本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

广州港股份有限公司拟土地处置决策事宜涉及广州市黄埔区港前路400号部分土地使用权、地上建构筑物、附属物及设施设备(不含码头)等市场价值 资产评估报告 深国誉评报字GZ[2026]第485号 （共二册 第一册）

深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司

二〇二六年十一月十一日

中国资产评估协会 资产评估业务报告备案回执

报告编码:	4747190004202600554
合同编号:	深国誉评合字[2026]第ZC454号
报告类型:	法定评估业务资产评估报告
报告文号:	深国誉评报字GZ[2026]第485号
报告名称:	广州港股份有限公司拟土地处置决策事宜涉及广州市黄埔区港前路400号部分土地使用权、地上建构筑物、附属物及设施设备(不含码头)等市场价值
评估结论:	419,549,390.00元
评估报告日:	2026年11月11日
评估机构名称:	深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司
签名人员:	陈彪 (资产评估师) 正式会员 编号: 44210270 叶勇 (资产评估师) 正式会员 编号: 47190126
陈彪、叶勇已实名认可
(可扫描二维码查询备案业务信息)

说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。

备案回执生成日期：

2026年11月12日

ICP备案号京ICP备2020034749号

总目录

第一册 资产评估报告

第一册 资产评估报告

声明 …… 1

资产评估报告摘要 …… 1

资产评估报告正文 …… 7

一、绪言 …… 7

二、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人

三、评估目的 …… 8

四、评估对象和评估范围 …… 8

五、价值类型 …… 16

六、评估基准日 …… 16

七、评估依据 …… 16

八、评估方法 …… 18

九、评估程序实施过程和情况 …… 21

十、评估假设 …… 26

十一、评估结论 …… 26

十二、特别事项说明 …… 35

十三、评估报告使用限制说明 …… 38

十四、评估报告日 …… 38

十五、签名盖章 …… 39

资产评估报告附件 …… 40

第二册 资产评估说明

第一部分 关于《资产评估说明》使用范围的声明

第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明

第三部分 资产评估技术说明

第一章 评估对象和评估范围说明

第二章 资产核实情况整体说明

第三章 评估技术说明

第四章 评估结论及分析

评估说明附件：企业关于进行资产评估有关事项的说明

声明

一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。

三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

六、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。

八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。

九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

十、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资产价值发生的变化不负责任。

十一、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在的瑕疵事项对评估结论的影响，亦不承担责任。

十二、评估报告使用者应关注评估报告特别事项说明和使用限制。

广州港股份有限公司拟土地处置决策事宜涉及广州市黄埔区港前路400号部分土地使用权、地上建构筑物、附属物及设施设备(不含码头)等市场价值

资产评估报告摘要

深国誉评报字GZ[2026]第485号

一、绪言

广州港股份有限公司：

深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司接受贵公司委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用适当方法对贵公司拟土地处置决策事宜所涉及广州市黄埔区港前路400号部分土地使用权、地上建构筑物、附属物及设施设备(不含码头)等资产于2026年9月30日这一评估基准日所表现的市场价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果报告摘要如下：

二、评估目的

经济行为：根据委托人提供的《关于开展黄埔老港西侧用地及地上建构筑物、附属物等资产评估工作的请示》（（2026）签606号）及《黄埔片区土地资产盘活专题会议纪要》（穗港股份纪要〔2026〕294号），会议已通过。

评估目的：广州港股份有限公司拟土地处置决策事宜，特委托深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司对该经济行为所涉及广州市黄埔区港前路400号部分土地使用权、地上建构筑物、附属物及设施设备(不含码头)等资产在评估基准日的市场价值进行评估，为本次经济行为提供价值参考依据。

该评估目的所涉及的经济行为文件如下：

1、《关于开展黄埔老港西侧用地及地上建构筑物、附属物等资产评估工作的请示》（（2026）签606号）；

2、《黄埔片区土地资产盘活专题会议纪要》（穗港股份纪要〔2026〕294号）。

三、评估对象与评估范围

评估对象为广州市黄埔区港前路 400 号部分土地使用权、地上建构筑物、附属物及设施设备(不含码头)等市场价值。

评估范围为广州市黄埔区港前路400号部分土地使用权、地上建构筑物、附属物及设施设备(不含码头)等资产，土地面积为149,273.82平方米，建筑面积合计为19,691.09平方米，构筑物、附属物及设施设备共117项，评估对象财产范围：土地面积为149,273.82平方米剩余使用年期的土地使用权，建筑面积为19,691.09平方米的房屋所有权及房屋内外装修，构筑物、附属物及设施设备共117项的所有权，均不含独立的债权债务、特许经营权，且不含码头工程及岸线使用权，详见《资产评估申报明细表》。

四、价值类型

市场价值。

五、评估基准日

2026 年 9 月 30 日，一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估方法

土地采用基准地价系数修正法、市场法，建构筑物、附属物及设施设备采用成本法。

七、评估结论及其使用有效期

经实施评估程序，以2026年9月30日为评估基准日，对广州港股份有限公司拟土地处置决策事宜涉及广州市黄埔区港前路400号部分土地使用权、地上建构筑物、附属物及设施设备（不含码头）等进行评估。评估结果为419,549,390.00元（大写：人民币肆亿壹仟玖佰伍拾肆万玖仟叁佰玖拾元整），具体详见评估结果明细表。

评估对象账面净值为人民币103,071,510.06元，评估价值为人民币419,549,390.00元，增值为316,477,879.94元，增值率为307.05%。

本次评估结果比账面价值高，增值原因：（1）土地：委估土地取得时间较早，受区域土地市场行情上涨带动，基准日土地市场价值高于原始成本，形成大额增值；（2）地上建构筑物、附属物及设施设备(不含码头)：①房屋建筑物按30年折旧，钢筋混凝土结构厂房、办公等房屋建筑物的经济耐用寿命常在50—60年；已提足折旧但仍在正常使用的房屋账面净值只剩残值，评估成新率却仍有 30% -50% 。②评估采用重置成本法，以评估基准日的现行价格水平确定重置全价，近年建材、钢材、人工及设备购置价格较资产构建年度明显上涨，重置全价高于账面原值。③部分房屋建筑物、设施设备包含了改造工程、供电工程等，而账面原值未计入，④设备会计折旧年限短于实际耐用年限，如设备会计折旧5—10年，实际可使用12—15年，评估按评估现状及实际成新确定价值，与会计账面口径不一致，常高于账面剩余比例或低于账面剩余比例。⑤重置价格与汇率因素：同型号设备现行购置价上涨（进口设备受汇率、关税影响），重置全价高于原始购置价。

特别提示：本报告的使用者应结合报告正文中“特别事项说明”及评估假设与限制条件的有关内容，注意有关事项对上述评估结论的影响。

（一）本评估意见仅作为广州港股份有限公司拟土地处置决策事宜涉及广州市黄埔区港前路400号部分土地使用权、地上建构筑物、附属物及设施设备(不含码头)等资产于评估基准日所表现的市场价值做出公允反映，为广州港股份有限公司拟土地处置决策事宜所涉及的资产提供价值参考，不能作为其它用途。

（二）根据《国有土地使用证》（穗府国用（2011）第01100081号）证载土地面积为459,976.28平方米。另根据《黄埔老港码头地块分期收储示意图》本次评估土地面积为149,273.82平方米，为证载面积的一部分。结合本次评估目的，本次纳入评估范围的面积以《资产评估申报明细表》及《黄埔老港码头地块分期收储示意图》为准。

（三）本次评估基准日为2026年9月30日，评估工作人员现场勘查日期为2026年10月29日，评估基准日与完成现场勘查日期相距较短，市场变化基本可以忽略，本次评估假设评估基准日资产实物状况与现场勘查日状况保持一致。

（四）除序号 6-7、30-31、40-42、99、109、119 评估对象建筑物已办理产权证，序号 1-5、110 评估对象建筑物为未办理产权证，也无相关权属资料，其余构筑物、附属物及设施设备均无相关权属资料。

（五）序号99评估对象，地磅用房为地磅设备的配套用房，投资项目包括地磅设备采购安装及配套地磅用房建设等，该建筑在固定资产入账时，将地磅用房与地磅设备作为一个整体，归入同一固定资产卡片管理，共用一财务资产卡片010200-0621-00000003，资产分类为“机器设备及仪表仪器”大类。因此本次评估考虑了地磅用房和地磅设备，敬请报告使用人注意。

（六）根据评估人员现场勘查及与委托人沟通，本次评估无证房屋建筑物的建筑面积、其余构筑物、附属物的用途、面积、范围等根据委托人提供的《资产评估申报明细表》为准，若与实际不符本次评估结果需作相应调整或重估。

（七）根据评估人员现场勘查及与委托人沟通，地上建构筑物、附属物评估结果明细表第6项中码头综合楼1-3层无偿提供派出所使用，其中1层局部 73mathrm m 2 存在对外出租。根据委托人提供的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：BZB-WY-2024-036）、《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》（NO:BZB-WY-2024-036）和《解除房屋租用协议》（合同编号：BZB-WY-2026-093），委托人已与租户广州市黄埔区嘉益文具办公用品经营部签订退租协议，双方约定自2026年11月1日解除该部分租赁合同。评估基准日距退租日时间较短，故本次评估不考虑租赁对评估对象的影响，敬请报告使用人注意。

（八）根据《国有土地使用证》（穗府国用（2011）第01100081号），评估对象之土地坐落于广州市黄埔区港前路南侧、珠江河北侧，根据《房地产权证》（粤房地权证穗字第0150126696号）等，房屋均坐落于黄埔区港前路400号，现场勘查为同一地址。请本报告使用者注意。

