中信建投：打通REITs配置障碍，释放潜在增量资金——公募运作管理办法新政点评

文｜黄啸天

此次修订拟单列REITs基金类别，有助夯实长期发展制度基础；同时明确REITs投资不适用投资其他基金的比例限制及FOF有关规定，公募基金配置空间有望拓宽。以约23.33万亿元非货公募规模为参照，假设REITs配置比例达到0.3%—0.5%，对应潜在配置规模约700—1166亿元。非FOF投资其他基金上限提高、FOF成立门槛降低及投资工具拓宽，有助丰富多资产产品供给。我们认为，规则明确有望推动机构完善REITs投研与风控能力；实际增量仍须结合基金类别要求、合同约束及现有持仓评估。

点击小程序查看报告原文

2026年10月9日，证监会就《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》及配套规则公开征求意见，意见反馈截止时间为2026年11月8日。

单列REITs基金类别，夯实长期发展制度基础。征求意见稿拟将不动产投资信托基金与股票、债券基金等类别并列，明确其运营不动产项目、获取稳定现金流并分配主要收益的产品特征。我们认为，REITs在公募基金运作规则中的类别定位进一步清晰，有助强化其资产配置价值的市场认知，为市场长期规范发展提供更明确的制度基础。

明确REITs投资适用规则，拓宽公募基金配置空间。现行一般规则下，非FOF持有其他非货币基金的合计市值不得超过基金资产净值的10%；征求意见稿明确REITs投资不适用投资其他基金的比例限制及FOF有关规定。基金类别及合同约束仍须满足。以约23.33万亿元非货公募规模为参照，假设REITs配置比例达到0.3%—0.5%，对应潜在配置规模约700—1166亿元；实际净增量须结合可投资产品范围及现有持仓测算。

优化基金投资安排与FOF产品供给，丰富多资产配置工具。非FOF投资其他基金上限拟由10%提高至30%；FOF等产品的一般成立门槛拟降至5000万元、5000万份，配套规则允许FOF投资ETF联接基金。上述安排有助降低相关产品设立门槛、丰富组合配置工具，为REITs融入多资产投资策略提供更丰富的产品载体。

强化投研与风险管理，推动REITs专业配置能力建设。新稿要求健全覆盖研究、投资、交易的全流程管理制度，加强研究对投资决策的支持。随着REITs配置需求拓展，底层资产运营跟踪、现金流预测、估值及流动性管理的重要性提升，有望推动公募机构完善REITs投研与风险管理能力，为持续配置提供支撑。

新发二级债基加快将REITs纳入投资范围，潜在配置资金规模持续扩大。2026年以来，新发二级债基逐步将公募REITs纳入投资范围，4月以来发行数量明显增加。截至10月11日，年内已有70只新发二级债基明确将REITs纳入投资范围，合计发行规模约492亿元。其中，前十大产品合计发行规模约221亿元，南方、大成、富国等基金管理人旗下产品规模居前。

二级市场来看，我们推荐三大策略：流动性策略、景气度策略和强原权策略。建议聚焦三条主线：（1）分子端稳健的抗周期板块：包括政策性保租房、市政环保等板块；（2）符合国家战略的高景气度板块：如数据中心板块；景气度边际修复的相关标的：包括供需关系逐步改善、运营效率领先的部分仓储物流资产，以及受益于区域经济活力增强、交通量持续修复的高速公路项目；（3）原始权益人扩募诉求强，储备资产优质的标的。

1、 审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。

2、 政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。

3、 二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。

黄啸天：中信建投证券地产经营服务及REITs行业首席分析师，上海财经大学硕士。2018年加入中信建投，深入覆盖房地产开发、物业管理、REITs等领域。2020年最佳行业金牛分析师奖团队成员，2018、2020年卖方分析师水晶球奖团队成员，2018-2024年Wind金牌分析师。

证券研究报告名称：《打通REITs配置障碍，释放潜在增量资金——公募运作管理办法新政点评》

对外发布时间：2026年10月11日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司 

本报告分析师： 

黄啸天 SAC编号：S1440520070013

近期热门视频 

更多精彩视频，尽在中信建投证券研究视频号，欢迎关注~
重要提示及免责声明

重要提示：

通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！

免责声明：

本订阅号（微信号：中信建投证券研究）为中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）研究发展部依法设立、独立运营的唯一官方订阅号。

本订阅号所载内容仅面向符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者。中信建投不因任何订阅或接收本订阅号内容的行为而将订阅人视为中信建投的客户。

本订阅号不是中信建投研究报告的发布平台，所载内容均来自于中信建投已正式发布的研究报告或对报告进行的跟踪与解读，订阅者若使用所载资料，有可能会因缺乏对完整报告的了解而对其中关键假设、评级、目标价等内容产生误解。提请订阅者参阅中信建投已发布的完整证券研究报告，仔细阅读其所附各项声明、信息披露事项及风险提示，关注相关的分析、预测能够成立的关键假设条件，关注投资评级和证券目标价格的预测时间周期，并准确理解投资评级的含义。

中信建投对本订阅号所载资料的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或暗示的保证。本订阅号中资料、意见等仅代表来源证券研究报告发布当日的判断，相关研究观点可依据中信建投后续发布的证券研究报告在不发布通知的情形下作出更改。中信建投的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本订阅号中资料意见不一致的市场评论和/或观点。

本订阅号发布的内容并非投资决策服务，在任何情形下都不构成对接收本订阅号内容受众的任何投资建议。订阅者应当充分了解各类投资风险，根据自身情况自主做出投资决策并自行承担投资风险。订阅者根据本订阅号内容做出的任何决策与中信建投或相关作者无关。

本订阅号发布的内容仅为中信建投所有。未经中信建投事先书面许可，任何机构和/或个人不得以任何形式转发、翻版、复制、发布或引用本订阅号发布的全部或部分内容，亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构、个人或其运营的媒体平台接收、翻版、复制或引用本订阅号发布的全部或部分内容。版权所有，违者必究。