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房地产 | 证券研究报告 — 行业点评
2026 年 6 月 16 日
强于大市
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房地产行业
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房地产行业 2026 年 5 月 70个大中城市房价数据点评
70城新房房价环比跌幅持平 二手房房价跌幅扩大<sub>；</sub> 一线城市房价环比持续3个月正增长，但仅深圳环比改善
国家统计局发布 2026年 5月份 70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70大中城市新房价格环比下降0.2%；二手房价格环比下降 0.3%。
核心观点
70城新房房价环比跌幅持平、二手房房价环比跌幅扩大；新房、二手房房价环比下跌城市数量均增加。5月 70大中城市新房房价环比下降 0.2%，环比跌幅与 4月持平；二手房房价环比下降 0.3%，环比跌幅较 4 月扩大 0.1 个百分点。新房、二手房房价已经分别持续下跌了 36、37个月。从房价下跌的城市数量来看，5 月 70城中新房房价环比下跌的城市数量有52 个，较 4 月增加 3 个，新房房价下跌城市平均跌幅为 0.33%，平均跌幅与 4 月持平；二手房房价环比下跌的城市数量有 57个，较 4月增加 3 个，二手房房价下跌城市平均跌幅为，平均跌幅较 月扩大 个百分点。
一线城市房价环比持续 个月正增长，但有所分化，其中北京新房价格连续 个月下跌，深圳二手房环比涨幅扩大，北上广二手房环比涨幅收窄。1）新房：5月一线城市新房房价环比增长 ，环比涨幅较 月扩大了 个百分点。具体来看，广深环比涨幅扩大，上海收窄，北京环比负增长。上海环比上涨0.2%（前值：+0.4%），自19 年 8 月以来仍然保持环比增长或持平，从未出现过下跌；广州环比上涨 0.2%（前值：+0.1%）；深圳环比上涨 （前值： ）；北京新房房价环比下降 （前值： ）。 ）二手房：月一线城市二手房房价环比增长 ，环比涨幅与 月持平。具体来看，深圳环比涨幅扩大，但北上广收窄。上海环比上涨 0.6%（前值：+0.7%），北京环比上涨 0.1%（前值：+0.4%）；深圳环比增长 0.6%（前值：+0.3%），广州环比增长 0.1%（前值：+0.2%）。
二线城市新房、二手房房价环比跌幅均持平。不过，其中有厦门、大连、宁波新房、二手房房价环比均上涨。1）新房：5月二线城市新房房价环比下降 0.1%，环比降幅与 4月持平。39%的二线城市新房房价环比上涨或持平：杭州环比上涨 0.5%，太原、青岛环比上涨 0.3%，沈阳、长春、宁波、厦门、武汉环比上涨 0.2%，大连、合肥、南宁、银川环比上涨 0.1%。其中，大连 1-5 月新房房价环比已经连续五个月正增长，杭州 2-5 月新房房价环比连续四个月正增长。2）二手房：5月二线城市二手房房价环比下降 0.2%，环比降幅与 4 月持平。具体来看，大连、宁波、厦门、郑州、重庆环比上涨 ，杭州、合肥、沈阳环比持平，其中厦门 3-5 月连续 3 个月环比正增长，其他二线城市环比均下跌，长沙、海口环比跌幅最大（0.6%）。
三线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大。但其中，徐州新房、二手房房价环比均上涨。1）新房：5月三线城市新房房价环比下降 0.4%，环比跌幅较 4 月扩大 0.1 个百分点。具体来看，徐州环比上涨 0.1%，无锡、宜昌环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有泸州、襄阳，环比均下跌0.7%。2）二手房：5月三线城市二手房房价环比下降 ，环比跌幅较 月扩大 个百分点。具体来看，徐州环比增长 ，且连续个月环比上涨，其他三线城市环比均下跌，跌幅相对较大的城市有：遵义、泸州，环比均下跌 0.7%。
改善型产品二手房房价环比跌幅扩大，其余各类型产品新房、二手房房价环比跌幅均持平。1）刚需产品：5 月 90 平以下新房、二手房房价环比分别下降 0.2%、0.3%，环比跌幅均与4 月持平。2）刚改产品：5月 90-144 平新房、二手房房价环比均下降0.2%，环比跌幅均与4 月持平。3）改善型产品：5 月144平以上新房房价环比下降 0.2%，环比跌幅与 4月持平，二手房房价环比下降 0.3%，环比跌幅较 4月扩大 0.1 个百分点。
5 月 70城二手房房价环比跌幅扩大，一线城市虽然整体房价环比持续正增长，但仅深圳环比改善，其余三个一线城市环比均走弱。即使在核心城市中，楼市热度也出现了非常明显的分化。我们认为，3 月开始的集中需求释放至今，效果的减弱已经逐步显露。而深圳的改善某种程度也是因为在 4月 30日起执行的新政带动了 5月的修复，是否能延续仍需重点观察。接下来将进入到传统淡季，可能对成交量价都会有一定影响。但近期上海和深圳的高溢价地块给土地市场带来了一些热度，主要也是房企补货为主。我们认为，短期内，核心城市的稀缺地段的高质量产品可能仍有机会，长期来看，仍需要二手房价格的首先企稳。
投资建议
从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换、以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在 年计提减值相对较多， 年可能筑底，因此 27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对 27E估值的改观。
