2026年半年度报告

2026 年 8 月

第一节 重要提示、目录和释义

公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人陈智恒、主管会计工作负责人江霞及会计机构负责人（会计主管人员）陈青丽声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次半年报的董事会会议

本报告涉及的未来经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。公司已在本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十一、公司面临的风险和应对措施”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅。

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

目 录

第一节 重要提示、目录和释义....2

第二节 公司简介和主要财务指标....6

第三节 管理层讨论与分析....9

第四节 公司治理、环境和社会....22

第五节 重要事项....23

第六节 股份变动及股东情况....31

第七节 债券相关情况....35

第八节 财务报告....36

备查文件目录

一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。

二、载有法定代表人签名的2026年半年度报告。

三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

释义

（本报告中部分合计数与各明细数相加之和在尾数上如有差异，系四舍五入所致）

第二节 公司简介和主要财务指标

一、公司简介

二、联系人和联系方式

三、其他情况

1、公司联系方式

报告期内，公司办公地址发生变更，注册地址、邮政编码、公司网址、电子信箱保持不变。具体如下：

2、信息披露及备置地点

报告期内，公司半年度报告备置地点发生变化，信息披露媒体保持不变。具体如下：

3、其他有关资料

其他有关资料在报告期未发生变更。

四、主要会计数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据：是

追溯调整或重述原因：同一控制下企业合并

备注：以下涉及上年同期营业收入、营业成本的相关数据，均为追溯调整后数据。

五、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

六、非经常性损益项目及金额

单位：元

公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

第三节 管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的主要业务

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求。

（一）公司从事的主要业务

招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。

1、物业管理业务

公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态。公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务，同时积极探索“物业+康养”社区居家业务赛道。

基础物业管理：是公司聚集资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延伸业务的根基。公司为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理业务。

平台增值服务：承载公司平台化增值化的战略使命，致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，围绕物业强相关的社区生活服务场景，打造以到家服务、空间资源、企业集采等为拳头产品的多元增值服务。

专业增值服务：致力于为基础物业管理业务打造专业能力，提高核心竞争力。公司依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户黏性，为客户提供专业化配套与增值服务，并通过设立专业子公司提供专业化服务。具体包含：

（1）案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供房屋租赁、买卖、定制化办公、产证办理等服务。

（2）设施管理服务：为楼宇、园区等设施提供设备运维，能源评估、管理，电梯购买、安装、维保等服务。

（3）建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案，建设数字化平台为物业管理业务提供科技赋能等。

（4）安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。

（5）干洗服务：提供衣物洗涤、皮具养护等服务。

（6）餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。

（7）社区康养服务：提供生活照料、居家康护、健康管理、适老化改造等服务。

2、资产管理业务

公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。

商业运营业务主要为公司旗下招商商管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。

持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。

3、其他业务

其他业务为剩余不动产处置业务。因业务发展战略调整，公司已完成存量房地产开发项目处置，并不再新增房地产项目开发业务。

（二）报告期内公司所处行业情况

2026 年上半年，我国经济延续了总体平稳、向新向优的发展态势，展现出强大的韧性和活力。国内生产总值同比增长

4.7%，生产供给较快增长，就业形势总体稳定，物价温和上涨，对外贸易增势良好，新动能快速成长，民生保障有力有效，发展韧性持续彰显。房地产市场整体延续筑底态势，上半年全国新建商品房销售面积 40,140 万㎡，同比下降 11.6%；房屋新开工面积 23,239万㎡，同比下降 23.4%。2026年上半年，中央多部委持续出台系统性稳楼市组合政策，政策托底效应持续释放，房地产市场出现一些积极变化，全国商品房待售面积 3-6月份环比连续 4 个月下降，一线城市商品住宅销售价格3-6 月份环比连续 4 个月上涨，重点城市二手房交易比较活跃、挂牌量持续下降、二手房价格趋于稳定，核心城市率先释放出企稳信号。

报告期内，国家出台相关政策，鼓励并规范物业行业发展。一是行业地位再提升。物业服务首次编入国家“十五五”规划，有利于中长期高质量发展；国务院印发《关于推进服务业扩能提质的意见》，为物业行业转型升级、社区服务扩容提质提供政策指引；二是规范物业行业发展。住建部于 2026 年 1 月印发《物业服务质量提升三年行动（2026-2028）》专项方案，推动物业行业迈入规范发展新阶段；多地出台公共收益专项管理办法，推动公共收益管理规范化、透明化；三是利好行业发展的政策相继出台。国务院发布《城市更新“十五五”规划》，物业有望成为老旧小区、存量建筑长效运营核心载体，释放工程服务、社区增值服务市场增量；住房和城乡建设部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，将“支付自住住房物业费”正式纳入公积金提取情形，在一定程度上缓解业主缴费压力、提升物业费收缴率，同时带动装修维保等增值服务需求。

