荣盛发展：资产评估报告

本报告依据中国资产评估准则编制

湛江开发区荣发房地产开发有限公司 拟了解其位于湛江经济技术开发区海滨大道北6号荣盛中央广场21号楼2层、3层部分商业用途房地产价值 资产评估报告

中天华资评报字[2026]第11384号

(共一册，第一册)

北京中天华资产评估有限责任公司

2026年8月7日

目录

声明 …… 1

摘要 …… 2

一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 …… 3

二、评估目的 …… 4

三、评估对象和评估范围 …… 4

四、价值类型 …… 8

五、评估基准日 …… 8

六、评估依据 …… 8

七、评估方法 …… 10

八、评估程序 …… 11

九、评估假设 …… 12

十、评估结论 …… 13

十一、特别事项说明 …… 13

十二、资产评估报告使用限制说明 …… 14

十三、资产评估报告日 …… 15

资产评估报告附件目录 …… 17

声明

一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。

本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。

六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。

七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

湛江开发区荣发房地产开发有限公司

拟了解其位于湛江经济技术开发区海滨大道北6号荣盛中央广场21号楼2层、3层部分商业用途房地产价值资产评估报告

摘要

中天华资评报字[2026]第11384号

北京中天华资产评估有限责任公司接受湛江开发区荣发房地产开发有限公司的委托，对湛江开发区荣发房地产开发有限公司拟了解其位于湛江经济技术开发区海滨大道北6号荣盛中央广场21号楼2层、3层部分商业用途房地产的市场价值进行了评估，为拟了解上述房地产市场价值的经济行为提供价值参考依据。

根据评估目的，本次评估对象为湛江经济技术开发区海滨大道北6号荣盛中央广场21号楼2层、3层部分商业用途房地产的市场价值；评估范围为湛江开发区荣发房地产开发有限公司申报的位于湛江经济技术开发区海滨大道北6号荣盛中央广场21号楼2层、3层部分商业用途房地产，共130套，总建筑面积3,426.93平方米。

评估基准日为2026年7月31日。

本次评估的价值类型为市场价值。

本次评估结合评估对象的实际情况，综合考虑区位条件、商业氛围、客流状况、楼层、面积、市场供求以及房地产实物状况等影响因素，采用市场法对湛江开发区荣发房地产开发有限公司申报的上述商业房地产进行评估，确定评估结论。

根据以上评估工作，在评估前提和假设条件充分实现的条件下，得出如下评估结论：

湛江开发区荣发房地产开发有限公司于评估基准日2026年7月31日纳入评估范围内的商业用途房地产共130套，总建筑面积3,426.93平方米，评估价值为3,954.97万元。

在使用本评估结论时，特别提请报告使用人使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。

本报告评估结论自评估基准日起一年内有效, 即有效期至2027年7月30日。超过一年,需重新进行评估。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。

湛江开发区荣发房地产开发有限公司

拟了解其位于湛江经济技术开发区海滨大道北6号荣盛中央广场21号楼2层、3层部分商业用途房地产价值资产评估报告

中天华资评报字[2026]第11384号

湛江开发区荣发房地产开发有限公司：

北京中天华资产评估有限责任公司接受贵单位的委托，遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托履行必要的资产评估程序，采用市场法对湛江开发区荣发房地产开发有限公司拟了解其位于湛江经济技术开发区海滨大道北6号荣盛中央广场21号楼2层、3层部分商业用途房地产于2026年7月31日的市场价值进行了评估。

现将资产评估情况报告如下:

一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况

本项目委托人暨产权持有人为湛江开发区荣发房地产开发有限公司。资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。除上述之外，任何得到报告的第三方都不应被视为资产评估报告使用人，资产评估机构和资产评估师也不对该等第三方因误用资产评估报告而产生的损失承担任何责任。

