REITs I 关注租赁住房板块政策指引

摘 要  

本周（2026年8月24-28日），中证REITs全收益指数收于955.3点，较上周上涨1.39%，连续两周涨幅超1%，成交情绪继续回暖，日均换手率上升0.05pct至0.48%。

截至2026年8月28日，产权REITs利差较上周收窄10bp至290bp，仍处于历史96%分位数，赔率已较高。考虑到当前REITs市场参与机构和资金来源较2024年初更加多元，叠加指数基金等新产品陆续上线，交易流动性压力或小于2024年利差高点时期，整体利差大幅走阔可能性较低。配置上仍关注基本面良好的租赁住房、数据中心、消费设施和市政环保等板块，交易上可博弈前期跌幅较大、分派率性价比很高的园区、仓储个券。

?二级市场：园区继续领涨，“中关村”单周上涨18.4%，关注租赁住房板块政策指引

本周所有资产类型继续收涨，涨幅靠前的仍是产业园区（+4.98%）、仓储物流（+2.58%），新型设施（数据中心）也有2%以上涨幅。

2025年7月1日以来园区板块整体跌幅约24%，多只个券跌幅超过30%，跌幅显著大于其他板块。2026年6月以来多个园区项目宣布了原始权益人或关联方的增持计划，在此刺激下，近两周表现亮眼，尽管园区基本面尚未完全筑底，出租去化压力仍在。全市场88只个券中涨幅前七大均为园区项目，其中建信中关村REIT单周上涨18.4%，8月26日尾盘涨停，是REITs市场老券的首个涨停板（不考虑上市首日涨停的新券）。

8月28日发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》明确提到了支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求；稳慎推进商业不动产REITs发展。

当前租赁住房原始权益人发行REITs项目面临多个监管约束，主要包括：必须参与战略配售且持有份额不得少于20%，锁定期约束，基金份额持有期间不允许质押。此外，对于租赁住房、城市更新设施等领域项目，发起人不得从事商品住宅开发业务。可以关注后续是否从战略配售比例、锁定期、份额质押等方面进行放松。

在项目分派率方面，目前仅交易所要求不动产项目主要依托租赁收入的，预计未来2年每年净现金流分派率原则上不低于评估基准日“10年国债收益率+150bp”，当前约为3.2%左右。而中指研究院披露的50城平均租金回报率约2.28%，因此目前大量的租赁住房租金回报率远低于3.2%的分派率基准。若后续考虑“优化”，则可能取消交易所对项目分派率的硬性要求、或调低项目上浮基点、或另设租赁住房参考线。

在此情况下，已上市的存量租赁住房项目分派率具有明显优势，这些项目的区位多在北京、上海、深圳、厦门、苏州等经济发达区域，所有项目出租率高，多个项目2026年二季度租金单价环比上涨，且板块平均分派率达到3.24%，优于中指研究院50城统计结果。可优先关注分派率显著靠前的华润有巢、招商基金蛇口、城投宽庭。

?一级供给：1只启动询价、2只受理、1只新推荐

“山证晋中公投瑞阳供热”将于9月1日进行询价，拟募集10.7亿元。本周新受理陶邑消费（底层资产为景德镇市陶溪川首期项目）和中国绿发商业（底层资产为济南贵和购物中心和洲际酒店、上海艾迪逊酒店）。发改委新推荐安徽的信义能源新能源项目。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

本周（2026年8月24-28日），中证REITs全收益指数收于955.3点，较上周上涨1.39%，连续两周涨幅超1%。日均成交额和日均成交量分别为5.06亿元、1.60亿份，分别较上周增长6.61%、10.44%；日均换手率上升0.05pct至0.48%（处于历史14%分位数），成交情绪继续回暖。截至8月28日，已上市交易的88只REITs总市值为2342亿元，其中流通市值为1318亿元。

截至2026年8月28日，产权REITs利差较上周收窄10bp至290bp，仍处于历史96%分位数，赔率已较高。产权REITs各细分板块利差由高到低排序分别为产业园区（384bp）、仓储物流（366bp）、消费设施/商业不动产（271bp）、数据中心（256bp）和租赁住房（145bp），利差分位数分别达到了97%、96%、95%、95%和74%，基本仍处于高位区间，离2024年初高点相差约54bp。

