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资讯 二手房成交保持增长，商品房预售新政累计八城落地
房地产
2026年10月18日
——行业周报
投资评级：看好（维持）
齐东（分析师）
qidong@kysec.cn
胡耀文（分析师）
huyaowen@kysec.cn
行业走势图
相关研究报告
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《上海发布商品住房销售制度改革实施意见，土拍约束更精细—行业点评报告》-2026.9.29
证书编号：S0790522010002
证书编号：S0790524070001
● 二手房成交保持增长，商品房预售新政累计八城落地
八城预售新政在 8.28 政策基础上，对预售门槛、资金占用、历史项目做了结构性松绑，同时因资金监管趋严、预售标准统一抬高进入门槛，行业将进一步向信用好、产品力优秀、现金充裕的头部收敛，中长期利好现房销售与产品力竞争逻辑。在需求端，我们认为后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等方向仍有较大放松空间，若政策力度和推进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
● 政策端：本周政策较少，主要以地方政策为主
本周新出地产相关政策，主要以地方政策为主。继北京、上海、广州、天津、武汉五城后，深圳、杭州、宁波出台《关于完善商品住房销售制度的通知》，出台该实施意见已达8个城市。均以8·28为界新老划断、新地优先现房或封顶预售、预售资金全程监管，并给土地款分期等支持。差异在力度：深圳定金3%、交付违约可退定金兜底，杭州定金5%、企业可自主选预售或现房并提速竣工备案，宁波定金5%、现房须取得首次登记证方售、加大开发贷支持。
● 市场端：新房单周成交都有所下降，二手房同比增长
销售端：2026年第42周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）177.7万平米，单周同比下降22.0%；全国30城新房累计成交面积（网签口径）7397.3万平米，累计同比下降6.3%。2026年第42周，全国15城二手房单周成交面积（网签口径）173.4万平米，单周同比增长8.5%；全国15城二手房累计成交面积（网签口径）6689.5万平米，累计同比增长1.6%。
投资端：2026年第42周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1804.5万平米，单周同比下降 1% ；2026年前42周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积8.57亿平米，累计同比下降 9.9% 。全国100大中城市土地成交楼面价为1745.5元/平米，同比下降 14.5% ；土地成交平均溢价率为 3.1% （4周移动平均）；土地成交总价243.3亿元，同比下降 15.2% 。
价格端：2026年第42周，冰山100指数为9644，周环比-0.1%，周同比-8.1%。
● 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
目录
1、本周地产政策主要以地方政策为主 3 2、销售端：新房单周成交量同比下降，二手房同比增长 4 2.1、全国30城新房成交面积单周同比下降 22% 4 2.2、15城二手房成交面积单周同比增长 8.5% 5 3、投资端：100大中城市单周土地成交量下降 7 4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降 9 5、投资建议：维持行业“看好”评级 10 6、风险提示 10
图表目录
图1：全国30城新房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降22.0%......4
图2：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降8.9%......5
图3：全国15城二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长8.5%......5
图4：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长7.4%......6
图5：全国100大中城市土地成交面积（万方）单周同比下降1.0%......7
图6：100大中城市成交楼面价（4周移动平均）环比下降......8
图7：全国100大中城市土地成交溢价率（4周移动平均）环比下降......8
图8：冰山100指数单周同比-8.1%......9
图9：冰山100指数单周环比-0.1%......9
表1：本周地产政策主要以地方政策为主 3 表2：全国30城新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降 6.3% 4 表3：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.0% 4 表4：全国15城二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.6% 5 表5：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.7% 6 表6：全国100大中城市土地成交面积（万平米）累计同比下降 9.9% 7 表7：全国100大中城市土地成交溢价率为（4周移动平均） 3.1% 7
1、本周地产政策主要以地方政策为主
本周新出地产相关政策，主要以地方政策为主。继北京、上海、广州等五城后，深圳、杭州、宁波出台《关于完善商品住房销售制度的通知》，出台该实施意见已达8个城市。
地方政策：
（1）10月15日，深圳发布商品住房销售制度改革实施意见：8·28后出让地块项目须主体结构封顶方可预售；未按期交付购房者可解除定金合同、开发商退款并担责；优先现房、定向支持好房子项目开发贷；定金上限3%，土地款“1+1”弹性。
（2）10月15日，杭州发布商品住房销售制度改革实施意见:企业可自主选择预售或现房；优化全装修竣工备案流程、工期预计缩短至少6个月；定金上限5%，土地款余款两年内缴清不计息。
（3）10月16日，宁波发布商品住房销售制度改革实施意见：8·28后新出让土地优先现房销售；现房项目须取得不动产首次登记证方可销售；定金制定金不超房价5%入监管账户；加大开发贷支持、优化登记流程。
表1：本周地产政策主要以地方政策为主
| 出台时间 | 政策内容 |
| 2026/10/15 | 深圳发布商品住房销售制度改革实施意见:8·28后出让地块项目须主体结构封顶方可预售;未按期交付购房者可解除定金合同、开发商退款并担责;优先现房、定向支持好房子项目开发贷;定金上限3%,土地款“1+1”弹性。 |