（九）根据委托人提供的《房地产权证》粤房地权证穗字第0150144705号信息页记载中码头综合楼层数为1层，房地产平面附图记载为7层，实际查勘为7层，证载建筑面积与评估建筑面积均为5,695.21平方米，产权证信息页层数疑存在错误，本次评估按层数7层进行计算考虑，请本报告使用者注意。

（十）土地使用权价值不含增值税，但包含印花税、契税等相关税费；建（构）筑物、附属物及设施设备价值为不含增值税条件下的价值。

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读评估报告正文。

广州港股份有限公司拟土地处置决策事宜涉及广州市黄埔区港前路400号部分土地使用权、地上建构筑物、附属物及设施设备(不含码头)等市场价值 资产评估报告正文

深国誉评报字 GZ[2026]第 485 号

一、绪言

广州港股份有限公司：

深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司接受贵公司委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用适当方法对贵公司拟土地处置决策事宜所涉及广州市黄埔区港前路400号部分土地使用权、地上建构筑物、附属物及设施设备(不含码头)等资产于2026年9月30日这一评估基准日所表现的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

二、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人

（一）委托人

名称：广州港股份有限公司

统一社会信用代码：914401015659972745

法定代表人：黄波

类型：股份有限公司（上市、国有控股）

注册资本：754,453.1351万(元)

成立日期：2010年12月28日

住所：广州市南沙区南沙街港前大道南162号807单元

经营范围：企业管理；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；以自有资金从事投资活动；装卸搬运；港口货物装卸搬运活动；铁路运输辅助活动；港口理货；国际船舶管理业务；国际船舶代理；国内船舶代理；国际货物运输代理；国内货物运输代理；无船承运业务；从事国际集装箱船、普通货船运输；国内集装箱货物运输代理；从事内地与港澳间集装箱船、普通货船运输；船舶港口服务；集装箱制造；集装箱租赁服务；专业保洁、清洗、消毒服务；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；粮油仓储服务；低温仓储（不含危险化学品等需许可审批的项目）；仓储设备租赁服务；设施设备租赁；货物进出口；技术进出口；集贸市场管理服务；成品油批发（不含危险化学品）；供应链管理服务；物业管理；住房租赁；非居住房地产租赁；停车场服务；软件开发；计算机系统服务；信息系统集成服务；信息技术咨询服务；工程管理服务；港口经营；报关业务；道路货物运输（不含危险货物）；道路危险货物运输；公共铁路运输；建设工程设计；建设工程施工；海关监管货物仓储服务（不含危险化学品）；国内船舶管理业务。

（二）委托人与产权持有人之间的关系

委托人与产权持有人为同一主体。

（三）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人

资产评估委托合同中约定的其它资产评估报告使用人、国有资产评估经济行为的相关监管部门或机构以及根据国家法律、法规规定的资产评估报告使用人，为本资产评估报告的合法使用者。

除国家法律、法规另有规定外，任何未经资产评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到资产评估报告而成为资产评估报告使用人。

三、评估目的

经济行为：根据委托人提供的《关于开展黄埔老港西侧用地及地上建构筑物、附属物等资产评估工作的请示》（（2026）签606号）及《黄埔片区土地资产盘活专题会议纪要》（穗港股份纪要〔2026〕294号），会议已通过。

评估目的：广州港股份有限公司拟土地处置决策事宜，特委托深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司对该经济行为所涉及广州市黄埔区港前路400号部分土地使用权、地上建构筑物、附属物及设施设备(不含码头)等资产在评估基准日的市场价值进行评估，为本次经济行为提供价值参考依据。

该评估目的所涉及的经济行为文件如下：

1、《关于开展黄埔老港西侧用地及地上建构筑物、附属物等资产评估工作的请示》（（2026）签606号）；

2、《黄埔片区土地资产盘活专题会议纪要》（穗港股份纪要〔2026〕294号）。

四、评估对象和评估范围

(一) 评估对象

评估对象为广州市黄埔区港前路 400 号部分土地使用权、地上建构筑物、附属物及设施设备(不含码头)等市场价值。

（二）评估范围

评估范围为广州市黄埔区港前路400号部分土地使用权、地上建构筑物、附属物及设施设备(不含码头)等资产，土地面积为149,273.82平方米，建筑面积合计为19,691.09平方米，构筑物、附属物及设施设备共117项，评估对象财产范围：土地面积为149,273.82平方米剩余使用年期的土地使用权，建筑面积为19,691.09平方米的房屋所有权及房屋内外装修，构筑物、附属物及设施设备共117项的所有权，均不含独立的债权债务、特许经营权，且不含码头工程及岸线使用权，具体如下：

土地：

地上建构筑物、附属物及设施设备：

评估机构：深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司 电话：（0755）83733386 地址：深圳市南山区粤海街道高新区社区科技南路18号深圳湾科技生态园12栋裙楼711

（三）评估对象的基本情况：

1、资产的权益状况

土地：

根据《国有土地使用证》（穗府国用（2011）第01100081号），评估对象坐落于广州市黄埔区港前路南侧、珠江河北侧，权利人为广州港股份有限公司，地号2，图号：图：D1607，幅：14，地类（用途）：交通运输用地，使用权面积：459976.28平方米，使用权类型：作价出资（入股），土地有偿使用年限自2010年3月31日起计算。根据《黄埔老港码头地块分期收储示意图》本次评估土地面积为149,273.82平方米。

建筑物：

根据《房地产权证》（粤房地权证穗字第0150126696号）等，房屋均坐落于黄埔区港前路400号，房地产权属人均为广州港股份有限公司，房屋所有权取得方式均为自建，共有情况均为单独所有，地号均为 D1607 图 14 幅 2（37）地号，土地性质均为国有，共用面积均为 459976.28 平方米，土地使用权取得方式均为作价入股，已征收国有土地使用权出让金，使用年限 50 年，从 2010 年 3 月 31 日起。

上述房屋建筑物共 16 项，共 19,691.09 平方米，具体如下：

构筑物、附属物及设施设备：

纳入评估范围的构筑物、附属物及设施设备合计 117 项, 包括中码头高杆灯 11#、黄埔站大门口砂场改造、门座式起重机 门 85 等构筑物、附属物及设施设备。

2、资产实物状况

(1) 土地实物状况

评估对象位于广州市黄埔区港前路南侧、珠江河北侧，土地形状较规则，对土地利用较为有利，宗地地基承载力状况适宜，地形地势平坦，地质较好，土壤未受污染，宗地红线外“五通一平”，本次评估土地面积为149,273.82平方米，地上建有16栋建筑物，余地硬化。

(2) 建筑物实物状况

序号 1-16 广州市黄埔区港前路 400 号共 16 项房地产实物状况如下：

构筑物、附属物及设施设备：

纳入评估范围的构筑物、附属物及设施设备合计 117 项，包括中码头高杆灯 11#、二大队洗车场改造工程、黄埔站大门口砂场改造等构筑物、附属物及设施设备。于现场勘查日，地上构筑物、附属物及设施设备维护保养状况一般，成新率一般。

3、资产区位状况

黄埔区位于中国第三大城市广东省广州市东部，在东经113°27′39″-113°27′51″，北纬23°2′25″-23°9′55″之间。面积90.95平方公里，户籍人口19.55万(六普)。东至东江与东莞市麻涌镇相望；东北部与增城区新塘镇接壤，南部临珠江与番禺区相邻；西部与天河区珠吉街相连，北部与黄埔区原萝岗片区毗邻。属于亚热带季风气候，热源丰富、雨量充沛。黄埔，古老而年轻，山清水秀，人杰地灵，素以“海上丝绸之路起点”的南海神庙、“中国将帅摇篮”的黄埔军校及华南第一大港--广州港所在地而闻名于世。根据广州市地区生产总值统一核算结果，2026年上半年，黄埔区地区生产总值（GDP）2133.76亿元，按不变价格计算，同比增长4.2%。其中，第一产业增加值1.59亿元，同比增长4.5%；第二产业增加值1045.36亿元，同比增长3.1%；第三产业增加值1086.81亿元，同比增长5.2%。

评估对象位置图，如下：

周边中码头公交站，有 344 路、348 路等公交车站经过，公共交通较便捷；周边有瓦壶岗公园、狮山公园、星荟城购物广场、中国邮政储蓄银行等，外部配套设施较完善。

本次委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

（四）引用其他机构报告

无。

（五）其他需要说明的问题

无。

五、价值类型

（一）价值类型

本次评估采用持续经营前提下的市场价值作为选定的价值类型，具体定义如下。

（二）价值类型定义

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

（三）选择价值类型的理由

采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映交易双方的公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。

六、评估基准日

根据资产评估委托合同之约定,本项目资产评估基准日是2026年9月30日。

本次资产评估基准日的确定是根据相关经济行为的安排，本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，经委托人与评估机构协商确定的。

七、评估依据

在本次资产评估工作中，我们遵循的评估依据主要包括法律法规依据、评估准则依据、权属依据和取价依据等，具体如下：

（一）经济行为依据

1、《关于开展黄埔老港西侧用地及地上建构筑物、附属物等资产评估工作的请示》（（2026）签606号）及《黄埔片区土地资产盘活专题会议纪要》（穗港股份纪要〔2026〕294号）；

2、《资产评估委托合同》。

（二）法律法规依据

1、《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；

2、《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；

3、《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日十三届全国人大三次会议表决通过，自2021年1月1日起施行）；

4、《国有资产评估管理办法》（国务院1991年第91号令；2020年12月11日，中华人民共和国国务院令（第732号）修改）；

5、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第12号）；

6、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第378号令，2019年3月2日第二次修订）；

7、《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]36号）、《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第14号令，2001年）；

