福建三木集团股份有限公司

2026年半年度报告

【2026 年 8 月】

第一节 重要提示、目录和释义

公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人朱敏、主管会计工作负责人江晓华及会计机构负责人(会计主管人员)谢荣善声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。

半年度报告涉及的未来计划等前瞻性陈述，不构成本公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。

公司已在本报告第三节“管理层讨论与分析”中详细描述公司未来发展可能面临的风险及应对措施，敬请广大投资者予以关注。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

目录

第一节 重要提示、目录和释义....2

第二节 公司简介和主要财务指标....6

第三节 管理层讨论与分析....9

第四节 公司治理、环境和社会....21

第五节 重要事项....23

第六节 股份变动及股东情况....37

第七节 债券相关情况....41

第八节 财务报告....42

备查文件目录

（一）载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计主管人员签名并盖章的财务报表。

（二）载有公司法定代表人签名、公司盖章的 2026年半年度报告及摘要原件。

（三）报告期内在《证券时报》《中国证券报》及巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

释义

第二节 公司简介和主要财务指标

一、公司简介

二、联系人和联系方式

三、其他情况

1、公司联系方式

公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化

□适用 不适用

公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见 2025年年报。

2、信息披露及备置地点

信息披露及备置地点在报告期是否变化

□适用 不适用

公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见 2025年年报。

3、其他有关资料

其他有关资料在报告期是否变更情况

□适用 不适用

四、主要会计数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是 否

五、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用 不适用

公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用 不适用

公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

六、非经常性损益项目及金额

适用 □不适用

单位：元

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用 不适用

公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用 不适用

公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

第三节 管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的主要业务

报告期内，公司主营业务未发生重大变化，仍专注于进出口贸易、城市产业发展、经营性物业运营管理和创业投资等业务。公司作为综合性企业集团，依托多年积淀的品牌优势、项目储备及运营能力，在 2026年上半年复杂多变的外部环境中坚持稳健经营，持续推进各业务板块的优化与协同发展，努力提升主业竞争力与抗风险能力。

1、进出口贸易业务

公司深耕进出口贸易领域多年，贸易品类以建筑材料和金属材料、化工产品、纸制品等为主，拥有广泛的国际贸易合作伙伴网络，外贸进出口总额连续多年位居福州市前列、福建省前茅。报告期内，面对全球贸易格局深刻调整、部分海外市场关税与合规政策收紧的挑战，公司积极应对，在巩固传统贸易品类优势的同时，着力优化业务结构、提升质效。

公司持续拓展跨境电商业务，依托福州跨境电商试点城市政策优势及下属福建融达通供应链管理有限公司（福州跨境电商公共服务平台、跨境电商保税监管物流中心主要运营方）的一站式平台对接能力，强化在跨境电商生态链中的关键环节。报告期内，公司一方面主动压缩低毛利、高资金占用的部分大宗贸易规模，另一方面把握新能源汽车出口、一带一路沿线国家产业转移设备出口及非洲等新兴市场业务的结构性机遇，并顺应“跨境电商+海外仓”模式的行业趋势，提升供应链属地化与合规运营能力。

2、城市产业发展业务

公司城市产业发展业务布局福建、上海、山东、湖南等多个省市，涵盖项目开发及存量去化。报告期内，房地产市场仍处于筑底企稳阶段，公司根据市场形势变化，继续将工作重心聚焦于存量项目的去化与资产盘活，未新增土地储备。公司主要推进福州长乐翡丽府、连江翡丽云邸、福州马尾三木·海立方及南平云澜等存量项目的销售与交付工作，采取灵活的营销策略，精准定位目标客群，通过优化户型设计、提升社区配套服务等措施，努力提升项目去化速度。

同时，公司严格遵循会计准则，根据各项目所处区域的市场环境及销售情况，对存货进行审慎评估并计提相应跌价准备，以客观反映资产价值，管控经营风险。

3、经营性物业运营管理

报告期内，随着消费市场稳步复苏及线下客流回升，公司经营性物业运营情况整体平稳。核心项目长沙黄兴南路步行街持续发挥城市核心商圈地标优势，通过加强招商管理、优化业态组合、引入体验式消费场景，出租率保持在较高水平，租金收入实现稳定贡献。公司持续推动数字化技术赋能运营管理，提升资产运营效率和客户体验，并积极探索品牌与管理输出，拓展商业管理及招商代理业务，为板块长期发展积蓄动能。

4、创业投资业务

公司创业投资业务由控股子公司盈科汇金开展，重点布局科技创新领域，专注于硬科技、新能源、医药等方向的股权投资、基金管理和财务顾问，主要投资于处于成熟期的细分行业龙头项目。报告期内，创投行业在政策引导下进一步回归价值投资本源，公司紧跟国家战略方向，坚持中长期价值投资理念，一方面加强存量投资项目的投后管理与赋能，另一方面谨慎把握市场调整契机，筛选具有核心技术和成熟商业模式的企业进行投资，致力于通过专业投资能力为股东创造可持续回报。

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求

（一）报告期内公司所处的行业情况

1、宏观经济形势

2026 年上半年，面对复杂严峻的外部环境，我国经济顶压前行。据国家统计局数据，上半年国内生产总值 695,704亿元，按不变价格计算同比增长 4.7%；社会消费品零售总额 248,722 亿元，同比增长1.3%；固定资产投资（不含农户）226,370 亿元，同比下降 5.7%（扣除房地产开发投资后下降 2.7%）。房地产仍是拖累内需与投资的主要领域之一：上半年全国房地产开发投资 38,074亿元，同比下降18.0%；新建商品房销售面积 40,140万平方米，同比下降11.6%；新建商品房销售额 37,945 亿元，同比下降 13.6%；6 月末商品房待售面积 76,315 万平方米，同比下降 0.9%，已连续 4 个月下降，库存持续去化但仍处高位。

2、行业政策环境变化

2026年上半年房地产政策延续“稳字当头、精准施策”导向，重心进一步向“促发展、提品质、转模式”倾斜，已确认“政策底”。中央层面：政府工作报告首次将“鼓励收购存量商品房用于保障性住房”“深化住房公积金制度改革”纳入重点任务，并时隔十年再提“去库存”；《求是》杂志明确提出“一次性给足、取消限制性措施”；《“十五五”规划纲要》首次将房地产独立成章，并提出“有力有序推进现房销售”；4 月 28日中央政治局会议提出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。

需求端形成“降利率—降首付—减税费—优公积金”组合拳：自 1月 1日起首套 5年以上公积金贷款利率降至 2.6%；商业用房购房贷款最低首付比例由 50%下调至 30%；6 月多部委集中落地系统性新政，首套商业贷款最低首付降至 15%、二套降至 25%，取消全国层面房贷利率硬性下限，5 年期以上商贷利率维持 3.05%—3.45%低位；LPR 连续 13 个月维持低位（1 年期 3.0%、5 年期以上 3.5%）。供给端：自然资源部“38号文”明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，推动土地供给从增量扩张转向存量挖潜；“白名单”项目贷款可展期 5 年，“三道红线”普适性月度监管退出；截至 6 月上旬 70 余城启动存量房收储，意向登记超 12 万套。资金端：央行设立 3,000 亿元保障性住房专项再贷款（年化1.75%）；《城市更新“十五五”规划》安排中央预算内投资 970 亿元、超长期特别国债 1,600 亿元，15 个城市（含福建省泉州市）获中央财政支持。

3、主要项目所在城市的行业发展现状及政策情况

（1）福建省及福州市

据福建省统计局，2026年 1—6 月全省房地产开发投资同比下降 22.1%（住宅-19.9%），新建商品房销售面积同比下降 19.5%（住宅-20.5%），销售额下降15.2%（住宅-12.4%），6月末商品房待售面积同比增长 1.3%（住宅待售+11.3%），到位资金同比下降 18.7%（其中国内贷款-24.6%、定金及预收款-25.2%、个人按揭贷款-31.2%），市场仍处深度调整、资金端明显收紧。

福州市呈“前低后高、结构性回暖”走势：上半年五区商品住宅成交约 51.4 万平方米，较 2025 年筑底区间回升；商品住宅成交均价约 2.6万元/平方米（中心城区约3.76 万元/平方米），连续下跌后小幅回升。但库存去化压力仍大，5 月去化周期约 28 个月，外围板块（如三江口）库存高企、滞销明显。商业地产承压更甚，上半年商业成交均价环比降22.66%、同比降 51.45%。政策端，6 月福州市四部门联合发布《关于进一步优化高品质住宅设计的若干措施》，以公摊优化、挑空空间等引导“好房子”建设，与中央“好房子”导向相衔接。

（2）长沙市

商办市场方面，2026 年长沙筹备开业商业项目仅 6 个、体量约 42.5 万平方米，供应创近五年新低；头部体验型商业综合体（如 IFS）凭借运营优势客流与收益相对稳定，而传统老百货及远郊散铺空置率较高、转让困难。政策上，湖南省商业用房购房贷款最低首付比例由 50%统一调整为不低于30%，长沙亦鼓励成片收购存量房推进片区更新。

（3）南平、漳州等福建省内其他地市

南平（含武夷山）、漳州等地级市属省内二三线城市，房地产市场跟随福建省整体趋势深度调整，需求偏弱、库存去化缓慢。公司在上述城市的主要项目（南平云澜、武夷山自遊小镇、漳州印象西湖等）已基本进入尾盘或存量去化阶段，新增投入有限，经营重心在于加快存量去化与资产盘活，受当地市场下行的直接影响相对可控。