在宏观经济、房地产、行业政策等外部因素影响下，物业行业进入稳健发展时期，物业行业正经历从“粗放增长”到“精耕细作”的关键转型期，高质量发展成为主旋律。

（三）报告期公司经营情况

1、总体经营业绩

2026 年上半年，公司实现营业收入 97.71 亿元，较上年同期增长 6.64%。其中，物业管理业务实现营业收入 94.78 亿元，较上年同期增长 7.02%，主要系公司多领域拓展持续发力，新拓项目的转化实现营业收入的稳定增长；资产管理业务实现营业收入 2.93 亿元，较上年同期下降 4.09%，主要系商业运营项目筹开期间收入结算同比减少，以及受市场环境影响昆山皇冠酒店营业收入减少、其他部分持有型物业商户减租所致。公司实现归属于上市公司股东的净利润 4.98 亿元，较上年同期增长 0.15%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润4.87亿元，较上年同期增长 5.23%。截至报告期末，公司总资产为 206.22亿元，归属于上市公司股东的净资产为 109.48亿元。

2、物业管理业务

（1）市场拓展

2026年上半年，公司物业管理业务多领域拓展持续发力，实现新签年度合同额 20.93 亿元，其中第三方项目新签年度合同额 20.31 亿元，同比增长 28%（千万级项目贡献新签年度合同额占比 58%）。截至 2026 年 6 月末，公司在管项目2,599 个，管理面积 4.07 亿㎡。

公司聚焦核心区域深耕，多元赛道协同发力，持续构建差异化市场竞争优势，同时依托集团全产业链资源优势，巩固并提升非住宅领域头部服务商的市场地位。报告期内，公司持续保持第三方非住宅赛道优势，稳固办公、园区、政府等非住基本盘，加快发展 IFM、高校等重点赛道，提升医院赛道专业能力，其中高校赛道新签年度合同额同比提升 63%，落地北京师范大学昌平校区项目（2,900万+/年）；IFM新签年度合同额同比提升 14%，核心战略客户份额大幅增长；医院赛道新签年度合同额同比提升 63%，持续强化能力建设，落地广医一院沿江院区项目（2,100万+/年）。同时，深化集团、地物协同拓展第三方市场项目的联动力度，落地中海油大厦（海南）（2,900 万+/年）、湖南创达数智中心（2,100 万+/年）等一批重点项目。公司继续发力存量住宅市场，将市场化住宅项目作为公司战略型赛道和业务重要增长点，报告期内市场化存量住宅项目新签年度合同额同比增长 17%，落地北京霞公府、苏州大悦澜庭等一批代表性标杆项目。此外，公司持续深化区域优势资源战略合作模式，上半年新设立 4 家合资公司，并加大投后合资公司业务的二次开发，围绕资源获取、市场深耕、业务拓展等方面开展全方位合作。控股股东也为公司发展提供了稳定的业务来源。2026年上半年，公司来自控股股东的物业管理业务新签年度合同额为0.62亿元，截至 2026年 6月末，公司来自控股股东的物业项目管理面积为 1.37亿㎡。

（2）增值服务

公司坚持以客户需求为核心，积极响应国家“好房子”建设政策，以增值好服务赋能美好居住体验，持续深化增值赛道多业务布局。

立足社区生活场景，聚焦到家服务、租售、美居等高频率、高价值赛道，同步推进宠物服务、充电桩业务、康养业务的规模化与社群运营模式创新。到家服务打造便捷差异化产品，拓展适老化、适宠化保洁等品类，持续做强家政保洁、空调清洗等品类，其中清洗空调服务覆盖 60余个核心城市；租售业务落地“社区店”模式，“招商余房网”完成品牌焕新，构建线上线下一体化的“房产交易+服务”模式；旧房焕新聚焦局部改造与厨卫翻新，挖掘业主房屋焕新个性化需求；社群运营通过“内容活跃+商品变现”驱动私域流量，实现流量价值释放；宠物服务完成超过 400 名服务人员的上岗认证，覆盖超 230个项目，初步构建服务网络；充电桩业务步入规模化放量阶段，全国智慧充电网络持续加密，端口总量突破 14万个，上半年累计服务新能源车主超750 万次，实现碳减排10,823吨；“物业+康养”赛道持续布局全国多城差异化试点，落地多个特色标杆项目，搭建分层分类、可复制推广的社区康养运营体系，其中长沙佳馨园、上海康城聚焦高老龄化成熟社区落地康养配套，武汉公园 1872 项目打造 15分钟社区康养实景服务场景的可参观标杆，三亚招商臻园打造政企社三方资源融合的红色“物业+康养”样板。