（一）委托人暨产权持有人概况

1. 名称：湛江开发区荣发房地产开发有限公司

2. 统一社会信用代码：91440800071851072W

3. 类型：其他有限责任公司

4. 住所：湛江经济技术开发区海滨大道北6号荣盛中央广场21号楼3层888号商铺

5. 法定代表人：李洋洋

6. 注册资本：23,000万元人民币

7. 成立日期：2013年6月18日

8. 经营范围：许可项目：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）

8. 委托人和产权持有人的关系

委托人与产权持有人均为湛江开发区荣发房地产开发有限公司。

（二）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况

邮编：100044

网址：http://www.caa-bj.com.cn 电话：010-88395166

本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。

二、评估目的

湛江开发区荣发房地产开发有限公司拟了解其位于湛江经济技术开发区海滨大道北6号荣盛中央广场21号楼2层、3层部分商业用途房地产的价值，本次评估目的是确定上述商业房地产的市场价值，为相关经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

（一）根据评估目的，评估对象为湛江经济技术开发区海滨大道北6号荣盛中央广场21号楼2层、3层部分商业用途房地产的市场价值。

（二）根据评估目的及上述评估对象，评估范围为湛江经济技术开发区海滨大道北6号荣盛中央广场21号楼2层、3层部分商业用途房地产。

湛江开发区荣发房地产开发有限公司在评估基准日所申报的位于湛江经济技术开发区海滨大道北6号荣盛中央广场21号楼2层、3层部分商业用途房地产，共130套，总建筑面积3426.93平方米，建成于2021年9月，钢混结构，简单基础装修，目前处于空置状态，详细情况如下表：

地址：北京市西城区车公庄大街9号院五栋大楼B1栋13层

邮箱：zhongtianhua@zthcpv.com

地址：北京市西城区车公庄大街9号院五栋大楼B1栋13层

传真：010—88395661 邮编：100044

邮箱：zhongtianhua@zthcpv.com

地址：北京市西城区车公庄大街9号院五栋大楼B1栋13层

滨大道北6号荣盛中央广场21号楼2层、3层部分商业用途房地产价值资产评估报告

电话：010—88395166

传真：010—88395661 邮编：100044

邮箱：zhongtianhua@zthcpv.com

网址：http://www.caa-bj.com.cn

地址：北京市西城区车公庄大街9号院五栋大楼B1栋13层

电话：010—88395166

传真：010—88395661 邮编：100044

邮箱：zhongtianhua@zthcpv.com

滨大道北6号荣盛中央广场21号楼2层、3层部分商业用途房地产价值资产评估报告

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

（三）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。

本次评估，未引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。

四、价值类型

根据评估目的及具体评估对象，本次评估采用市场价值类型。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

选择市场价值类型是由于本次评估的评估目的、评估对象等资产评估基本要素满足市场价值定义的要求。

五、评估基准日

资产评估委托合同约定的评估基准日为 2026 年 7 月 31 日。

选定该基准日主要考虑该日期与评估目的预计实现的时间相近，以保证评估结果有效服务于评估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项对评估结果造成较大影响。

六、评估依据

（一）法律法规依据

1. 《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号）；

2. 《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，自2021年1月1日起施行）；

3. 《中华人民共和国公司法》（2023年12月29日第十四届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修订，自2024年7月1日起施行）；

4. 《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）；

5. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；

6. 《关于转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发〔2001〕102号）；

7. 其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。

（二）评估准则依据

1. 《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）；

2. 《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；

3. 《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2018]36号）；

4. 《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2018]35号）；

5. 《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；

6. 《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2018]37号）；

7. 《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35号）

8. 《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38号）；

9. 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；

10. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；

11. 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）；

12.《中国资产评估协会资产评估业务报备管理办法》中评协（2021）30号。

（三）权属依据

1. 不动产权证;

2. 其他资料。

(四) 取价依据

1. 评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；

2. 与此次资产评估有关的其他资料

（五）其他参考依据

1. 《房屋完损等级评定标准（试行）》(城住字[1984]第678号);

2. 《房地产估价规范》(GB/T50291-2015);

3. 产权持有人提供的资产清单和评估申报表；

4. 其他相关资料。

七、评估方法

（一）评估方法的选择

收益法，是指预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。

市场法，是指将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。

重置成本法是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估净值。

根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等情况，以及评估方法的适用条件，本次评估选用市场法进行评估。评估方法选择理由如下：

