房地产板块 2026年中期业绩点评：板块缩表延续，优质龙头韧性显现

房地产

投资评级：看好（维持）

2026 年 09 月 04 日

行业走势图

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——行业点评报告

齐东（分析师）

qidong@kysec.cn

胡耀文（分析师）

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huyaowen@kysec.cn

证书编号：S0790524070001

⚫ 板块业绩：收入收缩，资产和负债进一步下降

2026H1 房地产板块营收 5472 亿元，同比-23%，归母净亏损 313 亿元，同比少亏 65亿元，归母净利润降幅收窄。毛利率已边际企稳，2026H1 板块房企整体毛利率 14.3%，同比-0.2pct，高于 2025 全年 13.4%水平；归母净利率为-5.7%，同比-0.4pct；期间费用率达 12.5%，同比提高 1.4pct，资产端，2026H1 房地产板块总资产和总负债进一步下降，其中总资产规模 8.0 万亿元，同比-3.0%；总负债规模 6.0万亿元，同比-12.8%。上半年板块存货规模达3.4万亿元，同比-19%，较年初-5%，较2021年腰斩；减值规模156亿元，同比减少 20 亿元，资产减值占存货比例 0.5%，同比有所增长。现金流层面，2026H1房地产板块经营性现金流净流入 642亿元，同比+118%，虽然融资成本降低，但房企融资依然存在压力。

⚫ 头部房企：销售分化拿地谨慎，整体盈利下滑

销售端，2026年以来行业销售规模继续收缩，我们重点跟踪的 14家头部房企上半年销售额整体下降 12.0%。拿地端，“以销定投”趋势下重点房企拿地策略更加谨慎，仅保利发展和华润置地上半年拿地金额超300 亿元。收入端，头部房企延续缩表趋势，14家房企上半年整体营业收入同比下降20.2%，其中收入增长仅中海（+17.3%）、招商蛇口（+6.4%）。利润端，受结转规模下降及结转毛利率下降影响，14家头部房企上半年整体归母净利润同比下降67.8%，其中仅中海宏洋同比实现增长（+15.4%）。负债端，14 家头部房企上半年有息负债同比下降4.0%，除招商蛇口有息负债同比增长外，其他房企均实现削债。融资端，头部房企融资成本同比均实现压降，其中超半数融资成本降至 3%以内，保利发展和招商蛇口两家央企融资成本降至 2.61%。

⚫ 投资建议

上半年房地产板块收入继续收缩，利润降幅收窄；资产负债表规模进一步收缩，总资产和总负债进一步下降；现金流量表经营性现金流净流入增加，总现金流依然净流出。政策面上 月京沪第二轮放松接力、时点超预期， 月底中央落地一揽子基础制度改革，销售端有力有序推行现房销售，信贷端房贷最长期限延至 年，需求端因城施策松绑与供给端制度重构双线并行，既彰显稳定核心城市房价的决心，也宣告高杠杆、高周转、高预售旧模式终结，行业出清加速、份额向优质主体集中，维持行业“看好”评级。推荐标的：（ ）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（ ）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（ ）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

⚫ 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。

目 录

1、板块业绩：收入收缩，资产和负债进一步下降....4

1.1、业绩端：利润降幅收窄，毛利率边际企稳....4

1.2、资产端：总资产和总负债进一步下降....5

1.3、现金流：经营性现金净流入增加....6

2、头部房企：销售分化拿地谨慎，整体盈利下滑....7

2.1、经营端：销售表现分化，拿地规模继续收缩....7

2.2、业绩端：延续缩表趋势，利润承压....8

2.3、财务端：有息负债和融资成本均压降....10

3、投资建议....11

4、风险提示....11

图表目录

图1: 2026H1 房地产板块营收同比-23%....4

图2: 2026H1 房地产板块归母净亏损降幅收窄....4

图3: 2026H1 房地产板块整体毛利率同比-0.2pct....4

图4: 2026H1 房地产板块ROE为-2.66%....4

图5: 2026H1 房地产板块期间费用率同比提高1.4pct....5

图6: 2026H1 房地产板块总资产规模同比-3.0%....5

图7: 2026H1 房地产板块总负债规模同比-12.8%....5

图8: 2026H1 房地产板块存货规模同比-19%....6

图9: 2026H1 房地产板块资产减值占存货比例0.5%....6

图10: 2026H1 房地产板块经营性现金流净流入增加（亿元）....7

图11: 2026上半年14家头部房企销售额整体下降12.0%....7

图12: 2026上半年头部房企中仅保利发展和华润置地上半年拿地金额超300亿元....8

图13: 2026上半年14家房企整体营业收入同比下降20.2%....8

图14: 2026上半年14家房企整体归母净利润同比下降67.8%....9

图15: 2026上半年14家房企平均毛利率仍降....9

图16: 2026上半年滨江和中海仍保持行业最低的期间费率水平....10

图17: 2026上半年14家头部房企上半年有息负债同比下降4.0%....10

图18: 2026上半年14家房企超半数融资成本降至3%以内....11

1、 板块业绩：收入收缩，资产和负债进一步下降

2026 年上半年，A 股房地产板块整体表现收入继续收缩，利润降幅收窄，资产负债表报表规模进一步收缩，总资产和总负债进一步下降；经营性现金流净流入增加，总现金流依然净流出。