持续深化与地产的协同，转变精装修及新房美居业务模式，在地产营销端切入客户引流及样板间植入业务，提升服务覆盖率。美居业务以深圳、上海等核心城市为战略高地，完善专业管理团队及公司标准化制度，通过集采提效、优质引商等持续打造全流程统筹交付能力；精装修业务全面切换自营模式以提升毛利、降低集采成本，通过全面固化标准服务流程，扩充自营团队，完善与母公司的联动互通机制，在区域层面组建以项目操盘和营销为核心的属地团队，推动重庆、成都、温州、南通、厦门等多城市项目有序落地，实现多层级高效协同，持续深挖内部资源做大业务规模。

3、资产管理业务

（1）商业运营业务

截至 2026年 6月末，公司旗下招商商管在管商业项目 73个（含筹备项目），管理面积 395万㎡，其中自持项目 3个，受托管理招商蛇口项目 59 个，第三方品牌输出项目 11个。2026 年上半年，在管项目集中商业销售额同比提升 12.4%，客流同比提升 14.6%，会员总数累计达 889 万。报告期内，招商商管举办第三届“花海美好生活节”，整合艺术家资源与原创 IP，覆盖全国项目，焕新场景体验，激活线下流量。招商商管追求卓越，获得中指院“中国商业地产百强企业 TOP9”和“中国商业地产运营十强企业 TOP9”、赢商网“金坐标年度商业领航企业”、万商俱乐部“2025年度影响力商业不动产企业”等多个荣誉奖项。

（2）持有物业出租及经营

公司持有物业涵盖酒店、购物中心、零星商业及写字楼等多种业态，总可出租面积为 46.89 万平方米。截至 2026年 6月末，整体出租率保持 94%的较高水平。面对市场竞争加剧与行业整体承压，公司坚持“稳经营、提质效”的核心策略，对内深化存量客户价值挖掘，持续完善服务体系；对外积极拓展多元获客路径，精准对接潜在客户需求。通过多维度精细运营，推动持有物业租赁及经营业务稳健发展。

4、重点管理工作

（1）品质管理

品质管控与服务体验协同发力。住宅业务围绕全生命周期打造品质人居服务体验，以上海康城、北京臻园、深圳招商花园为标杆，通过坚持党建引领多元共治，融合物业服务与基层治理深化业主共治；升级社群运营从“活动执行”为“关系运营”，以 4+1品牌活动共创社区生态，构建熟人社区；金玺高端服务以上海招商虹玺为标杆，迭代 8S金玺生活体系，落地 300 项「金玺有+」特色服务，打造高品质高端社区服务。非住宅业务聚焦产品力、品控力、体验力建设，升级品控能力测评模型，持续推进多业态岗位小红书编制，打造标杆项目沉淀优秀案例，赋能支持项目服务力提升，深化金融业态服务研讨，行业首发《招商积余银行服务白皮书》，主导的《监控中心管理规范》《消杀管理规范》2 项团体标准在行业标准化论坛上正式发布。公司荣获克而瑞物管发布的“2026中国国有物业服务企业综合实力 100强第 3名”、“2026中国物业服务企业综合实力 500 强第 3 名”，观点指数研究院“卓越指数·2026 物业服务企业管理能力卓越表现 20 TOP1”等荣誉称号。

（2）数智化赋能

公司以科技为基，持续深化数智化转型，围绕 AI 赋能与精益运营双线推进。深化“AI+”专项行动，推进 AI 全链条业务场景梳理，构建物业AI 赋能地图，落地 AI 视频巡检、AI 招聘等应用，扩大巡检机器人场景覆盖，构建人机协同运维模式。赋能全域项目精细化管控，推进业财一体化深度融合，深化服务品质项目经营双穿透。持续推动数智化能力下沉一线，以技术创新提质增效、优化客户体验，培育市场化数智服务优势。