8、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；

9、《关于印发<企业国有资产评估项目备案工作指引>的通知》（国资委国资发产权[2013]64号）；

10、《中华人民共和国增值税法》（2024年12月25日，十四届全国人大常委会第十三次会议表决通过，自2026年1月1日起施行）；

11、《资产评估行业财政监督管理办法》（中华人民共和国财政部令第97号）；

12、《广州市国资委关于印发<广州市国资委监管企业资产评估管理办法>的通知》（穗国资〔2026〕8号）。

（三）准则依据

1、《资产评估基本准则》(财资[2017]43号);

2、《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号);

3、《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2018]36号）；

4、《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2018]35号）；

5、《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；

6、《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2018]37号）；

7、《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协[2019]35号）；

8、《资产评估执业准则—机器设备》(中评协[2017]39号);

9、《资产评估执业准则——不动产》(中评协[2017]38号)

10、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；

11、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；

12、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）；

13、《资产评估准则术语 2020》（中评协[2020]31号）；

14、《中评协关于印发修订<企业国有资产评估报告指南>的通知》(中评协〔2017〕42号);

15、《资产评估专家指引第8号——资产评估中的核查验证》（中评协〔2019〕39号）。

（四）权属依据

《国有土地使用证》、《房地产权证书》、资产评估申报明细表等。

（五）取价参考依据

1、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；

2、市场询价资料；

3、《资产评估常用数据与参数手册》（最新版）；

4、《广州市规划和自然资源局关于公布2023年广州市国有建设用地基准地价等4项成果的通告》（穗规划资源字〔2023〕38号）；

5、《广州市建设工程造价管理站关于发布广州市房屋建筑工程2025年度参考造价的通知》（穗建造价[2026]8号）；

6、评估人员现场勘察记录以及评估过程中参数数据选取所收集到的相关资料。

八、评估方法

（一）评估方法的介绍

根据《资产评估准则—资产评估方法》（中评协〔2019〕35号），资产评估通常有三种方法，即资产基础法（成本法）、市场法和收益法及其衍生方法。具体的评估方法，应根据评估目的并结合产权持有人的价值类型、评估对象的具体性质，可搜集数据和信息资料的制约等因素，综合考虑，适当选取。

1、市场法也称比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参

照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法。市场法使用的基本前提有：

(1) 评估对象的可比参照物具有公开的市场, 以及活跃的交易; (2) 有关交易的必要信息可以获得。

2、收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的评估方法。应用收益法必须具备的基本前提有：（1）评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；（2）预期收益所对应的风险能够度量；（3）收益期限能够确定或者合理预期。

3、成本法是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置成本作为确定评估对象价值的基础，扣除相关贬值，以此确定评估对象价值的评估方法。采用成本法的前提条件有：（1）评估对象能正常使用或者在用；（2）评估对象能够通过重置途径获得。（3）评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。

4、剩余法（假设开发法）是求得评估对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到评估对象价值或价格的方法。适用于具有开发和再开发潜力，并且其开发完成后的价值可以确定的不动产。

5、基准地价系数修正法是利用城镇基准地价及其地价修正体系成果，按照替代原则，将评估对象的区域条件和个别条件等与基准地价的条件相比较，进而通过修正求取评估对象在基准期日价格的方法。主要适用于土地评估。

（二）评估方法的选取

土地：

1、不适宜采用的方法

评估对象为港口码头用地，评估对象所在区域缺少同类型、相近条件的港口码头用地出租案例；同时难以将土地收益与地上建（构）筑物、附属设施等资产收益进行有效剥离，无法单独测算土地净收益，因此本次估价不宜采用收益法。

成本法是指首先估测被评估资产的现行再取得成本（重置成本），然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中扣除而得到被评估资产价值的评估方法，评估对象设定为港口码头用地，该类用地价值主要由市场供求决定而非成本，成本法的适用性较低，故本次不选取成本法。

评估对象设定为港口码头用地，难以测算开发完成后的价值，且该区域的建筑

成本、开发利润率等各方面的费用数据难以准确获取，故不宜采用剩余法进行估价。

2、适宜采用的方法

根据评估对象的特点和评估目的、评估专业人员对类似物业市场状况的调查和对评估对象的现场勘查，我们选用基准地价系数修正法和市场法作为本次评估方法，理由如下：

（1）评估对象位于广州黄埔区，所在区域已公布比较完善的基准地价及其修正体系，能满足基准地价系数修正法的使用，故采用基准地价系数修正法进行评估。

基准地价系数修正法定义：利用城镇基准地价及其地价修正体系成果，按照替代原则，将评估对象的区域条件和个别条件等与基准地价的条件相比较，进而通过修正求取评估对象在基准期日价格的方法。

基准地价系数修正法计算公式：宗地地面单价=工业网格点基准地价×容积率修正系数×（1+其他个别因素修正系数）×（1+临江修正系数）×土地剩余使用年期修正系数×期日修正系数±开发程度修正值×其他用地价格修正系数

总地价=地面地价×用地面积

（2）评估对象区域内可以收集到一定数量的可比交易案例，满足市场法应用条件，因此采用市场法进行评估。

市场法是根据替代原理，将评估对象与具有替代性的，且在评估基准日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算评估对象的方法。

市场法的计算公式：

P=sumleft(Pitimes 权重系数right)

式中：P—评估对象地面单价 A—交易情况修正系数

Pi—评估对象比准地面单价 B—交易期日修正系数

P' —比较实例地面单价

C—区域因素修正系数

D一个别因素修正系数

E—土地年期修正系数

地上建构筑物、附属物：

1、不适宜采用的方法

建筑物房屋用途为中码头地磅房、中码头第三变电站、车间、仓库、办公、厕所等，均为单位物业，建成年代老旧，与市面上的商品房有很大的区别，根据评估目的、委托人要求及评估对象实际情况，本次评估仅需评估建构筑物、附属物市场价值，评估对象周边仅含建构筑物、附属物市场价值的物业市场上缺乏市场交易，区域内同类型物业的交易市场较为欠缺。同时，评估对象所在地在评估基准日的近期无类似物业的市场交易，难以搜集足够的实际成交案例，故不采用市场法进行评估。

收益法是通过预测资产的获利能力，对资产未来带来的净利润或净现金流按一定的折现率折为现值，作为被评估对象的价值。使用这种方法的前提条件是要能够确定被评估对象的获利能力、净利润或净现金流量以及确定资产合理的折现率；虽然评估对象同类房地产出租市场活跃，但单独建筑物收益难以剥离，故不采用收益法进行评估。

2、适宜采用的方法

根据评估对象的特点和评估目的、评估专业人员对类似物业市场状况的调查和对评估对象的现场勘查，我们选用成本法作为本次评估方法，理由如下：

(1) 建筑物

建筑物房屋用途为中码头地磅房、中码头第三变电站、车间、仓库、办公、厕所等，根据评估目的及评估对象实际情况，成本法能比较直观地得出其价值，建筑物成本的各项费用在公开市场上易于取得，本次采用成本法进行评估，成本法是考虑房屋建造费用、建设配套设施费用、资金成本、利润等项目，通过求取房屋建筑物为重新购建与评估对象基本一致的建筑物的全部成本费用的总和。以评估基准日开发或建造同类或类似建筑物所需的各项必要费用之和为基础，加上正常的占用资金的利息，得出评估对象建筑物的重置全价，然后根据建筑物的使用及维护情况，并按建筑物的使用年限和对其现场勘查的情况，判定其实体性贬值及可能存在的功能性贬值、经济性贬值等各项贬值，综合确定成新率，并以此确定评估对象价值。

本次评估对象成本法计算公式：

建筑物市场价值=建筑物重新购建价×建筑物成新率=(开发成本+管理费用+其他工程费+投资利息+销售费用+销售税费+投资利润)×建筑物成新率

(2) 构筑物、附属物

构筑物、附属物可通过调查取得重置成本，故采用成本法进行评估。

成本法定义：又称为重置成本法，是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去委估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值来确定委估资产价值的方法，本次实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值具体反映为成新率。重置成本法估算公式如下：

重置成新价 = 重置全价 times 综合成新率

(3) 设施设备

1、不适宜采用的方法

市场法是根据公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格，如果参照物与被评估对象并不完全相同，需要根据被评估对象与参照物之间的差异对价值的影响做出调整，市场法比较适用于有成熟的市场、交易比较活跃的资产评估。

评估对象市场上二手成交案例较少，不适宜采用市场法评估。

收益法是通过预测设备的获利能力，对资产未来带来的净利润或净现金流按一定的折现率折为现值，作为被评估对象的价值。使用这种方法的前提条件是要能够确定被评估对象的获利能力、净利润或净现金流量以及确定资产合理的折现率；委托评估资产为机器设备，由于无法确定其预期收益，不适宜采用收益法。

2、适宜采用的方法

根据本次评估目的，评估对象、评估价值类型及资料收集情况等相关条件，本次评估对机器设备资产采用成本法进行评估，理由如下：

成本法，是指通过估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。在条件允许的情形下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过构建该项资产的现行构建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的构建成本的基础上扣除各种贬值。上述评估思路可用公式表达为：

(1) 重置成本的确定

设备重置成本由设备购置价、运杂费、安装调试费、基础费、前期费用及其他费用、资金成本等构成，在本次评估中委估设备的重置成本为不含税价。故设备重置成本计算公式如下：

重置成本=设备购置价（不含税）+运杂费+安装调试费+基础费+前期费用及其他

费用+资金成本

1) 设备购置价

①通过市场调研询价，或参照近期同类设备订货采购合同等价格信息资料而取定。

②对于无法查阅价格的设备，或厂家不再生产、市场已不再流通的设备，则采用类似设备与委估设备比较，综合考虑设备的性能、技术参数、使用功能等方面的差异而确定设备购置价。

