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资讯 深度研究，创造价值。【财通研究】本期特邀请【财通证券研究所首席经济学家、研究所所长孙彬彬】，捕捉市场动态、洞悉市场趋势，多维度解析投资机会。
摘要
8月28日，一系列房地产政策文件对外发布，旨在通过更严格的资金管控降低房地产风险，助力房企、银行、个人缓解资金周转和不良压力，压降房企开发杠杆，优化个人杠杆的发力环节，进一步完善房地产发展新模式下“开发—融资—销售”的基础制度框架。
从销售层面来看，核心变化是降低购房人交付风险、弱化预售资金开发融资属性。
一是全面推行现房销售，创新购房定金制度，推行“交房即交证”。《关于完善商品住房销售制度的通知》提到，新出让土地和已出让但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已经取得规划许可证的项目，鼓励现房销售。同时，实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，可以依法收取少量定金。
二是规范预售条件，加强预售资金监管。《关于完善商品住房销售制度的通知》提到，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，不过具体条件可以由各地根据实际情况确定。市县住房城乡建设部门履行预售资金监管职责，由住房资金监管机构承担具体监管工作。
从融资层面来看，核心变化是推动房地产融资由依赖房企主体信用和预售回款，向以项目为中心的封闭式融资转型。
一是居民端购房能力放松。《个人住房贷款管理办法（试行）》中提到，个人房贷期限改为最长40年，月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60％以下（含60%）。
二是融资从依赖主体向基于项目转变。《商品住房开发贷款管理办法》要求开发贷直接发放给房地产项目开发公司，项目单独建账、资金独立运作、封闭管理，而且明确要合理区分房企集团风险和单一项目风险。
三是开发贷重要性提升，个人房贷后置。《个人住房贷款管理办法（试行）》规定，借款人购买预售商品住房的，贷款人应当在竣工备案后发放贷款。那么在竣工备案之前的资金缺口就更加依赖开发贷来补充。
四是实行主办银行制。《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》规定，房地产开发贷款实行主办银行制，项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，商品住房开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均纳入资金账户管理。银行对房地产项目的评估逻辑向基建项目融资靠拢，而不是简单依赖房企授信。
从开发层面来看，核心变化是由集团化高周转向项目制开发转型。
一是实行项目开发公司制。《关于完善商品住房销售制度的通知》提到，商品住房开发建设实行“项目开发公司制”，同时要求项目公司承担工程质量首要责任。
二是开发周期可能明显拉长，高周转模式进一步弱化。对房企而言，现房销售意味着资金占用周期拉长、周转率下降、同样资本金能同时开发的项目数量下降。
新房销售表现分化。8月21日至8月27日，Wind20城新房成交面积环比9.72%、同比-12.23%。北上深杭四城二手房成交面积环比0.77%、同比5.08%。
投资方面，商品价格大多上行。上周螺纹钢表观消费量下行，库存、价格上行；玻璃期货、沥青价格上行，水泥价格下行。
生产方面，上周开工率表现分化。石油沥青开工率、钢厂高炉开工率、焦化企业开工率下行，汽车轮胎开工率、PTA开工率上行，涤纶长丝开工率基本持平。
消费方面，国内执行航班高于季节性，8城地铁出行、电影票房符合季节性，乘用车当周日均厂家零售低于季节性。
出口方面，上周SCFI上行，BDI上行，上上周港口完成货物吞吐量上行。
通胀方面，猪肉价格上行，蔬菜价格和布油现货价下行。
风险提示：数据统计或有遗漏；经济表现可能超预期；市场走势存在不确定性
报告目录
1
关于房地产发展新模式的一系列新政
2026年8月28日下午，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》；随后，央行、金融监管总局联合发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。金融监管总局同时发布商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款以及房地产领域信托业务等五项管理办法；同日，证监会还对外公布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。这一系列文件从商品住房开发、银行信贷、资本市场融资到住房销售和资金监管等环节入手，进一步完善了房地产发展新模式下“开发—融资—销售”的基础制度框架。
从销售层面来看，核心变化是降低购房人交付风险、弱化预售资金开发融资属性。
