华泰 | 房地产：828新政后，土地市场发生什么变化？

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核心观点

截至11月5日已有21个城市出台828新政相关细则。新政后土地市场呈现阶段性放量，但成交增量主要来自前期集中补供的滞后传导及地方城投底价托底，市场化房企拿地仍趋审慎。一线城市首批挂牌项目均未强制要求现房销售，为房企保留预售选择空间，体现土地出让端对新政的渐进式承接。我们认为，现阶段土地市场的制度切换对房企投资的短期冲击或相对温和，具备稳健现金流、产品力及核心城市布局优势的房企，仍有望凭借资金与经营优势持续获取优质土储。

细则出台前地块供给冲高，带动10月成交脉冲

9月推出规划建面同比+99.8%，当月成交同比-31.4%、出让金同比-18.7%；10月成交规划建面同比+91.2%，出让金同比+90.4%；9-10月合计成交建面同比+29.8%，出让金同比+34.6%。供地集中放量的主要原因是地方抢在细则落地前加快供地节奏、将待拍地块集中挂网；供地到成交存在约一个月时滞，成交在10月集中兑现。往前看，10月推出规划建面已回落至4,496万方、同比-45.8%，预计11月成交量或从高位回落，反映短期土地供应端持续收缩的趋势尚未改变。

成交增量集中于三四线，地价下行城投托底发力

10月成交楼面均价同比-0.4%，平均溢价率1.50%、较9月下降5.25 pct。结构上，成交增量集中于中低能级城市：一线、二线、三四线城市成交建面同比分别为-76.6%、+34.0%、+108.7%，三四线占比达86.2%，北上深均无宅地出让。主体上，828新政后城投显著发力，10月城投拿地金额占比跳升至41%、创2020年以来新高，较新政前约20%的水平接近翻倍，土地市场对城投托底的依赖度进一步加深；市场化房企则保持克制，TOP10房企10月权益拿地金额173亿元、同比下降49.1%，与全国成交大幅放量形成背离。拿地更趋小型化、联合化以分摊地款、共担风险。我们认为，随着集中放量结束，摊薄效应消退，头部房企份额有望重新上行。

首批挂牌地块保留预售通道，土地出让端渐进承接新政

11月北京、上海、深圳相继推出新政后首批宅地合计7宗，仍保留按新预售制度申请预售的空间；截至10月末，新政后新公告宅地中要求现房销售的仅74宗，约占全国推出宅地总量的2%，其中已成交的29宗多以底价成交。在途项目方面，多数城市允许符合条件的项目2027年底前按原预售条件执行，新旧制度平稳衔接。同时，出让条款系统性让利对冲资金周转压力：土地分期支付边际放松、预售条件“按栋封顶”取代“整盘封顶”、竣工周期有望缩短，保函置换扩围等；供地结构小型化、低密化、优质化，“小而美”成为溢价主力。我们认为，现房销售推进节奏较市场预期更为温和，配套让利有效对冲制度切换对房企开发节奏及资金周转的短期冲击。

投资建议：制度切换冲击温和，头部房企份额有望上行

我们认为现房销售在供地端全面推开尚需时间，实际出让条件为房企保留了制度适应空间，制度切换对房企拿地的短期冲击或相对温和，凭借融资及产品优势，头部房企份额有望继续上行。

风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。

正文

细则出台前地块供给冲高，带动10月成交脉冲

828新政出台后，多地均在执行细则落地前批量挂网，9月涉宅用地推出规划建面16,799万方、同比+99.8%。由于供地向成交传导约有一个月时滞，10月集中体现为成交放量：当月成交规划建面11,257万方、同比+91.2%，出让金3,827亿元、同比+90.4%，环比分别+177.6%、+123.3%。

10月开始供给力度显著下降，推出规划建面已回落至4,496万方，同比-45.8%。尽管年末通常为传统供地高峰（2023-2025年11-12月300城土地出让金占全年比重分别为34.8%、44.3%和34.7%），但由于新政带来的房企流动性收紧直接影响拿地能力，叠加9月提前启动供地潮，我们预计土地成交量仍将回归此前的收缩趋势。

