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资讯 文｜明明 李晗 徐烨烽 俞柯帆 来正杰
2026年以来地产债市场呈现总量收缩与结构分层并行的格局，成交占比边际抬升与等级利差走势背离并存，净融资缺口收窄由地方国企债务滚转主导，行业价稳量跌，政策定位由被动防风险转向主动筑屏障，板块信用资质的分化仍将延续。当前债务压力较大的地方国企支持路径尚待验证，2027年到期本金量较大，滚续安排集中于上半年，建议关注节点兑付结果与相关企业支持措施落地形式的信号意义，在信号明确之前，市场调整更可能以利差分层而非收益率中枢上移的形式展开。
▍地产债成交占比略有抬升。
10月以来地产债成交占比较9月边际抬升，截至2026年10月26日，地产债成交规模占信用债成交的比重为3.67%，较9月增加0.22ppts；等级利差延续背离，中高等级品种继续压缩，1年期AAA、AA+与AA等级利差较年初分别收窄4.85bps、3.47bps与21.78bps，低等级逆势走阔，1年期AA-等级利差走阔48.76bps至197.82bps，AA-与AAA等级利差由年初的131.47bps扩大至185.08bps，中高等级跟随配置需求定价、低等级挂钩主体现金流，两条定价链条互不干扰。
▍地方国企净融资改善。
根据Wind统计，2026年年初至10月26日地产债累计发行3464.54亿元，偿还3481.64亿元，净融资-17.10亿元，缺口较2025年同期收窄326.43亿元，为2024年以来同期最好水平；分企业类型看，地方国企发行2291.93亿元、净融资340.67亿元，是缺口收窄的主要来源，央企发行同比下降24.2%、净融资回落至68.00亿元，广义民企净融资-425.78亿元且收窄主要来自偿还量下降，万科、龙湖、金地等主体2026年迄今无境内新发信用债，行业融资的信用分层较2025年进一步加深。
▍行业呈现价稳量跌格局。
根据Wind数据，2026年9月商品房销售面积与销售额累计同比分别为-13.2%与-13.9%，跌幅扩大主因基数因素与需求弱修复叠加，四季度起跌幅有望边际收敛；房价端企稳信号较为明确，新房环比下跌城市由2025年9月的63个减少至49个，一线城市环比连续8个月上涨；政策端系统性加码，中央政治局会议将稳定房地产市场调整至切实筑牢安全屏障框架，居民购房贷款贴息使支持工具首次由金融端让利扩展至财政端直补；根据企业财报统计，截至2026年6月30日，企业端利息覆盖能力分化，央企现金流利息保障倍数中位数升至3.35倍，地方国企连续四年低于1倍，民企达标率趋势性下滑。
▍如何看待地产新增舆情。
2022年以来，违约房企最后一笔债券发行利率通常较此前发行明显抬升，发行利差通常在50bps以上，再融资利率变化是观察此轮国企舆情的关键信号。我们认为，赎回冲击无需过度担心，公募基金重仓持有相关债券规模较小，单一主体信用事件更可能表现为点状利差走阔而非全市场调整。策略上，以一年以内短久期票息品种为底仓，优先选择回售条款完备、担保结构清晰、股权划转与定向增发等支持措施已正式批复和实际对价落地的主体，对滚续依赖度高的主体回售登记期前不宜加仓，2027年550亿元量级到期本金的验证窗口集中在上半年。
▍风险因素：
央行货币政策超预期；融资政策超预期收紧；个别信用事件冲击市场等。
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本文节选自中信证券研究部已于2026年11月4日发布的《债市启明系列—如何看待这轮信用冲击对债市的影响》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。
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