（3）精益管理

实施项目全生命周期监测管控，依托“一业态一模板”“五阶两率系统”开展分阶段精细化管理。一方面聚焦存量项目运营效率提升，通过优化运营流程、应用成熟工具、智能化系统更新等手段，降低中后台管控成本，优化现场人员配置，提高项目经营效能；另一方面搭建增量项目管控系统，提升新项目进场初期管理效率，强化增量项目可研兑现，实现项目成本收入质价匹配。

报告期内公司经营管理情况表

物业管理、资产管理业务营收情况表

物业管理业务市场拓展情况表

物业管理业务非住宅细分业态情况表

注：公共物业包括医院、场馆、交通、颐养、公园等。

公司投资性房地产出租情况（截至 2026年 6 月30日）

注：公司持有的投资性房地产中，酒店业态整体出租给深圳格兰云天酒店管理有限公司。

公司投资性房地产情况表（截至 2026 年 6月 30日）

融资途径

截至报告期末，公司有息债务规模与年初持平。公司积极探索多元化路径，以首单商业不动产 REITs 申报发行为重要抓手，同步推进存量债务期限结构优化，使债务期限与资产盘活节奏实现有效衔接。后续随着该商业不动产 REITs 项目顺利落地，公司财务结构将进一步优化。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

根据房地产经营惯例，公司为下属地产项目（含已完工项目）商品房承购人提供抵押贷款担保，担保期限从《楼宇按揭合同》生效之日起，至贷款银行为购房人办妥正式产权证，并移交贷款银行保管之日止（或与各贷款银行约定的其他担保期限）。

截至 2026 年 6 月 30 日，公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为 367,329.17元。

董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）：不适用

二、核心竞争力分析

1、公司整体竞争力

（1）央企背景、A 股物业管理行业龙头企业、机构类物业领先地位

公司作为央企背景的上市公司，是国内 A 股物业管理行业龙头企业，在机构类物业领域占据领先地位，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。公司荣获克而瑞物管发布的“2026中国物业服务企业综合实力 500强第 3名”，树立了物业行业服务力风向标。

（2）拥有来自大股东的业务支持

招商蛇口为公司控股股东，招商局集团为公司实际控制人。招商蛇口为公司提供稳健的项目资源，同时招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源，通过深化与招商局集团相关业务的协同，将为公司业务开拓提供新的增量空间。

（3）成熟的市场化发展能力

多年的市场化发展，公司市场化物业管理业务处于行业领先水平，拥有专业的市场化拓展、运营、管理团队，并且已建立了较为成熟的市场化激励机制。

（4）文化理念及品牌优势

公司深入传承“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”，积极创建“向善、向上”企业文化内核，以百年招商文化凝心聚力，汇聚了一批忠诚的核心员工团队，以客为先，秉持“让城市和生活更美好”的品牌使命，为客户创造多元价值。公司在物业管理领域拥有良好的市场影响力，在机构类物业管理方面的口碑和品牌优势明显，在多个细分赛道孵化了具有潜力的专业业务品牌。

2、物业管理业务竞争力

（1）多业态综合服务能力

公司物业管理业务在管项目类型丰富，服务对象涵盖住宅类物业和非住宅类物业。非住宅类物业项目包括办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态，业务覆盖面广，服务品质优秀。

（2）高品质服务能力

公司拥有统一、实用的通用型标准体系、品质管控体系及细分业态特色服务体系，为客户提供人性化、有温度的高品质服务；持续聚焦市场和客户多元化需求，整合公司专业服务能力及外部供应商，提供综合一体化服务解决方案。

（3）智慧化与科技应用能力

公司以自主研发的“招商π智慧服务平台”为底座，实现物业服务全业务场景、全工作链条数智化能力覆盖，核心工作指令工单化流转、闭环化管理；依托 AI 创新重塑物业服务新范式，实现从事后响应向主动预判运营跃迁，推动服务标准数字化重塑，打通业财物客数据链路，以科技赋能空间价值，数智驱动服务升级。

