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资讯 新房成交持续下降，现房销售细则落地15城
房地产
2026年11月01日
投资评级：看好（维持）
——行业周报
齐东（分析师）
qidong@kysec.cn
胡耀文（分析师）
huyaowen@kysec.cn
行业走势图
相关研究报告
《LPR 连续 17 月持平, 现房销售细则向三四线扩围—行业周报》-2026.10.25
《单月销售降幅扩大，待售三年以下面积同比下降—行业点评报告》-2026.10.20
《二手房成交保持增长，商品房预售新政累计八城落地—行业周报》-2026.10.18
证书编号：S0790522010002
证书编号：S0790524070001
● 新房成交持续下降，成都、西安、长沙先后发布现房销售细则
本周政策端成都、西安、长沙先后发布现房销售细则，全国落地城市增至15个，政策重心已经转到地方执行，央行三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率3.05%，与三季度LPR持平对应；销售端新房成交量连续三周下降，二手房保持增长；土地端二线多城迎来土拍，底价成交仍是主流。在需求端，我们认为后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等方向仍有较大放松空间，若政策力度和推进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
● 政策端：成都、西安、长沙先后发布落实“8·28新政”的实施意见
本周政策面上中央层面没有新增房地产政策，地方层面仍以销售制度改革为主。中央层面，金融监管总局党委(扩大)会议明确稳妥推进中小金融机构改革化险、减量提质，积极支持配合化解房地产和地方政府债务风险。央行三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率3.05%，与三季度LPR持平对应。本周成都、西安、长沙先后发布落实“8·28新政”的实施意见，将预售门槛提高到主体结构封顶，将现房定金压到5%，全国落地城市增至15个，销售制度改革进入核心城市全面执行阶段。
● 市场端：新房单周成交连续下降，二手房保持增长
销售端：2026年第44周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）188.5万平米，单周同比下降19.0%；全国30城新房累计成交面积（网签口径）7752.9万平米，累计同比下降7.1%。2026年第44周，全国15城二手房单周成交面积（网签口径）169.3万平米，单周同比增长9.8%；全国15城二手房累计成交面积（网签口径）7043.1万平米，累计同比增长1.9%。
投资端：2026年第44周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积6372.6万平米，单周同比增长84.5%；2026年前44周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积9.57亿平米，累计同比下降4.9%。全国100大中城市土地成交楼面价为1988.5元/平米，同比增长7.1%；土地成交平均溢价率为1.9%（4周移动平均）；土地成交总价1228.3亿元，同比增长97.6%。
价格端：2026年第44周，冰山100指数为9612，周环比-0.2%，周同比-7.8%。
● 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
目录
1、成都、西安、长沙先后发布落实“8·28新政”的实施意见....3
2、销售端：新房单周成交量同比下降，二手房同比增长....4
2.1、全国30城新房成交面积单周同比下降 19.0% ....4
2.2、15城二手房成交面积单周同比增长 9.8% ....5
3、投资端：100大中城市单周土地成交量同比高增....7
4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降....10
5、投资建议：维持行业“看好”评级....11
6、风险提示....11
图表目录
图1：全国30城新房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降 19.0% 4 图2：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长 2.3% 5 图3：全国15城二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长 9.8% 5 图4：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降 1.8% 6 图5：全国100大中城市土地成交面积（万方）单周同比增长 84.5% 7 图6：100大中城市成交楼面价（4周移动平均）环比下降 8 图7：全国100大中城市土地成交溢价率（4周移动平均）环比下降 8 图8：冰山100指数单周同比 -7.8% 10 图9：冰山100指数单周环比 -0.2% 10
表1：本周地产政策主要以地方政策为主 3 表2：全国30城新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降 7.1% 4 表3：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 0.8% 4 表4：全国15城二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.9% 5 表5：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.6% 6 表6：全国100大中城市土地成交面积（万平米）累计同比下降 4.9% 7 表7：全国100大中城市土地成交溢价率为（4周移动平均） 1.9% 7
1、成都、西安、长沙先后发布落实“8·28新政”的实施意见
本周政策面上中央层面没有新增房地产政策，地方层面仍以销售制度改革为主。中央层面，金融监管总局党委（扩大）会议明确稳妥推进中小金融机构改革化险、减量提质，积极支持配合化解房地产和地方政府债务风险。央行三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率3.05%，与三季度LPR持平对应。
本周成都、西安、长沙先后发布落实 “8·28新政” 的实施意见，将预售门槛提高到主体结构封顶，将现房定金压到 5%，全国落地城市增至 15 个，销售制度改革进入核心城市全面执行阶段。
表1：本周地产政策主要以地方政策为主
| 出台时间 | 政策内容 |
| 2026/10/26 | 成都市住房和城乡建设局 成都市规划和自然资源局 国家金融监督管理总局四川监管局发布关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见。 |
| 2026/10/30 | 金融监管总局召开党委(扩大)会议,传达学习党的二十届五中全会精神,结合金融监管工作实际,研究部署贯彻落实措施。会议强调,稳妥推进中小金融机构改革化险、减量提质,积极支持配合化解房地产和地方政府债务风险。 |
| 2026/10/30 | 西安市住房和城乡建设局、西安市自然资源和规划局、西安市地方金融管理局发布关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见。 |