4、对公司未来经营业绩和盈利能力的影响

（1）短期承压明显。房地产行业深度调整叠加公司贸易业务结构优化，2026 年上半年公司实现营业收入 14.02 亿元，同比下降 62.8%；归属于上市公司股东的净利润-8.51 亿元；经营活动产生的现金流量净额-3.09 亿元（上年同期为净流入）。行业销售疲弱、价格下行，直接影响公司城市产业发展板块的效益。

（2）资产减值与资金压力需持续关注。报告期末公司存货21.92 亿元，投资性房地产 24.82亿元（以长沙黄兴南路步行街为核心，公允价值 21.72亿元，报告期租金收入 3,311.25万元）。若主要项目所在城市房价继续下行，相关存货及投资性房地产面临进一步减值风险；同时公司货币资金较期初下降、短期借款规模较大，流动性管理压力上升。政策底已现但传导至企业基本面的时滞较长，公司盈利能力修复仍需时间。

（3）政策托底带来边际改善机遇。随着首付与利率下调、存量房收储、城市更新及“好房子”建设等政策的落地，核心城市优质项目与改善型需求有望率先回暖，公司位于福州城区及长沙核心商圈的自持物业与存量项目，可借势加快去化与资产盘活；通过现房销售、控增量去库存等方式回笼资金。

（二）公司主要经营模式、经营项目业态

1、主要经营模式

公司城市产业发展（房地产业）业务采用“自主开发+合作开发”相结合的模式：对核心项目由公司子公司自主立项、开发并销售；对部分项目通过合作开发分摊风险与资金压力。项目运营分为出售型（商品住宅及配套商业）与持有型（自持商业物业出租运营）两类，并配套经营性物业运营管理，形成“开发—销售—持有运营”协同。

2、经营项目业态

公司房地产相关业态涵盖：（1）商品住宅，包括福州长乐翡丽府、长乐乐府（在建）、三木·海立方、连江翡丽云邸、南平云澜、永泰愉景公馆、漳州印象西湖、武夷山自遊小镇等；（2）自持经营性物业（投资性房地产），以长沙黄兴南路步行街为核心，并包括福州三木大厦、留学人员创业园、泉州煌星大厦等办公及商业物业。

3、主要项目所在城市房地产销售情况

福州：上半年五区商品住宅成交约 51.4万平方米、均价约 2.6万元/平方米，呈结构性回暖但去化周期仍约 28个月，公司长乐、连江、马尾等地存量住宅项目去化节奏受整体市场影响，公司将以灵活营销加快尾盘去化。长沙：公司持有的长沙黄兴南路步行街以出租运营为主，凭借核心商圈地标属性保持较高出租率与稳定租金贡献。南平、漳州等城市随省内趋势调整，公司在售项目以存量去化为主，新增销售有限。整体看，公司房地产业务正处于由“增量开发”向“存量去化与资产运营”转换的阶段，销售规模较往年收缩。

4、市场地位及竞争优势

品牌与资质优势：公司成立 42年以来积淀深厚品牌知名度，荣膺福建省企业 100强、中国服务业企业 500强，具有国家一级物业管理等资质。

低成本项目储备与优质自持物业：公司早年在福建、山东等地积累成本较低的项目储备；自持的长沙黄兴南路步行街系长沙市著名商业地标，2022年荣登“城市商业步行街区热度排行榜”前列，公允价值约 21.72亿元，构成稳定现金流与资产压舱石。

跨境电商运营能力：福州系国务院于 2015年批准的十个跨境电商试点城市之一，公司依托福州跨境电商试点城市政策优势，子公司福州轻工进出口有限公司为跨境电商海外仓内的头部电商采购国内商品出口业务具有较强的优势、为一带一路国家产业转移的项目提供设备出口、新能源汽车出口也是近年来的业务增长点。

创业投资能力：控股子公司盈科汇金聚焦硬科技、新能源、医药等领域的股权投资、基金管理和财务顾问，布局科技创新赛道。

（三）报告期内主要经营情况

2026 年上半年，公司实现营业收入 14.02 亿元，同比减少 62.74%；归属于母公司股东的净利润-8.51 亿元；总资产为 75.89亿元，较上年期末减少 8.34%；归属于母公司的所有者权益为-7.30亿元，较上年期末由正转负。

1、进出口贸易

报告期内，公司商品贸易营业收入 12.77 亿元，较上年同期减少 64.0%，占公司营业收入比重 91.10%，毛利率0.41%。公司持续发挥进出口贸易主业的规模与渠道优势，在福州跨境电商综合试验区政策支持下稳步推进海外仓布局，拓展“一带一路”及非洲等新兴市场，商品结构以建筑材料、金属材料、化工产品、日用百货及船舶物料为主。受外部需求波动、贸易价差收窄等因素影响，贸易业务规模及盈利较上年同期有所收缩，毛利率维持低位，盈利空间有限。

2、城市产业发展

报告期内，公司城市产业发展业务营业收入 0.39 亿元，同比下滑 62.8%，主要受房地产行业周期性调整、市场需求承压影响，购房者信心不足导致销售去化放缓。同时，公司对存货及应收款项等计提信用减值及资产减值合计约 5.14亿元，是本期亏损扩大的主要原因。公司报告期内无新增土地储备，坚持“去库存、保回款”，审慎控制新增投资，加大存量项目促销去化力度，优先保障现金流安全。

3、经营性物业运营管理

2026 年上半年，公司经营性物业实现营业收入 7,355.57 万元，较去年同期减少 24.3%。受市场空置率上升、租金承压及租户结构调整影响，平均出租率及有效租金单价有所回落。公司通过强化租户黏性、优化业态组合、推进数字化运营等措施稳定经营基本盘，租赁业务仍保持较高毛利率水平。报告期内，公司酒店服务业实现营业收入 856.55万元，同比减少 5.5%。

4、创业投资

2026年上半年，公司控股子公司盈科汇金（青岛）私募基金管理有限公司实现基金投资业营业收入 141.51万元，较上年同期减少 18.4%。未来，盈科汇金将强化全周期风控机制，深化主动管理价值，把握硬科技、新能源、医药等科技创新赛道机会，在监管与市场的动态平衡中捕捉确定性机会，争取较稳定的投资回报。

新增土地储备项目

报告期内公司无新增土地储备。

累计土地储备情况

主要项目开发情况

主要项目销售情况

土地一级开发情况

□适用 不适用

发展战略和未来一年经营计划

2026 年，公司将以“稳中提质、创新突破”为核心战略，强化风险防控能力，深化业务协同效应。面对房地产行业销售价格持续下行和贸易行业市场变化的双重压力，公司将审慎评估各项业务发展方向，积极采取应对措施。进出口贸易业务方面，将着力优化跨境电商生态链；城市产业发展方面，需把握政策导向，加快存量项目去化；经营性物业运营管理方面，将加速数字化技术赋能，推行可持续发展的战略布局；创投领域方面，将继续发挥多年沉淀的资源和优势，把握新的市场发展机遇，积极拥抱 AI产业变革，聚焦新能源、新技术、新材料，提升自身所擅长领域的核心竞争力。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

□适用 不适用

董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）□适用 不适用

二、核心竞争力分析

1、企业品牌优势：公司成立 42年以来，积淀了深厚的企业文化和广泛的品牌知名度，在行业内拥有良好的声誉和口碑。

2、项目储备和经营性物业项目：在公司发展历程中，公司在福建、山东等地逐年积累了项目储备，为公司现有城市产业发展提供了良好的基础。公司自持的旅游项目“自遊小镇”地处风景优美的武夷山景区，具有得天独厚的自然资源；自持的长沙黄兴南路步行街项目系长沙市最著名的商业地标之一，2022年荣登中国文旅产业研究院发布的“城市商业步行街区热度排行榜”第六名。

3、跨境电商运营能力：福州系国务院于 2015 年批准的十个跨境电商试点城市之一，公司依托福州跨境电商试点城市政策优势，子公司福州轻工进出口有限公司为跨境电商海外仓内的头部电商采购国内商品出口业务具有较强的优势、为一带一路国家产业转移的项目提供设备出口、新能源汽车出口也是近年来的业务增长点。

4、创业投资能力：公司控股的盈科汇金，重点布局科技创新领域，专注于硬科技、新能源、医药等科技创新领域的投资，且主要投资于处于成熟期的细分行业龙头项目。

三、主营业务分析

概述

参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。

主要财务数据同比变动情况

单位：元

公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动 □适用 不适用

公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。

营业收入构成

单位：元

占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况

适用 □不适用

单位：元

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1期按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用 不适用

四、非主营业务分析

适用 □不适用

单位：元

五、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元

2、主要境外资产情况

□适用 不适用

3、以公允价值计量的资产和负债

适用 □不适用

单位：元

其他变动的内容

其它变动为长沙房产从存货转入。

报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□是 否

4、截至报告期末的资产权利受限情况

详见第八节财务报告，七、合并财务报表注释

六、投资状况分析

1、总体情况

适用 □不适用

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用 不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用 不适用

4、金融资产投资

（1） 证券投资情况

□适用 不适用

公司报告期不存在证券投资。

（2） 衍生品投资情况

□适用 不适用

公司报告期不存在衍生品投资。

5、募集资金使用情况

□适用 不适用

公司报告期无募集资金使用情况。

七、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□适用 不适用

公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况

□适用 不适用

八、主要控股参股公司分析

适用 □不适用

主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况

单位：元

报告期内取得和处置子公司的情况

□适用 不适用

主要控股参股公司情况说明

福建三木建设发展有限公司由于当年贸易收入下降且对部分应收及预付款项计提减值损失，公司净利润较上年下降2187.62%。

九、公司控制的结构化主体情况

□适用 不适用

十、公司面临的风险和应对措施

2026 年上半年，国际环境复杂多变、地缘政治冲突加剧，国内经济延续“供强需弱”格局，房地产行业仍处于深度调整筑底阶段。公司主营业务横跨商品贸易、城市产业发展（房地产）、经营性物业运营管理与创业投资，上述宏观与行业因素通过需求、价格、融资、汇率等多重渠道对公司经营业绩、资产质量与流动性形成压力。结合 2026年半年度经营与财务状况，公司面临的主要风险及应对措施如下：

