【中金·REITs】偏好指数权重与稳健业绩，规模仍有上升空间——公募基金26Q3 REITs持仓点评

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公募基金近期披露26Q3季报，我们更新其REITs持仓情况。

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公募FOF基金（剔除REITs指数基金）26Q3的REITs持仓规模同比上升12.9%，总持仓规模首次超过3亿元。中欧基金连续第6个季度成为唯一持仓过亿元的公募基金公司，汇添富、南方、招商、易方达持仓规模排名第二至第五。持仓结构来看，26Q3时点公募FOF持仓规模较大的REITs主要为业绩稳健类（保租房、头部消费、标准厂房等）及指数权重类（大市值仓储物流、高速公路、产业园）。边际来看，北京保障房、华润消费、嘉实物美消费、华夏和达高科、建信中关村26Q3净增仓较多。

4只REITs指数基金于7月上旬发行，其中1只26Q3实现正收益，4只均遭遇净赎回。截至9月底，4只产品基金份额总计约9.83亿份。此外，我们观察到易方达、南方、华夏产品均于8月发布了关于基金规模控制的公告，现阶段限制其REITs指数基金份额数量不超过3亿份。国金安裕债券型证券投资基金仍为唯一持有公募REITs的二级债基。截至9月30日，该基金持有公募REITs29只（环比增加6只）、规模1640万元（环比下降17.7%）。

展望来看，公募基金投资REITs制度有望进一步完善，公募基金REITs持仓上限有望打开。10月9日，中国证监会发布《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》[1]，首次将不动产投资信托基金认定为独立基金类别，且对公募基金投资公募REITs集中度进行了细化规定。我们认为本次征求意见稿通过定义独立资产大类使得投资REITs合规路径更加清晰，豁免条款也有利于进一步打开非FOF基金REITs持仓上限和可投标的范围，同时如中国证券报所述[2]，明确政策引导方向为基金投资REITs按照证券投资进行管理。我们建议关注政策正式稿落地情况。

[1] https://www.csrc.gov.cn/csrc/c101981/c7663407/content.shtml

[2] https://mp.weixin.qq.com/s/T1eDKZ9YELPP6C0YNd8r6g

风险

数据统计误差；政策推进不及预期。

公募基金26Q3 REITs持仓情况

公募FOF基金（剔除REITs指数基金）持仓首超3亿元

公募FOF基金（剔除REITs指数基金）26Q3的公募REITs持仓规模同比上升12.9%，总持仓规模首次超过3亿元。26Q3公募FOF基金持仓公募REITs总规模约3.1亿元（以基金三季报披露的前十大REITs持仓明细计算），同比+12.9%，环比+29.3%（由于26Q2数据为中报披露的全部REITs持仓而非前十大口径，因此环比数据可能略有误差）。中欧基金连续第6个季度成为唯一持仓过亿元的公募基金公司，汇添富、南方、招商、易方达持仓规模排名第二至第五，规模2095至6646万元。

偏好业绩稳健与大权重资产。持仓结构来看，26Q3时点公募FOF持仓规模较大的REITs主要为业绩稳健类（保租房、头部消费、标准厂房等）及指数权重类（大市值仓储物流、高速公路、产业园）。边际来看，北京保障房、华润消费、嘉实物美消费、华夏和达高科、建信中关村26Q3净增仓较多。持仓规模Top5的中欧净减仓，汇添富、南方、招商净增仓，易方达调结构+减仓。