现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。 ）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。
风险提示
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
附录
70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分：
一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；
二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；
三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等 35个城市。
附注：
1）调查范围：各城市的市辖区，不包括县。
2）调查方法：新建商品住宅销售价格调查为全面调查，基础数据直接采用当地房地产管理部门的网签数据；二手住宅销售价格调查为重点调查和典型调查相结合，基础数据来源于房地产经纪机构上报、相关部门提供和调查员实地采价。
3）如当月无成交，则视为价格总体水平无变动。
图表 10. 70城新房、二手房房价变化趋势
| 城市能级 | 城市名称 | 新建商品住宅价格环比增速 | 二手住宅价格环比增速 | ||||||||||
| 2026-01 | 2026-02 | 2026-03 | 2026-04 | 2026-05 | 趋势图 | 2026-01 | 2026-02 | 2026-03 | 2026-04 | 2026-05 | 趋势图 | ||
| 一线城市 | 北京 | -0.3 | 0.2 | 0.0 | -0.2 | -0.2 | -0.2 | 0.3 | 0.6 | 0.4 | 0.1 | ||
| 上海 | 0.0 | 0.2 | 0.3 | 0.4 | 0.2 | -0.4 | 0.2 | 0.4 | 0.7 | 0.6 | |||
| 广州 | -0.6 | 0.0 | 0.3 | 0.1 | 0.2 | -0.7 | -0.5 | 0.2 | 0.2 | 0.1 | |||
| 深圳 | -0.4 | -0.3 | 0.2 | 0.1 | 0.4 | -0.6 | -0.4 | 0.4 | 0.3 | 0.6 | |||
| 二线城市 | 天津 | -0.8 | -0.4 | -0.3 | 0.0 | -0.1 | -0.7 | -0.5 | -0.2 | -0.3 | -0.4 | ||
| 石家庄 | -0.3 | -0.3 | -0.6 | -0.2 | -0.1 | -0.2 | -0.4 | -0.3 | -0.5 | -0.2 | |||
| 太原 | -0.1 | -0.4 | -0.2 | 0.2 | 0.3 | -0.6 | -0.5 | -0.4 | -0.3 | -0.5 | |||
| 呼和浩特 | -0.7 | -0.6 | -0.3 | -0.2 | -0.4 | -0.5 | -0.8 | -0.4 | -0.3 | -0.5 | |||
| 沈阳 | -0.2 | 0.2 | -0.1 | 0.0 | 0.2 | 0.0 | 0.0 | 0.1 | 0.1 | 0.0 | |||
| 大连 | 0.2 | 0.1 | 0.2 | 0.2 | 0.1 | -0.4 | -0.2 | -0.3 | 0.0 | 0.1 | |||
| 长春 | -0.4 | 0.3 | -0.3 | -0.4 | 0.2 | -0.2 | -0.5 | -0.1 | -0.2 | -0.2 | |||
| 哈尔滨 | -0.1 | 0.0 | -0.1 | -0.1 | -0.3 | -0.2 | -0.3 | -0.2 | -0.4 | -0.5 | |||
| 南京 | -0.4 | 0.3 | -0.3 | 0.3 | -0.4 | -0.2 | -0.1 | 0.2 | 0.0 | -0.1 | |||
| 杭州 | -0.3 | 0.2 | 0.2 | 0.4 | 0.5 | -0.3 | -0.2 | -0.1 | -0.1 | 0.0 | |||
| 宁波 | -0.2 | 0.0 | 0.2 | 0.1 | 0.2 | -0.3 | -0.1 | 0.0 | 0.1 | 0.1 | |||
| 合肥 | 0.1 | 0.0 | 0.1 | 0.0 | 0.1 | -0.6 | -0.5 | 0.2 | 0.1 | 0.0 | |||
| 福州 | -0.5 | -0.7 | -0.5 | -0.3 | -0.4 | -0.6 | -0.2 | -0.4 | -0.1 | -0.3 | |||
| 厦门 | 0.1 | 0.1 | -0.2 | -0.1 | 0.2 | -0.2 | 0.0 | 0.1 | 0.2 | 0.1 | |||
| 南昌 | -0.5 | -0.1 | -0.1 | -0.5 | -0.2 | -1.0 | -0.3 | -0.3 | -0.4 | -0.4 | |||
| 济南 | -0.4 | -0.3 | -0.1 | -0.2 | -0.1 | -0.2 | -0.2 | 0.1 | -0.2 | -0.2 | |||
| 青岛 | -0.6 | -0.4 | 0.1 | 0.1 | 0.3 | -0.8 | -0.6 | 0.0 | -0.1 | -0.2 | |||