（4）专业人才队伍建设能力

公司物业管理业务经过多年的发展，聚集了覆盖不动产全生命周期各环节的专业人才队伍，同时随着近年来在跨界业务和创新业务的探索，逐渐形成复合型创新人才的培养机制。

3、商业运营业务竞争力

公司下属招商商管业务布局深圳、上海、成都等二十余城，深耕高能级城市，品牌影响力强。招商商管以“内容力、服务力、营销力、场景力”为核心，构建精细化运营体系，坚持全国拓展，商业运营能力持续提升。公司战略品牌扩容至200+，已与 4,000+优质品牌合作，持续扩充各类新兴业态和城市首店资源；打造文化 IP，线上线下持续渗透，实现项目破圈传播，推动社群活动及 LOVE FOR系列特色服务，增强会员粘性。

三、主营业务分析

概述

参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。

主要财务数据同比变动情况

单位：元

公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。

营业收入构成

单位：元

占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况 单位：元

公司主营业务数据统计口径在报告期未发生调整。

四、非主营业务分析

不适用

五、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元

2、主要境外资产情况

不适用

3、以公允价值计量的资产和负债

单位：元

报告期内公司主要资产计量属性没有发生重大变化。

4、截至报告期末的资产权利受限情况

六、投资状况分析

1、总体情况

说明：本报告期投资额合计 611万元，其中，新设联合营公司投资支出 458万元，新设投资子公司支出 153万元。

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

不适用

4、金融资产投资

（1） 证券投资情况

公司报告期不存在证券投资。

（2） 衍生品投资情况

公司报告期不存在衍生品投资。

5、募集资金使用情况

公司报告期无募集资金使用情况。

八、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况

不适用

九、主要控股参股公司分析

主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况

单位：元

报告期内取得和处置子公司的情况

主要控股参股公司情况说明

公司报告期内无应当披露的重要控股参股公司信息。

十、公司控制的结构化主体情况

不适用

十一、公司面临的风险和应对措施

1、公司未来发展可能存在的风险分析

（1）市场不确定性加大的风险

市场环境不确定因素增多，政企机构客户可能因预算或经营压力而缩减物业合同，企业客户还可能面临信贷风险，给物业经营带来合同续签压力、价格竞争压力、收款压力等。

（2）行业竞争加剧风险

地产存量时代到来，物企发力市场拓展成为必然趋势，过度的市场竞争将使公司业务拓展承受压力，从而可能影响公司规模目标的达成，同时恶性竞争亦可能带来经营利润下滑的风险。收并购考验物企投后管理能力，整合不利可能造成项目无法续签、人才流失、盈利能力下降的风险。

（3）创新业务孵化风险

在国家政策的大力引导下，物企积极开展社区生活服务，探索可持续、可复制的增值服务模式，然而目前尚未形成成熟的服务模式和规范体系。创新业务孵化伴随着资金、人力、平台等投入，孵化失败可能导致前期投入成为沉没成本，亦可能错失业务发展机遇期，带来机会成本。

（4）战略落地风险

公司战略落地推进过程中，招商局集团及招商蛇口为公司提供的资源支持，市场拓展及收并购手段对业务的补充，增值服务、资产管理运营及新业务培育是否能够按照既定目标实现，以及在战略落地过程中资源、人才队伍、管控、协调机制等，都会影响公司战略实施落地及年度业绩目标的达成。

2、公司面临的市场环境分析

当前，物管行业发展承压，所处环境日益复杂多变，正从过去的增量市场步入增量与存量并存时代。在此进程中，行业增速放缓、竞争越发激烈，客户需求也在不断提升，诸多挑战接踵而至。在房地产深度调整、市场分化明显的大环境下，关联地产经营稳健、实力雄厚的头部物业企业在资源获取、品牌塑造等层面优势更为明显。随着竞争不断升级，强者愈强的马太效应愈发显著，头部企业凭借着庞大的规模、卓越的品牌影响力以及高效的资源整合能力等，与腰尾部企业的差距持续拉大。

然而，机遇与挑战并存，物业行业仍具备广阔的市场空间与良好的发展前景。后勤社会化改革、“新质生产力”政策持续深化，高校、医院、城市服务等空间持续释放；城市发展正转向存量提质增效为主的阶段，城市更新将为建筑本体维修检测、老旧小区改造、装修等带来巨大潜力；加之人口老龄化加剧，社区康养服务需求日益凸显，进一步拓宽了物业增值服务的边界。总体而言，物业行业已迈进稳健增长、微利经营的全新发展阶段。在未来的激烈竞争中，唯有具备综合核心竞争力的物业企业方能脱颖而出，斩获更大的发展空间与市场机遇。