1、宏观经济与行业周期性风险

2026 年上半年，我国国内生产总值 695,704 亿元，同比增长 4.7%，但二季度增速回落至 4.3%，较一季度放缓 0.7个百分点；固定资产投资（不含农户）226,370亿元，同比下降 5.7%，社会消费品零售总额仅增长 1.3%，“供强需弱”矛盾突出。房地产行业调整进一步深化：全国房地产开发投资 38,074 亿元，同比下降 18.0%；新建商品房销售面积40,140 万平方米，下降 11.6%；新建商品房销售额 37,945 亿元，下降 13.6%；房地产开发企业到位资金 40,233 亿元，下降 20.2%；房地产业增加值同比下降0.2%。尽管 6月末商品房待售面积连续 4个月下降、部分核心城市出现企稳信号，但行业整体仍处于“控增量、去库存、优供给”的筑底阶段。

对公司的影响：①房地产业务方面，市场需求疲弱、购房者信心不足，公司位于福州、南平、漳州等地的存量项目去化速度放缓，结利规模下降，存货跌价压力持续；②贸易业务方面，全球贸易环境不确定性及部分国家加征关税等因素，对进出口需求与产业链稳定性构成扰动。2026 年半年度公司营业总收入 140,156.58 万元，同比下降 62.74%，即受上述周期性因素叠加影响。

应对举措：公司始终保持敏锐的市场感知能力，依据市场环境动态灵活调整经营方针，于承压中捕捉结构性机会；主动开拓新兴市场与业务领域（如为一带一路国家产业转移的项目提供设备出口、新能源汽车出口、非洲市场），深化供应链区域化布局，提升核心竞争优势；同时持续完善风险管理体系，强化风险预警与管控机制，力求最大程度削减宏观经济波动带来的潜在损失。

2、房地产去化与存货跌价风险

截至 2026 年 6 月 30 日，公司存货中房地产开发产品账面余额约 193,345.90万元、开发成本账面余额约 99,825.54万元，合计约 293,171.44万元，主要分布于福州（连江、长乐）、南平、永泰、漳州等三四线及县域市场，以及武夷山文旅项目。在行业销售持续下行的背景下，上述存量资产面临去化周期拉长、可变现净值下行的压力。

2026 年半年度，公司计提信用减值损失 37,142.28 万元、资产减值损失 14,294.54 万元，合计约 51,436.82 万元，其中房地产相关存货及往来款项减值为主要构成，是本期亏损扩大的重要因素。若行业景气度继续低位运行，相关资产仍存在进一步计提减值的风险，进而持续侵蚀利润与净资产。

应对举措：公司坚持“存量去化、审慎投资”战略，未新增土地储备，集中资源推进连江翡丽云邸、长乐翡丽府、三木·海立方等存量项目的尾盘销售、交付结转与招商运营；对符合地方收储条件的项目积极对接国资平台，对不符合收储标准的资产则通过降价促销、合作开发、资产处置、售后返租等市场化方式加快盘活；继续严格执行存货跌价准备的审慎计提政策，真实反映资产质量，并动态优化存量结构。

3、流动性与偿债能力风险

公司杠杆水平较高、短期偿债压力较大。2026年半年度末，公司资产负债率由 2025 年末的 93.83%进一步上升至约104.88%；流动比率为 0.78（期初0.91），流动性较为紧张。

应对举措：公司持续加强与商业银行及其他金融机构的协商，通过存量融资续期、新增授信、债务重组等方式缓解集团运营资金压力；积极取得控股股东支持，借助其影响力协调金融机构；多措并举加快存量资产盘活，通过房产销售、物业租赁、资产处置等多种方式回笼资金，改善财务状况与资产流动性，确保正常运营的资金需求。

4、盈利能力持续性与持续经营风险

2026 年半年度，公司实现归母净利润-85,069.47 万元，亏损规模较上年同期（-10,492.87 万元）显著扩大；归属于母公司所有者权益由 12,065.19万元转为-73,004.28 万元，已转为负值。根据《深圳证券交易所股票上市规则》，上市公司最近一个会计年度经审计的期末净资产为负值的，将被实施退市风险警示（\*ST）；若 2026年年度报告的期末净资产经审计仍为负值，公司将可能触及该风险警示条件，对股票交易、融资能力及市场形象产生重大不利影响。

此外，公司 2026年半年度出现“资不抵债”迹象，同时经营活动产生的现金流量净额较上年同期由正转负，存在持续经营相关的重大不确定性风险。公司已在报告中披露“积极采取各种措施改善公司持续经营能力及经营状况”，相关措施包括取得大股东支持、协调金融机构进行存量融资续期、加快资产盘活与销售回款等。

应对举措：公司将以改善持续经营能力为首要任务，一方面全力推进资产盘活与降本增效，压缩非必要开支、优化债务期限结构；另一方面积极争取控股股东及利益相关方的支持，推进债务风险化解与融资接续；同时聚焦主业提质，努力扭转亏损局面，力争净资产回正，维护上市地位与全体股东利益。

5、贸易业务风险

公司商品贸易板块收入占营业总收入 90%以上，但呈现“低毛利、快周转、高资金占用”特征，2026 年半年度毛利率仅约 0.41%。在国际贸易环境变化、部分国家加征关税、海外市场需求波动及人民币汇率双向波动的背景下，贸易业务量、价差与资金周转均面临不确定性；若大宗商品价格剧烈波动或主要客户/供应商信用状况恶化，可能对贸易板块收入、利润及应收款项回收产生不利影响。

应对举措：公司主动优化贸易结构，压缩低毛利、高资金占用的建筑材料及金属材料等大宗业务规模。

6、汇率风险

公司进出口贸易以美元等外币结算为主，尽管人民币整体保持基本稳定，但全球货币政策分化与地缘冲突加剧了汇率波动，汇兑损益的不确定性可能对公司经营成本及利润空间形成直接冲击。

应对举措：公司将依据对市场的精准判断及进出口业务实际需求，灵活运用远期结售汇、外汇期权等衍生品工具，针对不同账期业务定制对冲策略，规避和防范外汇汇率波动带来的潜在风险，确保进出口贸易业务稳健发展。

十一、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况

公司是否制定了市值管理制度。

□是 否

公司是否披露了估值提升计划。

□是 否

十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。

□是 否

适用 □不适用

第四节 公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况

二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

□适用 不适用

公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

□适用 不适用

公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。

四、环境信息披露情况

上市公司及其主要子公司是否纳入环境信息依法披露企业名单

□是 否

五、社会责任情况

公司在创造企业价值的同时，坚守初心使命，高度重视环境和社会的可持续发展，积极履行社会责任。报告期，公司根据自身实际情况，在规范治理及运作、股东和债权人权益保护、职工权益保护、客户和消费者权益保护、社会公益事业等方面切实履行社会责任，不仅认真履行对股东、员工等方面应尽的责任和义务，更努力为社会公益事业做出力所能及的贡献，促进公司与社会实现自然和谐的发展。

公司以“根植社会、共创绿色未来”为企业使命，以“为客户创造价值、为员工创造机会、为股东创造价值”为经营理念，以“成为值得信赖的企业长青树”为企业愿景，以“三木地产、构筑绿色家园”为企业宣言，以“磨砺自我、不断创新”为员工职业准则，规范运作，诚信守约，致力于提供面向市场的优质产品和服务，构建和谐的客情关系，塑造良好的行业口碑和品牌形象，得到社会的一致认可。

股东和债权人权益方面，公司经营一贯秉承稳健、诚信经营的原则，在注重对股东权益保护的同时，也充分考虑债权人的合法权益。公司不断完善公司治理结构，优化公司利益相关者沟通渠道，保证利益相关者充分行使应有的权利。不断提高公司信息披露水平，建立投资者关系管理机制，确保信息披露的公开、公平、公正。

客户权益保护方面，公司始终致力于为客户提供优质的产品和服务，公司严格依照《建筑法》、《消费者权益保护法》法律法规的要求，从规划、设计、施工、监理等各个环节全面落实住宅质量，公司所开发的楼盘，品质不断提升，品牌价值不断凸显。公司重视售后服务，努力提高物业服务水平，为客户创造价值。

员工权益方面，公司切实维护员工合法权益，构建和谐稳定的劳动关系，公司严格遵守《劳动法》、《劳动合同法》等法律法规的要求，为员工创造发展职业生涯、获得经济回报的机会，为员工提供良好的工作环境，不定期调整员工薪酬和福利体系，关注员工的职业发展，尽力帮助员工拓展发展空间。

社会公益事业方面，在致力于谋求发展的同时，公司也积极回报社会，心系国家教育事业，形成了以捐赠希望工程为特色的社会公益形象，截至 2019年，合计捐建十所三木希望小学，此外捐助十余所中小学。同时，公司积极鼓励员工参与捐资助学，回报社会。公司还设立了“三木集团慈善基金”，用于各种慈善公益项目，每年捐助福州开发区慈善基金 5万元，2019年出资 20万元参与结对帮扶宁夏固原市原州区东西部扶贫。因长期捐助希望小学，公司被福州市希望办多次授予“希望工程”贡献奖。

2020年，公司出资 10万元参与结对帮扶宁夏固原市原州区东西部扶贫。

2021年，公司出资 5万元参与结对帮扶宁夏固原市原州区东西部扶贫；公司通过福州连江住建局参与闽宁协作扶贫项目，出资金额为 10万元。

2022年，为落实强农惠农政策、扶持乡村产业发展、加快乡村基础设施建设，公司参与国家定点帮扶项目，向四川省宣汉县峰城镇仁义村捐赠帮扶资金 5万元，尽一份社会责任。

