REITs周报（8.29-9.4）：创金合信北京国资公司REIT上市，华夏华润消费REIT扩募终止

文｜黄啸天、竺劲

核心观点

本周中证REITs全收益指数下跌-1.5%，收于940.8；全周加权日均换手率为0.36%，较上周下跌-0.13pct，日均成交金额为3.8亿元，较上周下跌-25.2%。项目进展方面，创金合信北京国资公司REIT于9月3日在深交所上市，广发新城吾悦商业REIT、中金杭州安居REIT、中金菜鸟仓储物流REIT、银华粤海水务水利REIT注册生效，华夏华润消费REIT扩募项目交易所审核终止，华泰紫金金鹰商业REIT、华安中电浦软商业REIT获上交所反馈，长城华能燃煤发电REIT答复反馈，华夏华润电力燃煤发电REIT、招商资管招商蛇口REIT回复问询。

摘要

政策及新闻回顾：

1）8月31日，江苏省出台政策措施，提出设立Pre-REITs基金，支持资产证券化盘活存量资产，对符合条件的REITs给予发行费用支持。2）9月1日，杭州市就金融业“十五五”规划征求意见，提出建设多层次REITs培育体系，支持重点领域REITs常态化发行和扩募。3）9月3日，创金合信北京国资公司REIT在深交所上市，系深市首单商业不动产REITs，首发份额10亿份，募资28.31亿元。

行情回顾：

1）本周中证REITs全收益指数下跌-1.5%，收于940.8；全周加权日均换手率为0.36%，较上周下跌-0.13pct，日均成交金额为3.8亿元，较上周下跌-25.2%；2）本周产权类REITs下跌2.2%，经营权类REITs下跌0.8%；3）REITs子板块中，市政环保板块跌幅最小，为-0.4%；产业园区板块跌幅最大，为-3.5%；4）个券中，中金安徽交控REIT涨幅最大，为1.2%；创金合信北京国资公司REIT跌幅最大，为?9.7%。

重要公告回顾：

1）13只REIT发布2026年中期报告。2）红土创新深圳安居REIT、红土创新盐田港REIT、汇添富上海地产商业REIT、南方顺丰物流REIT、工银蒙能清洁能源REIT、易方达深高速REIT、易方达华威市场REIT、易方达广开产园REIT等发布收益分配公告。3）山证晋中公投瑞阳供热REIT发布基金份额发售公告。4）国泰海通中建租赁住房REIT发布询价公告。5）创金合信北京国资公司REIT于9月3日上市。6）中金唯品会奥莱REIT战略配售份额将于9月14日解除限售。7）中信建投国家电投新能源REIT收到国补应收账款回款。8）中金厦门安居REIT、中金重庆两江REIT增聘基金经理。

1 本周（截至9.4）重要政策新闻

2 本周（截至9.4）市场表现

3 本周（截至9.4）重要公告

9月3日，创金合信北京国资公司REIT在深交所上市。底层资产为集智未来项目（包含量子芯座、量子银座）及隆福寺一期项目（包含隆福大厦、隆福寺北里）。原始权益人为北京市国有资产经营有限责任公司及北京新隆福文化投资有限公司，基金管理人为创金合信基金管理有限公司，专项计划管理人为第一创业证券股份有限公司，托管人为中国工商银行股份有限公司。发行价格为2.8元，上市首日涨跌幅-11.0%，交易量为2025.1万份。

9月3日，广发新城吾悦商业REIT注册生效。底层资产包括常州天宁吾悦广场（位于常州市天宁区）和南通启东吾悦广场（位于南通市启东市），业态为商业购物中心。原始权益人为吾悦顺瑞（上海）商业经营管理有限公司，基金管理人为广发基金管理有限公司，托管人为中国民生银行股份有限公司。

9月4日，中金杭州安居保障性租赁住房REIT注册生效。底层资产为杭州明石公寓保障性租赁住房项目，位于浙江省杭州市上城区笕桥街道，业态为保障性租赁住房，包含1469套租赁住房及配套商业，证载建筑面积合计87535.5平方米。原始权益人为杭州市安居宁巢投资有限公司，基金管理人为中金基金管理有限公司，托管人为杭州银行股份有限公司。

9月4日，中金菜鸟仓储物流REIT注册生效。底层资产为中国智能骨干网嘉兴园区，位于浙江省嘉兴市南湖区，业态为仓储物流（高标仓）。原始权益人为杭州传欣物联网技术有限公司，基金管理人为中金基金管理有限公司，托管人为兴业银行股份有限公司。

9月4日，银华粤海水务水利REIT注册生效。底层资产包括飞来峡水利枢纽发电项目（位于广东省清远市）和潮州供水枢纽发电项目（位于广东省潮州市），业态为水利设施（水力发电）。原始权益人为广东粤海飞来峡水力发电有限公司，基金管理人为银华基金管理股份有限公司，托管人为中国民生银行股份有限公司。

9月4日，华夏华润消费REIT扩募项目交易所审核终止。本次扩募拟购入的不动产项目为苏州昆山万象汇项目，位于江苏省苏州市昆山市前进西路1280号、1288号、1268号以及1266号，业态为购物中心，可租赁面积62267.5平方米。原始权益人为华润商业资产控股有限公司，基金管理人为华夏基金管理有限公司，托管人为招商银行股份有限公司。该项目于2025年9月30日申报至深交所，2025年10月29日交易所出具审核问询函，此后便一直处于未答复状态。

9月3日，上交所对华泰紫金金鹰商业REIT出具反馈意见。经营财务层面，关注运营模式、运营稳定性和业务竞争，要求解释收入占比、到期租户安排、租户储备情况对现金流的影响。估值层面，要求审慎核查收入、成本、资本性支出等参数取值合理性，采用多种评估方法交叉校验。

9月4日，上交所对华安中电浦软商业REIT出具反馈意见。经营财务层面，关注返租安排、重要现金流提供方，要求解释租金水平、租约续签新签、租用停车场情况对现金流的影响。估值层面，要求审慎核查收入、成本、资本性支出等参数取值合理性，采用多种评估方法交叉校验。

9月2日，招商资管招商蛇口商业REIT回复问询。评估机构基于审慎性原则，并充分考虑不动产项目历史经营情况和市场情况，对估值模型中的出租率、预测期内市场租金单价、市场租金增长率、长期增长率、免租期、收缴率以及折现率等关键假设进行了调整。经调整，不动产项目合计估值由29.9亿元下降1.3亿元，下调4.3%至28.6亿元。

9月3日，长城华能燃煤发电REIT答复反馈意见。评估机构基于审慎性原则，并充分考虑不动产项目历史经营情况，对估值模型中运营管理服务费、资本性支出、收益期限、发电小时数、上网电量、供汽量、营业外收入、不含运杂费的标煤单价、折现率等假设进行了调整。经调整，不动产项目合计估值由31.6亿元下降1.4亿元至30.2亿元，调降幅度约为4.5%。

9月3日，华夏华润电力燃煤发电REIT回复问询。评估机构基于审慎性原则，并充分考虑不动产项目历史经营情况，对估值模型中预测期、税前折现率、交易电量单价、辅助服务费收入、运行考核、供暖收入-供热量、折算标煤单价、资产租赁费、其他费用-副产品处置成本等假设进行了调整。经调整，不动产项目合计估值由34.38亿元下降0.67亿元至33.71亿元，调降幅度约为1.9%。

5 本周（截至9.4）在审项目变更情况

1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。

2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。

3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，受个别资产基本面修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一、投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。

黄啸天 执业证书编号 S1440520070013

竺劲 执业证书编号 S1440519120002