3、2026 年下半年经营计划

2026 年下半年，公司将持续强化战略引领，以品质深耕与精益运营双轮驱动，推动战略执行提质增效。一是坚持高质量发展，持续加大市场拓展力度，深化增值业务布局，培育多元化规模增长点；二是聚焦服务品质提升，强化核心岗位专业赋能，做优会所与社群运营，以高品质服务增强客户黏性；三是深入推进降本增效，强化全链条成本管控，持续提升经营效益；四是持续深化数智化应用，推动数智化应用与一线业务场景深度融合，切实赋能管理效能与服务品质双提升；五是持续推进应收账款精细化管控，强化款项回收效能，保障经营现金流稳健运行。

十二、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况

2026 年上半年，公司认真执行《市值管理制度》，以价值创造为核心推进市值管理工作，经营业绩保持稳健。信息披露方面，公司严格遵循真实、准确、完整、简明清晰的原则，2026 年上半年披露公告及挂网文件共 58 份，按时保质披露定期报告，同时结合法定与自愿性信息披露，优化内容以增强针对性和有效性，通过建立高效透明的管理机制，公司信息披露工作始终保持优秀水平。利润分配方面，公司一直重视对投资者的合理投资回报，坚持以现金分红为主的利润分配政策，并保持利润分配政策的持续性和稳定性，公司于 2026 年7 月24 日实施了2025年度利润分配，用实际行动回报广大投资者。投资者关系管理方面，公司通过 1 场业绩发布会、21 次现场/线上调研及路演活动、61 次深交所互动易平台回复等多种渠道，与投资者保持良性互动，积极宣传公司的长期投资价值，借助多元化的互动交流充分传递公司的突出优势，向市场展现公司综合发展价值。

公司未披露估值提升计划。

十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司未披露“质量回报双提升”行动方案公告。

第四节 公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况

二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。

四、环境信息披露情况

公司及主要子公司未被纳入环境信息依法披露企业名单。

五、社会责任情况

2026 年上半年，公司深入落实国家乡村振兴战略部署，依托“招小播”直播平台持续打造“走进原产地，寻找中国味”直播 IP，吸引全国超六万人次观看，上半年助力超三万件农产品走出原产地、走进社区居民家中。其中，为帮助农户将应季新鲜水果更快送达业主用户，公司密切关注原产地农户应季水果采摘节点，组织杨梅专项推广活动，发放超 1,500张优惠券，10 天内将超 2 万斤夏日限定原产地新鲜杨梅销至近 3 千户业主居民家中，为农户增收超 60 万元。同时，公司积极助力农产品拓宽销路，联手 27°农、玺艾堂等招商局旗下品牌，依托招商易采、南山易采、招商福袋等平台，将时令水果、蔬菜等农产品销往 600家余企业，惠及员工超 17,000人，成交额超 800万元。2026年下半年，公司将依托现有采购服务平台，持续拓展原产地农产品，做实产品供给与推广，以实际业务助力乡村振兴。

第五节 重要事项

一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项

公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项。

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

公司报告期无违规对外担保情况。

四、聘任、解聘会计师事务所情况

公司半年度报告未经审计。

五、董事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明不适用

六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明

不适用

七、破产重整相关事项

公司报告期未发生破产重整相关事项。

八、诉讼事项

本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。

公司及下属企业在日常经营中主要发生物业服务合同（基本为物业费欠费催缴）、劳动合同、财产损害赔偿等案由纠纷，个案涉及金额均未达到应披露标准，对公司正常经营管理不会产生影响。