2023年，公司出资 5万元赞助中国侨智发展大会。

2024年，公司出资 2万元捐赠给长乐红十字会。

2025年，公司出资 25万元以扶贫捐赠方式助力江西省上饶市余干县的教育事业和乡村振兴产业发展。

第五节 重要事项

一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项

适用 □不适用

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□适用 不适用

公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

□适用 不适用

公司报告期无违规对外担保情况。

四、聘任、解聘会计师事务所情况

半年度财务报告是否已经审计

□是 否

公司半年度报告未经审计。

五、董事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用 不适用

六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明

适用 □不适用

华兴会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“华兴会计师事务所”）作为福建三木集团股份有限公司（以下简称“三木集团”或“公司”）2025年度审计机构， 对公司 2025年度财务报告出具了带有持续经营重大不确定性段落的保留意见的审计报告。根据《深圳证券交易所股票上市规则》《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 14号—非标准审计意见及其涉及事项的处理》及《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 2 号—年度报告的内容与格式》等相关规定的要求，公司董事会对审计报告涉及持续经营重大不确定性相关事项说明如下：

(一)带持续经营重大不确定性段落的保留意见审计意见涉及事项主要内容

如财务报表附注二（二）所述，三木集团连续三年亏损、2025年度归属于母公司所有者的净利润为-89,648.14万元，截至 2025年 12 月 31日的资产负债率升至 93.83%，流动比率为 0.91。报告期三木集团出现流动性困难，如部分子公司银行账户被冻结，贸易业务引发诉讼案件、地产项目（个别项目施工进度滞后）库存去化缓慢及大额应收款项未能及时回收，公司面临较大的经营风险和财务风险。

上述事项或情形表明存在可能导致对三木集团持续经营能力产生疑虑的重大不确定性。三木集团已在财务报表附注中披露了可能导致对持续经营能力产生重大疑虑的主要事项和部分应对措施，但化解债务和地产项目去库存，以及大额应收款项的回收进度存在重大不确定性，三木集团管理层未能充分披露与持续经营相关的重大不确定性。

(二)董事会对相关事项的意见

董事会认为，华兴会计师事务所依据相关情况，本着严格、谨慎的原则，出具了带持续经营重大不确定性段落的保留意见的审计报告，符合《企业会计准则》等相关法律法规，客观地反映了公司的实际情况和财务状况，充分揭示了公司面临的风险，对此董事会表示理解。

董事会将持续关注带持续经营重大不确定性段落的保留意见的审计报告涉及事项的进展情况，并采取切实可行的措施，努力消除相关事项对公司的影响，切实维护公司和全体股东的合法权益。公司董事会提醒广大投资者谨慎投资，注意投资风险。

(三)审计委员会对相关事项的意见

审计委员会尊重华兴会计师事务所的独立判断，高度重视华兴会计师事务所出具的带持续经营重大不确定性段落的保留意见审计报告中所涉及事项对公司可能产生的影响。公司董事会审计委员会提请董事会及公司管理层积极采取有效措施维护广大投资者的利益。

(四)公司董事会和管理层拟采取的消除相关事项及其影响的措施

公司董事会尊重会计师出于谨慎性原则的独立判断，对华兴会计师事务所出具的审计报告予以理解和认可。公司董事会和管理层考虑和评估公司日后的流动资金、经营状况及融资来源，将采取以下措施改善公司持续经营能力及经营状况，争取下个财政年度解决保留意见的问题，拟采取的措施包括:

1、巩固传统优势业务

进一步巩固商业运营管理的优势地位，提升公司商业运营总收入,优化成本结构；进一步发挥地域旅游资源优势，提升旅游地产及酒店商管的营业总收入；积极利用国际地缘冲突和灾后重建带来的进出口机会，致力于提升进出口创汇，提升进出口总额，这几项将作为有息负债本息偿还的重要来源。

2、加强存量资产盘活、剥离低效资产

继续采用多种方式盘活存量资产，增加资产利用效益和现金来源，同时剥离低效资产。

3、加强合作方沟通、采用灵活付款方式

继续加强与主要建造商和供应商的沟通，确保工程进度和正常交货的情况下，采用更加灵活的付款方式，平滑工程款和材料款的支付，提高资金使用效率。

4、加快地产项目建设、加快资金回笼

引进优质建筑方，制定高效的销售计划，加快地产板块在售项目销售进度。公司连江翡丽云邸、长乐翡丽府、长乐乐府、海立方项目预计将持续为公司贡献现金流。

5、优化融资方案、拓展融资渠道

多引进一些优质的金融机构，拓展融资渠道，通过改变融资方案、融资主体和结构设计优化，争取融资增量和存量融资续期，降低资金成本等方式缓解集团运营资金压力。

6、获取大股东多方面协助

公司将通过大股东多方面协助和支持，利用其影响力，协助公司应对当前经营困难，缓解公司面临的流动性压力，改善经营状况。

七、破产重整相关事项

□适用 不适用

公司报告期未发生破产重整相关事项。

八、诉讼事项

重大诉讼仲裁事项

适用 □不适用

其他诉讼事项 适用 □不适用

九、处罚及整改情况

□适用 不适用

公司报告期不存在处罚及整改情况。

十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□适用 不适用

十一、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

□适用 不适用

公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用 不适用

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

□适用 不适用

公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

适用 □不适用

是否存在非经营性关联债权债务往来

是 □否

应付关联方债务

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

□适用 不适用

公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用 不适用

公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

7、其他重大关联交易

适用 □不适用

2026年 3月 2日公司第十一届董事会第十次会议审议通过了《关于控股股东向公司提供借款暨关联交易的议案》，关联董事回避了本议案的表决。同意公司控股股东福州开发区国有资产营运有限公司为支持公司发展，对公司提供总额不超过人民币 12,200 万元的借款，借款年利率不超过 6%，借款利息按照实际借款时间及实际借款金额计算，该额度有效期为 2026年 3月 20日至 2026年 12月 31日，具体内容详见公司 2026-14号公告。

重大关联交易临时报告披露网站相关查询

十二、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1） 托管情况

□适用 不适用

公司报告期不存在托管情况。

（2） 承包情况

□适用 不适用

公司报告期不存在承包情况。

（3） 租赁情况

□适用 不适用

公司报告期不存在租赁情况。

2、重大担保

适用 □不适用

单位：万元

采用复合方式担保的具体情况说明

无

3、委托理财

□适用 不适用

公司报告期不存在委托理财。

4、其他重大合同

□适用 不适用

公司报告期不存在其他重大合同。

十三、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表

适用 □不适用

十四、其他重大事项的说明

适用 □不适用

1、2026年5 月23日，公司披露了《关于公司部分债务逾期和部分银行账户被冻结的公告》（公告编号：2026-52），公司与漳州地区国资企业的多笔合同款项已陆续到期，因公司未能按约向东山经济技术开发区开投商贸有限公司、东山开投集团有限公司支付货款 4,908.35 万元，公司未能按约向福建云霄圣城经济发展有限责任公司交货，货物金额为4,106.59万元，公司出现部分债务逾期、部分银行账户被冻结以及不动产被查封等情况（详见公告：2026-70）。

2、2026 年 5 月 30 日，公司披露了《关于公司及子公司部分债务逾期暨担保进展的公告》（公告编号：2026-57），因公司控股子公司福州轻工进出口有限公司（以下简称“福州轻工”）未能按约向广发银行福州分行偿还 500 万元本金及0.29 万元利息，福州轻工未能按约向中国银行福州闽都支行偿还 500 万元本金及 3.29 万元利息，福州轻工未能按约向浙商银行福州分行偿还 257.84 万元本金及 214.87元利息，公司未能按约向中信银行福州分行偿还 60,569.44 元款项，公司全资子公司福建三木建设发展有限公司（以下简称“三木建发”）未能按约向中信银行福州分行偿还 584,612.57 元款项，公司及子公司出现部分债务逾期。

3、2026年 6 月 6 日，公司披露了《关于公司及子公司部分债务逾期暨担保进展的公告》（公告编号：2026-62），因公司未能按约向厦门银行福州分行偿还 2,000 万元本金及 40.28 万元利息，三木建发未能按约向厦门银行福州分行偿还4,243.20万元本金及 59.53万元利息，公司未能按约向厦门国际银行福州分行偿还 1,643.41万元、2,360.70万元款项，公司及子公司出现部分债务逾期。

4、2026 年 6 月 12 日，公司披露了《关于子公司部分债务逾期暨担保进展的公告》（公告编号：2026-67），因福州轻工未能按约向光大银行福州分行偿还 5,500 万元本金及 22万元利息，三木建发未能按约向华夏银行福州闽江支行偿还本金及利息 1,168.95万元，公司子公司出现部分债务逾期。

5、2026 年 6 月 24 日，公司披露了《关于子公司部分债务逾期暨担保进展的公告》（公告编号：2026-71），因三木建发未能按约向厦门银行福州分行偿还本金及利息 5,792.30 万元，福州轻工未能按约向浙商银行福州分行偿还本金699.92 万元及利息 6.96万元，福州轻工未能按约向渤海银行福州分行偿还本金及利息 847.55万元，福州轻工未能按约向民生银行福州分行偿还垫款本金 969.98万元，公司子公司出现部分债务逾期。

6、2026年 7 月 3 日，公司披露了《关于公司及子公司部分债务逾期暨担保进展的公告》（公告编号：2026-73），因公司未能按约向渤海银行福州分行偿还12.67 万元利息，公司未能按约向光大银行福州分行偿还 112.79万元利息，三木建发未能按约向光大银行福州分行偿还 18.41 万元利息，公司全资子公司福建武夷山三木实业有限公司未能按约向光大银行福州分行偿还 65.15万元款项，公司及子公司出现部分债务逾期。

