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资讯 新房成交持续探底，杭州与成都两区发放购房消费券
房地产
2026年11月08日
——行业周报
投资评级：看好（维持）
齐东（分析师）
qidong@kysec.cn
胡耀文（分析师）
huyaowen@kysec.cn
行业走势图
相关研究报告
《有效供给持续收缩，租售比回升引导房价企稳—房地产行业2027年度投资策略》-2026.11.8
《新房成交持续下降，现房销售细则落地15城—行业周报》-2026.11.1 《LPR连续17月持平，现房销售细则向三四线扩围—行业周报》-2026.10.25
证书编号：S0790522010002
证书编号：S0790524070001
● 新房成交持续下降，现房销售细则持续推进
本周政策端海南、重庆以及多个三四线城市发布现房销售细则，杭州与成都两区发放购房消费券，区级财政、额度有限且覆盖特定片区，信号意义更大；销售端新房成交量连续四周下降仍在探底，二手房保持增长；土地端土拍溢价率已连续四周下降，现房销售新政后底价成交仍是主流。在需求端，我们认为后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等方向仍有较大放松空间，若政策力度和推进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
● 政策端：现房销售细则持续推进，杭州与成都两区发放购房消费券
本周政策面上，中央层面11月3日国务院金融工作报告明确支持房地产合理融资，地方层面仍以销售制度改革为主。11月3日，广东印发扩大消费实施方案，把住房纳入扩内需框架，并提出新出让土地上的项目优先实行现房销售、优化房贷期限、用好购房贴息、允许用公积金支付装修和物业费。城市层面，现房销售细则覆盖的城市数量继续增加，新增重庆、金华、绍兴、亳州、荆门，同时海南在现房销售细则中明确新建住房面积可小于100平但不低于80平。成都高新区和杭州钱塘区发放3万元和10万元新房购房消费券。
● 市场端：新房单周成交连续下降，二手房保持增长
销售端：2026年第45周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）124.1万平米，单周同比下降14.1%；全国30城新房累计成交面积（网签口径）7882.4万平米，累计同比下降7.2%。2026年第45周，全国15城二手房单周成交面积（网签口径）164.2万平米，单周同比增长8.3%；全国15城二手房累计成交面积（网签口径）7209万平米，累计同比增长2.1%。
投资端：2026年第45周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积4480.3万平米，单周同比下降 3.1% ；2026年前45周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积10.04亿平米，累计同比下降 4.6% 。全国100大中城市土地成交楼面价为2034.8元/平米，同比增长 34.7% ；土地成交平均溢价率为 1.2% （4周移动平均）；土地成交总价1108.5亿元，同比增长 30.6% 。
价格端：2026年第45周，冰山100指数为9596，周环比-0.2%，周同比-7.6%。
● 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
目录
1、现房销售细则持续推进，杭州与成都两区发放购房消费券....3
2、销售端：新房单周成交量同比下降，二手房同比增长....4
2.1、全国30城新房成交面积单周同比下降 14.1% ....4
2.2、15城二手房成交面积单周同比增长 8.3% ....5
3、投资端：100大中城市单周土地成交量同比下降....7
4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降....9
5、投资建议：维持行业“看好”评级....10
6、风险提示....10
图表目录
图1：全国30城新房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降 14.1% 4 图2：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长 0.1% 5 图3：全国15城二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长 8.3% 5 图4：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长 1.0% 6 图5：全国100大中城市土地成交面积（万方）单周同比下降 3.1% 7 图6：100大中城市成交楼面价（4周移动平均）环比增长 8 图7：全国100大中城市土地成交溢价率（4周移动平均）环比下降 8 图8：冰山100指数单周同比 -7.6% 9 图9：冰山100指数单周环比 -0.2% 9
表1：本周地产政策主要以地方政策为主 3 表2：全国30城新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降 7.2% 4 表3：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 0.8% 4 表4：全国15城二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 2.1% 5 表5：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.6% 6 表6：全国100大中城市土地成交面积（万平米）累计同比下降 4.6% 7 表7：全国100大中城市土地成交溢价率为（4周移动平均） 1.2% 7