地价已现调整，城投托底发力

成交增量集中于中低能级城市

从城市能级来看，中低能级城市成为四季度以来土地市场放量的主要来源：10月一线、二线、三四线城市成交规划建面同比分别为-76.6%、+34.0%、+108.7%，占全国比重分别为0.2%、13.6%、86.2%；土地出让金分别为25.7亿元、988.5亿元、2,812.4亿元，占全国比重分别为0.7%、25.8%、73.5%；平均溢价率分别为17.13%、1.83%、1.26%，同比分别+11.7、-0.4、-0.8个百分点。其中，一线城市全月仅成交3宗、22万方，北上深均无宅地出让。相比之下，核心城市成交表现相对平淡。

地价下行，溢价率显著收敛

价格方面，10月成交楼面均价为3,399元/平，同比-0.4%；平均溢价率为1.50%，较9月的6.75%回落5.25 pct，创2014年以来单月最低水平。其中重点城市成交仍以底价为主：拿地金额居前的城市中，仅杭州萧山世纪城、广州黄埔科学城两宗地块实现溢价成交，溢价率分别为 49%、27%，二线、三四线城市平均溢价率分别为 1.83%、1.26%，较上年同期分别下降 0.4、0.8 个百分点。

城投托底，市场化房企拿地进一步缩圈

企业层面，今年以来央国企拿地占比进一步提升，城投依然为主力。1-10月权益拿地金额前100的房企中，央国企89家、混合所有制企业1家、民企10家，央国企占比近九成；销售额前100与拿地金额前100的重合企业由2025年全年的38家降至28家，销售与拿地均保持活跃的仅24家。

全国所有涉宅土地成交中，1-10月央企和地方国企拿地额占比分别达19%和56%，828新政后，城投显著发力，拿地额占比跳升，2026年10月达41%、创2020年以来新高，较新政前约20%接近翻倍，反映新政过渡期市场化房企投资收缩，土地市场对城投托底的依赖度进一步加深。

市场化企业投资整体仍较为审慎，在这波土地成交放量中保持克制。10月TOP10房企权益拿地金额173亿元、同比下降49.1%，与同期全国涉宅用地成交的大幅放量出现背离走势；1-10月TOP100房企权益拿地金额6,465亿元、权益拿地面积7,561万方、全口径新增货值17,563亿元，同比分别下降17.5%、3.5%和19.2%。从企业结构看，1-10月权益拿地金额前十的房企中九家为央企或地方国企，仅滨江集团一家民企，其拿地金额同比下降47.3%，民企投资参与度仍处低位。

一线城市优质地块仍具吸引力。828新政后（8月31日-11月1日）核心一二线城市成交价3亿元以上宅地中共有28宗实现溢价成交，房企10月获得较高溢价的地块也主要集中于杭州萧山、广州黄埔科学城、郑州中原二砂、武汉光谷中心城等核心区位或供应稀缺板块，且普遍具备低容积率、小体量、总价可控等特征。此类地块凭借相对明确的改善需求基础和产品去化预期，仍能吸引部分房企参与竞价。

从头部房企拿地的城市维度看，2026年1-10月滨江集团在杭州拿地金额占其总拿地金额的比重达92%，越秀地产广州占比达87%，头部房企重仓北上广深、杭州、成都等核心城市，预计核心城市土拍竞争仍将维持较高热度。

但从整体看，溢价地块数量有限，一线城市涉宅用地9月、10月推出规划建面仅96万、61万方，占全国比重的0.6%、1.4%，市场尚未形成广泛的竞价热度；另外受到销售恢复偏弱、资金约束等因素影响，企业拿地决策更加注重区域深耕、既有项目销售表现及地块自身盈利空间，投资范围进一步向熟悉区域和高确定性项目集中。

拿地小型化，市场化主体联合拿地占比提升

从拿地规模来看，房企整体倾向于选择中小体量、总价可控的地块，33家样本房企中，规划建筑面积5-10万方的地块宗数占比最高，达53%；5万方以下地块占比27%，而11-15万方及16万方以上地块占比分别为12%和8%。相较之下，大体量地块更多由头部央国企获取，如华润置地竞得武汉地块（建面约35万方），招商蛇口、保利发展分别在西安竞得地块，建面分别约24、25万方。

