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资讯 摘 要
2026年10月12日-10月16日，中证REITs全收益指数收于958.7点，日均成交额和日均成交量分别提升至4.57亿元（环比+77.13%）、1.22亿份（环比+80.18%），日均换手率回暖至0.36%（环比+0.16pct），市场交投情绪显著提升。
?二级市场：仓储物流领涨，园区去化或边际向好，中关村单周涨幅近10%
本周权益市场表现不佳、债市走强，10Y/30Y国债收益率分别下行3.69bp/2.70bp至1.648%/2.060%，属于偏红利性质的REITs本周表现回暖，各类资产均收涨，仓储物流、新型设施、产业园区和租赁住房板块涨幅超2%。全市场89只个券中，79只上涨、10只下跌，建信中关村领涨，周度涨幅高达9.61%。仓储物流板块本周表现最为亮眼，华安外高桥、中航易商仓储物流、华夏深国际、华泰宝湾物流涨幅均超4%。
4只中证REITs全收益指数基金收益率再次回正。中金基金、华夏基金、易方达基金、南方基金对应的中证REITs全收益指数基金自7月陆续生效以来，目前配置仓位预计均已达到八-九成以上，成立以来收益率分别为1.00%、0.84%、0.64%和0.34%。
产权REITs利差收窄5bp至299bp，处于历史96%分位数，仍处于高赔率区间，离2024年初高点相差约45bp。各REITs三季报预计在2026年10月27日披露，配置上仍关注基本面良好的租赁住房、数据中心、消费设施和市政环保等板块，交易上可博弈因基本面承压而有大幅折价的园区、仓储个券。
值得关注建信中关村、中金重庆两江三季度经营情况显示的基本面边际向好的信号。两份报告显示，北京商务园区市场新增供应持续释放，市场需求难以完全消化新增体量，租金水平承压。重庆市两江新区研发办公类写字楼及产业园区租赁市场亦仍处于以价换量、业态结构优化的良性调整阶段。适度调整租金单价可降低空置率、激活租赁需求，都是当前园区类项目实现租金水平、出租率及项目现金流三者动态平衡的重要手段。
建信中关村REIT2026年二季度末整体出租率为80.23%、平均月末租金为3.85元/㎡/天，三季度末整体出租率升至83.78%、平均月末租金为3.77元/㎡/天，环比分别+4.42%、-2.08%，项目的“以价换量”策略继续取得成效。中金重庆两江REIT则在租金收缴率上有明显提升。
本周建信中关村以近10%涨幅领跑市场，目前分派率仅3.29%~3.74%，可以优先关注基本面优于中关村项目（如出租率稳定在90%以上）、区域经济活力足、分派率更高、分红保障强（带有收益分配调节机制）的园区类项目，如华夏金隅智造工场（分派率6%以上、带收益分配调节机制）、中金重庆两江（分派率5.8%以上、带收益分配调节机制）、创金合信首农（长租约、分派率高、2026年度带收益分配调节机制、原始权益人持有份额很高）、华安张江产业园（分派率5%以上、上海张江区域）等。
风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。
2026年10月12日-10月16日，中证REITs全收益指数收于958.7点，日均成交额和日均成交量分别提升至4.57亿元（环比+77.13%）、1.22亿份（环比+80.18%），日均换手率回暖至0.36%（环比+0.16pct），市场交投情绪显著提升。截至10月16日，已上市交易的89只REITs总市值为2340亿元，其中流通市值为1318亿元。
01
仓储物流领涨，园区板块整体去化或边际向好
本周权益市场表现不佳、债市走强，10Y/30Y国债收益率分别下行了3.69bp/2.70bp至1.648%/2.060%，属于偏红利性质的REITs本周表现回暖，各类资产均收涨，涨幅靠前的是仓储物流（+2.80%）、新型设施（+2.57%）、产业园区（+2.06%）和租赁住房（+2.04%）。
全市场89只个券中，79只上涨、10只下跌，建信中关村领涨，周度涨幅高达9.61%。仓储物流板块本周表现最为亮眼，华安外高桥、中航易商仓储物流、华夏深国际、华泰宝湾物流涨幅均超4%。本周跌幅靠前的是东方红隧道股份高速公路（-2.34%）、华夏中海消费（-1.64%）和东吴苏园产业（-1.44%）。
本周4只中证REITs全收益指数基金收益率再次回正。中金基金、华夏基金、易方达基金、南方基金对应的中证REITs全收益指数基金自7月陆续生效以来，目前配置仓位预计均已达到八~九成以上。截至本周收盘，4只基金成立以来的收益率分别为1.00%、0.84%、0.64%和0.34%。
本周产权REITs利差收窄5bp至299bp，处于历史96%分位数，仍处于高赔率区间，离2024年初高点相差约45bp。产权REITs各细分板块利差由高到低排序分别为产业园区（418bp）、仓储物流（376bp，本周收窄了11bp）、消费设施/商业不动产（280bp）、数据中心（239bp）和租赁住房（142bp），利差分位数分别达到了98%、95%、93%、84%和70%，基本仍处于高位区间。