1.1、 业绩端：利润降幅收窄，毛利率边际企稳

2026H1 房地产板块营收 5472 亿元，同比-23%，归母净亏损 313 亿元，同比少亏 65亿元，归母净利润降幅收窄。收入下降主要系结转规模收缩，利润降幅收窄主要系房企降本增效，依赖债务重组、资产处置等非经常性损益，在行业整体仍处深度调整期的背景下，部分企业通过不同路径实现的边际改善。

2026H1房地产板块实现毛利润规模 784亿元，同比-25%，主要系结转规模下降导致。毛利率已边际企稳，2026H1 板块房企整体毛利率 14.3%，同比-0.2pct，高于2025 全年 13.4%水平；归母净利率为-5.7%，同比-0.4pct。板块 ROE 自 2022 年起转负，2026H1 为-2.66%。相比 2025 年全年的-15.47%，半年度数据有所收窄，但仍为负值。

2026H1房地产板块期间费用率（销售+管理+财务费用率）达 12.5%，同比提高1.4pct，主要由于结转规模降幅较大所致。其中上半年销售费用率 6.0%，管理费用率3.7%，基本为近年来最高水平；财务费用率2.7%，控制良好，主要由于房企融资成本普遍下降，央国企基本降至 3%以内。

1.2、 资产端：总资产和总负债进一步下降

资产端，2026H1 房地产板块总资产和总负债进一步下降。其中总资产规模 8.0万亿元，同比-3.0%，降幅较2025H1收窄 0.9pct。总负债规模6.0万亿元，同比-12.8%，降幅较资产收缩更大，代表房企削债取得一定成效。

2026H1房地产板块存货规模达 3.4万亿元，同比-19%，较年初-5%，较2021年腰斩。板块减值规模156亿元，同比减少20亿元，资产减值占存货比例 0.5%，同比有所增长，但半年度房企计提减值情况较少，全年来看预计减值压力仍大（2025 全

年比例为 3.9%）。

1.3、 现金流：经营性现金净流入增加

现金流层面， 房地产板块经营性现金净流入增加，总现金流依然净流出。其中上半年经营性现金流净流入 亿元，同比 ，主要由于房企拿地减少、抓回款措施见效。投资性现金流净流出 29 亿元，同比减少 89 亿元，长期资产积累规模有所增加。筹资性现金流净流出 792亿元，同比减少32亿元，2021 年以来连续6 年净流出，虽然融资成本降低，但房企融资依然存在压力。

2、 头部房企：销售分化拿地谨慎，整体盈利下滑

2.1、 经营端：销售表现分化，拿地规模继续收缩

销售端，2026 年以来行业销售规模继续收缩，百强房企 1-8 月累计销售金额同比-14.9%，销售面积同比下跌 19.0%。我们重点跟踪的 14 家头部房企上半年销售额整体下降 12.0%，其中中海宏洋（+15.2%）、中海（+11.8%）、招商蛇口（+8.3%）、中国金茂（+7.8%）、华润置地（+5.6%）表现较好，华发股份（-55.9%）、龙湖集团（-52.7%）和万科（-48.2%）降幅较大。

拿地端，1-8 月百强房企拿地总额同比下降 17.8%，“以销定投”趋势下重点房企拿地策略更加谨慎。头部房企中，仅保利发展和华润置地上半年拿地金额超 300亿元，拿地强度超 40%的房企包括建发国际（46.4%）、中国金茂（45.2%）和保利置业（46.6%）。

2.2、 业绩端：延续缩表趋势，利润承压

收入端，头部房企延续缩表趋势，14家房企上半年整体营业收入同比下降20.2%，其中中海（+17.3%）、招商蛇口（+6.4%）收入同比增长。

利润端，受结转规模下降及结转毛利率下降影响，14 家头部房企上半年整体归母净利润同比下降 67.8%，其中仅中海宏洋同比实现增长（+15.4%），越秀地产（-94%）、招商蛇口（-64%）、绿城中国（-61%）降幅较大，万科亏损小幅收窄。

盈利能力端，14家头部房企平均毛利率仍降，其中新城控股（+63BP）、中海宏洋（+25BP）、华润置地（+14BP）、建发国际（+14BP）盈利能力稳中向好。

费用端，房企降本增效持续推进，但结转规模下滑导致费率压降效果不明显。滨江和中海仍保持行业最低的期间费率水平，上半年三费费率分别为 2.9%和 3.1%，新城控股由于财务费率较高，期间费率明显高于行业平均水平。

2.3、 财务端：有息负债和融资成本均压降

负债端，14家头部房企上半年有息负债同比下降 4.0%，除招商蛇口有息负债同比增长外，其他房企均实现削债。中海和龙湖资产负债率保持 60%以内，其余房企资产负债率处于 60%-80%。

融资端，头部房企融资成本同比均实现压降，其中超半数融资成本降至 3%以内，保利发展和招商蛇口两家央企融资成本降至 2.61%。

3、 投资建议

2026 上半年房地产板块收入继续收缩，利润降幅收窄；资产负债表规模收缩，总资产和总负债进一步下降；现金流量表经营性现金流净流入增加，总现金流依然净流出。头部房企业绩表现层面，华润、中海、建发、新城表现较好。

政策面上8月京沪第二轮放松接力、时点超预期，8月底中央集中落地一揽子基础制度改革，销售端有力有序推行现房销售，信贷端房贷最长期限延至 40年，需求端因城施策松绑与供给端制度重构双线并行，既彰显稳定核心城市房价的决心，也宣告高杠杆、高周转、高预售旧模式终结，行业出清加速、份额向优质主体集中，维持行业“看好”评级。

推荐标的：（ ）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

4、 风险提示

市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。

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