| 郑州 | -0.4 | -0.2 | -0.1 | -0.1 | -0.2 | -0.7 | -0.5 | -0.2 | -0.1 | 0.1 | |||
| 武汉 | 0.1 | 0.1 | -0.5 | 0.0 | 0.2 | -0.6 | -0.8 | -0.6 | 0.1 | -0.4 | |||
| 长沙 | -0.3 | -0.5 | -0.1 | -0.2 | -0.4 | -0.8 | -0.8 | -0.2 | -0.3 | -0.6 | |||
| 南宁 | -0.8 | -0.7 | -0.5 | -0.2 | 0.1 | -0.7 | -0.5 | -0.6 | -0.5 | -0.5 | |||
| 海口 | -0.1 | -0.3 | -0.2 | 0.0 | -0.3 | -0.7 | -0.6 | 0.1 | 0.1 | -0.6 | |||
| 成都 | -0.6 | -0.3 | -0.3 | -0.2 | -0.1 | -0.4 | -0.2 | -0.3 | -0.1 | -0.4 | |||
| 贵阳 | -0.4 | -0.3 | -0.6 | -0.3 | -0.1 | -0.5 | -0.4 | -0.3 | -0.5 | -0.3 | |||
| 昆明 | -0.3 | -0.9 | -0.2 | -0.4 | -0.2 | -0.6 | -0.8 | -0.4 | -0.5 | -0.3 | |||
| 重庆 | -0.2 | -0.5 | -0.5 | -0.1 | -0.4 | -0.5 | -0.2 | 0.1 | 0.0 | 0.1 | |||
| 西安 | -0.7 | -0.3 | -0.2 | -0.3 | -0.4 | -0.8 | -0.1 | 0.0 | 0.4 | -0.2 | |||
| 兰州 | -0.5 | -0.3 | -0.3 | -0.1 | -0.1 | -0.7 | -0.2 | -0.1 | -0.2 | -0.1 | |||
| 西宁 | -0.3 | -0.6 | -0.3 | -0.6 | -0.5 | -0.4 | -0.2 | -0.2 | -0.3 | -0.1 | |||
| 银川 | -0.3 | -0.2 | 0.2 | 0.1 | 0.1 | -0.7 | -0.3 | -0.2 | -0.5 | -0.2 | |||
| 乌鲁木齐 | -0.4 | -0.3 | -0.2 | 0.2 | -0.1 | -0.5 | -0.4 | -0.4 | -0.1 | -0.4 | |||
| 三线城市 | 唐山 | -0.4 | -0.5 | -0.4 | -0.5 | -0.6 | -0.7 | -0.7 | -0.4 | -0.4 | -0.5 | ||
| 秦皇岛 | -0.5 | -0.6 | -0.5 | -0.5 | -0.4 | -1.0 | -0.8 | -0.7 | -0.6 | -0.4 | |||
| 包头 | -0.6 | -0.5 | -0.6 | -0.3 | -0.6 | -1.0 | -0.6 | -0.3 | -0.2 | -0.5 | |||
| 丹东 | -0.2 | -0.3 | -0.2 | -0.1 | -0.4 | -0.3 | -0.2 | -0.1 | -0.1 | -0.2 | |||
| 锦州 | -0.4 | -0.3 | -0.1 | -0.2 | -0.1 | -0.3 | -0.5 | 0.0 | -0.1 | -0.2 | |||
| 吉林 | -0.1 | -0.2 | 0.2 | 0.4 | -0.2 | -0.2 | -0.3 | -0.2 | -0.4 | -0.1 | |||
| 牡丹江 | -0.2 | -0.3 | 0.1 | -0.1 | -0.4 | -0.3 | -0.4 | -0.1 | -0.3 | -0.2 | |||
| 无锡 | -0.2 | -0.4 | -0.2 | -0.4 | 0.0 | -0.7 | -0.5 | 0.2 | 0.0 | -0.1 | |||
| 扬州 | -0.4 | -0.5 | -0.5 | -0.2 | -0.3 | 0.4 | -0.8 | -0.6 | -0.8 | -0.6 | |||
| 徐州 | -0.9 | 0.0 | -0.4 | 0.0 | 0.1 | -1.0 | -0.3 | 0.3 | 0.5 | 0.3 | |||
| 温州 | -0.5 | 0.0 | 0.0 | -0.1 | -0.3 | -0.6 | -0.3 | -0.1 | -0.3 | -0.2 | |||
| 金华 | -0.6 | -0.3 | -0.3 | -0.2 | -0.2 | -0.5 | -0.7 | -0.2 | -0.3 | -0.2 | |||
| 蚌埠 | -0.5 | -0.4 | -0.2 | -0.3 | -0.4 | -0.6 | -0.5 | -0.3 | -0.2 | -0.3 | |||
| 安庆 | -0.3 | -0.2 | -0.2 | -0.4 | -0.6 | -0.6 | -0.7 | -0.1 | -0.1 | -0.2 | |||
| 泉州 | -0.4 | -0.3 | -0.1 | -0.2 | -0.4 | -0.3 | -0.2 | -0.3 | -0.1 | -0.2 | |||
| 九江 | -0.3 | -0.3 | -0.4 | -0.5 | -0.3 | -1.0 | -0.5 | -0.7 | -0.4 | -0.3 | |||