考虑到当前REITs市场参与机构和资金来源较2024年初更加多元，叠加指数基金建仓及新申报的可能性、纳入公募基金投资范围和中长期资金政策的推进，交易流动性压力或小于2024年利差高点时期，整体利差大幅走扩的可能性较小。各REITs三季报预计在2026年10月27日披露，配置上仍关注基本面良好的租赁住房、数据中心、消费设施和市政环保等板块，交易上可博弈因基本面承压而有大幅折价的园区、仓储个券。
值得关注建信中关村REIT、中金重庆两江REIT两只园区项目三季度经营情况报告披露的基本面边际向好的信号。两份报告显示，北京商务园区市场新增供应持续释放，市场需求难以完全消化新增体量，租金水平承压。重庆市两江新区研发办公类写字楼及产业园区租赁市场亦仍处于以价换量、业态结构优化的良性调整阶段。适度调整租金单价为降低空置率、激活租赁需求，都是当前园区类项目实现租金水平、出租率及项目现金流三者动态平衡的重要手段。建信中关村REIT2026年2季度末整体出租率为80.23%、平均月末租金为3.85元/㎡/天，3季度末整体出租率升至83.78%、平均月末租金为3.77元/㎡/天，环比分别+4.42%、-2.08%，项目的“以价换量”策略继续取得成效。
中金重庆两江REIT则在租金收缴率上有明显提升。截至2026年9月30日，不动产项目整体第3季度当期租金收缴率为88.70%，较去年同期增长32.49%，其中双鱼座、双子座和凤凰座项目租金收缴率同比分别提升了23.98%、59.39%和48.45%，三个项目占不动产2025年基金收入比重分别为13.83%、32.08%、31.67%。本次同比明显提升主要是孵化器租户按照租赁协议约定缴纳当期租金并逐步清偿历史欠缴租金，而去年同期孵化器租户则存在逾期缴费情况。
本周建信中关村以近10%涨幅领跑市场，目前分派率仅约3.29%~3.74%，可以优先关注基本面优于中关村项目（如出租率稳定在90%以上）、区域经济活力足、分派率更高、分红保障强（带有收益分配调节机制）的园区类项目，如华夏金隅智造工场（分派率6%以上、带收益分配调节机制）、中金重庆两江（分派率5.8%以上、带收益分配调节机制）、创金合信首农（长租约、分派率高、2026年度带收益分配调节机制、原始权益人持有份额很高）、华安张江产业园（分派率5%以上、上海张江区域）等。
02
一级市场：1只商业、1只能源答复交易所意见
商业不动产方面，截至2026年10月16日，包括已上市项目已达33只，合计拟募集1017亿元，已超千亿元规模，其中，处于受理阶段6只、交易所已反馈审核意见11只、已答复交易所审核意见2只（本周新增1只为嘉实首开商业）、已获批待发行3只、已询价待募集3只、已发行待上市3只、已上市5只。扣除已上市或募集完毕的项目后，商业不动产剩余供给规模仍约有724亿元。
基础设施方面，2026年9月以来启动询价的项目多达8只，拟募集规模超115亿元，其中粤海水务水利、杭州安居、菜鸟仓储物流、中国建筑租赁住房、晋中公投瑞阳供热已募集完毕，基金合同已生效，嘉泽新能源、华能燃煤发电、西安高科产业园已完成询价，进入发售阶段。具体来看，交易所已受理3只、交易所已反馈审核意见8只、已答复交易所审核意见1只（本周新增东方红申能股份新能源）、已获批待发行2只（博时山东铁投路桥、华夏华润电力燃煤发电）、已询价待募集3只、合同生效待上市的5只。扣除已上市或募集完毕的项目后，基础设施项目剩余供给规模仍约有457亿元。
风险提示：
（1）公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。
（2）基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。
（3）资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、iFind、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。
公募REITs周速览：
注：文中报告依据兴业证券经济与金融研究院已公开发布研究报告，具体报告内容及相关风险提示等详见完整版报告。
证券研究报告：《园区去化或边际向好——公募REITs周速览（2026.10.12-10.16）》
对外发布时间：2026年10月19日
报告发布机构：兴业证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）
本报告分析师：
姜丹 SAC执业证书编号：S0190526060001
郑日诚 SAC执业证书编号：S0190526060008
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