1、现房销售细则持续推进，杭州与成都两区发放购房消费券
本周政策面上，中央层面11月3日国务院金融工作报告明确支持房地产合理融资，地方层面仍以销售制度改革为主。
11月3日，广东印发扩大消费实施方案，把住房纳入扩内需框架，并提出新出让土地上的项目优先实行现房销售、优化房贷期限、用好购房贴息、允许用公积金支付装修和物业费。城市层面，现房销售细则覆盖的城市数量继续增加，新增重庆、金华、绍兴、亳州、荆门，同时海南在现房销售细则中明确新建住房面积可小于100平但不低于80平。成都高新区和杭州钱塘区发放3万元和10万元新房购房消费券。
表1：本周地产政策主要以地方政策为主
| 出台时间 | 政策内容 |
| 2026/11/1 | 杭州钱塘区为持续支持居民刚性和改善性住房需求,推动区域房地产市场平稳向好,正式启动2026年四季度“购房+消费券”补贴活动。活动针对江东片区(河庄街道、义蓬街道、新湾街道、临江街道、前进街道范围内)的新建商品房项目住宅,涉及名单为咏月望庐、湖韵清晖府、潮语观棠轩、江东阳光名城以及大江之星公寓五个,每套发放10万元消费券。 |
| 2026/11/3 | 国务院金融工作报告明确实施好支持资本市场的货币政策工具,支持中央汇金公司发挥类平准基金作用,拓宽中长期资金来源、渠道和入市方式,巩固完善资本市场稳市机制。维护股票、债券、外汇等金融市场平稳运行。做好金融支持融资平台退出后市场化转型工作。常态化运行房地产“白名单”机制,满足合理融资需求。 |
| 2026/11/3 | 广东省发展改革委印发《广东省扩大消费实施方案》,提出更好满足多样化住房消费需求:优化匹配住房供给和消费需求,增加保障性住房供给,因城施策满足改善性住房需求,规范发展住房租赁市场。加快构建房地产发展新模式,支持新出让土地的商品住房项目优先实行现房销售,优化个人住房贷款期限,加强购房资金监管。用好居民购房贷款贴息政策,支持城乡居民刚性住房需求。支持老旧住房原拆原建、自主更新,在新模式城中村改造中积极探索多元化安置方式。拓宽住房公积金使用范围,支持缴存人提取住房公积金用于装修自住住房和支付自住住房物业费。 |
| 2026/11/6 | 现房销售细则城市数继续增加,本周新增重庆、金华、绍兴、亳州、荆门五城,三四线开始集中落地。 |
| 2026/11/6 | 海南三部门印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的通知》,提出新建商品住房可建小于100m²户型,但原则上不低于80m²。 |
| 2026/11/6 | 成都高新区出台《促进成都高新区房地产市场平稳健康发展若干措施》,在成都高新区范围内,购买参与活动房地产开发项目新建住宅的,每套补贴3万元消费券,消费券名额共计2000个,先到先得,发完即止。 |
资料来源：证券时报、观点网等、开源证券研究所
2、销售端：新房单周成交量同比下降，二手房同比增长
2.1、全国30城新房成交面积单周同比下降 14.1%
根据房管局数据，2026年第45周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）124.1万平米，单周同比下降14.1%；全国30城新房累计成交面积（网签口径）7882.4万平米，累计同比下降7.2%。
表2：全国30城新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降7.2%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 全国30城市新房单周(万平米) | 单周同比增速 | 全国30城市累计(万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W41 | 2026-10-04 | 2026-10-10 | 109.6 | -1.4% | 7219.6 | -5.8% |
| 2026W42 | 2026-10-11 | 2026-10-17 | 178.0 | -21.9% | 7397.6 | -6.3% |
| 2026W43 | 2026-10-18 | 2026-10-24 | 166.8 | -24.5% | 7564.4 | -6.8% |
| 2026W44 | 2026-10-25 | 2026-10-31 | 193.9 | -16.6% | 7758.3 | -7.1% |
| 2026W45 | 2026-11-01 | 2026-11-07 | 124.1 | -14.1% | 7882.4 | -7.2% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
根据房管局数据，2026年第45周，一线城市新房单周成交面积(网签口径)39.1万平米，单周同比增长0.1%；一线城市新房累计成交面积(网签口径)2211万平米，累计同比增长0.8%。
表3：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长0.8%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 一线城市新房单周(万平米) | 单周同比增速 | 一线城市累计(万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W41 | 2026-10-04 | 2026-10-10 | 34.3 | 24.9% | 2015.6 | 1.3% |