| 赣州 | -0.5 | -0.4 | -0.1 | -0.2 | -0.2 | -0.6 | -0.7 | -0.3 | -0.2 | -0.6 | |||
| 烟台 | -0.5 | -0.6 | 0.1 | 0.2 | -0.1 | -0.4 | -0.7 | -0.3 | -0.1 | -0.1 | |||
| 济宁 | -0.7 | -0.4 | -0.3 | -0.1 | -0.1 | -0.5 | -0.6 | -0.2 | -0.2 | -0.3 | |||
| 洛阳 | -0.5 | -0.6 | -0.7 | -0.6 | -0.5 | -0.3 | -0.5 | -0.6 | -0.5 | -0.6 | |||
| 平顶山 | -0.3 | -0.4 | -0.1 | -0.3 | -0.1 | -0.9 | -0.6 | -0.7 | -0.8 | -0.3 | |||
| 宜昌 | -0.5 | 0.3 | 0.2 | -0.4 | 0.0 | -0.3 | -0.5 | -0.3 | -0.3 | -0.1 | |||
| 襄阳 | -0.9 | -0.7 | -0.7 | 0.0 | -0.7 | -0.8 | -0.8 | -0.6 | -0.3 | -0.6 | |||
| 岳阳 | -0.4 | -0.3 | -0.2 | -0.4 | -0.5 | -0.7 | -0.7 | -0.5 | -0.6 | -0.4 | |||
| 常德 | -0.5 | -0.5 | -0.4 | -0.3 | -0.6 | -0.6 | -0.4 | -0.6 | -0.4 | -0.5 | |||
| 惠州 | -0.3 | -0.7 | 0.1 | -0.8 | -0.6 | -0.7 | -0.6 | -0.6 | -0.3 | -0.2 | |||
| 湛江 | -0.5 | -0.6 | -0.4 | -0.2 | -0.1 | 0.3 | -0.3 | -0.5 | -0.5 | -0.6 | |||
| 韶关 | -0.2 | -0.2 | -0.7 | -0.8 | -0.6 | -0.7 | -0.3 | -0.7 | -0.7 | -0.5 | |||
| 桂林 | -0.6 | -0.6 | -0.4 | -0.5 | -0.4 | -0.8 | -0.7 | -0.5 | -0.6 | -0.5 | |||
| 北海 | -0.3 | -0.4 | -0.3 | -0.6 | -0.3 | -1.2 | -0.6 | -0.5 | -0.5 | -0.4 | |||
| 三亚 | 0.0 | -0.1 | -0.1 | -0.4 | -0.5 | -0.6 | -0.1 | -0.4 | -0.7 | -0.6 | |||
| 泸州 | -0.7 | -0.8 | -0.6 | -0.7 | -0.7 | -0.9 | -0.9 | -0.8 | -0.6 | -0.7 | |||
| 南充 | 0.1 | 0.0 | -0.4 | -0.6 | -0.6 | -0.7 | -0.4 | -0.3 | -0.5 | -0.3 | |||
| 遵义 | -0.2 | -0.4 | -0.2 | -0.5 | -0.3 | -0.3 | -0.4 | -0.6 | -0.4 | -0.7 | |||
| 大理 | 0.0 | -0.2 | -0.4 | 0.2 | -0.1 | -0.8 | -0.5 | -0.6 | -0.5 | -0.6 | |||
资料来源：国家统计局，万得，中银证券
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评级体系说明
以报告发布日后公司股价/行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准：
公司投资评级：
买 入：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数20%以上；
增 持：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数10%-20%；
中 性：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；
减 持：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数跌幅在10%以上；
未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。
行业投资评级：
强于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现强于基准指数；
中 性：预计该行业指数在未来6-12个月内表现基本与基准指数持平；
弱于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现弱于基准指数；
未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。
沪深市场基准指数为沪深 300 指数；新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数；香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数；美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普 500指数。
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