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资讯 LPR 连续 17 月持平，现房销售细则向三四线扩围
房地产
2026年10月25日
投资评级：看好（维持）
——行业周报
齐东（分析师）
qidong@kysec.cn
胡耀文（分析师）
huyaowen@kysec.cn
行业走势图
相关研究报告
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证书编号：S0790522010002
证书编号：S0790524070001
● LPR 连续第 17 个月持平，现房销售细则三四线扩围
本周政策端苏州、温州、十堰三城发布现房销售细则，LPR 连续第 17 个月持平符合预期；销售端新房成交量连续两周下降，二手房保持增长；土地端厦门、南京、苏州等土拍均底价成交。在需求端，我们认为后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等方向仍有较大放松空间，若政策力度和推进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
● 政策端：本周政策较少，主要以地方政策为主
本周新出地产相关政策，仍以地方发布现房销售细则为主。中央层面，住建部等六部门10月23日公开老旧街区厂区改造意见，明确1500个工程、分四类推进，配套5年用地过渡期并支持发行基础设施REITs、不搞大拆大建。10月LPR连续第17个月持平（1年期 3.0% 、5年期以上 3.5% )，需求端无新增货币刺激。现房销售改革持续下沉，十堰成为首个落地“828新政”的三四线城市、全国第9城，定金不超 5% ，取消新出让地块配建人才公寓、住宅计容不足15万方可免配幼儿园；温州（10/23）为第10城，定金不超 5% ，支持分期开发；苏州（10/24）为第11城、江苏首单，定金压至 3% ，推行拿地即开工、最小单元分期竣工备案。
● 市场端：新房单周成交有所下降，二手房保持增长
销售端：2026年第43周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）154万平米，单周同比下降 30.3% ；全国30城新房累计成交面积（网签口径）7551.7万平米，累计同比下降 6.9% 。2026年第43周，全国15城二手房单周成交面积（网签口径）176.5万平米，单周同比增长 4.1% ；全国15城二手房累计成交面积（网签口径）6868.5万平米，累计同比增长 1.7% 。
投资端：2026年第43周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积3258.7万平米，单周同比增长 56.5% ；2026年前43周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积8.91亿平米，累计同比下降 8.4% 。全国100大中城市土地成交楼面价为2059.5元/平米，同比增长 50.2% ；土地成交平均溢价率为 2.6% （4周移动平均）；土地成交总价726.3亿元，同比增长 135% 。
价格端：2026年第43周，冰山100指数为9628，周环比-0.2%，周同比-7.9%。
● 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
目录
1、LPR连续第17个月持平，现房销售细则向三四线扩围 3 2、销售端：新房单周成交量同比下降，二手房同比增长 4 2.1、全国30城新房成交面积单周同比下降 30.3% 4 2.2、15城二手房成交面积单周同比增长 4.1% 5 3、投资端：100大中城市单周土地成交量同比增长 7 4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降 9 5、投资建议：维持行业“看好”评级 10 6、风险提示 10
图表目录
图1：全国30城新房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降 30.3% 4 图2：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降 22.8% 5 图3：全国15城二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长 4.1% 5 图4：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降 4.7% 6 图5：全国100大中城市土地成交面积（万方）单周同比增长 56.5% 7 图6：100大中城市成交楼面价（4周移动平均）环比增长 8 图7：全国100大中城市土地成交溢价率（4周移动平均）环比下降 8 图8：冰山100指数单周同比 -7.9% 9 图9：冰山100指数单周环比 -0.2% 9
表1：本周地产政策主要以地方政策为主 3 表2：全国30城新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降 6.9% 4 表3：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 0.4% 4 表4：全国15城二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.7% 5 表5：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.5% 6 表6：全国100大中城市土地成交面积（万平米）累计同比下降 8.4% 7 表7：全国100大中城市土地成交溢价率为（4周移动平均） 2.6% 7
1、LPR 连续第 17 个月持平，现房销售细则向三四线扩围
本周新出地产相关政策，仍以地方发布的现房销售细则为主。中央层面，住建部等六部门10月23日公开老旧街区厂区改造意见，明确1500个工程、分四类推进，配套5年用地过渡期并支持发行基础设施REITs、不搞大拆大建。10月LPR连续第17个月持平（1年期 3.0% 、5年期以上 3.5% )，需求端无新增货币刺激。
现房销售改革持续下沉，十堰（10/21）成为首个落地“828新政”的三四线城市、全国第9城，定金不超5%，取消新出让地块配建人才公寓、住宅计容不足15万方可免配幼儿园；温州（10/23）为第10城，定金不超5%，支持分期开发；苏州（10/24）为第11城、江苏首单，定金压至3%，推行拿地即开工、最小单元分期竣工备案。
表1：本周地产政策主要以地方政策为主
| 出台时间 | 政策内容 |
| 2026/10/20 | 贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.0%,5年期以上LPR为3.5%。两个期限品种的LPR已连续第17个月保持不变。 |
| 2026/10/21 | 十堰市住房和城市更新局、十堰市自然资源和城乡建设局、国家金融监督管理总局十堰监管分局联合印发关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见,成为首个落实新政的三、四线城市,也是全国第9个出台实施细则的城市。购房合同定金不超过购房总价款的5%;新出让地块取消配建人才公寓;规划住宅计容面积小于15万平方米,可不配建幼儿园。 |