| 2026W42 | 2026-10-11 | 2026-10-17 | 53.7 | -8.9% | 2069.3 | 1.0% |
| 2026W43 | 2026-10-18 | 2026-10-24 | 50.3 | -9.4% | 2119.6 | 0.7% |
| 2026W44 | 2026-10-25 | 2026-10-31 | 52.3 | 2.3% | 2171.9 | 0.8% |
| 2026W45 | 2026-11-01 | 2026-11-07 | 39.1 | 0.1% | 2211.0 | 0.8% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
2.2、15城二手房成交面积单周同比增长8.3%
根据房管局数据, 2026 年第 45 周, 全国 15 城二手房单周成交面积(网签口径) 164.2 万平米, 单周同比增长 8.3%; 全国 15 城二手房累计成交面积(网签口径) 7209 万平米, 累计同比增长 2.1%。
表4：全国15城二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 2.1%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 全国15城市二手单周(万平米) | 单周同比增速 | 全国15城市累计(万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W41 | 2026-10-04 | 2026-10-10 | 89.3 | 7.2% | 6516.1 | 1.4% |
| 2026W42 | 2026-10-11 | 2026-10-17 | 176.0 | 10.1% | .0 | % |
| 2026W43 | 2026-10-18 | 2026-10-24 | 181.8 | 7.3% | 6873.9 | 1.8% |
| 2026W44 | 2026-10-25 | 2026-10-31 | 170.9 | 10.9% | 7044.8 | 2.0% |
| 2026W45 | 2026-11-01 | 2026-11-07 | 164.2 | 8.3% | 7209.0 | 2.1% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
根据房管局数据，2026年第45周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积（网签口径）39.8万平米，单周同比增长1%；一线城市（北京及深圳）二手房累计成交面积（网签口径）1884.6万平米，累计同比增长1.6%。
表5: 一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长1.6%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 一线城市(北京及深圳)二手单周(万平米) | 单周同比 | 一线城市(北京及深圳)累计(万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W41 | 2026-10-04 | 2026-10-10 | 23.3 | 15.1% | 1711.5 | 1.6% |
| 2026W42 | 2026-10-11 | 2026-10-17 | 44.4 | 7.4% | 1755.9 | 1.7% |
| 2026W43 | 2026-10-18 | 2026-10-24 | 44.6 | 0.7% | 1800.5 | 1.7% |
| 2026W44 | 2026-10-25 | 2026-10-31 | 44.4 | -1.8% | 1844.9 | 1.6% |
| 2026W45 | 2026-11-01 | 2026-11-07 | 39.8 | 1.0% | 1884.6 | 1.6% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
3、投资端：100大中城市单周土地成交量同比下降
2026 年第 45 周，全国 100 大中城市成交土地规划建筑面积 4480.3 万平米，单周同比下降 3.1%；2026 年前 45 周，全国 100 大中城市成交土地规划建筑面积 10.04 亿平米，累计同比下降 4.6%。
表6: 全国 100 大中城市土地成交面积（万平米）累计同比下降 4.6%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 100大中城市成交地 块规划建面(万平米) | 单周同比 | 累计成交地块规划建 面(亿平米) | 累计同比 |
| 2026W41 | 2026-10-03 | 2026-10-10 | 2916.0 | 100.8% | 8.39 | -10.0% |
| 2026W42 | 2026-10-10 | 2026-10-17 | 1903.9 | 4.5% | 8.58 | -9.7% |
| 2026W43 | 2026-10-17 | 2026-10-24 | 3498.5 | 68.0% | 8.93 | -8.1% |
| 2026W44 | 2026-10-24 | 2026-10-31 | 6612.5 | 91.4% | 9.60 | -4.7% |