与此同时， 828新政后市场化房企拿地明显“抱团”：上海新政后三批次涉宅地9宗中5宗由联合体竞得，第十批次宅地出让联合拿地占比更达75%，杭州主城区两宗宅地亦悉数由联合体摘得。销售制度改革后，引入合作方分摊地款、共担风险、互补资源是最快消化路径，这是联合拿地由个案走向常态的主要原因。

我们预计，当前土地市场缩量、房企投资趋于审慎的背景下，地块规模结构与企业资金实力共同影响拿地份额分布；短期城投托底及成交结构变化对头部房企集中度形成扰动，但随着阶段性影响消退，具备融资能力、产品力及工程优势的头部房企仍有望进一步提升市场份额。

新政后供地：现房销售新政渐进落地，土地出让条件调整相对温和

8月28日商品住房销售制度改革新政落地以来，全国土地市场进入规则重构的过渡期。截至11月5日，已有21个城市出台实施细则，土地出让条款、供地节奏、地块结构与参与主体均出现系统性变化。

保留预售通道，现房销售尚未全面推开

在途项目分类设置过渡期：多数城市允许符合条件的在途项目2027年底前按原预售条件执行；亳州是唯一对“已拿地未取工规证”项目不设时间限制的城市；北京、上海等地执行节点可至2027年之前，部分地方可到2028年。

一线城市首批宅地陆续挂牌，土地出让端并未立即全面转向现房销售。11月，北京、上海、深圳相继推出新政后的首批宅地，合计7宗。逐宗核查出让公告及相关合同条款，7宗地块均未将现房销售设为强制要求，仍保留按照新预售制度申请预售的空间。

整体来看，新政初期土地出让端采取了渐进式衔接方式，首批一线城市挂牌地块均为房企保留了新预售制度下的销售选择，并未直接全面推行现房销售。全国范围内，截至10月31日，新政后新公告宅地中，要求现房销售的仅74宗，涉及25个城市，占相关25个城市推出宗数的26%，占全国推出宅地总量的比重约2%；其中已成交的29宗地块多以底价成交。

出让条款让利，对冲销售制度改革下的资金周转效率下降

条款调整体现在如下几方面：

1） 土地款分期延长和免息，缓解开发商前期资金峰值：除了细则中已确立的标准，个别城市还有边际放宽。如上海首批现房地块新出让合同约定，30天内缴纳50%土地款，第二期50%延长至365天且无需支付利息（此前惯例为30天缴50%、90天付清）；

2） 预售条件弹性化，“按栋封顶”取代“整盘封顶”。如上海新合同特别条款明确“申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶”，即封顶要求从“整个项目封顶”变为“单栋封顶”。各地细则配套分期开发、分期办理施工许可、分期验收；荆门进一步明确缴款50%后可按不高于计容建面50%的比例容缺办理工规证、施工证。整体竣工周期有望缩短。

3） 保函置换扩围：武汉（置换不超过竣工交付所需资金的30%）、苏州、西安（置换资金须专项用于工程建设）、金华、绍兴、亳州均明确支持保函置换，保函置换有望成为新预售制下的标准配套政策。

供地结构小型化、低密化、优质化

1） 缩小地块、降低总价门槛：如上海新杨思住宅地块被“一分为二”出让，起拍总价直接降低约14亿元；10月全国高溢价地块容积率多在1.5以下、规划建面普遍不足8万㎡、成交价多在10亿元以内——在资金占用周期拉长背景下，“小而美”成为溢价主力，房企更重视总价门槛与开发节奏。

2） 提升供应地块稀缺属性：新政后推出地块容积率主要集中在1.0-1.5之间，区域上则以部分三四线城市为主。10月获得竞价的均为断供多年或供应接近尾声的改善板块（如杭州萧山世纪城溢价48.5%、广州黄埔科学城27%）；区域深耕与已有项目去化表现成为房企投资定价的重要依据。

投资逻辑

我们认为，现房销售目前仍主要局限于部分城市及特定类型地块，距离在供地端全面推开尚需时间。相较于市场此前的预期，实际出让条件为房企保留了一定的制度适应空间，有助于缓和销售模式切换对项目开发节奏及资金周转的短期影响。

我们认为2027年更多城市房价有望筑底，适应新模式的房企或将迎来新周期。

文章来源

研报《828新政后，土地市场发生什么变化？》2026年11月8日

刘璐 分析师 S0570519070001 | BRD825

陈慎 分析师 S0570519010002 | BIO834

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