| 2026/10/23 | 住建部等六部门印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》,有序实施1500个老旧街区厂区改造重大工程;分老旧厂区/商业街区/生活街区/交通枢纽周边四类;符合条件项目享不超过5年不改变用地主体和规划条件过渡期,期满可租赁或协议出让;支持发行基础设施REITs;不搞大拆大建。 |
| 2026/10/23 | 温州住建部印发关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见,为全国第10个出台实施细则的城市,购房合同定金不超过购房总价款的5%,支持项目分期开发,优化项目审批服务。 |
| 2026/10/24 | 苏州市住建局、苏州市自规局、国家金融监督管理总局苏州监管分局三部门联合印发关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见,为全国第11个出台实施细则的城市,购房合同定金不超过购房总价款的3%,推动拿地即开工,支持项目按最小单元分期竣工备案。 |
资料来源：观点网、开源证券研究所
2、销售端：新房单周成交量同比下降，二手房同比增长
2.1、全国30城新房成交面积单周同比下降 30.3%
根据房管局数据，2026年第43周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）154万平米，单周同比下降30.3%；全国30城新房累计成交面积（网签口径）7551.7万平米，累计同比下降6.9%。
表2：全国30城新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降6.9%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 全国30城市新房单周(万平米) | 单周同比增速 | 全国30城市累计(万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W39 | 2026-09-20 | 2026-09-26 | 175.5 | -17.1% | 6919.2 | -6.4% |
| 2026W40 | 2026-09-27 | 2026-10-03 | 190.8 | 16.5% | 7110.1 | -5.9% |
| 2026W41 | 2026-10-04 | 2026-10-10 | 109.6 | -1.4% | 7219.6 | -5.8% |
| 2026W42 | 2026-10-11 | 2026-10-17 | 178.0 | -21.9% | 7397.6 | -6.3% |
| 2026W43 | 2026-10-18 | 2026-10-24 | 154.0 | -30.3% | 7551.7 | -6.9% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
根据房管局数据，2026年第43周，一线城市新房单周成交面积（网签口径）42.8万平米，单周同比下降22.8%；一线城市新房累计成交面积（网签口径）2112.1万平米，累计同比增长0.4%。
表3：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长0.4%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 一线城市新房单周(万平米) | 单周同比增速 | 一线城市累计(万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W39 | 2026-09-20 | 2026-09-26 | 51.1 | -16.4% | 1923.7 | 0.4% |
| 2026W40 | 2026-09-27 | 2026-10-03 | 57.6 | 25.7% | 1981.3 | 1.0% |
| 2026W41 | 2026-10-04 | 2026-10-10 | 34.3 | 24.9% | 2015.6 | 1.3% |
| 2026W42 | 2026-10-11 | 2026-10-17 | 53.7 | -8.9% | 2069.3 | 1.0% |
| 2026W43 | 2026-10-18 | 2026-10-24 | 42.8 | -22.8% | 2112.1 | 0.4% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
2.2、15城二手房成交面积单周同比增长4.1%
根据房管局数据, 2026 年第 43 周, 全国 15 城二手房单周成交面积(网签口径) 176.5 万平米, 单周同比增长 4.1%; 全国 15 城二手房累计成交面积(网签口径) 6868.5 万平米, 累计同比增长 1.7%。
表4：全国15城二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.7%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 全国15城市二手单周(万平米) | 单周同比增速 | 全国15城市累计(万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W39 | 2026-09-20 | 2026-09-26 | 141.0 | -12.0% | 6334.5 | 1.1% |
| 2026W40 | 2026-09-27 | 2026-10-03 | 92.3 | 17.3% | 6426.8 | 1.3% |
| 2026W41 | 2026-10-04 | 2026-10-10 | 89.3 | 7.2% | 6516.1 | 1.4% |
| 2026W42 | 2026-10-11 | 2026-10-17 | 176.0 | 10.1% | 6692.0 | 1.6% |
| 2026W43 | 2026-10-18 | 2026-10-24 | 176.5 | 4.1% | 6868.5 | 1.7% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
根据房管局数据，2026年第43周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积（网签口径）42.2万平米，单周同比下降4.7%；一线城市（北京及深圳）二手房累计成交面积（网签口径）1798.1万平米，累计同比增长1.5%。
表5：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长1.5%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 一线城市(北京及深圳)二手单周(万平米) | 单周同比 | 一线城市(北京及深圳)累计(万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W39 | 2026-09-20 | 2026-09-26 | 39.9 | -7.5% | 1659.2 | 1.4% |
| 2026W40 | 2026-09-27 | 2026-10-03 | 28.9 | 2.5% | 1688.1 | 1.4% |
