REITs I 5只新获批项目估值下调2%-22%

摘 要

本周（2026年11月2日至6日）中证REITs全收益指数收于945.7点，日均成交额和日均成交量分别为4.39亿元（周环比-9.14%）、1.27亿份（周环比-10.59%），日均换手率0.36%，仅处于历史8%分位数（周环比-0.05pct），市场交投情绪一般。

?一级市场：5只项目获批，评估价值下调约2%-22%

2只基础设施REITs（建信天津临港发展集团港口、东方红申能股份新能源）和3只商业不动产REITs（华夏大悦城商业、红土创新星河集团商业、华夏华润置地商业）本周获批。从封卷稿来看，5只项目估值均有所下调，建信天津临港发展集团港口估值下调幅度最高达22%。红土创新星河集团商业的估值下调幅度亦超10%，且该项目将折现率从6.25%降至5.75%。华夏华润置地商业的估值调整幅度不大。

“国联安复星商业”项目提交了审核意见答复，项目估值从139.28亿元下调至109.8亿元（下调21%），项目拟募集规模从申报稿的139.28亿元下调至89.80亿元，并新增20亿元的对外借款安排。项目折现率从申报稿的6.50%亦下调至反馈稿的5.75%。

?指数基金三季报，认为中证REITs指数维持震荡

本周债市走强，10Y/30Y国债收益率分别下行了6.32bp/5.51bp至1.5868%/2.0275%，各类型REITs表现分化，涨幅靠前的是新型设施（+1.69%）和租赁住房（+0.58%），跌幅较大的是产业园区（-2.30%）和商业不动产（-2.02%）。

全市场96只个券中，43只上涨、49只下跌、4只收平。2只商业不动产周跌幅超7%，分别为创金合信北京国资公司（-7.75%）和华安锦江商业（-7.19%）。此外，全市场第七只商业不动产项目——华安陆家嘴商业REIT，本周上市首日开盘时下跌了2%左右，收盘拉回发行价，商业不动产项目市场认可度仍然不高。

2026年10月27日，南方基金、易方达基金、华夏基金、中金基金管理的REITs指数基金披露三季度报告，对中证REITs指数维持震荡观点，下行风险有限、上行有待增量资金。南方基金报告也指出了当前二级市场交投情绪进一步收缩、成交持续低迷：机构持仓占比已升至97%以上，持有人结构高度机构化、资金集中于少数几类机构，流动性先天偏弱。与此同时，一级市场持续发行对市场流动性形成挤压，前期新券接连破发、打新收益归零，一二级市场明显割裂。

南方、易方达、华夏、中金中证REITs全收益指数基金当前仓位分别约为75%、89%、93%、89%。华夏中证REITs全收益指数基金三季度报告期末份额较合同生效日仅减少2%。而中金中证REITs全收益指数基金三季度报告期末份额减少了近39%。

本周产权REITs利差走扩8bp至326bp，处于历史99.7%分位数，离2024年初高点相差仅18bp。考虑到当前REITs市场参与机构和资金来源较2024年初更加多元，叠加指数基金建仓及新申报的可能性、纳入公募基金投资范围和中长期资金政策的推进，交易流动性压力或小于2024年利差高点时期，整体利差大幅走扩的可能性较小。配置上仍建议关注基本面良好的租赁住房、数据中心、消费设施和市政环保等板块，交易上可博弈因基本面承压而有大幅折价的园区、仓储个券。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

2026年11月2日-11月6日，中证REITs全收益指数收于945.7点，日均成交额和日均成交量分别为4.39亿元（周环比-9.14%）、1.27亿份（周环比-10.59%），日均换手率0.36%仅处于历史8%分位数（周环比-0.05pct），市场交投情绪一般。截至11月6日，已上市交易的96只REITs总市值为2424亿元，其中流通市值为1343亿元。

01

一级市场：5只项目获批，评估价值下调约2%-22%

本周高达5只REITs获得批文，分别为2只基础设施REITs（建信天津临港发展集团港口、东方红申能股份新能源）和3只商业不动产REITs（华夏大悦城商业、红土创新星河集团商业、华夏华润置地商业）。从封卷稿来看，5只项目估值均有所下调，建信天津临港发展集团港口估值下调幅度最高达22%。红土创新星河集团商业的估值下调幅度亦超10%，且该项目将折现率从6.25%降至5.75%。华夏华润置地商业的估值调整幅度不大。

值得注意的是，本周“国联安复星商业”项目提交了交易所审核意见的答复，项目估值从139.28亿元下调至109.8亿元（下调21%），项目拟募集规模从申报稿的139.28亿元下调至89.80亿元，并新增20亿元的对外借款安排。项目折现率从申报稿的6.50%亦下调至反馈稿的5.75%。