根据评估目的、评估对象的特点、价值类型及资料收集情况，并结合各种评估方法的适用条件，本次评估选用市场法进行评估。由于委估房地产为商业用途房地产，其价值主要受区位条件、商业氛围、客流状况、楼层、面积及市场供求等因素影响，采用成本法难以充分反映其市场价值，故本次评估不采用成本法；由于委估房地产已被查封，长期处于空置状态，缺乏自身历史收益数据；同时，评估对象所在区域虽存在少量同类商业房地产租赁案例，但案例样本离散度较大，租金水平差异显著，且租金内涵（含物业费、免租期、装修补贴等条款）各不相同，难以提取具有统计学意义的客观租金和客观空置率，无法满足收益法测算的要求。故本次评估不采用收益法；评估对象所在区域同类商业房地产具有一定的市场交易案例，能够取得满足市场法评估所需的相关市场资料，因此本次评估采用市场法进行评估，并以市场法测算结果确定评估值。

（二）市场法评估介绍

市场法是指将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估市场对象的客观合理价格或价值的方法。

评估对象市场价值（V）=比较实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区位状况修正×权益状况修正×实物状况修正。

运用市场法估价应按下列步骤进行：

(1) 搜集交易实例;

(2) 选取可比实例;

(3) 建立价格可比基础;

(4) 进行交易情况修正;

(5) 进行交易日期修正;

(6) 进行区位状况因素修正;

(7) 进行权益状况因素修正;

(8) 进行实物状况因素修正;

(9) 求出比准价格。

八、评估程序

评估人员对评估对象涉及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：

（一）明确前期事项，接受评估委托

与委托人沟通，明确评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，就各方的权利、义务等达成协议，签订《资产评估委托合同书》。

（二）编制评估计划，展开现场调查

对评估对象进行现场调查，获取评估业务需要的资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。

1. 前期准备

针对本项目业务特点及资产分布情况，我公司根据项目需要组建相应工作小组。

接受委托后，项目组根据评估目的、评估对象特点以及时间计划，拟定了具体的评估工作方案，组建评估团队。同时，根据项目的实际需要拟定评估所需资料清单及申报表格。

2. 资产核实

(1) 指导产权持有人相关人员进行填报及相关资料的准备

与企业相关的财务及资产管理人员进行沟通，协助企业按照评估机构提供的申报表及其填写要求、资料清单等进行填报，同时准备收集相关资料。

(2) 初步核对产权持有人提供的评估申报表

通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况后，仔细核对各申报表，初步检查有无填项不全、错填、项目不明确及钩稽关系不合理等情况，同时反馈给企业进行补充、修改、完善。

(3) 现场调查

评估人员和产权持有人相关人员共同对评估基准日申报的房地产进行了盘点与查看。核对了房屋建筑物名称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等基本信息；了解了房地产所在地市场行情、类似交易案例；了解了房屋建筑物的完损程度和预计使用年限等成新状况；填写了现场调查表。

3.补充、修改和完善资产评估明细表

评估人员根据现场实地勘查结果，并和产权持有人相关人员充分沟通，进一步完善“资产评估明细表”，以做到：表、实相符。

4. 查验产权证明文件资料

评估人员对纳入评估范围的房地产的产权证明文件资料进行查验。

（三）收集整理评估资料

1. 评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括委托人或者其他相关当事人提供的涉及评估对象和评估范围等资料，从政府部门、各类专业机构以及市场等渠道获取的其他资料。并要求委托人或者其他相关当事人对其提供的资产评估明细表及其他重要资料进行确认。

2. 评估人员依法对资产评估活动中使用的资料进行核查验证。

3. 对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。

（四）评定估算及出具评估报告

1. 评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，评定、估算形成评估结论后，编制初步资产评估报告。

2. 遵循公司内部资产评估报告审核制度和程序对报告进行审核，在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人就资产评估报告有关内容进行沟通，对沟通情况进行独立分析，并决定是否对资产评估报告进行调整。最后出具正式资产评估报告。

（五）整理归集评估档案

编制资产评估档案，遵循公司档案管理制度及时归档。

九、评估假设

(一) 一般假设

1. 交易假设

假定所有评估标的已经处在交易过程中，评估专业人员根据被评估资产的交易条件等模拟市场进行评估。

2. 公开市场假设

指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。

3. 持续使用假设

持续使用假设是对资产拟进入的市场条件及在此市场条件下的资产使用状态的

一种假定性描述或说明，持续使用假设说明资产处于使用状态且将继续使用下去。

（二）特别假设

1. 国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。

2. 假设评估基准日后有关的国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化;