③对于无法通过市场途径询价的，采用物价指数调整法，以设备的历史成本为基础，根据同类设备的价格上涨指数，确定机器设备本体的重置成本。

④. 近期购入的设备，如价格变动不大，以经核实的账面原值作为购置价格。

2) 运杂费

设备到达使用地点前发生的运杂费、装卸搬运费及其他有关的各项费用，运杂费率按设备的价值、重量、体积以及所处地区交通条件等影响因素，参照《资产评估常用方法与参数手册》等选定一定的费率。其计算公式为：

运杂费=设备购置价×运杂费率

3) 安装调试费、基础费

安装调试费、基础费为设备在安装调试和建造基础过程中所发生的人工费、材料费、机械费等，参照《资产评估常用方法与参数手册》等选定一定的费率。

4) 前期费用及其他费用

前期费用及其他费用包括工程勘查设计费、招投标费、工程监理费、建设单位管理费、可行性研究报告费、环境影响评价费等，根据相关文件测算出合理的前期费用及其他费用的费用率。其计算公式：

前期费用及其他费用= $( \text{设备购置价} + \text{运杂费} + \text{安装调试费} + \text{基础费} ) \times \text{前期费用及其他费率}$

5) 资金成本

对于大、中型设备或大型生产线，合理工期在6个月以上的设备或生产线计算其资金成本，资金成本的计算基础为设备购置价、运杂费、基础费、安装调试费和其他费用，假设资金投入为工期内均匀投入。其计算公式为：

资金成本=（设备购置价格+运杂费+基础费+安装调试费+前期费用及其他费用）×评估基准日贷款利率×合理工期×0.5

(2) 综合成新率的确定

1) 实体性贬值的计算

对重大设备的实体性成新率，本次评估主要采用年限法和观察法成新率测算后，按权重确定。

①年限法是根据委估设备预计尚可经济使用年限与其经济使用年限的比率确定成新率，其计算公式为：

= 1 - [ text 已使用年限 / （已使用年限 + 预计尚可经济使用年限）] times 100%

②观察法成新率是由资产评估专业人员现场对设备的运行工况、设备的管理、维护、保养、有否电气事故等进行勘查，并收集相关资料，综合分析设备各部分在设备中所占的权重，然后确定设备各部分的标准分，再根据各部分实际技术状况确定设备各部分的评估分，最后加总而确定设备的观察法成新率。其计算公式为：

实体性成新率=年限法成新率×0.4+观察法成新率×0.6

2) 根据同型号设备在技术上的先进程度等，确定其功能性贬值率。

3) 根据由于外界因素所引起的达不到设计能力而造成的贬值，来确定设备的经济性贬值率。

结合上述三部份贬值因素，确定各类设备的综合成新率。

(3) 评估价值的确定

资产评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

九、评估程序实施过程和情况

根据法律、法规和资产评估准则的相关规定，实施时间为2026年10月29日至2026年11月11日，本次评估履行了适当的评估程序。具体实施过程如下：

（一）明确业务基本事项

与委托人和委托人以外的其他评估报告使用者、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估项目所涉及需要批准经济行为的审批情况、评估报告使用范围、评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式、委托人及其他相关当事人与资产评估机构和评估专业人员工作配合和协助等重要事项进行商讨，予以明确。

（二）订立业务委托合同

根据评估业务具体情况，对资产评估机构和评估专业人员专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后，与委托人签订资产评估业务委托合同，以约定资产评估机构和委托人的权利、义务、违约责任和争议解决等事项。

（三）编制资产评估计划

根据资产评估业务具体情况，编制评估工作计划，包括确定评估业务实施主要过程、时间进度、人员安排等。

（四）进行评估现场调查

1、指导委托人等相关当事方清查资产、准备涉及评估对象和评估范围的详细资料；

2、评估专业人员在有关人员的陪同下，根据评估对象的位置，对其数量、使用状况，进行现场调查核实，并作出勘察记录，关注评估对象法律权属。

3、收集整理评估资料

评估专业人员从市场等渠道独立获取资料，从委托人等相关当事方获取资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取资料。

（五）评定估算形成结论

根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和资产基础法（成本法）三种资产评估基本方法及其衍生评估方法的适用性，恰当选择评估方法。

1、根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成合理评估结论。

（六）编制出具评估报告

1、评估专业人员在评定、估算后，形成初步评估结论，按照法律、行政法规、资产评估准则的要求编制初步资产评估报告；

2、根据资产评估机构内部质量控制制度，对初步资产评估报告进行内部审核；

3、在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人许可的相关当事人就评估报告有关内容进行沟通，对沟通情况进行独立分析并决定是否对资产评估报告进行调整；

4、资产评估机构及其评估专业人员完成以上评估程序后，向委托人出具并提交正式资产评估报告。

十、评估假设

在评估过程中，我们所依据和使用的评估假设是资产评估工作的基本前提，同时提请评估报告使用人关注评估假设内容，以正确理解和使用评估结论。

（一）评估基本假设

1、交易假设。假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。

2、公开市场假设。假设评估对象所涉及资产是在公开市场上进行交易的，在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。

3、持续使用假设。假设在评估目的经济行为实现后，评估对象所涉及的资产将按其评估基准日的设定用途与使用方式，在原址持续使用。

（二）关于评估对象的假设

除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及资产的购置、取得、改良、建设开发过程均符合国家有关法律法规规定。

除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及资产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制，假设与之相关的税费、各种应付款项均已付清。

除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及的土地、房屋建筑物等房地产无影响其持续使用的重大缺陷，相关资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。

除本报告有特别说明外，假设评估对象所涉及资产不会受到已经存在的或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等因素对其价值的影响。

假设国家宏观经济政策不会发生重大变化，以及不会遇有其他人力不可抗拒因素或不可预见因素对评估对象价值造成重大不利影响。

假设本次评估中资产以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据。

（三）上述评估假设对评估结论的影响

本次评估结果仅在满足上述评估假设条件的情况下成立，若本次评估中遵循的评估假设条件发生变化时，评估结果一般会失效。

十一、评估结论

在评估过程中，我们对委托人提供的相关资料进行了验证审核；对委托评估物业进行了现场勘查、核对；对公开市场的价格资料进行了收集、整理、对比、分析，按照评估工作的规范要求，我们已经完成了资产评估必要实施的工作程序。

(一)不同方法的评估结论

备注：仅含土地使用权价值。

广州港股份有限公司拟土地处置决策事宜涉及广州市黄埔区港前路400号部分土地使用权、地上建构筑物、附属物及设施设备（不含码头）等市场价值资产评估报告

土地：

评估机构：深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司 电话：（0755）83733386 地址：深圳市南山区粤海街道高新区社区科技南路18号深圳湾科技生态园12栋裙楼711

（二）评估结果的分析及确定

土地：

两种方法评估结论差异大，市场法评估结论较基准地价系数修正法评估结论高。

市场法是基于替代原则，选取评估基准日近期已成交的类似土地交易实例，将待估宗地与交易实例进行对比，通过交易情况、期日、区域因素、个别因素修正，测算待估宗地于评估基准日公开市场价值的评估方法，测算结果能够反映宗地公开市场交易价值水平。

基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价、基准地价修正系数表等政府依法公布的法定地价成果，将评估对象的区域条件、个别条件与所在区域均质土地平均条件对比修正，求取评估基准日宗地价格的估价方法。基准地价主要服务于地价宏观管理、土地出让价款核算等管理用途，反映区域均质土地的平均地价水平，其价值内涵为管控类平均地价，与宗地个案公开市场交易价值存在口径差异；该方法采用标准化修正体系，受基准地价更新周期、均质分区设定限制，较难充分体现单宗土地个性化交易条件及当下市场供需变化。

本次市场法与基准地价系数修正法测算结果存在较大差异，差异系两种方法价值内涵、适用前提、参数体系不同共同导致，主要影响因素包括：土地剩余使用年限、期日修正的市场匹配度、个别因素修正的精细度、基准地价区域平均属性与宗地个案市场特征差异等。经对上述因素逐项开展对比分析，客观研判两种方法结果的合理性，结合本次评估目的对应的公开市场价值定义，市场法测算结果更契合本次评估价值内涵，故选取市场法测算结果作为本次评估最终地价结论。

地上建构筑物、附属物及设施设备：

本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合评估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，采用成本法对广州市黄埔区港前路400号地上建构筑物、附属物及设施设备(不含码头)进行评估。经过实施清查核实，现场勘查、市场调查、评定估算等评估程序，得出广州市黄埔区港前路400号地上建构筑物、附属物及设施设备(不含码头)在评估基准日的评估结论如下：

