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11月4日，中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划（外高桥机构间REITs）圆满完成2026年首次扩募。本次新增注入资产为外高桥集团旗下优质厂房、仓库物业，总建筑面积约24.29万平方米。
本项目是上海市地方国企首单机构间REITs扩募项目，也是中信建投证券首单机构间REITs扩募项目。从首发设立到完成扩募不足一年，外高桥集团成功打通“资产首发证券化+成熟资产持续装入”的完整闭环，把机构间REITs从一次性资产盘活工具，升级为可长期持续注入优质产业物业的资本化上市平台。依托这一平台，推动存量产业资产分批上市变现，形成可复制、可推广的园区存量资产盘活新模式。
首发产品稳健运营
为扩募筑牢市场根基
外高桥机构间REITs于2025年11月正式设立，首发规模18.30亿元，吸引21家机构投资人参与认购。设立近一年来，在外高桥集团专业运营管理下，底层资产经营表现逆势向好：出租率由发行时93.16%提升至95.79%，在整体租赁市场承压环境下稳步上行；存续期内已完成三次收益分配，累计分红1.07亿元，收益表现稳定；二级市场交易持续活跃，获得保险、银行理财、券商、地方国资等多元机构长期认可，为本次扩募打下扎实的投资人基础。
溢价足额认购
外高桥资产价值获市场高度认可
本次扩募延续市场化询价发行机制，投资人认购热情高涨，最终发行价格锁定在询价区间上限，实现溢价发行。扩募规模14.98亿元，近二十家机构完成全额认购。
新增份额完成合并登记后，整个专项计划总规模突破33亿元。
本次再度溢价发行，充分印证市场对集团底层资产质量、园区运营管理能力的高度信任，同时彰显机构间REITs依靠市场化询价发现资产真实价值的制度优势。
成熟产业物业
现金流长期稳定可靠
本次新购入的两个项目均坐落于外高桥保税区，涵盖仓储物流、工业厂房两大业态，资产合计估值13.80亿元，符合机构间REITs资产准入标准。项目运营高度成熟，目前保持满租状态；租户产业多元、合作周期长，续租意愿明确，现金流具备较强稳定性与可预测性；地处外高桥保税区，区域已形成国际贸易、现代物流、先进制造三大产业集群，厂房与仓库是承载实体经济的核心载体。
作为区域开发主体，集团持续把辖区内存量产业物业装入REITs平台，统筹推进园区开发、产业招商与新兴产业培育，实现资产盘活与产业发展双向联动。
坚持纯权益属性
强化资产信用支撑
本次扩募延续首发的纯权益型产品架构，保持机构间REITs权益型产品定位。收益来源完全依托底层物业运营净收入，只依靠资产本身信用，不依赖集团主体增信；产品不设置优先劣后层级、不安排倾斜分配、业绩对赌、外部担保及强制回购条款，采取平层发行模式，完整保留权益型REITs产品属性。
在扩募全流程中，集团与计划管理人中信建投证券密切协同，扎实做好配套服务：前期协同完成租户协调、交易结构论证，充分沟通存量持有人诉求；发行阶段高效组织询价推介与投资人对接，保障本次扩募平稳落地，按期完成年度资产盘活目标。
构建“资产—资金”良性循环
支撑集团中长期发展
本次扩募是外高桥集团中长期资本运作战略的关键实践。作为外高桥保税区开发建设主体，集团持有大量存量产业物业，持续探索资产盘活路径。“十五五”时期，集团将借助机构间REITs常态化扩募机制，把成熟产业资产注入资本化上市平台，实现存量资产快速变现、资本回流再投入，为区域发展战略提供持续稳定的资本支撑。本次扩募回笼资金将用于城市更新、新兴产业载体建设，加快推进区域更新迭代、产业转型升级，为园区开发运营构建长效资本循环模式。
随着产品于11月4日成功设立，本项目的资产交易环节正紧锣密鼓推进。外高桥集团及下属外联发公司已在上海联合产权交易所正式挂牌转让股权，11月20日挂牌期满后，将严格按照国资交易程序，完成产权交易合同签署，并在12月内推进股权交割及工商变更登记等事宜，年内完成扩募项目公司资产出表，实现国有资产的盘活与资本回流。按计划，集团将于12月下旬在上海证券交易所举办扩募挂牌仪式。
外高桥A股：600648
外高桥B股：900912
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“外高桥之窗”综合发布
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