3. 假设评估基准日后有关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等无重大变化；

4. 假设公司的经营者是负责的，并且公司管理层有能力担当其职务。

5. 除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规。

6. 假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。

7. 假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素造成的重大不利影响;

特别提请报告使用人注意，根据资产评估的要求，认定上述假设条件在评估基准日时成立，资产评估报告中的分析、判断和结论受资产评估报告中假设和限定条件的限制，当上述条件发生变化时，评估结论一般会失效，资产评估机构及资产评估师将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。

十、评估结论

（一）评估结论

本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估既定的程序和公允的方法，对湛江开发区荣发房地产开发有限公司纳入评估范围的资产实施了实地勘察和评估计算，采用市场法进行了评估，得出评估结论如下：

湛江开发区荣发房地产开发有限公司于评估基准日 2026 年 7 月 31 日纳入评估范围内的商业用途房地产评估价值为 3,954.97 万元。

评估结论根据以上评估工作得出，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。

十一、特别事项说明

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和专业能力所能评定估算的有关事项：

（一）未决事项、法律纠纷等不确定因素

本次评估，不存在未决事项、法律纠纷等不确定因素。

（二）重要的利用专家工作及相关报告情况

本次评估，不存在利用专家工作及相关报告情况。

（三）重大期后事项

本次评估，尚未发现重大期后事项。

（四）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况

本次评估，不存在评估程序受限的有关情况。

（五）其他需要说明的事项

1. 本次评估范围及采用的由产权持有人提供的数据、报表及有关资料，委托人及其他相关当事人对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。资产评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由产权持有人提供，委托人及产权持有人对其真实性、合法性、完整性承担法律责任。

2.本次评估结论仅包括委估资产本体的价值，而未考虑相关资产可能存在的债权债务关系对资产价值的影响。

3.本次评估结论未考虑资产交易环节所可能存在相关税费对评估价值的影响，评估结论为含增值税价值。

4. 对委托人可能存在的影响评估结论的其他瑕疵事项，在委托人未作特别说明，而评估人员已履行评估程序后仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

5.本次评估, 资产评估师未对各种建 (构) 筑物的隐蔽工程及内部结构 (非肉眼所能观察的部分) 做技术检测, 评估结论是在假定产权持有人提供的工程技术资料真实有效的前提下, 在未借助任何检测仪器的条件下, 通过实地勘察做出判断。

6. 截至评估基准日，纳入本次评估范围内的房地产存在查封登记。查封机关为湛江经济技术开发区人民法院，查封文号为“（2025）粤0891执保331号、（2025）粤0891财保31号”，查封期限自2025年5月20日起至2028年5月19日止，申请执行人为荣万家生活服务股份有限公司湛江分公司。本次评估未考虑上述事项对评估结论的影响，提请资产评估报告使用人予以关注。

提请评估报告使用者对特别事项予以关注。

十二、资产评估报告使用限制说明

1. 本报告结论仅限本资产评估报告载明的评估目的和用途下有效。同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对资产价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构及其评估专业人员不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。

2. 本报告结论成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。本资产评估报告经资产评估师签字、评估机构盖章，并经国有资产监督管理机构备案后方可正式使用。

3. 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。

4. 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

5. 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

6. 本资产评估报告结论使用有效期为一年，自评估基准日2026年7月31日起计算，至2027年7月30日止。超过一年，需重新进行资产评估。

十三、资产评估报告日

本资产评估报告结论正式提出日期为2026年8月7日。

(本页以下为签字盖章！)

资产评估师

资产评估师 正式执业会员 资产评估师

彭跃龙 11126068

正式执业会员 资产评估师

郝伟涛 1124004 郝伟涛

北京中天华资产评估有限责任公司

2026年8月7日

网址：http://www.caa-bj.com.cn

电话：010—88395166

地址：北京市西城区车公庄大街9号院五栋大楼B1栋13层

传真：010—88395661 邮编：100044

邮箱：zhongtianhua@zthcpv.com