持平、2份两位数下降，另有5份入场不足一年。理财子11份，没有一份选择下降。

图表3：累计投资规模分布

资料来源：中金公司研究部

图表4：累计投资规模分布（按机构类型）

资料来源：中金公司研究部

图表5：投资增速分布

资料来源：中金公司研究部

图表6：投资增速分布（按机构类型）

资料来源：中金公司研究部

已投基础资产相对集中，保租房是广义基金的标配，但在保险资金那里排不上第一。保租房62%、数据中心53%、交通基础设施45%，零售和水电32%并列第四。保险资金偏好数据中心、保租房。理财相对均匀，主要有保租房、交通、水电和光伏。券商资管集中选了零售资产与储能，零售七成全场最高。券商自营全选了保租房，数据中心、水电、风电依次排后。

图表7：已投基础资产类型分布（按机构类型）

注：剔除尚未投资的问卷9份

资料来源：中金公司研究部

二、对市场定位的期待

从投资认知看，半数受访者认为标的端形成两大类型。机构间REITs产品定位为权益，但在投资属性本质上，28份（50%）选“偏债的按类固收、偏股的当权益工具”。券商最倾向于分开看，16份里面，10份选择分开看（62%），权益类只有1份。保险更愿意归为权益，21份中，分开看12份（57%），权益类5份，带保护的权益3份。理财子分歧较大，分开看、权益类、独立资产各3份。

产品报送口径、会计科目记账并没有很多共识。报送口径最大的一项是债权类，也仅15 份（26.8%）。保险21份里10份报另类、只有1份记债权。理财 11份里6份记债权、5 份记权益。会计科目记账上，FVTPL占四成（23份），还有近四成的受访者需要逐单判断或者尚不清楚，FVOCI的占比显著低于公募REITs，我们认为可能在于政策端尚未明确，市场发展初期部分产品的条款保护强。

图表8：投资属性的本质

资料来源：中金公司研究部

图表9：监管报送口径

资料来源：中金公司研究部

图表10：会计计量口径

资料来源：中金公司研究部

与类REITs的边界，多数受访者认为已经模糊。41份（73.2%）认为央企的类REITs与其机构间产品在条款和收益上趋同，22份认为这是趋势，19份认为长期会分化。认为两者边界清晰的只有5份，差异在发行制度、监管口径和发行人的选择上。

受访者想要的机构间REITs定位偏向私募债。“私募性质的类固收替代品”获 24份（42.9%），“预备层、培育成熟后转公募”11 份（19.6%），“独立大类资产”只有 4 份（7.1%）。另有9份认为定位还不清晰。希望机构间REITs长成公募REITs的，不到希望它长成私募债的一半。

红利期的判断给这些分歧加了期限。合计42份（75.0%）认为窗口在两年内关掉。

图表11：如何区别央企的类REITs与其机构间REITs

资料来源：中金公司研究部

图表12：您认为机构间REITs最合适的市场定位是?

资料来源：中金公司研究部

图表13：您认为机构间REITs当前所处政策红利期还能延续多久?

资料来源：中金公司研究部

三、定价锚和目标收益率

定价更多锚定合同现金流，多数还会核对卖方给的假设和条款保护。31份（55.3%）锚定产品现金流，其中20份选择全周期IRR，11份用条款保护后的现金流下限。主锚之外，64%会复核现金流测算是否偏乐观，61%看对赌与流动性支持的覆盖程度，36%看资产类型与产业周期。券商资管8份全都选了现金流假设。理财子11份中8份选了对赌与流动性支持，是大类机构中唯一将其排在第一位的一组。保险资管17份里，12份选现金流假设，8份选择资产类型和产业周期，后者是大类机构中最高的，按类别看资产是保险的投资习惯。

图表14：机构间REITs定价主要锚

资料来源：中金公司研究部

图表15：主锚之外的参考因素

资料来源：中金公司研究部

要求回报这一项，近半数受访者没有给明确数字。26 份（46.4%）选无固定要求。相对公募的补偿也一样，同样有26份说无法统一量化，18 份（32.1%）要100-200bp。我们认为投资者可能更关注资产和条款的匹配度。

央企产品发行收益率低于3%，七成受访者认为偏低。40 份（71.4%）选偏低，其中18份100bp以上补偿（其中约一半的保险资金选择），13 份只要30-60bp（其中约一半的理财选择）。

图表16：机构间REITs的目标回报率区间

资料来源：中金公司研究部

图表17：机构间REITs相较于公募REITs的合理补偿

资料来源：中金公司研究部

图表18：针对部分央企机构间REITs的发行收益率低于3%，您认为?