图表1：公募FOF的公募REITs持仓规模

注：数据截至2026年9月30日  资料来源：Choice，中金公司研究部

图表2：持有公募REITs的公募FOF基金数量

注：数据截至2026年9月30日  资料来源：Choice，中金公司研究部

图表3：各基金公司公募FOF产品的公募REITs持仓规模及占比情况

注：数据截至2026年9月30日 资料来源：Choice，中金公司研究部

图表4：各公募REITs被公募FOF基金持有的规模情况

注：数据截至2026年9月30日 资料来源：Choice，中金公司研究部

图表5：各基金公司REITs调仓情况

注：1）数据截至2026年9月30日；2）仅展示截至2026年9月30日REITs持仓市值大于一千万元的基金公司  资料来源：Choice，中金公司研究部

四只指数基金REITs仓位达7至9成，26Q3净赎回

4只REITs指数基金于7月上旬发行，其中1只26Q3实现正收益，4只均遭遇净赎回。从净值增长率来看，中金中证REITs全收益指数A类和C类份额实现正收益，其他3只产品均为负收益。4只产品相对基准的超额收益率均为正，波动率也均低于基准。4只产品26Q3均遭遇净赎回，中金产品赎回份额相对更多，华夏产品赎回相对较少。截至9月30日，4只产品基金份额总计约9.83亿份。此外，我们观察到易方达、南方、华夏产品均于8月发布了关于基金规模控制的公告，现阶段限制基金份额数量不超过3亿份。

图表6：四只REITs指数基金26Q3收益情况

注：数据截至2026年9月30日 资料来源：Choice，基金季报，中金公司研究部

图表7：四只REITs指数基金26Q3份额变动情况

注：1）份额数量单位为万份；2）数据截至2026年9月30日 资料来源：Choice，基金季报，中金公司研究部

4只REITs指数基金截至26Q3的REITs持仓占比基金净资产的7至9成。从资产组合来看，4只产品均为基金投资为主（占基金总资产的88.70%至93.07%），辅以流动性资产如银行存款和国债。从REITs持仓占基金资产净值比例来看，华夏产品最高（92.74%），南方基金最低（仅74.15%，另17.45%持仓为南方上证基准做市公司债ETF）。截至9月30日，4只产品公募REITs持仓规模总计8.47亿元。

图表8：四只REITs指数基金26Q3资产组合情况

注：数据截至2026年9月30日 资料来源：Choice，基金季报，中金公司研究部

图表9：四只REITs指数基金26Q3公募REITs持仓统计

注：数据截至2026年9月30日 资料来源：Choice，基金季报，中金公司研究部

图表10：四只REITs指数基金Top10 REITs持仓占比相对基准指数成分权重均为负偏离

注：数据截至2026年9月30日 资料来源：Choice，Wind，基金季报，中金公司研究部

二级债基仍仅1只产品持有REITs

国金安裕债券型证券投资基金仍为唯一持有公募REITs的二级债基。截至9月30日，该基金持有公募REITs29只（环比增加6只）、规模1640万元（环比下降17.7%）。虽然REITs持仓规模下降，但REITs持仓占基金资产净值的比例由中报6.92%上升至26Q3的9.03%，主因基金净值规模由2.88亿元下降至1.82亿元。

图表11：国金安裕债券型证券投资基金REITs持仓明细

注：1）数据截至2026年9月30日；2）三季报仅披露前十大REITs持仓明细，以及REITs总持仓数量、规模、占比 资料来源：Choice，基金季报，中金公司研究部

C-REITs一周市场回顾（2026/10/26-2026/10/30）

图表12：10月26日至10月30日C-REITs市场情况

注：1）2026年基金管理人预期可供分派率（年化）基于各REITs招募书中的管理人预测2026年度可供分配金额年化计算；2026YTD累计可供分派率（年化）基于各REITs2026年三季报披露的本年累计可供分配金额计算，按天数年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人预期）的计算中，满4个历史季报的REITs基于其最近4个季报的DPU总和年化计算，对于未披露满4个季报的REITs，均按招募书中的管理人预测2026年度（若无则沿用上一年度预测值）可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2026年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2026年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2026年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2026年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于不复权价格涨跌幅以及分红收益加总计算；4）数据截至2026年10月30日 资料来源：Wind，中金公司研究部

Source

文章来源

本文摘自：2026年11月2日已经发布的《偏好指数权重与稳健业绩，规模仍有上升空间——公募基金26Q3 REITs持仓点评》

张星星 分析员 SAC执证编号：S0080524020008

裴佳敏 分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581

杨冰 分析员 SAC执证编号：S0080515120002BOM868 SFC CE Ref：BRY581

陈健恒 分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref：BBM220

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