一是全面推行现房销售，创新购房定金制度，推行“交房即交证”。《关于完善商品住房销售制度的通知》提到，新出让土地和已出让但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已经取得规划许可证的项目，鼓励现房销售。同时，实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，可以依法收取少量定金。
二是规范预售条件，加强预售资金监管。《关于完善商品住房销售制度的通知》提到，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，不过具体条件可以由各地根据实际情况确定。市县住房城乡建设部门履行预售资金监管职责，由住房资金监管机构承担具体监管工作。
从融资层面来看，核心变化是推动房地产融资由依赖房企主体信用和预售回款，向以项目为中心的封闭式融资转型。
一是居民端购房能力放松。《个人住房贷款管理办法（试行）》中提到，个人房贷期限改为最长40年，月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60％以下（含60%）。
二是融资从依赖主体向基于项目转变。《商品住房开发贷款管理办法》要求开发贷直接发放给房地产项目开发公司，项目单独建账、资金独立运作、封闭管理，而且明确要合理区分房企集团风险和单一项目风险。
三是开发贷重要性提升，个人房贷后置。《个人住房贷款管理办法（试行）》规定，借款人购买预售商品住房的，贷款人应当在竣工备案后发放贷款。那么在竣工备案之前的资金缺口就更加依赖开发贷来补充。
四是实行主办银行制。《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》规定，房地产开发贷款实行主办银行制，项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，商品住房开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均纳入资金账户管理。银行对房地产项目的评估逻辑向基建项目融资靠拢，而不是简单依赖房企授信。
从开发层面来看，核心变化是由集团化高周转向项目制开发转型。
一是实行项目开发公司制。《关于完善商品住房销售制度的通知》提到，商品住房开发建设实行“项目开发公司制”，同时要求项目公司承担工程质量首要责任。
二是开发周期可能明显拉长，高周转模式进一步弱化。对房企而言，现房销售意味着资金占用周期拉长、周转率下降、同样资本金能同时开发的项目数量下降。
2
地产销售：新房销售表现分化
上周（8月21日至8月27日）新房成交环比上行、同比下行。Wind20城新房成交面积环比9.72%、同比-12.23%。具体来看，一线城市新房成交面积弱于上期，其余各线城市新房成交面积强于上期；同比角度，一线城市新房成交面积强于去年同期，其余各线城市新房成交面积弱于去年同期。
观察重点城市新房成交情况，环比角度，北京、上海、苏州新房成交环比下行，广州、深圳、杭州新房成交环比上行；同比角度，除苏州（-21.75%）外，其余重点城市新房成交面积强于去年同期。
上周（8月21日至8月27日）重点城市二手房成交环比、同比均上行。北上深杭四城二手房成交面积环比0.77%、同比5.08%。具体来看，环比角度，上海二手房成交面积弱于上期，其余重点城市二手房成交面积强于上期；同比角度，深圳、杭州二手房成交面积弱于去年同期，其余重点城市二手房成交面积强于去年同期。
3
投资：商品价格大多上行
投资方面，上周商品价格大多上行。螺纹钢表观消费量下行，库存、价格上行；玻璃期货、沥青价格上行，水泥价格下行。
4
生产：开工率表现分化
生产方面，上周开工率表现分化。石油沥青开工率、钢厂高炉开工率、焦化企业开工率下行，汽车轮胎开工率、PTA开工率上行，涤纶长丝开工率基本持平。
5
消费：国内执行航班高于季节性
消费方面，国内执行航班高于季节性，8城地铁出行、电影票房符合季节性，乘用车当周日均厂家零售低于季节性。
6
出口：SCFI上行，BDI上行
出口方面，上周SCFI上行，BDI上行，上上周港口完成货物吞吐量上行。
7
物价：猪价上行、油价下行
物价方面，猪肉价格上行，蔬菜价格和布油现货价下行。
风险提示
数据统计或有遗漏：由于数据收集的局限性、统计方法的差异、信息披露的不完整性或更新延迟，可能导致部分分析结果存在偏差。
经济表现可能超预期：经济表现可能非线性，本文跟踪的历史数据不代表对未来经济表现的判断。
市场走势存在不确定性：市场走势取决于经济表现、投资者行为等多方面因素，存在不确定性。
报告来源
证券研究报告：《高频 | 新一轮房地产政策的几点关注》
对外发布时间：2026年8月29日
报告发布机构：财通证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）
本报告分析师：
孙彬彬 SAC 执业证书编号：S0160525020001
隋修平 SAC 执业证书编号：S0160525020003
法律声明
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