7、2026 年 7 月 15 日，公司披露了《关于子公司部分债务逾期暨担保进展的公告》（公告编号：2026-76），因福州轻工未能按约向厦门银行福州分行偿还本金及利息 1,017.17万元，福州轻工未能按约向厦门银行福州分行偿还本金及利息 4,886.34万元，公司子公司出现部分债务逾期。

8、2026 年 7 月 23 日，公司披露了《关于部分债务逾期暨担保进展的公告》（公告编号：2026-79），因公司未能按约向平安银行福州分行偿还本金 4,500 万元及利息 77.88 万元，公司未能按约向厦门国际银行福州分行偿还款项1,215.30万元，公司出现部分债务逾期。

9、2026年 8 月 8 日，公司披露了《关于部分债务逾期暨担保进展的公告》（公告编号：2026-88），因公司未能按约向广发银行福州分行偿还利息 31万元，三木建发未能按约向浦发银行福州分行偿还利息 75.66万元，福州轻工未能按约向浦发银行福州分行补足保证金 2,112.64万元，公司及子公司出现部分债务逾期。

因公司及子公司未能按约向上述各债权人偿还相应款项，公司及子公司出现债务逾期。目前公司持续与各债权人积极协商，争取就债务解决方案达成一致，妥善处理上述债务逾期事项。

2026 年半年度，公司实现归母净利润-85,069.47 万元，亏损规模较上年同期（-10,492.87 万元）显著扩大；归属于母公司所有者权益由 12,065.19 万元转为-73,004.28 万元，已转为负值。此外，公司 2026 年半年度出现“资不抵债”“债务逾期”“部分银行账户冻结”“部分不动产被查封”等迹象，同时经营活动产生的现金流量净额较上年同期由正转负，存在持续经营相关的重大不确定性风险。虽然公司 2026年半年度归属于母公司所有者权益为负值，但财务类退市指标均为年度经审计指标，因此不直接触发退市风险警示；若 2026年年度报告经审计的期末净资产仍为负值，公司股票交易将被实施退市风险警示（\*ST），对股票交易、融资能力及市场形象产生重大不利影响，敬请投资者注意投资风险。

十五、公司子公司重大事项

□适用 不适用

第六节 股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

股份变动的原因□适用 不适用股份变动的批准情况□适用 不适用股份变动的过户情况□适用 不适用股份回购的实施进展情况□适用 不适用采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况□适用 不适用股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响□适用 不适用公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容□适用 不适用

2、限售股份变动情况

□适用 不适用

二、证券发行与上市情况

□适用 不适用

三、公司股东数量及持股情况

单位：股

持股 5%以上股东、前 10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用 不适用

前 10名股东及前 10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用 不适用

公司前 10名普通股股东、前 10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□是 否

公司前 10名普通股股东、前 10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

四、董事和高级管理人员持股变动

□适用 不适用

公司董事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2025年年报。

五、控股股东或实际控制人变更情况

公司前期已披露实际控制人筹划控制权变更但尚未完成的，请说明控制权变更进展情况。

□适用 不适用

控股股东报告期内变更

□适用 不适用

公司报告期控股股东未发生变更。

实际控制人报告期内变更

□适用 不适用

公司报告期实际控制人未发生变更。

六、优先股相关情况

□适用 不适用

报告期公司不存在优先股。

第七节 债券相关情况

□适用 不适用

第八节 财务报告

一、审计报告

半年度报告是否经过审计

□是 否

公司半年度财务报告未经审计。

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元

1、合并资产负债表

编制单位：福建三木集团股份有限公司

2026 年 06 月 30 日

单位：元

法定代表人：朱敏 主管会计工作负责人：江晓华 会计机构负责人：谢荣善

2、母公司资产负债表

单位：元

3、合并利润表

单位：元

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00元，上期被合并方实现的净利润为：0.00元。法定代表人：朱敏 主管会计工作负责人：江晓华 会计机构负责人：谢荣善

4、母公司利润表

单位：元

5、合并现金流量表

单位：元

6、母公司现金流量表

单位：元

7、合并所有者权益变动表

本期金额

单位：元

上年金额 单位：元

8、母公司所有者权益变动表

本期金额

单位：元

上年金额 单位：元

三、公司基本情况

福建三木集团股份有限公司（以下简称本公司或公司）系于1992年经福建省经济体制改革委员会闽体改[1992]071号文件批准，由全民所有制企业福州市经济技术开发区建设总公司定向募集股份组建成立的股份有限公司。

1996年10月，经中国证监委证监发字[1996]277号文件批准，公司向社会公开发行人民币普通股1,620万股，并于同年11月21日在深圳证券交易所挂牌上市流通。公司现注册资本465,519,570.00 元，其中有限售条件流通股 37,964.00 元，占总股本的 0.01％；已流通股份465,481,606.00 元，占总股份的 99.99%。

公司统一社会信用代码：9135000015458140XD，公司注册地址为福建省福州市开发区君竹路162号，法定代表人为朱敏。

公司经营范围包括：一般项目：以自有资金从事投资活动；土地整治服务；土地使用权租赁；土地调查评估服务；房地产评估；房地产经纪；房地产咨询；非居住房地产租赁；建筑材料销售；家用电器销售；电器辅件销售；家用电器制造；家用电器安装服务；家用电器零配件销售；金属材料制造；金属材料销售；化工产品销售（不含许可类化工产品）；针纺织品及原料销售；针纺织品销售；金银制品销售；服装制造；货物进出口；技术进出口；进出口代理；石油制品销售（不含危险化学品）。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：建设工程施工；房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）。

公司合并财务报表范围的主要子公司详见“其他主体中的权益”的相关内容。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则——基本准则》和其他各项具体会计准则、应用指南、准则解释及其他相关规定（以下合称企业会计准则）进行确认和计量，在此基础上结合中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2023年修订）的规定，编制财务报表。

2、持续经营

公司合并财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，并基于以下所述的编制基础、重要会计政策、会计估计进行编制。

报告期公司仍存在一定的流动性困难，如部分子公司银行账户被冻结、贸易业务引发诉讼案件、地产个别项目施工进度滞后、库存去化缓慢及大额应收款项未及时回收等情况。

报告期间公司积极采取各种措施改善公司持续经营能力及经营状况，包括:取得大股东支持，通过其影响力多方协调各级单位和金融机构，通过存量融资续期，推迟付息等方式极大缓解集团运营资金压力；进一步巩固公司在商业运营管理、旅游酒店及自持物业运营等传统业务方面的优势地位，提升运营效益，稳定提供现金流；采用大宗销售、整体租赁、改变销售和付款方式等多种方式来盘活存量资产，增加资产利用效益和加快资金回笼。

在充分考虑公司上述正在或计划实施的各项措施基础上，董事会认为公司在 2026年 06月 30 日起的至少 12个月以持续经营为基础编制本财务报表是适当的。然而，公司后续的经营改善情况仍存在不确定性，特别是和金融机构等重大债权人的协商谈判仍在持续进行中。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

本公司根据实际生产经营特点针对应收款项坏账准备计提、固定资产折旧、无形资产摊销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。

1、遵循企业会计准则的声明

公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、所有者权益变动和现金流量等有关信息。

2、会计期间

公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

公司以12个月作为一个营业周期。

4、记账本位币

公司以人民币作为记账本位币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

适用 □不适用

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

1）同一控制下企业合并：本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的资本溢价或股本溢价，资本公积中的资本溢价或股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

2）非同一控制下企业合并：本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，对合并中取得的资产、负债的公允价值、作为合并对价的非现金资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，复核结果表明所确定的各项可辨认资产和负债的公允价值确定是恰当的，将企业合并成本低于取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额之间的差额，计入合并当期的营业外收入。

通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和；对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的长期股权投资在权益法核算下的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，除净损益、其他综合收益和利润分配外的其他股东权益变动，转为购买日所属当期损益。对于购买日之前持有的被购买方的其他权益工具投资，该权益工具投资在购买日之前累计在其他综合收益的公允价值变动转入留存损益。

3）企业合并中相关费用的处理：为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

1）控制的判断标准及合并报表编制范围

控制，是指投资方拥有对被投资方的权力,通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。是否控制被投资方，本公司判断要素包括：

（1）拥有对被投资方的权力，有能力主导被投资方的相关活动；

（2）对被投资方享有可变回报；

（3）有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

除非有确凿证据表明本公司不能主导被投资方相关活动，下列情况，本公司对被投资方拥有权力:

（1）持有被投资方半数以上的表决权的；

（2）持有被投资方半数或以下的表决权，但通过与其他表决权持有人之间的协议能够控制半数以上表决权的。

对于持有被投资方半数或以下的表决权，但综合考虑下列事实和情况后，判断持有的表决权足以有能力主导被投资方相关活动的，视为本公司对被投资方拥有权力：

（1）持有的表决权相对于其他投资方持有的表决权份额的大小，以及其他投资方持有表决权的分散程度；

（2）和其他投资方持有的被投资方的潜在表决权，如可转换公司债券、可执行认股权证等；

（3）其他合同安排产生的权利；

（4）被投资方以往的表决权行使情况等其他相关事实和情况。

本公司基于合同安排的实质而非回报的法律形式对回报的可变性进行评价。

本公司以主要责任人的身份行使决策权，或在其他方拥有决策权的情况下，其他方以本公司代理人的身份代为行使决策权的，表明本公司控制被投资方。

一旦相关事实和情况的变化导致对控制定义所涉及的相关要素发生变化的，本公司将进行重新评估。

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，不仅包括根据表决权（或类似权利）本身或者结合其他安排确定的子公司，也包括基于一项或多项合同安排决定的结构化主体。

