华泰 | 房地产：香港写字楼租金迎来同比拐点

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核心观点

10月香港住宅量价延续调整，但住宅租金再度刷新新高，写字楼租金4年来首度同比转正。得益于美债利率见顶回落，10月港资房企股价普遍出现反弹。我们维持对于香港市场占比高的港资房企的关注，但考虑到10月美国CPI超预期，短期内美联储加息预期仍存反复可能，同时港股市场难言反转（参考华泰策略《港股从β反弹到更关注α》，26.11.8），住宅量价数据仍处在复苏歇脚期，我们不建议追涨开发企业，依然阶段性更看好受住宅量价波动影响较小、商业地产租金表现逐步迎来拐点、股息率更具吸引力的持有类房企。

私人住宅：量价延续调整，租金重新创出新高

成交量方面，根据香港土地注册处的数据，10月香港新房私人住宅成交1410份，处于下半年以来的相对高位，主要得益于叡璟、擎海等项目以低于二手房价格开售取得较好效果，但同比仍-31%；二手房成交2864份，同比-17%。房价方面，10月末中原地产领先指数月环比-0.6%（9月-1.2%），延续温和调整。租金方面，10月中原地产私人住宅租金指数环比+0.4%（9月-0.3%），在短暂季节性回调后再次刷新新高，70平以下私人住宅平均租金收益率（最新数据截至9月，3.30%）略高于房贷利率（3.25%），短期内仍需关注美联储加息对于香港房贷利率的潜在上行压力。

住宅库存：有所反弹，但仍看好未来2-3年房价温和复苏

由于3Q26新房销售收缩，库存和去化指标略有反弹，但竣工+在建未售去化周期仍处于正常水平（40-60个月）的偏紧区间。根据香港房屋局的数据，3Q26香港竣工未售库存为1.9万套，环比持平，去化周期为11个月（2Q 10个月）；竣工未售+在建未售库存为8.1万套，环比+1%，去化周期为46个月（2Q 40个月）。往前看，考虑到23-25年房企拿地的收缩，我们认为供给端的收缩仍是大概率事件，需求端短期仍受美联储加息、内地监管收紧、港股调整等因素压制，但中长期有望在人才流入、租金上涨、人民币升值等因素驱动下保持韧性。我们继续对未来2-3年香港房价温和复苏抱有信心。

商业地产：写字楼租金4年来首度同比回正，高端物业显著跑赢

根据香港政府统计处的数据，9月香港零售业销货价值同比+6.4%，高基数下增速仍然连续两个月上行，其中奢侈品零售同比+20.3%，继续强于必选消费。根据CBRE的数据，3Q26香港甲级写字楼空置率为15.5%，环比-0.7pct，较年初-1.7pct；其中中环空置率7.9%，环比-1.4pct，较年初-3.1pct。前端指标的复苏继续推动商业地产租金筑底，尤其写字楼在连续6个月的环比上涨后，终于自22年4月以来首次同比上涨。根据香港差饷物业估价署的数据，9月香港零售/写字楼/工厂大厦租金指数分别环比-0.1%/+0.1%/-0.2%，同比-2.1%/+0.1%/-1.0%。其中，根据CBRE的数据，1-3Q26核心街铺/中环甲级写字楼租金累计+2.7%/13.5%，显著跑赢大市。

风险提示：美联储加息导致香港流动性收紧，香港住宅市场复苏不及预期，香港商业地产租金复苏不及预期。

图表

风险提示

美联储加息导致香港流动性收紧。市场对于今明年美联储加息预期的分歧较大，若美联储受通胀、油价、AI繁荣等因素影响进一步加息，可能导致香港流动性跟随收紧，从而对房地产市场造成不利影响。

香港住宅市场复苏不及预期。若人民币升值、美联储降息、港股市场表现、香港人口回流、香港房地产政策等市场复苏的驱动因素出现反复，以及中国内地收紧资金出境监管，可能影响香港住宅市场复苏的节奏和程度，进而导致港资房企业绩和估值修复的节奏和程度不及预期。

香港商业地产租金复苏不及预期。香港写字楼租金复苏尚处于初期阶段，零售物业租金仍在筑底，后续复苏仍有赖于供需指标的持续改善，若香港经济、零售额、写字楼净吸纳量等前端需求指标表现不及预期，或是供给释放超预期，可能影响商业地产租金复苏进程。

文章来源

研报《香港写字楼租金迎来同比拐点——香港房地产月度跟踪》2026年11月11日

林正衡 分析师 S0570520090003 | BRC046

陈慎 分析师 S0570519010002 | BIO834

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