商业不动产项目供给方面，截至2026年11月6日，包括已上市项目已达33只，合计拟募集958.70亿元，其中，已上市7只、已发行待上市4只、已获批6只。扣除已上市或募集完毕项目后，商业不动产剩余供给规模仍约有606亿元。

基础设施供给方面，截至2026年11月6日已发行待上市3只、已获批4只。扣除已上市或募集完毕项目后，商业不动产剩余供给规模仍约有398亿元。

02

指数基金三季报认为，中证REITs指数维持震荡

本周债市走强，10Y/30Y国债收益率分别下行了6.32bp/5.51bp至1.5868%/2.0275%，各类型REITs表现分化，涨幅靠前的是新型设施（+1.69%）和租赁住房（+0.58%），跌幅较大的是产业园区（-2.30%）和商业不动产（-2.02%）。
全市场96只个券中，43只上涨、49只下跌、4只收平。2只商业不动产周跌幅超7%，分别为创金合信北京国资公司（-7.75%）和华安锦江商业（-7.19%）。此外，全市场第七只商业不动产项目——华安陆家嘴商业REIT，本周上市首日开盘时下跌了2%左右，收盘拉回发行价，商业不动产项目市场认可度仍然不高。
2026年10月27日，南方基金、易方达基金、华夏基金、中金基金管理的REITs指数基金披露三季度报告，对中证REITs指数维持震荡观点，下行风险有限、上行有待增量资金。南方基金报告也指出了当前二级市场交投情绪进一步收缩、成交持续低迷：机构持仓占比已升至97%以上，持有人结构高度机构化、资金集中于少数几类机构，流动性先天偏弱。与此同时，一级市场持续发行对市场流动性形成挤压，前期新券接连破发、打新收益归零，一二级市场明显割裂。
南方中证REITs全收益指数基金当前仓位约75%，合计持有53只REITs，另外持有约4429万元的“南方上证基准做市公司债ETF”（占基金净值17.45%），三季度报告期末份额2.55亿份，较合同生效日的2.99亿份减少了15%。产品建仓大致分为三个阶段：成立初期，组合仓位建至30%-40%；随后指数进入加速下跌阶段，组合暂停建仓、规避下跌风险；待指数创出阶段新低、下跌动能趋于衰竭后，组合重启建仓至66%，并在指数加速反弹前暂停加仓。此后部分持有人赎回，组合在低位适度补仓。
易方达中证REITs全收益指数基金当前仓位约89%，合计持有49只REITs，三季度报告期末份额2.53亿份，较合同生效日的2.99亿份减少了16%。
华夏中证REITs全收益指数基金当前仓位约93%，合计持有49只REITs，三季度报告期末份额2.91亿份，较合同生效日的2.97亿份仅减少2%。报告提到了公募REITs市场整体呈现底部盘整、量能收缩的运行特征，价格中枢下移，但下行动能明显减弱，市场已完成由流动性冲击向估值出清的过渡。
中金中证REITs全收益指数基金当前仓位约89%，合计持有49只REITs，三季度报告期末份额仅1.84亿份，较合同生效日的3亿份减少了近39%，报告提到了公募REITs集中披露中报后，基本面延续分化格局，稳健板块维持经营韧性、承压板块仍处于磨底周期。
按照2026年三季度报告最新的可供分配金额更新，本周产权REITs利差走扩8bp至326bp，处于历史99.7%分位数，离2024年年初高点相差仅18bp。考虑到当前REITs市场参与机构和资金来源较2024年初更加多元，叠加指数基金建仓及新申报的可能性、纳入公募基金投资范围和中长期资金政策的推进，交易流动性压力或小于2024年利差高点时期，整体利差大幅走扩的可能性较小。
根据各REITs三季报表现，配置上仍关注基本面良好的租赁住房、数据中心、消费设施和市政环保等板块，交易上可博弈因基本面承压而有大幅折价的园区、仓储个券。
风险提示：

（1）公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。

（2）基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。

（3）资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、iFind、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。

公募REITs周速览：

园区去化或边际向好

公募基金投资REITs拟不纳入FOF管理

再迎一波供给潮

关注9月指数样本调整

关注租赁住房板块政策指引

关注土地续期政策的积极意义

注：文中报告依据兴业证券经济与金融研究院已公开发布研究报告，具体报告内容及相关风险提示等详见完整版报告。
证券研究报告：《5只新获批项目估值下调2%-22%——公募REITs周速览（2026.11.2-11.6）》
对外发布时间：2026年11月9日
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本报告分析师：
姜丹   SAC执业证书编号：S0190526060001
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