2）合并程序

合并财务报表以公司和其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。

公司统一子公司所采用的会计政策及会计期间，使子公司采用的会计政策、会计期间与公司保持一致。在编制合并财务报表时，遵循重要性原则，抵销母公司与子公司、子公司与子公司之间的内部往来、内部交易及权益性投资项目。

子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中所有者权益项目下和合并利润表中净利润项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

（1）增加子公司以及业务

在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的期初数；编制利润表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；合并现金流量表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表；同时应当对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

在报告期内因非同一控制下企业合并或其他方式增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数。编制利润表时，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表。编制现金流量表时，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。

公司以子公司的个别财务报表反映为在购买日公允价值基础上确定的可辨认资产、负债及或有负债在本期资产负债表日的金额进行编制合并财务报表。对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当期损益。

通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，应当按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的长期股权投资在权益法核算下的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，除净损益、其他综合收益和利润分配外的其他股东权益变动，转为购买日所属当期损益。对于购买日之前持有的被购买方的其他权益工具投资，该权益工具投资在购买日之前累计在其他综合收益的公允价值变动转入留存损益。

（2）处置子公司以及业务

A. 一般处理方法

在报告期内，本公司处置子公司以及业务，则该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司以及业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。

公司因处置部分股权投资等原因丧失了对原有子公司控制权的，在合并财务报表中，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价和剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与子公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因原有子公司相关的除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，在丧失控制权时转为当期损益。

B. 分步处置股权至丧失控制权

企业通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合下列一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：

（A）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

（B）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

（C）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

（D）一项交易单独考虑时是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

（3）购买子公司少数股权

本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的可辨认净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的资本溢价或股本溢价，资本公积中的资本溢价或股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资

在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的资本溢价或股本溢价，资本公积中的资本溢价或股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

合营安排是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排分为共同经营和合营企业。

1）共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

（1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；

（2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；

（3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；

（4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

（5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

2）合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。

9、现金及现金等价物的确定标准

公司在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资，确定为现金等价物。受到限制的银行存款，不作为现金流量表中的现金及现金等价物。

10、外币业务和外币报表折算

1）外币业务

发生外币业务时，外币金额按交易发生日的即期汇率折算为人民币入账，期末按照下列方法对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：

（1）外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益。

（2）以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。

（3）对以公允价值计量的外币非货币性项目，按公允价值确定日即期汇率折算，由此产生的汇兑损益计入当期损益或其他综合收益。

（4）外币汇兑损益除与购建或者生产符合资本化条件的资产有关的外币专门借款产生的汇兑损益，在资产达到预定可使用或者可销售状态前计入符合资本化条件的资产的成本，其余均计入当期损益。

2）外币财务报表的折算

（1）资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。

（2）利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。

（3）按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，计入其他综合收益。处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益。

（4）现金流量表采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列示。

11、金融工具

当公司成为金融工具合同的一方时，确认与之相关的一项金融资产或金融负债。

1）金融资产的分类、确认依据和计量方法

公司根据所管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。对于公司初始确认的应收账款未包含《企业会计准则第14号——收入》所定义的重大融资成分或根据《企业会计准则第14号——收入》规定不考虑不超过一年的合同中的融资成分的，按照预期有权收取的对价的交易价格进行初始计量。

（1）以摊余成本计量的金融资产

公司管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。公司对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。

（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

公司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。

对于非交易性权益工具投资，公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，相关投资从发行方的角度符合权益工具的定义。公司将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。

（3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

除上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此外，在初始确认时，公司为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此类金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

2）金融负债的分类、确认依据和计量方法

公司金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、其他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，公允价值变动计入当期损益。

公司在金融负债初始确认时，被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，由公司自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其他公允价值变动计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，公司将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

（2）其他金融负债

除不符合终止确认条件的金融资产转移或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

3）金融资产和金融负债的公允价值确定方法

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

4）金融资产转移的确认依据和计量方法

金融资产转移的确认

公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。

（1）金融资产整体转移满足终止确认条件的，应当将下列两项金额的差额计入当期损益：被转移金融资产在终止确认日的账面价值；因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》第十八条分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的情形）之和。

（2）转移金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，应当将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分（在此种情形下，所保留的服务资产应当视同继续确认金融资产的一部分）之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：终止确认部分在终止确认日的账面价值；终止确认部分收到的对价（包括获得的所有新资产减去承担的所有新负债），与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及部分转移的金融资产为《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》第十八条分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的情形）之和。

金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认所转移的金融资产整体，并将收到的对价确认为一项金融负债。

5）金融负债的终止确认条件

金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，应当终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。如存在下列情况：

（1）公司将用于偿付金融负债的资产转入某个机构或设立信托，偿付债务的义务仍存在的，不应当终止确认该金融负债。

（2）公司（借入方）与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债（或其一部分），且合同条款实质上是不同的，公司应当终止确认原金融负债（或其一部分），同时确认一项新金融负债。

金融负债（或其一部分）终止确认的，公司将其账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。

6）金融资产减值

（1）减值准备的确认方法

公司对以摊余成本计量的金融资产（含应收款项）、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资和租赁应收款以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。此外，对合同资产、贷款承诺及财务担保合同，也按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认减值损失。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。

除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，公司在每个资产负债表日评估相关金融资产的信用风险自初始确认后是否已显著增加。如果信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，本公司按照相当于该金融资产未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照相当于该金融资产整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果金融资产自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照相当于该金融资产整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。本公司在评估预期信用损失时，考虑在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。

未来12个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12个月内（若金融资产的预计存续期少于12个月，则为预计存续期）可能发生的金融资产违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。

对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，选择按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。

本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融资产，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融资产，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。

（2）已发生减值的金融资产

本公司对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

A. 发行方或债务人发生重大财务困难；

B. 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

C. 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；

D. 债务人很可能破产或进行其他财务重组；

E. 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；

F. 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。

金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。

（3）购买或源生的已发生信用减值的金融资产

公司对购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整个存续期内预期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将预期信用损失的有利变动确认为减值利得。

（4）信用风险显著增加的判断标准

如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认时确定的预计存续期内的违约概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。除特殊情况外，本公司采用未来12个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估计，以确定自初始确认后信用风险是否显著增加。

（5）评估金融资产预期信用损失的方法

本公司基于单项和组合评估金融资产的预期信用损失。对信用风险显著不同的金融资产单项评估信用风险，如：应收关联方款项；应收政府机关单位款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等。

除单项评估信用风险的金融资产外，本公司基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组别，在组合的基础上评估信用风险。

（6）金融资产减值的会计处理方法

公司在资产负债表日计算各类金融资产的预计信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

公司实际发生信用损失，认定相关金融资产无法收回，经批准予以核销的，直接减记该金融资产的账面余额。已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。

7）财务担保合同

财务担保合同，是指债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。财务担保合同在初始确认时按照公允价值计量。不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，在初始确认后，按照资产负债表日确定的预期信用损失准备金额和初始确认金额扣除按照收入确认原则确定的累计摊销额后的余额，以两者之中的较高者进行后续计量。

8）金融资产和金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：

（1）公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利现在是可执行的；

（2）公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

9）权益工具

权益工具是指能证明拥有公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。公司发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。公司不确认权益工具的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。

公司对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利），作为利润分配，减少所有者权益。发放的股票股利不影响所有者权益总额。

12、应收票据

本公司对于应收票据按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除单项评估信用风险的应收票据外，本公司基于应收票据的承兑人信用风险作为共同风险特征，将其划分为不同组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：

本公司对于存在客观证据表明存在减值，以及其他适用于单项评估的应收票据单独进行减值测试，确认预期信用损失，计算单项减值准备。

13、应收账款

本公司对于《企业会计准则第14号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收账款，按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

除单项评估信用风险的应收账款外，本公司基于客户类别、账龄等作为共同风险特征，将其划分为不同组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：

对于划分为账龄组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。对于划分为关联方客户和低风险组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

账龄组合的预期信用损失率如下：

本公司对于存在客观证据表明存在减值，以及其他适用于单项评估的应收账款（如：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收账款；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收账款等）单独进行减值测试，采用“预期信用损失ECL模型”（从基本面、回款履约、担保、账龄集中度等维度测算）确认预期信用损失，计算单项减值准备。

14、其他应收款

其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

除单项评估信用风险的其他应收款外，本公司基于其他应收款交易对手关系、款项性质等作为共同风险特征，将其划分为不同组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：

对于划分为组合的其他应收款，本公司依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来12个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。

其中组合4应收往来款及其他，本公司参照应收账款账龄组合的预期信用损失率，采用相当于整个存续期预期信用损失的金额计量损失准备。"

本公司对于存在客观证据表明存在减值，以及其他适用于单项评估的其他应收款（如：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的其他应收款；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的其他应收款等）单独进行减值测试，确认预期信用损失，计算单项减值准备。

15、合同资产

合同资产，是指本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。

合同资产坏账准备的确认标准和计提方法可参考或索引至应收账款的相关政策。

16、存货

1）存货的分类

公司存货是指在生产经营过程中持有以备销售，或者仍然处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物资等，包括各类原材料、包装物、低值易耗品、在产品、产成品（库存商品）等。

2）存货取得和发出的计价方法

存货按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第17号——借款费用》处理。投资者投入存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。

发出存货的计价方法：采用加权平均法核算。

3）存货的盘存制度

采用永续盘存制。

4）低值易耗品及包装物的摊销方法

采用“一次摊销法”核算。

5）存货跌价准备的确认标准和计提方法

于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，使得存货的可变现净值高于其账面价值，则在原已计提的存货跌价准备金额内，将以前减记的金额予以恢复，转回的金额计入当期损益。

