【中金固收·信用】10月房地产债券月报：利差波动、防御为主

中金研究

受到部分主体负面舆情影响，10月下旬以来境内外地产债走势均较弱，参考此前类似事件影响，我们认为短期地产债利差或继续走扩，我们建议以防御性策略为主，同时对于尾部主体保持谨慎态度。

风险

房地产行业下行超预期，出现超预期信用风险事件。

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正文

销售跟踪：根据中指研究院数据，2026年10月新建商品住宅销售面积和销售额环比分别变动-1%和0%，同比分别变动-11%和-7%；分城市能级看，一线城市销售面积环比变动+2%、同比变动+5%；二线城市销售面积环比变动-10%、同比变动-24%，三线及以下城市销售面积环比变动+29%、同比变动+20%。周度数据来看，30大中城市商品房成交面积10月以来5周累计值同比下降18%。

房企销售：我们重点跟踪的房企有24家披露了2026年10月销售数据，销售额环比平均变动+11%，同比平均变动-16%。具体来看，中海地产、招商蛇口同比分别变动-5%和+22%，保利置业、越秀地产和绿城中国同比分别变动-12%、-1%和-19%，万科、滨江集团、龙湖集团同比分别变动-63%、-20%和-51%。

土地市场：土地成交额同比增长。2026年10月全国住宅性质土地推地建筑面积12056万平米，环比变动+88%、同比变动+60%，成交建筑面积11643万平米，环比变动+187%、同比变动+98%；10月成交溢价率2%，环比下降；10月土地成交金额3926亿元，环比变动+129%、同比变动+94%，1-10月累计同比变动-6%，分能级来看，一线、二线、三四线城市土地成交额累计同比分别变动+3%、-27%和+15%。

融资跟踪：10月境内地产债净增量改善，民企地产高收益债成功发行。2026年10月地产境内债发行量和净增量分别为413亿元和213亿元，其中国企净增258亿元、非国企-45亿元。10月美元债发行量0亿美元，净增量-3.3亿美元。到期方面，2026年四季度地产境内债到期回售合计867亿元，环比和同比均下降；美元债到期回售合计18亿美元，环比和同比均下降。

二级市场走势：10月房地产行业利差走势不一，美元债指数回报率转负。2026年10月房地产行业利差走势分化，AAA、AA+、AA和AA-隐含评级超额利差均值分别变动-2bp、+1bp、-8bp和+36bp，AA中珠江实业多只个券利差收窄居前、绿城房产多只个券利差走扩居前，AA-中美的置业多只个券利差走扩居前。10月美元债指数当月回报率-2.87%，投资级表现好于高收益，回报率分别为-0.98%和-5.0%。龙湖集团美元债曲线下跌1-8美元至68-96美元。

行业投资建议

10月房地产政策平稳，多个城市落地“828新政”细则，实际成交土地中现房销售暂未成为普遍要求，说明政策推进较为平稳。受到部分主体负面舆情影响，10月下旬以来境内外地产债走势均较弱，参考此前类似事件影响，我们认为短期地产债利差或继续走扩，我们建议以防御性策略为主，同时对于尾部主体保持谨慎态度。

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文章来源

本文摘自：2026年11月12日已经发布的《10月房地产债券月报：利差波动、防御为主》

袁文博 分析员 SAC 执业证书编号：S0080523060023

许   艳 分析员 SAC 执业证书编号：S0080511030007 SFC CE Ref：BBP876

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