6月解禁小高峰但整体影响不大

摘 要  

本周（2026年6月1-5日）中证REITs全收益指数收于1,002.8点，周度环比上涨1.31%，但较2025年末仍有0.70%的跌幅。日均成交额、日均成交量分别较上周减少24.79%、21.49%，日均换手率较上周继续下降0.10pct至0.38%，交易活跃度不高。

?二级市场：园区、交通、租赁住房领涨，6月解禁小高峰但整体影响可控

6月将迎来11只REITs的解禁小高峰。6月解禁REITs的份额不大且多为原始权益人及关联方，根据以往情况，原始权益人及关联方在解禁后一般均会继续持有，如中航首钢绿能、浙商沪杭甬、博时蛇口产园、平安广州广河等原始权益人及关联方此前解禁的份额并未进行抛售，东吴苏园产业的原始权益人及关联方份额甚至还有所增加。但供给压力下需留意市场变化，尤其是浮盈较厚的、非原始权益人解禁的个券。

本周各资产类型全部收涨，涨幅靠前的是园区（+1.93%）、交通（+1.77%）和租赁住房（+1.76%），涨幅较小的是能源（+0.54%）。在一季报多类资产基本面情况承压的背景下，市场供给压力成为近期抑制市场上涨的重要因素，留意第二批次供给对二级市场流动性带来的压力。同时，需要关注需求端增量政策的变化，目前主要包括纳入沪深港通标的、纳入公募基金投资范围、挂钩REITs指数的基金产品。可根据一级市场上新规模和进度，在二级市场逐步配置基本面良好、指数权重高的个券。

产业园区板块本周涨幅最大，创金合信首农大租户降租事件落地，以8.74%领涨。经过本次调整，预计首农出租率水平将保持在95%以上，补充协议取消了租金递增安排，2027-2032年度的可供分配金额预计仍将受到影响。首农在指数权重中占比1.47%，日均成交额较高，被剔除成分概率小。首农在2026年4月10日公告的分红方案中，仍有近50%的可供分配尚未分配，目前分派率约4.7%，可以继续关注。

交通设施中华夏中国交建，在周边路网通行效率持续提升下，2026年1-4月通行费收入、日均收费车流量累计同比分别增长了13.7%、6.1%，可持续性较强，且指数权重位列第二（高达6.02%），值得继续关注。

数据中心板块的润泽、万国数据中心指数权重分别为2.53%、1.35%，目前分派率分别约为3.6%、3.5%，离租赁型REITs分派率参考值3.22%有较大的上涨空间，两只REITs的机柜计费率已经很高、租约较长，租户信用资质好，行业景气度可持续，可优先关注。

租赁住房板块本周全部上涨。指数权重较高的保租房个券分别为城投宽庭（3.37%）、华润有巢（2.58%）、北京保障房（1.85%）、厦门安居（1.75%）和深圳安居（1.09%），华润有巢分派率已至3.4-3.5%，城投宽庭位于上海城区且分派率近3.4%，厦门安居扩募新购入“保租房+公租房”，且配售稳定，分派率约3.1%，亦值得关注。

消费板块指数权重靠前的是华润消费（8.92%）、印力消费（2.08%）、大悦城消费（1.77%）、唯品会奥莱（1.69%）、首创奥莱（1.28%）和百联消费（1.12%）。目前百联消费分派率约4.8%，若此前超级鸟局事件完成新铺位招租，值得关注。华润消费基本面运营优秀，后续扩募后市值将进一步扩张，目前分派率在3.65%。考虑到该个券在全收益指数中权重最大（高达8.92%），是各指数基金不可避免的建仓对象，并且出租率始终处于高位、原始权益人华润置地央企背景实力雄厚，后续配置力量可期。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

本周（2026年6月1-5日）中证REITs全收益指数收于1,002.8点，周度环比上涨1.31%，但较2025年末仍有0.70%的跌幅。日均成交额4.36亿元、日均成交量1.11亿份，分别较上周减少24.79%、21.49%，日均换手率较上周继续下降0.10pct至0.38%，交易活跃度不高。截至6月5日，已上市交易的82只REITs总市值2234亿元（其中流通市值1250亿元）。