序号	资产名称	启用日期	规格型号	账面原值(元)		账面净值(元)	资产数量	计量单位	评估价值(元)	备注
1	抓斗办公楼	2004-12-31	混合二层49.6平方米,单层3.4米	36,540.00		8,108.64	1.00	件	45,186.00	—
2	中码头仓库六组东侧厕所	2004-12-31	混合29.75平方米,单层3.5米	36,500.00		6,346.23	1.00	件	30,551.00	—
3	危险品仓库	2004-12-31	混合平屋45m2	25,207.37		3,163.00	1.00	件	46,401.00	—
4	发电房	2004-12-31	混合平层50.84m2	76,800.00		9,626.58	1.00	件	35,159.00	—
5	厕所	2004-12-31	混合结构38.64m2	57,500.00		7,213.38	1.00	件	29,980.00	—
6	中码头综合楼	2004-12-31		8,231,815.60		3,032,038.88	1.00	件	10,816,571.00	—
7	维修车间1#	2004-12-31		932,680.00		116,858.58	1.00	件	804,384.00	—
8	17#高杆灯塔	2010-11-30	30米	165,815.52		40,098.03	1.00	座	34,450.00	—
9	中码头高杆灯11#	2012-09-29		237,162.69		77,953.77	1.00	座	69,245.00	—
10	中码头高杆灯13#	2012-09-29		237,162.69		77,953.77	1.00	座	69,245.00	—
11	中码头高杆灯15#	2012-09-29		237,162.69		77,953.77	1.00	座	69,245.00	—
12	一泊位前沿道路改造工程	2014-03-31		1,010,744.74		404,719.17	1.00	宗	443,572.00	—
13	二泊位前沿道路改造工程	2014-03-31		1,010,744,110.90		414,075.40	1.00	宗	453,827.00	—
14	中码头三泊位门机轨道向东延伸工程	2012-06-20		192,824.55		61,081.07	1.00	项	65,291.00	—
15	十三仓南龙门吊轨道基础改造工程	2014-03-31		1,014,884.45		406,376.65	1.00	宗	0	已包含在房屋建筑物评估,此处为0
16	危仓东龙门吊轨道基础改造工程	2014-03-31		990,886.15		396,767.46	1.00	宗	377,847.00	—
17	二泊位龙门吊轨道基础改造工程	2014-03-31		947,263.21		379,300.06	1.00	宗	361,212.00	—
18	中码头一、二泊位龙门吊轨道梁延伸工程	2014-12-31	40米	444,648.56		194,033.56	1.00	米	183,302.00	—
19	珠江堤防达标提升工程	2020-09-27		1,492,207.57		1,064,280.25	1.00	项	1,005,118.00	—
20	二大队洗车场改造工程	2006-11-22		36,100.00		1,954.11	1.00	件	8,489.00	—
21	一、二泊位堆场排水改造工程	2014-03-31		369,146.11		147,812.06	1.00	宗	162,002.00	—
22	601堆场改造工程	2014-03-31		1,002,007.02		483,836.67	1.00	宗	0.00	已包含在天601评估,此处为0
23	606龙门吊堆场改造工程	2014-03-31		1,055,187.71		509,515.80	1.00	宗	0.00	已包含在天605-610评估,此处为0
24	610龙门吊堆场改造工程	2014-03-31		969,524.39		468,151.77	1.00	宗	0.00	已包含在天605-610评估,此处为0
25	527堆场改造工程	2014-03-31		965,097.48		466,014.63	1.00	宗	423,540.00	—
26	608堆场改造工程	2014-03-31		1,004,930.81		485,248.34	1.00	宗	0.00	已包含在天605-610评估,此处为0
27	13仓东货梯井改造工程	2014-12-24		480,906.60		209,855.85	1.00	项	0.00	已包含在房屋建筑物评估,此处为0
28	13仓西货梯井改造工程	2014-12-24		482,808.57		210,685.63	1.00	项	0.00	已包含在房屋建筑物评估,此处为0
29	大码头2号地磅迁移土建工程	2015-08-24		254,906.25		119,392.74	1.00	座	119,404.00	—
30	中码头抓斗维修车间	2004-12-31	混合	98,689.10		2,960.67	1.00	件	556,103.00	中码头维修车间3#,证载为钢筋混凝土结构、砖木结构
31	第二转卸部维修车间改造(中码头抓斗组车间)	2006-11-22		807,810.90		24,234.33	1.00	件	534,794.00	中码头维修车间2#
32	圆柱型灯塔	2004-12-31		125,900.00		3,777.00	1.00	座	20,836.00	—
33	码头前东危险仓通道	2004-12-31		112,500.00		5,625.00	1.00	米	27,248.00	—
34	二大队(中码头)围墙	2004-12-31		9,200.00		460.00	1.00	米	2,228.00	—
35	中码头危险仓围墙	2004-12-31		10,700.00		535.00	1.00	米	2,592.00	—
36	码头七八股道平交道口讯号警置	2004-12-31		6,000.00		5,080.00	1.00	件	14,920.00	—
37	黄埔站大门口砂场改造	2006-11-30		202,500.00		6,015.00	1.00	件	47,619.00	—
38	备用电源电缆敷设和安装工程	2009-11-20	YJV22-8.7/15K=3*95MM2	1,382.00		6,111.42	1.00	米	222,186.00	—
39	中码头三泊位门机轨道向东延伸供电工程	2012-06-20	30米	84,105.41		7,90.02	1.00	项	23,725.00	—
40	中码头仓库六组办公室	2004-12-31		33,000.00		3,990.00	1.00	件	169,716.00	—
41	13仓	2004-12-31	混合二层	6,192,700.00		55,781.00	1.00	件	13,093,867.00	—
42	危险品仓4仓	2004-12-31	混合一层	1,625,402.63		48,752.78	1.00	件	982,064.00	—
43	旧危仓地面改造工程	2007-12-11		615,948.31		18,478.45	1.00	件	0.00	已包含在房屋建筑物评估,此处为0
44	沙石堆场	2004-12-31		15,000.00		750.00	1.00	件	3,633.00	—
45	天504	2004-12-31		240,750.00		12,037.50	1.00	件	58,311.00	露天堆场
46	天505	2004-12-31		18,000.00		900.00	1.00	件	4,360.00	露天堆场
47	天508	2004-12-31		138,450.00		6,922.50	1.00	件	33,533.00	露天堆场
48	天510	2004-12-31		42,150.00		2,107.50	1.00	件	10,209.00	露天堆场
49	天514	2004-12-31		40,050.00		2,002.50	1.00	件	9,700.00	露天堆场
50	天515	2004-12-31		53,400.00		2,670.00	1.00	件	12,934.00	露天堆场
51	天516	2004-12-31		18,000.00		900.00	1.00	件	4,360.00	露天堆场
52	天517	2004-12-31		39,300.00		1,965.00	1.00	件	9,519.00	露天堆场
53	天518	2004-12-31		53,400.00		2,670.00	1.00	件	12,934.00	露天堆场
54	天601-603.604	2004-12-31		740,100.00		37,005.00	1.00	件	179,256.00	露天堆场
55	天605-610	2004-12-31		351,000.00		17,550.00	1.00	件	85,014.00	露天堆场
56	天620-621	2004-12-31		175,500.00		8,775.00	1.00	件	42,507.00	露天堆场
57	天626.627	2004-12-31		66,900.00		3,345.00	1.00	件	16,203.00	露天堆场
58	天628	2004-12-31		40,950.00		2,047.50	1.00	件	9,918.00	露天堆场
59	天629	2004-12-31		8,550.00		427.50	1.00	件	2,071.00	露天堆场
60	天630-631	2004-12-31		170,550.00		8,527.50	1.00	件	41,308.00	露天堆场
61	天632-633	2004-12-31		321,000.00		16,050.00	1.00	件	77,748.00	露天堆场
62	天634	2004-12-31		91,950.00		4,597.50	1.00	件	22,271.00	露天堆场
63	中码头排污改造工程	2010-11-15		949,356.44		47,467.82	1.00	个	231,582.00	—
64	危仓消防系统改造	2004-12-31		93,800.00		4,690.00	1.00	件	0.00	已包含在房屋建筑物评估,此处为0
65	门座式起重机 门85	2018-08-22	MQ型35t	7,355,736.17		4,115,578.03	1.00	台	6,241,416.00	—
66	门座式起重机 门86	2018-08-22	MQ型35t	7,355,736.18		4,115,578.04	1.00	台	6,241,416.00	—
67	门座式起重机 门87	2019-05-31	MQ型35t	8,657,562.32		5,230,935.20	1.00	台	6,671,858.00	—
68	门座式起重机 门88	2019-05-31	MQ型35t	8,657,562.33		5,230,935.20	1.00	台	6,671,858.00	—
69	电动叉车充电桩供配电配套项目	2026-01-09	电动叉车充电桩供配电配套项目建设,敷设电缆(含ZR-YJV22-0.6/1KV-3*240+1*120mm2交联电缆)约400米,充电桩基础制作(不含充电桩)等	410,980.28		384,951.56	1.00	宗	386,321.00	—
70	门座式起重机 门81	2015-10-31	25T-38(MQ2538)	7,385,919.26		2,912,860.55	1.00	台	3,282,478.00	—
71	轨道式门式起重机 龙31	2012-12-30	50t-43m	9,161,236.76		2,814,628.21	1.00	台	2,767,060.00	—
72	轨道式门式起重机 龙32	2012-12-30	50t-43m	9,217,656.91		2,835,295.66	1.00	台	2,784,101.00	—
73	轨道式件杂货门式起重机 龙33	2014-03-20	50t-43m	5,204,658.12		1,920,422.52	1.00	台	1,931,012.00	—
74	轨道式件杂货门式起重机 龙34	2014-03-20	50t-43m	5,204,658.12		1,920,422.52	1.00	台	1,931,012.00	—
75序号	件杂货龙门吊加装活动插井资产名称	2017-11-30启用日期	ESD2-800/1188	40,341.88		6,390.96账面净值(元)	1.00资产数量	宗计量单位	16,730.00评估价值(元)	—
										备注
76	门87(45t-35m/35t-45m)单臂架门机高压供配电改造工程	2019-04-29				121,042.17	1.00	宗	0	已包含在门87评估,此处为0
77	门88(45t-35m/35t-45m)单臂架门机高压供配电改造工程	2019-04-29				121,042.17	1.00	宗	0	已包含在门88评估,此处为0
78	大码头0#插井旁岸电箱	2020-09-25				16,754.29	1.00	套	15,689.00	—
79	大码头31#插井旁岸电箱	2020-09-25				16,754.29	1.00	套	15,689.00	—
80	45t-35m/35t-45m单臂架门机配套高压供电工程(门85)	2018-09-30			401,584.59	95,193.11	1.00	宗	0	已包含在门85评估,此处为0
81	45t-35m/35t-45m单臂架门机配套高压供电工程(门86)	2018-09-30			401,584.60	95,193.11	1.00	宗	0	已包含在门86评估,此处为0
82	门吊63#	2005-04-30	25t-33m 1台		6,961,500.00	348,075.00	1.00	台	1,342,832.00	—
83	门吊64#	2005-04-30	25t-33m 1台		6,961,500.00	348,075.00	1.00	台	1,342,832.00	—
84	门吊65#	2006-04-30	25t-33m 1台		7,251,000.00	362,550.00	1.00	台	1,342,832.00	—
85	大沙F10备用电源柜--进线柜	2009-12-29	KYN		1,814,319.33	90,715.97	1.00	台	291,634.00	—
86	大沙F10备用电源柜--计量柜	2009-12-29	KYN		493,213.15	24,660.66	1.00	台	79,279.00	—
87	大沙F10备用电源柜--出线柜	2009-12-29	KYN		1,638,171.66	81,908.58	1.00	台	263,320.00	—
88	大沙F10备用电源柜直流屏	2012-09-29			79,785.33	3,989.27	1.00	套	17,672.00	—
89	57#码头变压器和高压出线柜购置及安装	2014-05-20	顺特SC(B)10-800 KVA		364,833.13	18,241.66	1.00	宗	139,119.00	—
90	新购门机配套电气改造项目	2015-10-31			2,869,140.53	143,457.03	1.00	项	977,436.00	—
91	三站重建搬迁工程(电缆沟)	2004-12-31			8,862.85	443.14	1.00	件	1,467.00	—
92	二线门机北电沟工程	2004-12-31			203,228.37	10,161.42	1.00	件	33,633.00	—
93	中码头一线门吊插座板更新工程	2012-10-26			167,172.56	8,358.63	1.00	宗	35,345.00	—
94	轨道式杂货门式起重机配套供电工程	2012-10-26			821,220.16	41,061.01	1.00	宗	173,629.00	—
95	中码头13仓东北至14号高杆灯电缆沟改造工程	2013-09-30	200米		345,718.31	17,285.92	1.00	宗	119,801.00	—
96	中码头13仓至西危仓电缆沟改造工程	2013-11-30	100米		172,169.01	8,608.45	1.00	宗	61,416.00	—
97	轨道式件杂货门机堆场配套供电改造工程	2014-03-31			1,964,679.42	98,233.97	1.00	宗	506,200.00	—
98	龙门吊堆场新建电缆沟工程	2014-03-31			380,410.78	19,020.54	1.00	宗	98,013.00	—
序号	资产名称	启用日期	规格型号		账面原值(元)	账面净值(元)	资产数量	计量单位	评估价值(元)	备注
99	中码头地磅	2004-12-31	100T			1.00	件	47,160.00	地磅用房为地磅设备的配套用房,投资项目包括地磅设备采购安装及配套地磅用房建设等,该建筑在固定资产入账时,将地磅用房与地磅设备作为一个整体,归入同一固定资产卡片管理,共用一财务资产卡片010200-0621-00000003,资产分类为“机器设备及仪表仪器”大类。
100	天车工程D1111	2004-12-31			70,500.00	3,525.00	1.00	台	11,667.00	—
101	天车改造工程D1112	2004-12-31			164,300.00	8,215.00	1.00	台	27,191.00	—
102	三段地中衡改造	2008-05-21	SCS-100T(3.5*18)		63,900.00	3,195.00	1.00	件	10,496.00	—
103	大型轮胎装拆机	2011-01-31	T598		37,500.00	1,875.00	1.00	台	3,005.00	—
104	5吨天车D5001	2012-11-19	LD5T-10.2mA3		61,111.11	3,055.56	1.00	台	11,044.00	—
105	5吨天车D5002	2012-11-19	LD5T-10.2mA3		61,111.11	3,055.56	1.00	台	11,044.00	—
106	数字式电子汽车衡(大码头2号地磅)	2015-05-27	120T		186,324.79	9,316.24	1.00	台	30,246.00	—
107	天车改造(D5144)	2018-02-26			19,500.00	975.00	1.00	台	11,124.00	—
108	13仓载货电梯	2015-01-31			445,908.00	22,295.40	1.00	台	71,207.00	—
109	第三站搬迁重房屋	2004-12-31			2,360,900.00	409,778.25	1.00	座	1,469,069.00	—
110	中码头厕所	2004-12-31	55.9平方米,单层4米		36,500.00	4,572.78	1.00	件	103,217.00	—
111	3#站设备更新项目	2007-05-28			16,708,563.00	835,428.15	1.00	台	6,190,105.00	—
112	第三变电站电容柜改造	2010-12-22			36,483.50	1,824.18	1.00	台	6,822.00	—
113	第三变电站高压柜多功能表更换	2013-09-30			42,093.03	2,104.65	1.00	台	9,438.00	—
114	变电站视频改造工程(1/3)	2014-03-28			23,800.00	1,190.00	1.00	台	5,396.00	—
115	中码头小车通道增设自动刷卡机	2017-06-25			85,309.40	4,265.47	1.00	台	22,997.00	—
116	中码头小客车通道视频、货主管理系统迁移及新增LED屏	2015-09-30			30,512.82	1,525.64	1.00	台	7,796.00	—
117	中码头三段120T数字式汽车衡	2009-12-23			292,800.00	14,640.00	1.00	台	23,671.00	—
118	第三变电站工控机更新	2015-11-30			16,666.67	833.33	1.00	台	4,613.00	—
119	综合服务队工具库(自编31栋)	2011/6/21	框架2层,188.4478平方米		140,200.00	17,574.42	1.00	座	180,460.00	证载为混合结构
120	码头内铁路	2004-12-31			504,600.00	25,230.00	1.00	件	366,650.00	—
121	码头内铁路	2004-12-31			744,700.00	22,341.00	1.00	件	541,110.00	—
122	码头内铁路改善调车道	2004-12-31			88,800.00	4,440.00	1.00	件	64,523.00	—
123	码头内铁路线工程	2004-12-31			894,000.00	26,820.00	1.00	件	649,594.00	—
124	码头内铁路平交道讯号	2004-12-31			14,700.00	735.00	1.00	件	6,409.00	—
125	码头内铁路平交道讯号	2004-12-31			10,200.00	510.00	1.00	件	4,447.00	—
126	老港铁路五股道及电缆改造工程	2004-12-31			417,600.00	20,880.00	1.00	件	73,718.00	—
127	十一仓西道路改造工程	2008-08-12	约2100平方米		525,000.00	15,750.00	1.00	件	275,737.00	—
128	十一仓西堆场改造工程	2008-08-12	约2700平方米		376,500.00	38,595.38	1.00	件	197,743.00	—
129	天503	2004-12-31			137,700.00	6,885.00	1.00	件	60,033.00	露天堆场
130	天506	2004-12-31			51,750.00	2,587.50	1.00	件	22,561.00	露天堆场
131	天507	2004-12-31			21,450.00	1,072.50	1.00	件	9,351.00	露天堆场
132	天513	2004-12-31			96,300.00	4,815.00	1.00	件	41,984.00	露天堆场
133	黄埔站办公楼前道路	2006-11-30			356,800.00	10,704.00	1.00	件	184,587.00	—
合计				177,497,801.50	45,868,493.19	—	—	88,758,605.00	—