| 2026/10/30 | 长沙市住房和城乡建设局、长沙市自然资源和规划局、国家金融监督管理总局湖南监管局发布关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见。 |
| 2026/10/30 | 央行数据显示,2026年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.05%。 |
资料来源：观点网、开源证券研究所
2、销售端：新房单周成交量同比下降，二手房同比增长
2.1、全国30城新房成交面积单周同比下降 19.0%
根据房管局数据，2026年第44周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）188.5万平米，单周同比下降19.0%；全国30城新房累计成交面积（网签口径）7752.9万平米，累计同比下降7.1%。
表2：全国30城新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降7.1%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 全国30城市新房单周(万平米) | 单周同比增速 | 全国30城市累计(万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W40 | 2026-09-27 | 2026-10-03 | 190.8 | 16.5% | 7110.1 | -5.9% |
| 2026W41 | 2026-10-04 | 2026-10-10 | 109.6 | -1.4% | 7219.6 | -5.8% |
| 2026W42 | 2026-10-11 | 2026-10-17 | 178.0 | -21.9% | 7397.6 | -6.3% |
| 2026W43 | 2026-10-18 | 2026-10-24 | 166.8 | -24.5% | 7564.4 | -6.8% |
| 2026W44 | 2026-10-25 | 2026-10-31 | 188.5 | -19.0% | 7752.9 | -7.1% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
根据房管局数据，2026年第44周，一线城市新房单周成交面积（网签口径）52.3万平米，单周同比增长2.3%；一线城市新房累计成交面积（网签口径）2171.9万平米，累计同比增长0.8%。
表3：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长0.8%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 一线城市新房单周(万平米) | 单周同比增速 | 一线城市累计(万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W40 | 2026-09-27 | 2026-10-03 | 57.6 | 25.7% | 1981.3 | 1.0% |
| 2026W41 | 2026-10-04 | 2026-10-10 | 34.3 | 24.9% | 2015.6 | 1.3% |
| 2026W42 | 2026-10-11 | 2026-10-17 | 53.7 | -8.9% | 2069.3 | 1.0% |
| 2026W43 | 2026-10-18 | 2026-10-24 | 50.3 | -9.4% | 2119.6 | 0.7% |
| 2026W44 | 2026-10-25 | 2026-10-31 | 52.3 | 2.3% | 2171.9 | 0.8% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
2.2、15城二手房成交面积单周同比增长9.8%
根据房管局数据, 2026 年第 44 周, 全国 15 城二手房单周成交面积(网签口径) 169.3 万平米, 单周同比增长 9.8%; 全国 15 城二手房累计成交面积(网签口径)7043.1 万平米, 累计同比增长 1.9%。
表4：全国15城二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.9%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 全国15城市二手单周(万平米) | 单周同比增速 | 全国15城市累计(万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W40 | 2026-09-27 | 2026-10-03 | 92.3 | 17.3% | 6426.8 | 1.3% |
| 2026W41 | 2026-10-04 | 2026-10-10 | 89.3 | 7.2% | 6516.1 | 1.4% |
| 2026W42 | 2026-10-11 | 2026-10-17 | 176.0 | 10.1% | 6692.0 | 1.6% |
| 2026W43 | 2026-10-18 | 2026-10-24 | 181.8 | 7.3% | 6873.9 | 1.8% |
| 2026W44 | 2026-10-25 | 2026-10-31 | 169.3 | 9.8% | 7043.1 | 1.9% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
根据房管局数据，2026年第44周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积（网签口径）44.4万平米，单周同比下降1.8%；一线城市（北京及深圳）二手房累计成交面积（网签口径）1844.9万平米，累计同比增长1.6%。
表5: 一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（网签口径）累计同比增长1.6%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 一线城市(北京及深圳)二手单周(万平米) | 单周同比 | 一线城市(北京及深圳)累计(万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W40 | 2026-09-27 | 2026-10-03 | 28.9 | 2.5% | 1688.1 | 1.4% |
| 2026W41 | 2026-10-04 | 2026-10-10 | 23.3 | 15.1% | 1711.5 | 1.6% |
| 2026W42 | 2026-10-11 | 2026-10-17 | 44.4 | 7.4% | 1755.9 | 1.7% |
| 2026W43 | 2026-10-18 | 2026-10-24 | 44.6 | 0.7% | 1800.5 | 1.7% |
| 2026W44 | 2026-10-25 | 2026-10-31 | 44.4 | -1.8% | 1844.9 | 1.6% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
3、投资端：100大中城市单周土地成交量同比高增