考虑到当前REITs市场参与机构和资金来源较2024年初更加多元，叠加指数基金等新产品陆续上线，交易流动性压力小于2024年利差高点时期，整体利差大幅走阔的可能性较小。配置上仍关注基本面良好的租赁住房、数据中心、消费设施和市政环保等板块，交易上可博弈前期跌幅较大、分派率性价比很高的园区、仓储个券。

01

产业园区继续领涨，关注租赁住房板块政策指引

本周所有资产类型继续收涨，涨幅靠前的是仍是产业园区（+4.98%）、仓储物流（+2.58%），新型设施（数据中心）也有2%以上涨幅。2025年7月1日以来产业园区板块整体跌幅约24%，多只个券跌幅超过30%，跌幅显著大于其他板块。2026年6月以来多个园区项目宣布了原始权益人或关联方的增持计划，在此刺激下，近两周表现亮眼，尽管园区基本面尚未完全筑底，出租去化压力仍在。

全市场88只个券中，72只上涨、15只下跌、1只收平，涨幅前七大均为园区项目，其中建信中关村REIT单周上涨18.40%，8月26日尾盘涨停，实现10%涨幅，也是REITs市场老券的首个涨停板（不考虑上市首日涨停的新券）。其余涨幅较大的个券有中金湖北科投光谷（+11.74%）、博时蛇口产园（+8.29%）、华泰南京建邺（+7.87%）。

值得关注近期政策的密集变化。陆续清晰的土地使用权续期政策，对产权类项目的资产重估具有积极意义。《保险公司资产负债管理办法》可能也会提升保险机构对分红稳定、现金流可预测、估值合理且流动性较好的红利资产配置需求。

8月28日发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》明确提到了推动REITs高质量发展，支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，支持租赁住房体系建设；稳慎推进商业不动产REITs发展。

当前租赁住房原始权益人发行REITs项目面临多个监管约束，主要包括：必须参与战略配售且持有份额不得少于20%，锁定期约束（20%部分持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分不少于36个月），基金份额持有期间不允许质押。此外，在《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》提到，对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人（原始权益人）应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。可以关注后续是否从战略配售比例、锁定期、份额质押等方面进行放松。

在项目分派率方面，目前仅交易所审核重点关注事项提到，不动产项目主要依托租赁收入的，预计未来2年每年净现金流分派率原则上不低于评估基准日10年期国债收益率上浮150个基点，即“10年国债收益率+150bp”，目前约为3.2%左右。而根据中指研究院《2026上半年中国住房租赁市场总结与展望》披露，截至2026年6月，50城平均租金回报率为2.28%，分梯队来看，一线、二线、三四线代表城市租金房价比分别为1.67%、2.37%、2.17%。

因此，目前大量的租赁住房租金回报率仍处于相对低位，远低于3.2%的分派率基准。若后续考虑“优化”，则可能取消交易所对项目分派率的硬性要求、或调低项目上浮基点、或另设租赁住房参考线。

在此情况下，已上市的存量租赁住房项目分派率具有明显优势，这些项目的区位多在北京、上海、深圳、厦门、苏州等经济发达区域，所有项目出租率约96%，多个项目2026年二季度租金单价环比有所上涨，且板块平均分派率已达到3.24%，优于中指研究院的50城统计结果。可优先关注分派率显著靠前的华润有巢（分派率约3.57%，指数权重2.18%）、招商基金蛇口（分派率约3.40%，指数权重1.66%）、城投宽庭（分派率约3.38%，指数权重3.24%）。

02

一级供给：1只启动询价、2只受理、1只新推荐

首批4只商业不动产REITs已于2026年6月18日上市，合计发行203.32亿元。第二、第三批次共有7只项目获准注册，拟募集约190亿元，并自6月26日起陆续启动发行，北京国资、保利发展、华安陆家嘴、华安锦江基金合同已生效。目前光大安石商业、凯德商业和华住安住3只已获批尚未启动询价，拟募集规模分别约为46.27、38.73和12.39亿元，合计超97亿元。

答复了交易所审核意见的有2只，合计拟募集27.28亿元；10只已收到交易所反馈意见、3只已获受理，合计拟募集约465亿元。

（1）公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。

（2）基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。

（3）资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、iFind、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。

公募REITs周速览：

关注土地续期政策的积极意义

关注园区增持信号

易商仓储延长收入补足承诺

REITs跌出性价比

二季度园区仓储继续承压，部分个券信号积极

首批指数基金启动募集释放积极信号

6月解禁小高峰但整体影响不大