综上所述，本次评估最终以适当的评估结果作为本次评估结论，即2026年9月30日为评估基准日，对广州港股份有限公司拟土地处置决策事宜涉及广州市黄埔区港前路400号部分土地使用权、地上建筑物、附属物及设施设备(不含码头)等进行评估。评估结果为419,549,390.00元（大写：人民币肆亿壹仟玖佰伍拾肆万玖仟叁佰玖拾元整），如下表：

（三）评估增减值分析

评估对象账面净值为人民币 103,071,510.06 元，评估价值为人民币 419,549,390.00 元，增值为 316,477,879.94 元，增值率为 307.05%。

本次评估结果比账面价值高，增值原因：（1）土地：委估土地取得时间较早，受区域土地市场行情上涨带动，基准日土地市场价值高于原始成本，形成大额增值；（2）地上建构筑物、附属物及设施设备(不含码头)：①房屋建筑物按30年折旧，钢筋混凝土结构厂房、办公等房屋建筑物的经济耐用寿命常在50—60年；已提足折旧但仍在正常使用的房屋账面净值只剩残值，评估成新率却仍有30%—50%。②评估采用重置成本法，以评估基准日的现行价格水平确定重置全价，近年建材、钢材、人工及设备购置价格较资产构建年度明显上涨，重置全价高于账面原值。③部分房屋建筑物、设施设备包含了改造工程、供电工程等，而账面原值未计入，④设备会计折旧年限短于实际耐用年限，如设备会计折旧5—10年，实际可使用12—15年，评估按评估现状及实际成新确定价值，与会计账面口径不一致，常高于账面剩余比例或低于账面剩余比例。⑤重置价格与汇率因素：同型号设备现行购置价上涨（进口设备受汇率、关税影响），重置全价高于原始购置价。

（四）评估结论有效期

评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2026年9月30日至2027年9月29日止。除本报告已披露的特别事项，在评估基准日后、使用有效期以内，当经济行为发生时，如企业发展环境未发生影响其经营状况较大变化的情形，评估结论在使用有效期内有效。