资料来源：中金公司研究部

四、配置与退出考虑

配置时最关心的是分派能不能持续。分派稳定性是机构选择唯一过六成的选项，条款覆盖与远期 NOI、本金回收的确定性各占41%。净值波动小、估值平滑22份（39.3%），其中理财子11份里面10份选择了此项，是唯一将估值稳定排在分派稳定之前的机构类型。券商自营倒不是很看重分派稳定，排在之前的还有条款覆盖和主体品牌。保险资管的主要选择是分派稳定、远期NOI和长期权益价值，最后这项是大类机构中最高的。

广义基金大多以混合类产品配置，理财子11份中有6份（占比55%）。

退出期限五年内是主流。保险资金是长久期的基石，21份中超六成选择5年以上或者无要求。理财子呈现分化，45%选择3-5年，55%选择5年以上或者无要求，理财子或也是长久期的重要追随者。

退出上，券商和理财更看重条款，保险更看重二级。33份（58.9%）主要看优先收购权能否实现，32份（57.1%）看开放退出支持。考虑二级或大宗交易的 24份（42.9%）。转公募只有8份，基本只有保险资金考虑。保险资管是唯一将二级排在第一位、把条款排在后面的大类机构。不考虑退出的10份，意外的是理财子也有3份选择不考虑退出，和长久期陪伴能够对应。

图表19：配置机构间REITs最看重的因素

资料来源：中金公司研究部

图表20：配置机构间REITs使用的产品/账户类型

资料来源：中金公司研究部

图表21：可接受的机构间REITs退出时间

资料来源：中金公司研究部

图表22：如何考虑机构间REITs的退出

资料来源：中金公司研究部

五、2027年的投资趋势

市场的配置需求仍然旺盛。超七成给出了明确的新增规模，其中21份选择了10亿元以上。理财子中超七成选择新增10亿元以上，而保险资金内部存在较大分化，8份选择10亿以下，5份选择30亿以上，5份保持观望。

配置方向上，发行方偏好和投资风格上相对收敛。25份（44.6%）偏好央国企发行、条款保障强、收益确定的品种，另有三分之一表示需要逐单看资产与条款。投资风格上，偏债34份（60.7%），偏股8份（14.3%）。

对资产的偏好，保租房继续排第一，紧随其后的是数据中心、交通、零售与水电、市政环保。与过去三年实际持仓相比，市政环保呼声最高，多了25个百分点，其次是零售、保租房，多20个百分点左右。产业园从19.6%降到3.6%，光伏从25.0%降到 8.9%。保险在数据中心与零售上更积极，理财把市政环保、交通排到前面，券商侧重数据中心、水电、市政环保，保租房是三者共同的第一选择。

图表23：未来12个月机构间REITs新增配置资金

资料来源：中金公司研究部

图表24：未来12个月机构间REITs配置倾向（发行人属性）

资料来源：中金公司研究部

图表25：未来12个月机构间REITs配置倾向（投资风格）

资料来源：中金公司研究部

图表26：未来12个月机构间REITs配置偏好的基础资产

资料来源：中金公司研究部

六、市场发展关切

资产质量、资产与条款的匹配度是受访者的首要关切。31份（55.4%）受访者认为底层资产质量相较公募REITs偏弱、已经开始下沉，46.4%指向条款保护不足、收益偏低、性价比不高，还有39.3%卡在退出机制不明确上。我们认为前三项都指向供给端。针对上述问题，部分机构建议回归资产本身，对条款设计应该有更多约束，做到收益和风险对称，明确退出机制和路径；有机构建议针对业绩大幅不及预期的产品应当设置参与机构奖惩机制；也有机构建议保持健康的规模增长和结构创新，避免成为单边融资工具。我们看到供给端并没有拦住配置计划，这31份中仍有22份给出了明确的新增规模，供给端的改善或能更大程度上激发需求。

信息披露与定价机制有待完善。25%的受访者认为底层资产经营数据较难获取、追踪困难，23.2% 认为产品差异较大、横向比较困难，17.9% 觉得估值方法难统一。针对上述问题，部分机构建议发行要素与条款按标准化样式披露、挂牌后中证估值向合格投资人定期披露；有机构建议夯实产品权益定位，完善询价机制与定价约束，更多体现流动性溢价和风险溢价。我们认为，及时、连续、可比的信息披露有助于提升市场的规范性，也有助于提升定价的有效性。

