【中信建投地产｜行业跟踪】五部门发文支持消费基础设施建设，商业地产迎来存量提质阶段

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文｜竺劲

核心观点

10月30日，发改委等五部门联合印发《加强消费基础设施建设促进消费投资良性互动的指导意见》，从改造、服务、出行、流通、绿色及数字化、保障等六个方面支持建设消费基础设施。当前商业地产迈入存量提质阶段，未来行业或将分化，品牌轻资产运营商、资金充裕且融资成本低、持有项目区位优的商业地产公司或率先受益。《意见》将REITs的定位拓展为兼具市场化退出和运营规范化约束的复合机制，未来消费基础设施及商业不动产REITs的市场空间有望进一步打开。
摘要
商业地产迈入存量提质阶段。根据赢商网统计，当前全国集中式商业数量超过9400个，每年新开业数量从高点的702个下降至去年的369个，且20%为存量改造再开业项目，商业地产迈入存量时代。长期以来，大量存量购物中心和百货店面临设备老化、业态同质化、客流流失的困境，由于改造投入沉淀在重资产中，回收周期长，业主缺乏经济性激励。《意见》指出“支持线下消费商业设施设备更新，推动商业街区等多业态融合发展”，表明政策从“建增量”转向“改存量、提运营”，未来商业地产竞争重心将从“区位面积”逐渐向“运营调改”偏移。
行业或将分化，三类商业地产公司率先受益。行业竞争逐渐转向运营及调改能力，在消费低增速背景下，未来商业地产表现或将分化，以下三类商业地产公司或率先受益，1）品牌轻资产运营商，通过轻资产接管存量改造项目，持续扩大市占份额；2）资金充裕且融资成本较低；改造需前置资本开支，资金充裕或融资成本低的业主能够逆周期启动改造，在供给收缩期抢占存量调改窗口；3）核心区位项目较多；核心城市核心区位的存量购物中心，客流基础和租金修复弹性更强。
REITs市场功能定位升级。此前REITs的功能主要是盘活存量，《意见》将REITs与新型政策性金融工具并列为支持消费基础设施建设可拓展的投资渠道，REITs的定位拓展为兼具市场化退出和运营规范化约束的复合机制。对于业主而言，退出通道的存在反过来约束前端的改造和运营行为，使“改造—运营—证券化”成为一个有纪律的循环，而非一次性的资产退出。随着REITs功能定位的提升以及大量商业进入存量改造阶段，消费基础设施及商业不动产REITs的市场空间有望进一步打开。
看好品牌购物中心运营商以及优质消费REITs。头部商业地产公司已形成较强的品牌影响力、较多的轻资产输出实践以及存量调改经验。消费基础设施REITs中，看好品牌影响力、运管能力强、布局城市线下商业价值高的消费基础设施REITs。
风险提示
房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：未来依旧有下行或恢复不及预期的风险；结转不及预期：房地产销售持续下滑，房企现金流承压，或将导致开发商延缓施工节奏，从而导致结转不及预期。
物管行业的风险主要在于行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能不及预期两个方面：伴随物管覆盖率不断提高，行业内公司从增量增长转向存量小区、单位竞争，竞争加剧可能导致部分公司增速放缓、利润率下降；由于销售持续下滑，母公司竣工量下降，从而导致交付不及预期。

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证券研究报告名称：《五部门发文支持消费基础设施建设，商业地产迎来存量提质阶段》
对外发布时间：2026年11月5日 
报告发布机构：中信建投证券股份有限公司 
本报告分析师：

竺   劲 执业证书编号 S1440519120002

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