可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。对于产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额来确定材料的可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。

本公司按单个存货项目计提存货跌价准备。但如果某些存货与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。对于数量繁多、单价较低的存货，本公司按照存货类别计提存货跌价准备。

17、长期应收款

本公司长期应收款包括应收融资租赁款及其他长期应收款。

对由《企业会计准则第21号——租赁》规范的交易形成的应收融资租赁款按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

对其他长期应收款，本公司于每个资产负债表日,根据交易对手和风险敞口的各种类型，考虑历史的违约情况与合理的前瞻性信息或各种外部实际与预期经济信息确定预期信用损失。

本公司依据其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来12个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量长期应收款减值损失。

18、长期股权投资

1）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据

共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断所有参与方或参与方组合是否集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意，当且仅当相关活动的决策要求集体控制该安排的参与方一致同意时，才形成共同控制。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。

重大影响是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。对外投资符合下列情况时，一般确定为对被投资单位具有重大影响：①在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表；②参与被投资单位财务和经营政策的制定过程；③与被投资单位之间发生重要交易；④向被投资单位派出管理人员；⑤向被投资单位提供关键技术资料。直接或通过子公司间接拥有被投资企业20%以上但低于50%的表决权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响。

2）初始投资成本确定

（1）企业合并形成的长期股权投资

A. 同一控制下的企业合并,以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，在合并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本溢价或股本溢价，资本溢价或股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

B. 非同一控制下的企业合并,在购买日按照《企业会计准则第20号——企业合并》的相关规定确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。

（2）除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：

A. 以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。

B. 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

C. 通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定。

D. 通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第12号——债务重组》确定。

3）后续计量和损益确认方法

（1）成本法核算：能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，采用成本法核算。采用成本法核算时，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司应当按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益，不再划分是否属于投资前和投资后被投资单位实现的净利润。

（2）权益法核算：对被投资单位共同控制或重大影响的长期股权投资，除对联营企业的权益性投资，其中一部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的，无论以上主体是否对这部分投资具有重大影响，公司按照《企业会计准则第22号金融工具确认和计量》的有关规定，对间接持有的该部分投资选择以公允价值计量且其变动计入损益外，采用权益法核算。采用权益法核算时，公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；公司按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；公司对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，应当调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，公司负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整，并且将公司与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益予以抵销，在此基础上确认投资损益。公司与被投资单位发生的内部交易损失，按照《企业会计准则第8号——资产减值》等规定属于资产减值损失的则全额确认。如果被投资单位采用的会计政策及会计期间与公司不一致的，按照公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益。

对于首次执行日之前已经持有的对联营企业和合营企业的长期股权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，按原剩余期限直线法摊销，摊销金额计入当期损益。

（3）处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

19、投资性房地产

投资性房地产计量模式

公允价值计量

选择公允价值计量的依据

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。当公司能够取得与投资性房地产相关的租金收入或增值收益以及投资性房地产的成本能够可靠计量时，公司按购置或建造的实际支出对其进行初始计量。

公司按照成本对投资性房地产进行初始计量。在资产负债表日采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应同时满足（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或进行摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

20、固定资产

（1） 确认条件

固定资产系使用寿命超过一个会计年度，为生产商品、提供劳务、出租或经营管理所持有的有形资产。

（2） 折旧方法

公司于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。

21、在建工程

在建工程按实际发生的成本计量，实际成本包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。

在建工程在达到预定可使用状态时结转为固定资产。预定可使用状态的判断标准，应符合下列情况之一：

（1）固定资产的实体建造（包括安装）或生产工作已全部完成或实质上已全部完成；

（2）已经试生产或试运行，并且其结果表明资产能够正常生产出合格产品，或者试运行结果表明其能够正常运转或营业；

（3）继续发生在购建或生产的固定资产上的支出金额很少或者几乎不再发生；

（4）所购建或生产的固定资产已经达到设计或合同要求，或与设计或合同要求基本相符。

各类别在建工程结转为固定资产的时点：

22、借款费用

1）借款费用资本化的确认原则

借款费用包括因借款发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生的汇兑差额。公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，包括需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

借款费用同时满足下列条件，开始资本化：

（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

（2）借款费用已发生；

（3）为使资产达到预计可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

2）借款费用资本化的期间

为购建或者生产符合资本化条件的资产发生的借款费用，满足上述资本化条件的，在该资产达到预定可使用或者可销售状态前所发生的，计入该资产的成本，若资产的购建或者生产活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，将其确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始；当所购建或生产的资产达到预定可使用或者销售状态时，停止其借款费用的资本化。在达到预定可使用或者可销售状态后所发生的借款费用，于发生当期直接计入财务费用。

3）借款费用资本化金额的计算方法

在资本化期间内，每一会计期间的利息（包括折价或溢价的摊销）资本化金额，按照下列规定确定：

（1）为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。

（2）为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

23、无形资产

（1） 使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

无形资产按实际成本计量。外购的无形资产，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。采用分期付款方式购买无形资产，购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实际上具有融资性质的，无形资产的成本为购买价款的现值。投资者投入的无形资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，在投资合同或协议约定价值不公允的情况下，应按无形资产的公允价值入账。通过非货币性资产交换取得的无形资产，其初始投资成本按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定。通过债务重组取得的无形资产，其初始投资成本按照《企业会计准则第12号——债务重组》确定。以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。

公司于取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命不确定的无形资产。使用寿命有限的无形资产自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。

各类使用寿命有限的无形资产的摊销方法、使用寿命及确定依据、残值率：

公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。如果无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，改变摊销期限和摊销方法。

公司将无法预见未来经济利益期限的无形资产视为使用寿命不确定的无形资产，对于使用寿命不确定的无形资产不进行摊销。公司在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，估计其使用寿命，并按上述规定处理。

无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见本会计政策之第24项长期资产减值。

（2） 研发支出的归集范围及相关会计处理方法

24、长期资产减值

长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产、使用权资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

商誉至少在每年年度终了进行减值测试。本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

25、长期待摊费用

长期待摊费用是指公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上的各项费用，包括以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出等。长期待摊费用在相关项目的受益期内平均摊销：房屋建筑物的装修按照5年摊销。对在以后会计期间已无法带来预期经济利益的长期待摊费用，公司对其尚未摊销的摊余价值全部价值转入当期损益。

26、合同负债

合同负债反映本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本公司在向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本公司已经取得了无条件收取合同对价权利的，在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合同负债。

同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。

27、职工薪酬

（1） 短期薪酬的会计处理方法

短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。

（2） 离职后福利的会计处理方法

离职后福利是指公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与公司解除劳动关系后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴存固定费用后，本公司不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。

1） 设定提存计划

设定提存计划包括基本养老保险、失业保险。在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

2） 设定受益计划

本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。本公司设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组成部分：

A. 服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务成本，是指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成本，是指设定受益计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现值的增加或减少。

B. 设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利息费用以及资产上限影响的利息。

C. 重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。

除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本公司将上述第A和B项计入当期损益；第C项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益中确认的金额。

（3） 辞退福利的会计处理方法

辞退福利是指公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而给予职工的补偿。公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

（4） 其他长期职工福利的会计处理方法

其他长期职工福利，是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬，包括长期带薪缺勤、长期残疾福利、长期利润分享计划等。本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行处理；除上述情形外的其他长期职工福利，按照设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。在报告期末，公司将其他长期职工福利产生的福利义务归属于职工提供服务期间，并计入当期损益或相关资产成本。

28、预计负债

公司如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，则将其确认为负债：（1）该义务是公司承担的现时义务；（2）该义务的履行很可能导致经济利益的流出；（3）该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，并且补偿金额在基本确定能收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。

在资产负债表日，公司对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能真实反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。

29、收入

按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

1）收入的确认和计量所采用的会计政策

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。履约义务是指合同中向客户转让可明确区分商品的承诺，本公司在合同开始日对合同进行评估以识别合同所包含的各单项履约义务。同时满足下列条件的，作为可明确区分商品：

（1）客户能够从该商品本身或从该商品与其他易于获得资源一起使用中受益；

（2）向客户转让该商品的承诺与合同中其他承诺可单独区分。

下列情形通常表明向客户转让该商品的承诺与合同中其他承诺不可单独区分：

（1）需提供重大的服务以将该商品与合同中承诺的其他商品整合成合同约定的组合产出转让给客户；

（2）该商品将对合同中承诺的其他商品予以重大修改或定制；

（3）该商品与合同中承诺的其他商品具有高度关联性。

交易价格是本公司因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及本公司预期将退还给客户的款项。在确定合同交易价格时，如果存在可变对价，本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，并以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额计入交易价格。合同中如果存在重大融资成分，本公司将根据客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销，对于客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，本公司不考虑其中的融资成分。因转让商品而有权向客户收取的对价是非现金形式时，本公司按照非现金对价在合同开始日的公允价值确定交易价格。非现金对价公允价值不能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。本公司预期将退还给客户的款项，除了为自客户取得其他可明确区分商品外，将该应付对价冲减交易价格。应付客户对价超过自客户取得的可明确区分商品公允价值的，超过金额作为应付客户对价冲减交易价格。自客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理估计的，本公司将应付客户对价全额冲减交易价格。在对应付客户对价冲减交易价格进行会计处理时，本公司在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入。

合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格发生后续变动的,本公司按照在合同开始日所采用的基础将该后续变动金额分摊至合同中的履约义务。对于因合同开始日之后单独售价的变动不再重新分摊交易价格。

满足下列条件之一的，本公司属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：

（1）客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；

（2）客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；

（3）本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司按照投入法确定提供服务的履约进度。当履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司会考虑下列迹象：

（1）本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；

（2）本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有了该商品的法定所有权；

（3）本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已占有该商品实物；

（4）本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；

（5）客户已接受该商品。

本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本公司的身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。