| 2026/10/15 | 杭州发布商品住房销售制度改革实施意见:企业可自主选择预售或现房;优化全装修竣工备案流程、工期预计缩短至少6个月;定金上限5%,土地款余款两年内缴清不计息。 |
| 2026/10/16 | 宁波发布商品住房销售制度改革实施意见:8·28后新出让土地优先现房销售;现房项目须取得不动产首次登记证方可销售;定金制定金不超房价5%入监管账户;加大开发贷支持、优化登记流程。 |
资料来源：观点网、开源证券研究所
2、销售端：新房单周成交量同比下降，二手房同比增长
2.1、全国30城新房成交面积单周同比下降 22%
根据房管局数据，2026年第42周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）177.7万平米，单周同比下降22.0%；全国30城新房累计成交面积（网签口径）7397.3万平米，累计同比下降6.3%。
表2：全国30城新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降6.3%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 全国30城市新房单周(万平米) | 单周同比增速 | 全国30城市累计(万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W38 | 2026-09-13 | 2026-09-19 | 153.1 | -5.5% | 6743.7 | -6.1% |
| 2026W39 | 2026-09-20 | 2026-09-26 | 175.5 | -17.1% | 6919.2 | -6.4% |
| 2026W40 | 2026-09-27 | 2026-10-03 | 190.8 | 16.5% | 7110.1 | -5.9% |
| 2026W41 | 2026-10-04 | 2026-10-10 | 109.6 | -1.4% | 7219.6 | -5.8% |
| 2026W42 | 2026-10-11 | 2026-10-17 | 177.7 | -22.0% | 7397.3 | -6.3% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
根据房管局数据，2026年第42周，一线城市新房单周成交面积（网签口径）53.7万平米，单周同比下降8.9%；一线城市新房累计成交面积（网签口径）2069.3万平米，累计同比增长1.0%。
表3：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长1.0%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 一线城市新房单周(万平米) | 单周同比增速 | 一线城市累计(万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W38 | 2026-09-13 | 2026-09-19 | 48.7 | -0.5% | 1872.6 | 0.9% |
| 2026W39 | 2026-09-20 | 2026-09-26 | 51.1 | -16.4% | 1923.7 | 0.4% |
| 2026W40 | 2026-09-27 | 2026-10-03 | 57.6 | 25.7% | 1981.3 | 1.0% |
| 2026W41 | 2026-10-04 | 2026-10-10 | 34.3 | 24.9% | 2015.6 | 1.3% |
| 2026W42 | 2026-10-11 | 2026-10-17 | 53.7 | -8.9% | 2069.3 | 1.0% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
2.2、15城二手房成交面积单周同比增长8.5%
根据房管局数据, 2026 年第 42 周, 全国 15 城二手房单周成交面积(网签口径) 173.4 万平米, 单周同比增长 8.5%; 全国 15 城二手房累计成交面积(网签口径) 6689.5 万平米, 累计同比增长 1.6%。
表4：全国15城二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.6%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 全国15城市二手单周(万平米) | 单周同比增速 | 全国15城市累计(万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W38 | 2026-09-13 | 2026-09-19 | 165.1 | 7.7% | 6193.6 | 1.5% |
| 2026W39 | 2026-09-20 | 2026-09-26 | 141.0 | -12.0% | 6334.5 | 1.1% |
| 2026W40 | 2026-09-27 | 2026-10-03 | 92.3 | 17.3% | 6426.8 | 1.3% |
| 2026W41 | 2026-10-04 | 2026-10-10 | 89.3 | 7.2% | 6516.1 | 1.4% |
| 2026W42 | 2026-10-11 | 2026-10-17 | 173.4 | 8.5% | 6689.5 | 1.6% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
根据房管局数据，2026年第42周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积（网签口径）44.4万平米，单周同比增长一线城市（北京及深圳）二手房累计成交面积（网签75.89万平米，累计同比增长1.7%。
表5：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长1.7%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 一线城市(北京及深圳)二手单周(万平米) | 单周同比 | 一线城市(北京及深圳)累计(万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W38 | 2026-09-13 | 2026-09-19 | 45.9 | 2.2% | 1619.3 | 1.6% |
| 2026W39 | 2026-09-20 | 2026-09-26 | 39.9 | -7.5% | 1659.2 | 1.4% |
| 2026W40 | 2026-09-27 | 2026-10-03 | 28.9 | 2.5% | 1688.1 | 1.4% |
| 2026W41 | 2026-10-04 | 2026-10-10 | 23.3 | 15.1% | 1711.5 | 1.6% |