2026 年第 44 周，全国 100 大中城市成交土地规划建筑面积 6372.6 万平米，单周同比增长 84.5%；2026 年前 44 周，全国 100 大中城市成交土地规划建筑面积 9.57 亿平米，累计同比下降 4.9%。
表6: 全国 100 大中城市土地成交面积（万平米）累计同比下降 4.9%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 100大中城市成交地块规划建面(万平米) | 单周同比 | 累计成交地块规划建亿平米) | 累计同比 |
| 2026W40 | 2026-09-26 | 2026-10-03 | 2274.8 | -43.4% | 8.10 | -11.8% |
| 2026W41 | 2026-10-03 | 2026-10-10 | 2916.0 | 100.8% | 8.39 | -10.0% |
| 2026W42 | 2026-10-10 | 2026-10-17 | 1892.6 | 3.9% | 8.58 | -9.8% |
| 2026W43 | 2026-10-17 | 2026-10-24 | 3487.9 | 67.5% | 8.93 | -8.1% |
| 2026W44 | 2026-10-24 | 2026-10-31 | 6372.6 | 84.5% | 9.57 | -4.9% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
2026 年第 44 周，全国 100 大中城市土地成交楼面价为 1988.5 元/平米，同比增长 7.1%；土地成交平均溢价率为 1.9%（4 周移动平均）；土地成交总价 1228.3 亿元，同比增长 97.6%。
表7：全国100大中城市土地成交溢价率为（4周移动平均） 1.9%
| 周数 | 成交楼面价(元/平米)(4周移动平均) | 单周同比 | 成交土地总价(亿元) | 单周同比 | 平均溢价率(4周移动平均) |
| 2026W40 | 2003.0 | 55.6% | 531.4 | -11.9% | 4.8% |
| 2026W41 | 1772.3 | -20.5% | 682.2 | 59.5% | 5.0% |
| 2026W42 | 1763.5 | -13.3% | 258.5 | -10.0% | 3.1% |
| 2026W43 | 2090.5 | 56.3% | 809.3 | 161.9% | 2.6% |
| 2026W44 | 1988.5 | 7.1% | 1228.3 | 97.6% | 1.9% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
2026 年 10 月末，一二线城市土拍次数较多，本周我们跟踪到广州、苏州、成都等城市有土地成交：
（1）10月26日，济南中央商务区西片区城市更新项目09地块、10地块成功出让，保利置业联合体以总价10.46亿元包揽两地块，成交综合楼面价18329元/平。
（2）10月28日，苏州迎来6宗涉宅用地出让，最终6宗地块顺利成交，共收金25.54亿元。建发以总价6.46亿元竞得高新区狮山商务创新区宅地，溢价率19.62%。
（3）10月29日，广州1宗花都区宅地溢价成交，花都城投以总价4.04亿元斩获地块。
（4）10月29日，成都市本级范围内迎来7宗涉宅用地出让，最终7宗地块顺利成交，共收金36.87亿元。越秀以楼面价13050元/平竞得天府新区宅地。
（5）10月30日，广州一宗增城区新塘镇宅地底价成交，广州中盈房地产以总价4.96亿元摘得。
（6）10月30日，武汉迎来3宗经营性用地出让，最终3宗地块顺利成交，共收金6.08亿元。华润有巢&武汉地铁以总价1.83亿元竞得洪山区商业地块。
（7）10月30日，长沙梅溪湖国际新城二期宅地底价成交，由金茂以总价3.48亿元摘得。
（8）10月30日，杭州萧山世纪城核心单元地块经过竞价97轮后成交，滨江以总价29.69亿元斩获地块，成交楼面价53472元/平，溢价率 48.53% 。
（9）10月30日，成都迎来5宗涉宅用地出让，最终5宗地块顺利成交，共收金14.94亿元。
4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降
2026年第44周，冰山100指数为9612，周环比-0.2%，周同比-7.8%。
5、投资建议：维持行业“看好”评级
本周政策端成都、西安、长沙先后发布现房销售细则，全国落地城市增至15个，政策重心已经转到地方执行，央行三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率3.05%，与三季度LPR持平对应；销售端新房成交量连续三周下降，二手房保持增长；土地端二线多城迎来土拍，底价成交仍是主流。在需求端，我们认为后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等方向仍有较大放松空间，若政策力度和推进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级。
推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
6、风险提示
市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
特别声明
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股票投资评级说明
| 评级 | 说明 | |
| 证券评级 | 买入(Buy) | 预计相对强于市场表现20%以上; |
| 增持(outperform) | 预计相对强于市场表现5%~20%; | |
| 中性(Neutral) | 预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动; | |
| 减持(underperform) | 预计相对弱于市场表现5%以下。 | |
| 行业评级 | 看好(overweight) | 预计行业超越整体市场表现; |
| 中性(Neutral) | 预计行业与整体市场表现基本持平; | |
| 看淡(underperform) | 预计行业弱于整体市场表现。 | |
| 备注:评级标准为以报告日后的6~12个月内,证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现,其中A股基准指数为沪深300指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指(针对协议转让标的)或三板做市指数(针对做市转让标的)、美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您,不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系,表示投资的相对比重建议;投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况,比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告,以获取比较完整的观点与信息,不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 | ||
分析、估值方法的局限性说明
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