二级流动性、制度配套仍制约增量资金入场。37.5% 的机构将二级流动性不足列为难点，25% 指出产品定位和供给空间存在不确定性。关于流动性问题的解法，有机构建议扩大投资者类型；有机构建议持续完善做市机制，加强信息披露，估值更及时反应底层资产变化；也有机构把转板公募、会计政策配套视为前提。我们认为，流动性是结果，起点可能还在市场定位、投资者结构、退出机制与估值机制。

机构间 REITs 是多层次REITs市场的重要组成部分，下一阶段，条款设计、定价机制、信息披露与投资者结构等方面的持续优化和完善，是市场可持续健康发展的重要基础。

图表27：开展机构间REITs的主要难点

资料来源：中金公司研究部

图表28：公募REITs分派率（TTM）与中债IRR

注：数据截至2026年10月27日

资料来源：Wind，中金公司研究部

风险

样本代表性不足，底层资产超预期波动，政策落地不及预期。

Source

文章来源

本文摘自：2026年10月29日已经发布的《需求有支撑，发展有空间——中金机构间REITs市场调查反馈（2026）》

魏真真 分析员 SAC 执业证书编号：S0080523070021

张星星 分析员 SAC 执业证书编号：S0080524020008

杨  冰 分析员 SAC 执业证书编号：S0080515120002 SFC CE Ref：BOM868

陈健恒 分析员 SAC 执业证书编号：S0080511030011 SFC CE Ref：BBM220

Legal Disclaimer

法律声明

特别提示

本公众号不是中国国际金融股份有限公司（下称“中金公司”）研究报告的发布平台。本公众号只是转发中金公司已发布研究报告的部分观点，订阅者若使用本公众号所载资料，有可能会因缺乏对完整报告的了解或缺乏相关的解读而对资料中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义。订阅者如使用本资料，须寻求专业投资顾问的指导及解读。

本公众号所载信息、意见不构成所述证券或金融工具买卖的出价或征价，评级、目标价、估值、盈利预测等分析判断亦不构成对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的投资建议。该等信息、意见在任何时候均不构成对任何人的具有针对性的、指导具体投资的操作意见，订阅者应当对本公众号中的信息和意见进行评估，根据自身情况自主做出投资决策并自行承担投资风险。

中金公司对本公众号所载资料的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或暗示的保证。对依据或者使用本公众号所载资料所造成的任何后果，中金公司及/或其关联人员均不承担任何形式的责任。

本公众号仅面向中金公司中国内地客户，任何不符合前述条件的订阅者，敬请订阅前自行评估接收订阅内容的适当性。订阅本公众号不构成任何合同或承诺的基础，中金公司不因任何单纯订阅本公众号的行为而将订阅人视为中金公司的客户。

一般声明

本公众号仅是转发中金公司已发布报告的部分观点，所载盈利预测、目标价格、评级、估值等观点的给予是基于一系列的假设和前提条件，订阅者只有在了解相关报告中的全部信息基础上，才可能对相关观点形成比较全面的认识。如欲了解完整观点，应参见中金研究网站（http://research.cicc.com）所载完整报告。

本资料较之中金公司正式发布的报告存在延时转发的情况，并有可能因报告发布日之后的情势或其他因素的变更而不再准确或失效。本资料所载意见、评估及预测仅为报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。证券或金融工具的价格或价值走势可能受各种因素影响，过往的表现不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，中金公司可能会发出与本资料所载意见、评估及预测不一致的研究报告。中金公司的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本资料意见不一致的市场评论和/或交易观点。

在法律许可的情况下，中金公司可能与本资料中提及公司正在建立或争取建立业务关系或服务关系。因此，订阅者应当考虑到中金公司及/或其相关人员可能存在影响本资料观点客观性的潜在利益冲突。与本资料相关的披露信息请访http://research.cicc.com/disclosure_cn，亦可参见近期已发布的关于相关公司的具体研究报告。

本订阅号是由中金公司研究部建立并维护的官方订阅号。本订阅号中所有资料的版权均为中金公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、转载、翻版、复制、刊登、发表、修改、仿制或引用本订阅号中的内容。