| 2026W41 | 2026-10-04 | 2026-10-10 | 23.3 | 15.1% | 1711.5 | 1.6% |
| 2026W42 | 2026-10-11 | 2026-10-17 | 44.4 | 7.4% | 1755.9 | 1.7% |
| 2026W43 | 2026-10-18 | 2026-10-24 | 42.2 | -4.7% | 1798.1 | 1.5% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
3、投资端：100 大中城市单周土地成交量同比增长
2026 年第 43 周，全国 100 大中城市成交土地规划建筑面积 3258.7 万平米，单周同比增长 56.5%；2026 年前 43 周，全国 100 大中城市成交土地规划建筑面积 8.91 亿平米，累计同比下降 8.4%。
表6: 全国 100 大中城市土地成交面积（万平米）累计同比下降 8.4%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 100大中城市成交地 块规划建面(万平米) | 单周同比 | 累计成交地块规划建 面(亿平米) | 累计同比 |
| 2026W39 | 2026-09-19 | 2026-09-26 | 2283.8 | -8.0% | 7.88 | -10.3% |
| 2026W40 | 2026-09-26 | 2026-10-03 | 2274.8 | -43.4% | 8.10 | -11.8% |
| 2026W41 | 2026-10-03 | 2026-10-10 | 2906.2 | 100.1% | 8.39 | -10.0% |
| 2026W42 | 2026-10-10 | 2026-10-17 | 1888.1 | 3.6% | 8.58 | -9.8% |
| 2026W43 | 2026-10-17 | 2026-10-24 | 3258.7 | 56.5% | 8.91 | -8.4% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
2026 年第 43 周，全国 100 大中城市土地成交楼面价为 2059.5 元/平米，同比增长 50.2%；土地成交平均溢价率为 2.6%（4 周移动平均）；土地成交总价 726.3 亿元，同比增长 135%。
表7: 全国 100 大中城市土地成交溢价率为（4 周移动平均）2.6%
| 周数 | 成交楼面价(元/平米)(4周移动平均) | 单周同比 | 成交土地总价(亿元) | 单周同比 | 平均溢价率(4周移动平均) |
| 2026W39 | 1962.8 | -51.7% | 231.2 | -55.5% | 6.7% |
| 2026W40 | 2003.5 | 55.6% | 531.4 | -11.9% | 4.8% |
| 2026W41 | 1763.5 | -21.7% | 670.0 | 56.6% | 5.0% |
| 2026W42 | 1755.3 | -13.2% | 258.2 | -10.1% | 3.2% |
| 2026W43 | 2059.5 | 50.2% | 726.3 | 135.0% | 2.6% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
2026 年 10 月下旬，二线城市土拍次数较多，本周我们跟踪到厦门、郑州、南京等城市有土地成交：
（1）10月20日，长沙土拍顺利成交一宗洋湖低密宅地，湖南楚承置业以总价10.36亿元底价摘得，成交楼面价12000元/ m 2 。
（2）10月20日，郑州迎来2宗中原区二砂宅地出让，最终2宗地块均溢价成交，民企四川邦泰、鹤壁鑫亨元各斩获1宗，总成交价7.85亿元。
（3）10月21日，厦门土拍成功出让6宗地块，最终6宗地块由华润置地、招商蛇口&象屿、厦门轨道包揽，均底价成交，总成交价108.70亿元。
（4）10月22日，南京迎来2宗涉宅用地出让，最终2宗地块底价成交，共收金5.94亿元。
（5）10月23日，苏州市本级范围内迎来6宗涉宅用地出让，最终6宗地块均底价成交，共收金21.55亿元。
4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降
2026年第43周，冰山100指数为9628，周环比-0.2%，周同比-7.9%。
5、投资建议：维持行业“看好”评级
本周政策端新增苏州、温州、十堰三城发布现房销售细则，LPR 连续第 17 个月持平符合预期；销售端新房成交量连续两周下降，二手房保持增长；土地端厦门、南京、苏州等土拍均底价成交。在需求端，我们认为后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等方向仍有较大放松空间，若政策力度和推进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级。
推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
6、风险提示
市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
特别声明
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股票投资评级说明
| 评级 | 说明 | |
| 证券评级 | 买入(Buy) | 预计相对强于市场表现20%以上; |
| 增持(outperform) | 预计相对强于市场表现5%~20%; | |
| 中性(Neutral) | 预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动; | |
| 减持(underperform) | 预计相对弱于市场表现5%以下。 | |
| 行业评级 | 看好(overweight) | 预计行业超越整体市场表现; |
| 中性(Neutral) | 预计行业与整体市场表现基本持平; | |
| 看淡(underperform) | 预计行业弱于整体市场表现。 | |
| 备注:评级标准为以报告日后的6~12个月内,证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现,其中A股基准指数为沪深300指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指(针对协议转让标的)或三板做市指数(针对做市转让标的)、美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您,不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系,表示投资的相对比重建议;投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况,比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告,以获取比较完整的观点与信息,不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 | ||
分析、估值方法的局限性说明
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