地产｜两条政策主线，同一政策目标

文｜陈聪  张全国  刘东航  陈兆儒

房地产政策分为两条主线，首先是提振需求，其次是控制供给，两者的共同目标都是化解房地产市场供过于求，稳住房地产市场。我们认为全国层面的供需结构改善还需时日，但核心城市有望在今年实现房屋价格的见底。随着现房销售的推进，基于周转的“内卷”式竞争有望被基于品质的良性竞争所替代，聚焦核心城市，重视产品品质的开发企业，以及维持品牌口碑，服务运营能力出众的轻资产管理企业有望取得竞争优势。

▍房地产政策沿着刺激需求和严控供给两条主线进展。

前者主要是优化限购措施、放宽公积金贷款申请和公积金提取场景、提供购房补贴等，刺激市场需求；后者主要是限制土地出让、强化资金监管、推广现房销售，避免供给增加。我们认为尽管这两类政策对开发企业的直接影响不同，但在缓解供过于求态势，稳定房价方面的影响是一致的。

▍政策波浪式推广，核心城市公积金利用率提升空间较大。

2026年以来，四个一线城市陆续出台房地产政策优化，二三线城市随后跟进，呈现由核心城市向周边扩散的波浪式推广，类型也涵盖了公积金贷款优化、以旧换新补贴、存量房屋收储、城市更新等多元化政策。我们认为公积金利用率提升能够提供重要的资金增量，其中一线城市特别是北京、上海空间最大。根据住建部官网及北京、上海公积金管理中心，2025年底北京和上海公积金缴存余额分别达到8958亿元、9467亿元，同比分别增长8.9%、9.5%，公积金个贷率则分别仅为56.1%和65.5%，均显著低于2024年全国73.86%的水平。我们相信通过公积金使用范围的扩大、可贷额度的提升、贷款灵活性增强等政策优化，超十万亿规模的公积金缴存余额有望得到更高效的利用与盘活，而在缴存规模较大且利用率较低的核心城市，公积金利用率提升的边际影响更为显著。

▍房地产行业的稳定具有多重含义，供需结构的改善还需时间。

我们相信房价的结构性止跌可以在一线城市率先实现，并逐步扩散到部分强二线城市；但新开工、竣工、开发投资等指标的反弹则仍需时日。供过于求问题的解决，不仅需要依靠需求的提振，更需要长时间切实限制供给增加。国家统计局数据显示，2026年前7月房地产开发投资累计同比下降19.2%，新开工面积同比下降24.0%，降幅均进一步扩大。另一方面，商品房待售面积在连续4年同比上涨后，自2026年2月开始同比下降，严控供给的效果正在逐步显现。

▍现房销售稳步推进，打破囚徒博弈，重塑行业竞争格局。

《广州住房发展“十五五”规划（征求意见稿）》提出“稳步有序推进现房销售制”，现房销售的政策及实践在各地稳步推进。我们认为对全行业而言，通过现房销售限制周转速度，提升产品品质，是摆脱行业囚徒困境的重要手段。所谓囚徒困境，即在预售环境之下，企业可以通过提升周转，尽快达到预售条件来争取更快回款以优化资金链；但如果每家企业都做这一选择，则意味着产品品质难以提升（打磨产品的时间不够），市场供给则会明显增加（因为周转速度更快），这就令市场去化更显难度（因为供给增加），最后对全行业资金链产生整体的负面影响（尽管这种战略举措的初衷是个体为了优化资金链）。所以我们认为，尽早推广现房销售，推进严格的资金监管，严格避免开发贷超评超贷，归根到底就是要严格限制快周转的发展模式，对全行业是有利的，是保证产业走出囚徒困境的重要政策支持手段。我们注意到各地不断出台相关政策，这也有利于那些重视品质开发，聚焦核心市场，服务真实需求的企业。

▍风险因素：

宏观经济波动的风险；房地产市场成交量季节性下行的风险；房地产超量供给消化时间较长的风险；现房销售政策下部分企业现金流压力增大的风险；开发企业还处于消化不良存货阶段，存在行业利润表持续亏损的风险。

▍投资策略。

房地产政策分为两条主线，首先是提振需求，其次是控制供给，两者的共同目标都是化解房地产市场供过于求，稳住房地产市场。我们认为全国层面的供需结构改善还需时日，但核心城市有望在今年实现房屋价格的见底。随着现房销售的推进，基于周转的“内卷”式竞争有望被基于品质的良性竞争所替代，聚焦核心城市，重视产品品质的开发企业，以及维持品牌口碑，服务运营能力出众的轻资产管理企业有望取得竞争优势。

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本文节选自中信证券研究部已于2026年8月25日发布的《房地产开发与服务行业点评—两条政策主线，同一政策目标》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

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