| 2026W45 | 2026-10-31 | 2026-11-07 | 4480.3 | -3.1% | 10.04 | -4.6% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
2026 年第 45 周，全国 100 大中城市土地成交楼面价为 2034.8 元/平米，同比增长 34.7%；土地成交平均溢价率为 1.2%(4 周移动平均)；土地成交总价 1108.5 亿元，同比增长 30.6%。
表7：全国100大中城市土地成交溢价率为（4周移动平均） 1.2%
| 周数 | 成交楼面价(元/平米)(4周移动平均) | 单周同比 | 成交土地总价(亿元) | 单周同比 | 平均溢价率(4周移动平均) | |
| 2026W41 | 1772.3 | -20.5% | 682.2 | 59.5% | 5.0% | |
| 2026W42 | 1763.3 | -13.4% | 260.0 | 9.4% | 3.1% | |
| 2026W43 | 2092.8 | 57.0% | 815.2 | 163.8% | 2.6% | |
| 2026W44 | 2001.3 | 9.4% | 1302.5 | 109.5% | 1.9% | |
| 2026W45 | 2034.8 | 34.7% | 1108.5 | 30.6% | 1.2% | |
数据来源：Wind、开源证券研究所
2026 年 11 月初，一二线城市土拍次数较多，本周我们跟踪到北京、苏州、成都等城市有土地成交：
（1）11月3日，北京昌平区北七家镇歇甲庄村涉宅地底价成交，中建智地&未来科学城置业以总价29.36亿元摘得。
（2）11月4日，苏州迎来5宗涉宅用地出让，最终5宗地块均顺利成交，共收金18.72亿元，金茂竞价51轮、溢价近 18% 斩获吴中核心宅地。
(3)11月4日，郑州迎来1宗管城区金岱板块宅地出让，最终该地块1%的溢价率成交由民企兴瑞置业竞得，成交总价2.79亿元。
（4）11月5日，南京迎来4宗涉宅用地出让，最终4宗地块底价成交，共收金33.60亿元。
（5）11月6日，成都迎来5宗涉宅用地出让，最终5宗地块顺利成交，共收金22.86亿元，中海低溢价落子建设路板块。
4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降
2026年第45周，冰山100指数为9596，周环比-0.2%，周同比-7.6%。
5、投资建议：维持行业“看好”评级
本周政策端成都、西安、长沙先后发布现房销售细则，全国落地城市增至15个，政策重心已经转到地方执行，央行三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率3.05%，与三季度LPR持平对应；销售端新房成交量连续三周下降，二手房保持增长；土地端二线多城迎来土拍，底价成交仍是主流。在需求端，我们认为后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等方向仍有较大放松空间，若政策力度和推进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级。
推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
6、风险提示
市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
特别声明
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股票投资评级说明
| 评级 | 说明 | |
| 证券评级 | 买入(Buy) | 预计相对强于市场表现20%以上; |
| 增持(outperform) | 预计相对强于市场表现5%~20%; | |
| 中性(Neutral) | 预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动; | |
| 减持(underperform) | 预计相对弱于市场表现5%以下。 | |
| 行业评级 | 看好(overweight) | 预计行业超越整体市场表现; |
| 中性(Neutral) | 预计行业与整体市场表现基本持平; | |
| 看淡(underperform) | 预计行业弱于整体市场表现。 | |
| 备注:评级标准为以报告日后的6~12个月内,证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现,其中A股基准指数为沪深300指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指(针对协议转让标的)或三板做市指数(针对做市转让标的)、美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您,不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系,表示投资的相对比重建议;投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况,比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告,以获取比较完整的观点与信息,不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 | ||
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