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二级市场：园区/交通/租赁住房领涨，迎解禁小高峰

6月将迎来11只REITs的解禁小高峰。6月解禁REITs的份额不大且多为原始权益人及关联方，根据以往情况，原始权益人及关联方在解禁后一般均会继续持有，如中航首钢绿能、浙商沪杭甬、博时蛇口产园、平安广州广河等原始权益人及关联方此前解禁的份额并未进行抛售，2025年末持仓仍与解禁前相同，东吴苏园产业REIT的原始权益人及关联方份额甚至还有所增加。但解禁数量较多且考虑到商业不动产REITs和基础设施REITs供给，需要留意市场变化，尤其是浮盈较厚的、非原始权益人解禁的个券。

在一季报多类资产基本面情况承压的背景下，商业不动产REITs、基础设施REITs的供给压力成为近期抑制市场上涨的重要因素。首批商业不动产询价顺利结束，仍需重点关注第二批次商业不动产的注册发行进度，留意第二批次供给对二级市场流动性带来的压力。

同时，需要关注需求端增量政策的变化，目前重点包括纳入沪深港通标的、纳入公募基金投资范围、挂钩REITs指数的基金产品（6月15日中证REITs全收益指数成分券调整）。可根据一级市场上新规模和进度，在二级市场逐步配置基本面良好、指数权重高的个券。

从资产大类上看，市政设施（唯一个券为国泰海通济南能源供热REIT，2025年12月可能因为日均成交金额靠后被剔除指数成分，且近12个月日均成交金额未达500万元）、仓储物流、产业园区板块有较多个券未纳入全收益指数成分。可优先关注数据中心、生态环保、水利设施、消费设施的全板块分派率/IRR，能源设施、租赁住房和交通设施板块重点关注成分券。

具体来看，产业园区板块本周涨幅最大，创金合信首农大租户降租事件落地，以8.74%领涨。根据公告，项目公司已于2026年6月2日与顺捷中恒（快手）签署租赁合同补充协议，租赁面积与原协议一致，租赁期限从2032年1月22日终止延长至2036年1月22日终止。2026年租金单价保持不变，自2027年1月1日起，地上科研办公部分（7.4万方）租金单价调整后不低于6.35元/平方米/天，同时取消原协议约定的租金递增安排，地下商业配套（2.58万方）租金单价参考市场合理水平同步调整。

值得关注的是，创金合信首农本次补充协议调整了顺捷中恒免租期，在原协议2031年12月23日至2032年1月22日的免租期的基础上，予以顺捷中恒承租地上部分合计不超过相当于8个月租金的优惠，包括2030年1个月、2031年1个月、2032年2个月、2035年3个月和2036年1个月。提前退租的违约金金额为9个月有效租金。

经过本次调整，预计首农出租率水平将保持在95%以上，2027年不动产项目整体不含税租金收入预计较2025年已实现的34,147.07万元下降幅度不超过12%。但补充协议取消了租金递增安排，2027-2032年度的可供分配金额预计仍将受到影响。首农在指数权重中占比1.47%，日均成交额较高，被剔除成分概率小。首农针对重要租户退租、降租等引起的2026、2032、2033和2034年度的目标运营净收益设有收益分配调节机制，且2026年4月10日公告的分红方案中，仍有近50%的可供分配尚未分配，目前分派率约4.7%，可以继续关注。

20只园区REITs中仅有9只纳入全收益指数，权重较高的有博时蛇口产园（2.22%）、华安张江产业园（2.17%）、国泰海通东久新经济（2.07%），有9只日均成交金额不足500万元。仍然建议关注经营稳定、交易金额排名前列的园区（出租率多季度保持高位、租金单价调整幅度较小、区位优势显著、运管机构和基金管理人主动管理能力较强），如国泰海通东久新经济（工业厂房类）。