当评估结论依据的市场条件或资产状况发生重大变化时，即使评估基准日至经济行为发生日不到一年，评估报告的结论已经不能反映评估对象经济行为实现日的价值，应按以下原则处理：

（1）当资产数量发生变化或资产使用状况发生重大变化时，应根据原评估方法对评估结论进行相应调整；

(2) 当评估结论依据的市场条件发生变化、且对资产评估结论产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估对象价值；

（3）评估基准日后，资产状况、市场条件的变化，委托人在评估对象实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。

十二、特别事项说明

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和专业能力所能评定估算的有关事项，提请报告使用人予以关注：

（一）引用报告事项

本次评估无此事项。

（二）产权瑕疵事项

除序号 6-7、30-31、40-42、99、109、119 评估对象建筑物已办理产权证外，序号 1-5、110 评估对象建筑物未办理产权证；其余构筑物、附属物及设施设备，委托方未提供采购合同、发票等权属佐证资料。本次评估以委托人提供的相关资产权属证明材料复印件及《产权声明》作为权属判断依据。评估过程中，评估师对权属资料仅作形式查验，不对资产权属的真实性、合法性做担保，本评估未考虑评估对象资产可能存在的产权瑕疵对评估结论造成的影响。

（三）抵押、担保事项

本次评估，评估对象未设立抵押、担保事项。

（四）未决事项、法律纠纷等不确定因素

本次评估评估对象不存在未决事项、法律纠纷等不确定因素。

（五）租赁及其或有负债（或有资产）等事项。

地上建构筑物、附属物评估结果明细表第6项中码头综合楼1-3层无偿提供派出所使用，其中1层局部 73mathrm m 2 存在对外出租；其余评估对象不存在租赁、担保及其他或有负债（或有资产）等事项。委托人已签订退租协议，约定自2026年11月1日解除该部分租赁合同。评估基准日距离退租时间较短，本次评估未考虑该租赁因素对评估对象价值的影响。

（六）重大期后事项

期后事项是指评估基准日之后评估报告日之前发生的重大事项。本次评估无此事项。

（七）其他需要说明的事项

1、对评估对象存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而资产评估师已履行评估程序仍无法获知的情况下，资产评估机构及其资产评估师不承担相关责任。

2、资产评估机构和资产评估师的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值做出专业判断，并不涉及到资产评估机构和资产评估师对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上依赖于委托人提供的有关资料。因此，评估工作是以委托人提供的有关经济行为文件、有关资产所有权文件及证件、有关法律文件、资产明细及其他有关资料的真实合法为前提。委托人、产权持有人应对所提供的上述资料的真实性、合法性和完整性负责。资产评估机构和资产评估师的责任是对上述资料进行必要的查验和披露，不代表对本次委估资产的权属提供任何保证。

3、资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。

4、本资产评估结论是反映评估对象在本次评估目的下确定的市场价值。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件发生变化时，评估结论一般会失效。

5、本评估结论未考虑本次申报评估资产抵押等任何限制因素对评估结论的影响。

6、本评估意见仅作为广州港股份有限公司拟土地处置决策事宜涉及广州市黄埔区港前路400号部分土地使用权、地上建构筑物、附属物及设施设备(不含码头)等资产于评估基准日所表现的市场价值做出公允反映，为广州港股份有限公司拟土地处置决策事宜所涉及的资产提供价值参考，不能作为其它用途。

7、根据《国有土地使用证》（穗府国用（2011）第01100081号）证载土地面积为459,976.28平方米。另根据《黄埔老港码头地块分期收储示意图》本次评估土地面积为149,273.82平方米，为证载面积的一部分。结合本次评估目的，本次纳入评估范围的面积以《资产评估申报明细表》及《黄埔老港码头地块分期收储示意图》为准。

8、本次评估基准日为2026年9月30日，评估工作人员现场勘查日期为2026年10月29日，评估基准日与完成现场勘查日期相距较短，市场变化基本可以忽略，本次评估假设评估基准日资产实物状况与现场勘查日状况保持一致。

9、序号99评估对象，地磅用房为地磅设备的配套用房，投资项目包括地磅设备采购安装及配套地磅用房建设等，该建筑在固定资产入账时，将地磅用房与地磅设备作为一个整体，归入同一固定资产卡片管理，共用一财务资产卡片010200-0621-0000003，资产分类为“机器设备及仪表仪器”大类。因此本次评估考虑了地磅用房和地磅设备，敬请报告使用人注意。

10、根据评估人员现场勘查及与委托人沟通，本次评估无证房屋建筑物的建筑面积、其余构筑物、附属物的用途、面积、范围等根据委托人提供的《资产评估申报明细表》为准，若与实际不符本次评估结果需作相应调整或重估。

11、根据《国有土地使用证》（穗府国用（2011）第01100081号），评估对象之土地坐落于广州市黄埔区港前路南侧、珠江河北侧，根据《房地产权证》（粤房地权证穗字第0150126696号）等，房屋均坐落于黄埔区港前路400号，现场勘查为同一地址。请本报告使用者注意。

12、根据委托人提供的《房地产权证》粤房地权证穗字第0150144705号信息页记载中码头综合楼层数为1层，房地产平面附图记载为7层，实际查勘为7层，证载建筑面积与评估建筑面积均为5,695.21平方米，产权证信息页层数疑存在错误，本次评估按层数7层进行计算考虑，请本报告使用者注意。

13、土地使用权价值不含增值税，但包含印花税、契税等相关税费；建（构）筑物、附属物及设施设备价值为不含增值税条件下的价值。

14、本资产评估报告含有若干备查文件，备查文件构成本资产评估报告之重要组成部分，与本资产评估报告正文同时使用方为有效。

十三、评估报告使用限制说明

（一）本评估报告仅供委托人和资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人为本报告所载明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的和用途；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。

（三）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

（四）本评估报告的有关附件为本报告的重要组成部分，与本报告的正文具有同等法律效力。

（五）可能存在的其他影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特别说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

（六）未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事人另有约定的除外。

（七）根据《资产评估执业准则—资产评估报告》规定：通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告。即评估结论使用有效期为一年（2026年9月30日至2027年9月29日）。超过一年，需重新进行资产评估。

十四、评估报告日

本评估报告专业意见形成于 2026 年 11 月 11 日。

十五、签名盖章

深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司

资产评估师：陈彪

(登记编号：44210270)

中国·深圳

资产评估师：叶

(登记编号：47190126)

二〇二六年十一月十一日

资产评估报告附件

1、资产评估结果明细表；

2、评估对象现场勘查相片；

3、资产评估服务委托书及评估申报明细表；

4、《关于开展黄埔老港西侧用地及地上建构筑物、附属物等资产评估工作的请示》（（2026）签606号）及权属资料等；

5、委托人暨产权持有人承诺函；

6、委托人暨产权持有人营业执照；

7、资产评估师承诺函；

8、评估机构营业执照；

9、深财资备案[2020]57号《深圳市财政局关于深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司变更备案公告》；

10、深财资备案[2019]5号《深圳市财政委员会关于深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司登记备案公告》；

11、资产评估机构信用信息记录；

12、评估机构的单位会员证书；

13、中国资产评估协会正式执业会员证书及评估师身份证。

金额单位：人民币元

汇总表

评估基准日：2026年9月30日委托人：广州港股份有限公司

金额单位：人民币元 土地评估结果明细表 评估基准日：2026年9月30日 委托人：广州港股份有限公司

填表人：江南桐 填表日期：2026年10月28日

评估对象照片

评估对象现状	评估对象现状	评估对象现状
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评估对象照片

评估对象：广州市黄埔区港前路400号部分土地使用权、地上建构筑物、附

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评估对象照片

评估对象：广州市黄埔区港前路400号部分土地使用权、地上建构筑物、附属物及设施设备(不含码头)

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评估对象现状	评估对象现状	评估对象现状
评估对象现状	评估对象现状	评估对象现状
评估对象现状	评估对象现状	评估对象现状

