股票 
板块 
用户 
资讯 文｜竺劲 吴梦茹
2026年我国房地产制度发生重大变化，随着828楼市新政出台，行业运行三十余年的“高杠杆、高周转、期房预售”旧模式终结。参考海外经验，房地产企业最终都从开发销售走向了资产管理和居住服务。随着REITs与资产证券化制度红利持续释放，国内商管资管龙头已现，未来发展空间仍广阔。同时，伴随止跌回稳相关支持政策持续落地，年初以来核心城市楼市已现积极变化。参考香港楼市发展经验，在预售制度收紧后，龙头开发商竞争优势更为明显。此外，二手成交占比已超50%，利好龙头交易中介商；部分优质企业业绩持续稳健增长，并积极分红回报股东，红利价值凸显。行业发展新篇章开启，经营环境变化，企业分化加剧，看好商管资管、头部开发、经营服务赛道优质企业。
点击小程序查看报告原文
828楼市新政出台，房地产基础制度重构，需求侧支持政策加速出台。由于行业供求关系改变，高杠杆高周转模式积弊系统性暴露，我国房地产企业过去普遍使用杠杆加持下的开发销售型模式难以为继。2026年8月28日，五部委发布楼市新政，以现房销售制、主办银行制、项目公司制为三大基石，配套五份管理办法，对行业基础制度进行了重构。9月需求侧支持政策也加速出台，包括《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》正式施行，全国性按揭贴息落地，潜在购房群体有望加速入市。
参考海外经验，房地产企业最终都从开发销售走向了资产管理和居住服务。随着REITs与资产证券化制度红利持续释放，国内商管资管龙头已现，未来发展空间广阔。纵观全球成熟市场，所有走过完整周期的经济体，房地产企业最终都从开发销售走向了资产管理和居住服务，美国西蒙地产（SPG）通过商业地产业务的抗周期属性以及其自身的运营穿越周期，日本三井不动产借助日本REITs市场的发展以及长期低利率环境，大力拓展经营性业务和资管业务，新加坡凯德投资以“基金+资管”双轮驱动为核心，形成了贯穿“投融管退”全周期的资产管理闭环。当前阶段我国房地产行业正从开发销售转向经营持有，能力重心从建设移至运营，尤其是购物中心业态，头部运营商已形成差异化竞争力。
核心城市率先止跌回稳，利好龙头开发企业。年初以来，核心城市楼市已现积极变化，以上海为代表的核心城市成交表现亮眼；在价格上，一线城市房价率先止跌回稳；此外，今年以来上海房租领涨，租售比构成房价底部支撑。参考香港楼市发展经验，在预售制度收紧后，龙头开发商竞争优势更为明显。1994年香港主动收紧预售制，在该阶段香港头部房企市占率得到进一步提升，丰富的土储积累、较低的财务成本、较强的议价能力是其保持高市占率的主要原因。
行业新章开启，经营环境变化，企业分化加速，看好商管资管、头部开发、经营服务赛道优质企业。
1、政策落地不及预期：各地细则存在差异，制度重构力度可能低于预期；
2、销售不及预期：房地产整体销售未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；
3、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；
4、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧；
5、宏观经济波动风险：当前外部经济形势不确定性较大，可能影响居民对经济以及收入预期，从而影响购房意愿；
6、供给缺口导致的结构性风险：现房销售后短期内供给缺口若超预期，核心城市房价或阶段性快速上行，触发政策反向干预。
竺劲：地产、周期及中小盘研究组组长，房地产和建筑行业首席分析师，北京大学国家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物业管理等行业研究，13年证券从业经验。连续三年（2018-2020）荣获最佳行业金牛分析师奖（房地产行业），获得2020年新财富最佳分析师（房地产行业）入围奖，2020年机构投资者·财新资本市场分析师成就奖（房地产行业）大陆区入围奖，2020年卖方分析师水晶球奖（房地产行业）第5名。
吴梦茹：房地产组分析师，香港中文大学经济学硕士，曾任职于上市房企资本运作中心，物业公司上市小组，华安证券和财通证券研究所，研究领域为房地产开发及物业管理，工作地上海。
证券研究报告名称：《2027年投资策略报告：新章启风云变，优质企业得先机》
对外发布时间：2026年11月4日
报告发布机构：中信建投证券股份有限公司
本报告分析师：
竺劲 SAC 编号:S1440519120002
SFC 编号:BPU491
吴梦茹 SAC 编号:S1440525060002
近期热门视频
更多精彩视频，尽在中信建投证券研究视频号，欢迎关注~
重要提示及免责声明
重要提示：
通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！
免责声明：
本订阅号（微信号：中信建投证券研究）为中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）研究发展部依法设立、独立运营的唯一官方订阅号。
本订阅号所载内容仅面向符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者。中信建投不因任何订阅或接收本订阅号内容的行为而将订阅人视为中信建投的客户。
本订阅号不是中信建投研究报告的发布平台，所载内容均来自于中信建投已正式发布的研究报告或对报告进行的跟踪与解读，订阅者若使用所载资料，有可能会因缺乏对完整报告的了解而对其中关键假设、评级、目标价等内容产生误解。提请订阅者参阅中信建投已发布的完整证券研究报告，仔细阅读其所附各项声明、信息披露事项及风险提示，关注相关的分析、预测能够成立的关键假设条件，关注投资评级和证券目标价格的预测时间周期，并准确理解投资评级的含义。
中信建投对本订阅号所载资料的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或暗示的保证。本订阅号中资料、意见等仅代表来源证券研究报告发布当日的判断，相关研究观点可依据中信建投后续发布的证券研究报告在不发布通知的情形下作出更改。中信建投的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本订阅号中资料意见不一致的市场评论和/或观点。
本订阅号发布的内容并非投资决策服务，在任何情形下都不构成对接收本订阅号内容受众的任何投资建议。订阅者应当充分了解各类投资风险，根据自身情况自主做出投资决策并自行承担投资风险。订阅者根据本订阅号内容做出的任何决策与中信建投或相关作者无关。
本订阅号发布的内容仅为中信建投所有。未经中信建投事先书面许可，任何机构和/或个人不得以任何形式转发、翻版、复制、发布或引用本订阅号发布的全部或部分内容，亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构、个人或其运营的媒体平台接收、翻版、复制或引用本订阅号发布的全部或部分内容。版权所有，违者必究。
评论 (0)