国泰海通东久新经济目前持有的是6个产业园，园区分散程度较好，2026年一季度末出租率高达96.49%且多季度以来均在90%以上，报告期内多个项目租金单价不降反增，东久（金山）智造园、东久（重庆）智造园出租率预计也将达100%。目前国泰海通东久新经济分派率约4.9%，具有性价比。

交通设施中华夏中国交建，在周边路网通行效率持续提升下，2026年1-4月通行费收入、日均收费车流量累计同比分别增长了13.7%、6.1%，可持续性较强，且指数权重位列第二高达6.02%，值得继续关注。仍可以关注业绩同样优秀的华泰江苏交控、招商高速公路，指数权重分别为0.92%、0.89%。

中金安徽交控受到竞品路线G4231南京至九江高速公路于2025年12月26日正式通车运营的分流影响，近期走势不佳，4月22日至5月18日累计下跌10%，2026年1-4月通行费收入、日均收费车流量累计同比分别下降了9.87%、11.26%，但考虑到该个券日均成交额很高、且权重高达3.63%，可以关注。

数据中心（IDC）板块2只个券均为全收益指数的成分券，润泽科技数据中心、万国数据中心指数权重分别为2.53%、1.35%，本周分别上涨0.6%、0.82%，目前以2025年可供分配金额测算的分派率分别为3.6%、3.5%，离租赁型REITs分派率参考值3.22%有较大的上涨空间，10Y中债国债到期收益率若按1.75%计算的参考值仍有3.3%，目前分派率性价比较高（参考值为10Y国债收益率1.7207%+150BP）。两只REITs的机柜计费率已经很高、租约较长，租户信用资质好，行业景气度可持续，可以优先关注。

租赁住房板块本周全部上涨，涨幅靠前的是汇添富上海地产（+4.01%）和华夏基金华润有巢（+2.81%），为板块内目前分派率靠前的个券。指数权重较高的保租房个券分别为城投宽庭（3.37%）、华润有巢（2.58%）、北京保障房（1.85%）、厦门安居（1.75%）和深圳安居（1.09%），最近12个月日均成交额均超600万元，下次调整剔除指数成分券概率较低。目前板块平均分派率已调整至3.19%，华润有巢分派率已至3.4-3.5%左右，城投宽庭项目位于上海城区且分派率近3.4%，均可以优先关注。厦门安居扩募新购入“保租房+公租房”，且扩募项目配售稳定，当前分派率约3.1%（华夏北保），亦值得关注。

消费板块指数权重靠前的是华润消费（8.92%）、印力消费（2.08%）、大悦城消费（1.77%）、唯品会奥莱（1.69%）、首创奥莱（1.28%）和百联消费（1.12%），从一季度运营情况来看，消费设施整体表现稳定，营业收入、EBITDA同比基本实现了正增长，各项目出租率仍能维持在90%以上。消费设施租户集中度低，多个项目单一租户占比未超过10%，“小而分散”的特征也有利于抵抗经营波动，整体也均值得关注。目前百联消费分派率约4.8%，若此前超级鸟局事件完成新铺位招租，值得关注。

华润消费基本面运营优秀，后续将扩募新购入昆山万象汇、杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇项目，市值将进一步扩张，目前分派率在3.65%。考虑到该个券在全收益指数中权重最大高达8.92%，是各指数基金不可避免的建仓对象，并且出租率始终处于高位、原始权益人华润置地央企背景实力雄厚，后续配置力量可期。

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一级市场：首批商业不动产REITs基金合同生效

商业不动产REITs方面，汇添富上海地产商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT基金合同正式生效。

截至2026年6月5日市场合计申报了20只，预计募集规模714.31亿元，其中，已发行4只，募集规模203.32亿元。已答复交易所意见的6只，拟募集规模约176亿元。交易所已反馈意见的有10只，拟募集规模约335亿元。

基础设施REITs方面，截至2026年6月5日已申报至交易所基础设施REITs达16单，合计拟募集447.58亿元。其中进度较快、已反馈交易所审核意见的有2单，预计募集规模48亿元。交易所已反馈意见的有10单，预计募集规模156.42亿元。已受理4单，募集规模242.7亿元。

（1）公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。

（2）基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。

（3）资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、iFind、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。

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