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资讯 一、案例概况
项目概况：项目位于广州市，项目总用地面积约为10428平方米，总建筑面积82574.13平方米，有三层地下车库，2栋40层超高层住宅，
已建设内容：包括道路工程、给排水工程、建筑结构工程、照明工程、监控工程、景观工程等。
项目背景：本项目原开发商A开发有限公司资金不足，导致项目停工，现由广州B开发投资有限公司根据城中村改造新模式的政策重新盘活该项目，帮助村民实现回迁安置。我司受广州B开发投资有限公司委托对可利用于复建的工程量进行产值计算，为项目收购盘活提供数据支持。
二、主要做法
（一）前置管理：建立缺项资料台账，夯实审核基础
项目接收初期，面对原开发商资料严重缺失、关键岗位人员大多离职的困境，审核团队逐一梳理各参建单位（勘察、设计、施工、监理）的资料完整性，建立《缺项资料台账清单》，明确补充责任主体和时限要求，为后续审核工作奠定数据基础。
（二）现场核验：踏勘比对范围确认图，核减虚报工程量
将原开发商提供的已建工程范围确认图与现场实际踏勘进行逐一比对，发现商业楼存在虚报施工范围的情况，在产值计算中予以全额扣除，确保"图实相符、量实一致"。
（三）分类施策：设计类与工程类差异化审核
（四）争议处置：理清成本原因、计算有据可依
对原开发商因管理失误导致与分包单位签订的1298.72万元签证及索赔，经与现开发商广州B开发投资有限公司商议，该部分属“原开发商操盘期间无效成本”，该成本对后续复建不产生任何产值，故审核不予计入；对1.8万m3外购土方因缺乏原始地貌标高及购土证明资料，坚持扣除处理，存疑资料一票否决，杜绝"糊涂账"。
（五）标准对接：对接区财局审核口径
在单价审定、外运距离计取等关键环节，主动对接项目当地财政局既有标准，确保评估结果既符合项目实际，又满足政府监管要求，增强成果的公信力和可执行性。
三、成效及亮点
1. 建立"三维审核"工作机制
针对停滞项目资料缺失、人员流失、责任主体不清的普遍难题，创新构建"资料台账复核+现场踏勘核实+多方会审定案"的三维审核机制，将碎片化、断档化的工程资料系统还原为可追溯、可验证的审核链条。
2. 创新采用"无效成本剥离"模式
明确界定原开发商操盘期间产生的签证、索赔等后续无法延续使用的成本为"无效成本"，为停滞项目新旧主体权责划分和成本边界厘清提供了可操作的判定标准。通过现场踏勘核减虚报范围、剔除无效签证索赔、扣除无依据外购土方1.8万m3等多维度实现了成本降低2641万元，为新开发商控制投资、防范风险提供了坚实的数据支撑。
3. 设计产值"按实认定、灵活折算"
突破传统"按合同全额计取"的惯性做法，根据现场实际施工进度和成果可用性，对安装预埋设计计入产值、未使用的室内设计/海绵城市设计不计产值、无完整报告勘察工程按70%折算，实现设计服务价值与工程实体进度的精准匹配。
四、案例启示及推广
城中村改造停滞项目的成本评估，核心在于"厘清边界、去伪存真、从严从低"。必须坚持以现场踏勘为根基、以图纸资料为准绳、以政府标准为标尺、以证明资料为门槛，才能真正做到工程量"不多计、不错计、不漏计"，为项目盘活和后续建设保驾护航。通过以上案例总结以下启示
1. 为停滞项目盘活提供成本审核范本
当前全国多地存在因开发商资金链断裂导致的停滞项目，本案例形成的"资料台账化、踏勘常态化、争议多方会审化"工作方法，可直接应用于同类项目的成本清理和债权债务界定。
2. 为城中村改造新模式提供成本管控经验
在"政府主导、市场运作"的城中村改造新模式下，新旧开发商交替时的成本交接是核心难点。本案例在无效成本认定、废桩处理、设计产值折算等方面的探索，为政策落地提供了微观操作层面的经验积累。
3. 为易造假工程审核提供技术参考
土石方、桩基工程因原始地貌难以复原、工程量隐蔽性强，历来是成本审核的重灾区。本案例坚持的"不闭合的存疑资料一票否决"和"现场踏勘必核"原则，对房建、市政等领域同类工程的造价审核具有普遍借鉴意义。
4. 为政府投资项目财政评审提供协同范例
审核过程中主动对接当地财政局审核标准，在坚持市场规则的同时兼顾政府监管要求，形成了社会审核机构与财政评审部门的有效协同，提升了成果的权威性和适用性。
本项目实践形成的台账化管理、常态化踏勘、多方会审化解争议的工作方法，在停滞项目成本清算、改造新模式成本交接、隐蔽工程造价管控、财审协同联动四个维度形成创新突破。这套成熟的评估范式，我司已在广州多区城中村更新项目推广运用，推动多个停滞项目重启盘活，切实保障村民回迁民生诉求，优化土地资源配置，防范化解地方债务与社会风险。以造价审核的专业性、公正性赋能城市更新，助力城中村改造规范有序、提质增效，为超大城市历史遗留停滞项目综合治理提供广州实践。
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