| 2026W42 | 2026-10-11 | 2026-10-17 | 44.4 | 7.4% | 1755.9 | 1.7% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
3、投资端：100 大中城市单周土地成交量下降
2026 年第 42 周，全国 100 大中城市成交土地规划建筑面积 1804.5 万平米，单周同比%；下期 26 年前 42 周，全国 100 大中城市成交土地规划建筑面积 8.57 亿平米，累计同比下降 9.9%。
表6: 全国 100 大中城市土地成交面积（万平米）累计同比下降 9.9%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 100大中城市成交地 块规划建面(万平米) | 单周同比 | 累计成交地块规划建 面(亿平米) | 累计同比 |
| 2026W38 | 2026-09-12 | 2026-09-19 | 2076.7 | 15.5% | 7.65 | -10.4% |
| 2026W39 | 2026-09-19 | 2026-09-26 | 2283.0 | -8.0% | 7.88 | -10.3% |
| 2026W40 | 2026-09-26 | 2026-10-03 | 2271.9 | -43.5% | 8.10 | -11.8% |
| 2026W41 | 2026-10-03 | 2026-10-10 | 2877.5 | 98.1% | 8.39 | -10.1% |
| 2026W42 | 2026-10-10 | 2026-10-17 | 1804.5 | -1.0% | 8.57 | -9.9% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
2026 年第 42 周，全国 100 大中城市土地成交楼面价为 1745.5 元/平米，同比下降 14.5%；土地成交平均溢价率为 3.1%（4 周移动平均）；土地成交总价 243.3 亿元，同比下降 15.2%。
表7：全国100大中城市土地成交溢价率为（4周移动平均）3.1%
| 周数 | 成交楼面价(元/平米)(4周移动平均) | 单周同比 | 成交土地总价(亿元) | 单周同比 | 平均溢价率(4周移动平均) |
| 2026W38 | 1997.5 | 10.2% | 291.0 | 27.4% | 7.0% |
| 2026W39 | 1963.0 | -51.6% | 231.2 | -55.5% | 6.7% |
| 2026W40 | 2004.3 | 55.8% | 531.1 | -12.0% | 4.8% |
| 2026W41 | 1758.8 | -22.5% | 656.9 | 53.6% | 5.0% |
| 2026W42 | 1745.5 | -14.5% | 243.3 | -15.2% | 3.1% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
2026 年 10 月中旬，核心城市土拍次数减少，本周我们跟踪到苏州、武汉、南京有土地成交：
（1）10月14日，苏州迎来4宗涉宅用地出让，总规划建筑面积11.6万方，总起始价10.60亿元。最终4宗地块均底价成交，共收金10.60亿元。
（2）10月15日，武汉迎来2宗涉宅用地出让，总规划建筑面积5.1万方，最终2宗地块底价成交，共收金2.65亿元。
（3）10月16日，武汉成功出让3宗涉宅用地，总规划建筑面积24.2万方，最终1宗光谷地块溢价超 33% 成交，2宗金银湖北地块底价成交，共收金15.13亿元。
（4）10月16日，南京迎来10宗涉宅用地出让，总规划建筑面积75.1万方，最终10宗地块均底价成交，共收金56.07亿元。
4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降
2026年第42周，冰山100指数为9644，周环比-0.1%，周同比-8.1%。
5、投资建议：维持行业“看好”评级
八城预售新政在 8.28 政策基础上，对预售门槛、资金占用、历史项目做了结构性松绑，同时因资金监管趋严、预售标准统一抬高进入门槛，行业将进一步向信用好、产品力优秀、现金充裕的头部收敛，中长期利好现房销售与产品力竞争逻辑。在需求端，我们认为后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等方向仍有较大放松空间，若政策力度和推进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级。
推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
6、风险提示
市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
特别声明
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股票投资评级说明
| 评级 | 说明 | |
| 证券评级 | 买入(Buy) | 预计相对强于市场表现20%以上; |
| 增持(outperform) | 预计相对强于市场表现5%~20%; | |
| 中性(Neutral) | 预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动; | |
| 减持(underperform) | 预计相对弱于市场表现5%以下。 | |
| 行业评级 | 看好(overweight) | 预计行业超越整体市场表现; |
| Neutral() | 业与整体市场表现基本持平; | |
| 看淡(underperform) | 预计行业弱于整体市场表现。 | |
| 备注:评级标准为以报告日后的6~12个月内,证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现,其中A股基准指数为沪深300指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指(针对协议转让标的)或三板做市指数(针对做市转让标的)、美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您,不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系,表示投资的相对比重建议;投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况,比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告,以获取比较完整的观点与信息,不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 | ||
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