本公司向客户转让商品前能够控制该商品的情形包括：

（1）企业自第三方取得商品或其他资产控制权后，再转让给客户；

（2）企业能够主导第三方代表本企业向客户提供服务；

（3）企业自第三方取得商品控制权后，通过提供重大的服务将该商品与其他商品整合成某组合产出转让给客户。

在具体判断向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权时，本公司综合考虑所有相关事实和情况，这些事实和情况包括：

（1）企业承担向客户转让商品的主要责任；

（2）企业在转让商品之前或之后承担了该商品的存货风险；

（3）企业有权自主决定所交易商品的价格；

（4）其他相关事实和情况。

2）各业务类型收入具体确认方法

本公司收入主要包括商品销售（含房地产开发产品销售）收入、物业服务收入、酒店客房、餐饮及娱乐服务收入等，收入确认原则如下：

（1）销售商品

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益，也包括有能力阻止其他方主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。若本公司在向顾客转让商品之前控制商品，则本公司为主要责任人，公司按照已收或应收顾客对价总额确认收入。若本公司的履约义务为安排另一方提供商品，则本公司为代理人，公司按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入。

（2）房地产销售收入

根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，房产在竣工验收达到交付条件时确认销售收入的实现。具体包括：与客户签署了买卖合同；取得了客户的首付款并且已确认余下房款的付款安排；房产已经被客户接受，或根据买卖合同约定被视为已获客户接受。(以较早者为准)

（3）物业服务收入

在提供物业服务过程中确认收入。

（4）酒店客房、餐饮及娱乐服务收入

对外提供酒店客房、餐饮及娱乐服务的，在酒店客房、餐饮及娱乐服务已提供且取得收取服务费的权利时确认收入。

（5）让渡资产使用权收入

与交易相关的经济利益能够流入企业；收入金额能够可靠计量时，在客户取得资产控制权时确认让渡资产使用权收入。

同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法的情况

30、合同成本

合同成本包括取得合同发生的增量成本及合同履约成本。

为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本(如销售佣金等)。该成本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。本公司为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。

为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围的，且同时满足下列条件的，本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：

（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；

（3）该成本预期能够收回。

合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项差额的，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

（1）企业因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；

（2）为转让该相关商品估计将要发生的成本。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得（1）减（2）的差额高于该资产账面价值的，应当转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

31、政府补助

1）政府补助的类型

政府补助，是指公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。

与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

2）政府补助的确认原则和确认时点

政府补助的确认原则：

（1）公司能够满足政府补助所附条件；

（2）公司能够收到政府补助。

政府补助同时满足上述条件时才能予以确认。

3）政府补助的计量

（1）政府补助为货币性资产的，公司按照收到或应收的金额计量；

（2）政府补助为非货币性资产的，公司按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量（名义金额为人民币1元）。

4）政府补助的会计处理方法

（1）与资产相关的政府补助，在取得时冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

（2）与收益相关的政府补助，分别下列情况处理：

A. 用于补偿公司以后期间的相关成本费用或损失的，在取得时确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本。

B. 用于补偿公司已发生的相关成本费用或损失的，在取得时直接计入当期损益或冲减相关成本。

（3）对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，可以区分的，则分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，则整体归类为与收益相关的政府补助。

（4）与公司日常经营相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。财政将贴息资金直接拨付给公司的，公司将对应的贴息冲减相关借款费用。

（5）已确认的政府补助需要退回的，分别下列情况处理：

A. 初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值。

B. 存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面金额，超出部分计入当期损益。

C. 属于其他情况的，直接计入当期损益。

32、递延所得税资产/递延所得税负债

公司在取得资产、负债时，确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计税基础存在的暂时性差异，按照规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。

1）递延所得税资产的确认

（1）公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：①该项交易不是企业合并；②交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。

（2）公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：①暂时性差异在可预见的未来很可能转回；②未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

（3）对于按照税法规定可以结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，视同可抵扣暂时性差异处理，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

2）递延所得税负债的确认

（1）除下列交易中产生的递延所得税负债以外，公司确认所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债：①商誉的初始确认；②同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该项交易不是企业合并；交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。

（2）公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认相应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外：①投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；②该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

3）递延所得税资产和递延所得税负债的净额抵销列报

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。

33、租赁

（1） 作为承租方租赁的会计处理方法

（1）使用权资产

在租赁期开始日，本公司作为承租人将可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，短期租赁和低价值资产租赁除外。

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：

A.租赁负债的初始计量金额；

B.在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

C.发生的初始直接费用；

D.为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本，属于为生产存货而发生的除外。

本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量，对各类使用权资产采用年限平均法计提折旧。

本公司能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。如果使用权资产发生减值，本公司按照扣除减值损失之后的使用权资产的账面价值，进行后续折旧。

本公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值时，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法详见本会计政策之第24项长期资产减值。

（2）租赁负债

在租赁期开始日，本公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和低价值资产租赁除外。

在计算租赁付款额的现值时，本公司作为承租人采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用本公司增量借款利率作为折现率。

本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，本公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债。

（3）短期租赁和低价值资产租赁

短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。本公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。

本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，并将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。

（2） 作为出租方租赁的会计处理方法

在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。

（1）经营租赁会计处理

经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

（2）融资租赁会计处理

在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止确认和减值参见本会计政策之第11项金融工具。

未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

34、其他重要的会计政策和会计估计

1）债务重组

作为债务人记录债务重组义务

以资产清偿债务的债务重组，在相关资产和所清偿债务符合终止确认条件时予以终止确认，所清偿债务账面价值与转让资产账面价值之间的差额计入当期损益。

将债务转为权益工具的债务重组，在所清偿债务符合终止确认条件时予以终止确认。初始确认权益工具时按照权益工具的公允价值计量，权益工具的公允价值不能可靠计量的，按照所清偿债务的公允价值计量。所清偿债务账面价值与权益工具确认金额之间的差额，计入当期损益。

采用修改其他条款方式进行债务重组的，按照《企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量》《企业会计准则第37号——金融工具列报》的规定，确认和计量重组债务。

采用多项资产清偿债务或者组合方式进行债务重组的，本公司按照前述方法确认和计量权益工具和重组债务，所清偿债务的账面价值与转让资产的账面价值以及权益工具和重组债务的确认金额之和的差额，计入当期损益。

2）作为债权人记录债务重组义务

以资产清偿债务的债务重组，初始确认受让的金融资产以外的资产时，以成本计量，其中：

A.存货的成本，包括放弃债权的公允价值和使该资产达到当前位置和状态所发生的可直接归属于该资产的税金、运输费、装卸费、保险费等其他成本；

B.投资性房地产的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本；

C.固定资产的成本，包括放弃债权的公允价值和使该资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的税金、运输费、装卸费、安装费、专业人员服务费等其他成本；

D.生物资产的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金、运输费、保险费等其他成本；

E.无形资产的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于使该资产达到预定用途所发生的税金等其他成本。

放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。

将债务转为权益工具的债务重组导致本公司将债权转为对联营企业或合营企业的权益性投资的，按照放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本计量其初始投资成本。放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。

采用修改其他条款方式进行债务重组的，按照《企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量》的规定，确认和计量重组债权。

采用多项资产清偿债务或者组合方式进行债务重组的，首先按照《企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量》的规定确认和计量受让的金融资产和重组债权，然后按照受让的金融资产以外的各项资产的公允价值比例，对放弃债权的公允价值扣除受让金融资产和重组债权确认金额后的净额进行分配，并以此为基础按照前述方法分别确定各项资产的成本。放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。

35、重要会计政策和会计估计变更

（1） 重要会计政策变更

适用 □不适用

单位：元

（2） 重要会计估计变更

□适用 不适用

（3） 2026年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况

□适用 不适用

36、其他

无

六、税项

1、主要税种及税率

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明

2、税收优惠

企业所得税：根据《财政部税务总局国家发展改革委关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》(财政部公告2020年第23号)自2021年1月1日至2030年12月31日，对设在西部地区的鼓励类产业企业减按15%的税率征收企业所得税。本条所称鼓励类产业企业是指以《西部地区鼓励类产业目录》中规定的产业项目为主营业务，且其主营业务收入占企业收入总额60%以上的企业。

根据中国-马来西亚钦州产业园区管理委员会文件（中马园发（2017）26号）《中马钦州产业园区管委会关于印发中马钦州产业园区促进股权投资基金业发展实施办法（试行）》的第五条规定：“至2020年12月31日，按照《广西壮族自治区人民政府关于中国-马来西亚钦州产业区开发建设优惠政策的通知》（桂政发（2012）67号），在园区注册成立的股权投资基金企业、股权投资基金管理企业以《西部地区鼓励类产业目录》中规定的产业项目为主营业务，且其主营业务收入占企业收入总额70%以上的，可享受国家西部大开发15%税率税收优惠政策，并免征企业所得税地方分享部分（即免征企业所得税税额的40%，国家调整分享比例的，按照新的比例执行）。中马园发2017〕26号第五条有效期至2020年12月31日止。2021年1月1日以后，相关企业统一适用财政部公告2020年第23号（15%税率，主营占比60%门槛），地方分享部分减免须以广西区或园区后续有效政策为准。”

根据《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部税务总局公告2023年第12号)规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027 年 12 月 31 日。

3、其他

无

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

单位：元

2、应收票据

（1） 应收票据分类列示

单位：元

（2） 按坏账计提方法分类披露

单位：元

如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备： □适用 不适用

（3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：无

（4） 期末公司已质押的应收票据：无

（5） 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据：无

（6） 本期实际核销的应收票据情况：无

3、应收账款

（1） 按账龄披露

单位：元

（2） 按坏账计提方法分类披露

单位：元