评估对象位置示意图

资产评估服务委托书

委托人：广州港股份有限公司

委托人联系人：\_\_\_\_，联系电话：\_\_\_\_

受托人：深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司

受托人联系人：吴小姐，联系电话：15818103024

委托约定事项：

1、评估对象：广州市黄埔区港前路400号部分土地使用权、地上建构筑物、附属物及设施设备(不含码头)等市场价值。

2、评估目的：为委托人拟资产处置物业提供价值参考。

3、评估基准日：2026年9月30日。

4、特殊事项说明：具体评估对象以《资产评估申报明细表》为准。

委托日期： 年 月 日

填表人：江雨桐填表人：江南桐 填表日期：2026年10月28日

资产评估申报明细表-土地

资产评估申报明细表-地上建构筑物、附属物及设施设备

序号		资产名称	启用日期	规格型号	账面原值(元)	账面净值(元)	资产数量	计量单位	备注
1		楼	2004-12-31	混合二层49.6平方米,单层3.4米	36,540.00	8,108.64	1.00	件	—
2	GF01-020TFA2004120002	中码头仓库六组东侧厕所	2004-12-31	混合29.75平方米,单层3.5	36,500.00	6,346.23	1.00	件	—
3	GF01-020TFA2004120005	危险品仓库	2004-12-31	混合平屋45m²	25,207.37	3,163.00	1.00	件	—
4	GF01-020TFA2004120005	发电房	2004-12-31	混合平层50.84m²	76,800.00	9,626.58	1.00	件	—
5	GF01-020TFA2004120005	厕所	2004-12-31	混合结构38.64m²	57,500.00	7,213.38	1.00	件	—
6	GF01-020TFA2004120005	中码头综合楼	2004-12-31	框架	8,231,813.60	3,032,038.88	1.00	件	—
7	GF01-020TFA2004120006	维修车间1#	2004-12-31	1宗	932,000.00	116,858.58	1.00	件	—
8	GF01-020TFA2010110000	17#高杆灯塔	2010-11-30	30米	165,815.52	40,098.03	1.00	座	—
9	GF01-020TFA2012090000	中码头高杆灯11#	2012-09-29	30米	237,162.69	77,953.77	1.00	座	—
10	GF01-020TFA2012090000	中码头高杆灯13#	2012-09-29	30米	237,162.69	77,953.77	1.00	座	—
11	GF01-020TFA2012090000	中码头高杆灯15#	2012-09-29	30米	237,162.68	77,953.77	1.00	座	—
12	GF01-020TFA2014030000	一泊位前沿道路改造工程	2014-03-31		1,010,744.44	404,719.17	1.00	宗	—
13	GF01-020TFA2014030000	二泊位前沿道路改造工程	2014-03-31		1,034,110.90	414,075.40	1.00	宗	—
14	GF01-020TFA2012060000	中码头三泊位门机轨道向东延伸工程	2012-06-20		192,824.55	61,081.07	1.00	项	—
15	GF01-020TFA2014030000	十三仓南龙门吊轨道基础改造工程	2014-03-31		1,014,884.45	406,376.65	1.00	宗	已包含在房屋建筑物
16	GF01-020TFA2014030000	危仓东龙门吊轨道基础改造工程	2014-03-31		990,886.15	396,767.46	1.00	宗	—
17	GF01-020TFA2014030000	二泊位龙门吊轨道基础改造工程	2014-03-31		947,263.21	379,300.06	1.00	宗	—
18	GF01-020TFA2014120000	中码头一、二泊位龙门吊轨道梁延伸工程	2014-12-31	40米	444,648.56	194,033.56	1.00	米	—
19	GF01-020TFA2020090000	珠江堤防达标提升工程	2020-09-27		1,492,207.57	1,064,280.25	1.00	项	—
20	GF01-020TFA2006110000	二大队洗车场改造工程	2006-11-22		36,100.00	1,954.11	1.00	件	—
21	GF01-020TFA2014030000	一、二泊位堆场排水改造工程	2014-03-31		369,146.11	147,812.06	1.00	宗	—
22	GF01-020TFA2014030001	601堆场改造工程	2014-03-31		1,002,007.02	483,836.67	1.00	宗	已包含在天601
23	GF01-020TFA2014030001	606龙门吊堆场改造工程	2014-03-31		1,055,187.71	509,515.80	1.00	宗	已包含在天605-610
24	GF01-020TFA2014030001	610龙门吊堆场改造工程	2014-03-31		969,524.39	468,151.77	1.00	宗	已包含在天605-610
25	GF01-020TFA2014030001	527堆场改造工程	2014-03-31		965,097.48	466,014.63	1.00	宗	—
26	GF01-020TFA2014030001	608堆场改造工程	2014-03-31		1,004,930.81	485,248.34	1.00	宗	已包含在天605-610
27	GF01-020TFA2014120000	13仓东货梯井改造工程	2014-12-24		480,906.60	209,855.85	1.00	项	已包含在房屋建筑物
28	GF01-020TFA2014120001	13仓西货梯井改造工程	2014-12-24		482,808.57	210,685.63	1.00	项	已包含在房屋建筑物
29	GF01-020TFA2015080000	大码头2号地磅迁移土建工程	2015-08-24		254,906.25	119,392.74	1.00	座	—
30	GF01-020TFA2004120001	中码头抓斗维修车间	2004-12-31	混合	98,689.10	2,960.67	1.00	件	中码头维修车间3#,证载为钢筋混凝土结构、砖木结构
31	GF01-020TFA2006110000	第二转卸部维修车间改造(中码头抓斗组车间)	2006-11-22		807,810.90	24,234.33	1.00	件	中码头维修车间2#
32	GF01-020TFA2004120007	圆柱型灯塔	2004-12-31		125,900.00	3,777.00	1.00	座	—
33	GF01-020TFA2004120007	码头前东危险仓通道	2004-12-31		112,500.00	5,625.00	1.00	米	—
34	GF01-020TFA2004120009	二大队(中码头)围墙	2004-12-31		9,200.00	460.00	1.00	米	—
35	GF01-020TFA2004120010	中码头危险仓围墙	2004-12-31		10,700.00	535.00	1.00	米	—
36	GF01-020TFA2004120010	码头七八股道平交道口讯号警置	2004-12-31		61,600.00	3,080.00	1.00	件	—
37	GF01-020TFA2006110000	黄埔站大门口砂场改造	2006-11-30		202,500.00	6,075.00	1.00	件	—
38	GF01-020TFA2009110000	备用电源电缆敷设和安装工程	2009-11-20	YJV22-8.7/15KV-3*95MM2	1,382,268.42	69,113.42	1.00	米	—
39	GF01-020TFA2012060000	中码头三泊位门机轨道向东延伸供电工程	2012-06-20	30米	84,160.41	4,208.02	1.00	项	—
40	GF01-020TFA2004120014	中码头仓库六组办公室	2004-12-31		133,000.00	3,990.00	1.00	件	—
41	GF01-020TFA2004120014	13仓	2004-12-31	混合二层	16,192,700.00	485,781.00	1.00	件	—
42	GF01-020TFA2004120014	危险品仓4仓	2004-12-31	混合一层	1,625,092.63	48,752.78	1.00	件	—
43	GF01-020TFA2007120000	旧危仓地面改造工程	2007-12-11		615,948.31	18,478.45	1.00	件	已包含在房屋建筑物
44	GF01-020TFA2004120014	沙石堆场	2004-12-31		15,000.00	750.00	1.00	件	—
45	GF01-020TFA2004120018	天504	2004-12-31		240,750.00	12,037.50	1.00	件	露天堆场
46	GF01-020TFA2004120018	天505	2004-12-31		18,000.00	900.00	1.00	件	露天堆场
47	GF01-020TFA2004120018	天508	2004-12-31		138,450.00	6,922.50	1.00	件	露天堆场
48	GF01-020TFA2004120018	天510	2004-12-31		42,150.00	2,107.50	1.00	件	露天堆场
49	GF01-020TFA2004120018	天514	2004-12-31		40,050.00	2,002.50	1.00	件	露天堆场
50	GF01-020TFA2004120018	天515	2004-12-31		53,400.00	2,670.00	1.00	件	露天堆场

资产评估申报明细表-地上建构筑物、附属物及设施设备

资产评估申报明细表-地上建构筑物、附属物及设施设备

会议纪要

穗港股份纪要〔2026〕294号

广州港股份有限公司行政事务部

2026年9月23日

片区土地资产盘活专题会议纪要

2026年9月17日上午，股份公司在港口中心2706会议室召开专题会议，研究黄埔片区土地资产盘活事宜。会议由朱少兵副总经理主持，公司领导黄波、吴超、吴泰云、李明忠等出席会议，相关部门（单位）负责人及有关人员参加了会议。

会上，地产物业部汇报了黄埔老港片区相关土地物业资产盘活方案及下一步工作建议，与会人员进行了充分讨论，会议对后续工作进行了布置。纪要如下：

一、原则同意黄埔老港码头等5宗用地交储方案。地产物业部牵头履行后续决策审批程序。

二、各部门、单位要高度重视，围绕年内完成③、④、⑤号规划单元地块移交的目标，严格按照工作分工系统谋划、协调推进各项工作。具体要求主要如下：

（一）地产物业部牵头与市土发中心沟通，争取保留部分码头岸线，以满足我司及海事局等相关单位工作船的靠泊需求；同时在后续土地开发时考虑港口工业遗产保护利用事宜。

（二）工程技术部牵头、黄埔公司配合，沟通供电部门制订3#变电站涉及周边小区及外部单位供电的处置方案，加快推进移交地块内供电、供水、排污等设施迁改相关工作。数字化发展部负责移交地块内涉及光纤等数据网络管线迁改工作。

（三）黄埔公司负责，各职能部门配合，加快推进移交地块内的建构筑物、设备设施等资产处置事宜。

（四）地产物业部会拖轮公司尽快提交拖轮公司办公场所搬迁方案报公司专题研究。

（五）地产物业部牵头沟通市土发中心，稳妥推进部分地块权证与广深铁路权证重叠处置事宜。

（六）人力资源部会黄埔公司负责拟订人员分流安置方案，报公司专题研究。

（七）生产业务部牵头负责移交地块内相关业务的转移方案；财务会计部牵头负责税筹策划及明确非经收益确认标准事宜。

附件：1.黄埔老港码头地块分区交储图

2.黄埔老港码头西侧地块交储工作计划

与会人员：黄波、吴超、吴泰云、朱少兵、李明忠（公司领导），肖尚福、宋雪芳、王崇泽、罗佑、王沛（地产物业部），林镜秋（集团财务会计部），梁敬（股份董事会办公室），何晟（股份财务会计部），付芳、万丽（法律合规部），何晓涛（工程技术部），盛刚兵（投资管理部），吕婧（党委工作部），赵祥（行政事务部），何天元（数字化发展部），辛坤彬（生产业务部），刘文（人力资源部），兰永农（黄埔公司），席皓（拖轮公司）。

发：与会各部门、单位。

抄送：与会各领导。

记 事☆使用权类型：作价出资（入政）。☆四至：东至浦，南至珠江，西至建设用地，北至港前路。☆土地有偿使用年限自2010年3月31日起计算。

根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，为保护土地使用权人的合法权益，对土地使用权人申请登记的本证所列土地权利，经审查核实，准予登记，颁发此证。

1089C067011 房地产平面附图

(港前路井400大院内)

11023036801 房地产平面附图