九、处罚及整改情况

公司报告期不存在处罚及整改情况。

十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

不适用

十一、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

是否存在非经营性关联债权债务往来：是

应收关联方债权

应付关联方债务

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

存款业务

贷款业务 报告期内，公司与存在关联关系的财务公司之间未发生贷款业务。

授信或其他金融业务

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

不适用

7、其他重大关联交易

2026 年 6 月 9 日，公司 2025 年度股东会审议通过了第十一届董事会第八次会议通过的《关于开展商业不动产 REITs申报发行工作暨关联交易及相关授权事项的议案》，同意公司与控股股东招商蛇口全资子公司深圳招商理财服务有限公司（以下简称“招商理财”）联合作为原始权益人，开展招商资管招商蛇口封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“商业不动产 REITs”）的申报发行。商业不动产 REITs 拟定招商证券资产管理有限公司（以下简称“招商资管”）为基金管理人和专项计划管理人。商业不动产项目包括招商理财的全资子公司汇港实业（深圳）有限公司持有的位于深圳市南山区太子路的深圳太子广场项目、公司的全资子公司昆山招航商业管理有限公司持有的位于昆山市玉山镇萧林中路的昆山招商花园城项目。招商理财与公司的控股股东均为招商蛇口，招商资管与公司的实际控制人均为招商局集团有限公司，根据《深圳证券交易所股票上市规则》规定，招商理财、招商资管均为公司的关联方，本次交易构成关联交易。具体详见公司于 2026年 5 月 20 日披露在巨潮资讯网和《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》《证券日报》上的《关于开展商业不动产 REITs 申报发行工作暨关联交易及相关授权事项的公告》（公告编号：2026-23）。本项目已获中国证券监督管理委员会和深圳证券交易所正式受理。

重大关联交易临时报告披露网站相关查询

十二、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1） 托管情况

托管情况说明

①受托管理商业项目：公司全资子公司招商商管受托管理招商蛇口下属企业持有的蛇口花园城、大连花园城、珠海招商花园城、杭州花园城、上海森兰花园城、招商局广场、成都大魔方、厦门海上世界等59个商业项目。

②股权托管：公司将衡阳中航地产有限公司（以下简称“衡阳中航”）60%股权委托招商蛇口管理。2025年12月，公司通过公开挂牌方式转让衡阳中航60%股权，前述股权托管事项将在衡阳中航股权过户事宜完成后相应终止。

公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的托管项目。

（2） 承包情况

公司报告期不存在承包情况。

（3） 租赁情况

租赁情况说明

报告期内，公司关联资产租赁情况详见本报告“第八节 财务报告、十二、关联方及关联交易之 5、（3）”中所述。公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的租赁项目。

2、重大担保

单位：万元

采用复合方式担保的具体情况说明：不适用

3、委托理财

2026 年 3 月 12 日，公司第十一届董事会第四次会议审议通过了《关于使用暂时闲置自有资金在非关联金融机构进行委托理财的议案》及《关于使用暂时闲置自有资金在招商银行进行委托理财的议案》，同意公司及子公司在保证日常经营资金需求及确保资金安全的前提下，使用不超过人民币 15亿元的暂时闲置自有资金在非关联金融机构进行委托理财，以及不超过人民币 2.5 亿元的暂时闲置自有资金在招商银行股份有限公司进行委托理财，前述额度均在该次董事会审议通过之日起 12个月内可循环滚动使用，在额度有效期内，任何一个时点的投资金额（含以委托理财投资收益进行再投资的相关金额）不得超出前述投资额度。

单位：万元

公司不存在作为单一委托人委托金融机构开展资产管理，或投资安全性较低、流动性较差的高风险委托理财的情形。

4、其他重大合同

公司报告期不存在其他重大合同。

十三、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表

十四、其他重大事项的说明

2026年 4 月 21日，公司 2026年第一次临时股东会审议通过了《关于减少注册资本并修订<公司章程>的议案》，同意公司注册资本由 1,060,346,060元变更为 1,053,719,858元，并对《公司章程》中涉及总股本、注册资本相关条款相应进行修订，前述工商变更登记手续已办理完成。具体内容详见公司于 2026年 7月 2日在巨潮资讯网和《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》《证券日报》上披露的《关于完成工商变更登记的公告》（公告编号：2026-31）。

十五、公司子公司重大事项

不适用

十六、报告期内公告披露情况

第六节 股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

股份变动的原因：1、相较上期末，本期初（即本次变动前）公司有限售条件股份和无限售条件股份发生相应变化，主要是根据有关证券监管规定部分高管可转让股份的计算基数在年初进行重新计算所致；2、报告期内，公司有限售条件股份和无限售条件股份发生相应变化，主要系高管限售股发生变动，具体详见本节“一、2、限售股份变动情况”相关内容。

股份变动的批准情况：不适用

股份变动的过户情况：不适用

股份回购的实施进展情况：不适用

采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况：不适用

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响：不适用

公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容：不适用

2、限售股份变动情况

单位：股

二、证券发行与上市情况

不适用

三、公司股东数量及持股情况

单位：股

前 10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）

持股 5%以上股东、前 10名股东及前 10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况：不适用 前 10名股东及前 10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化：不适用 公司前 10名普通股股东、前 10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

四、董事和高级管理人员持股变动

五、控股股东或实际控制人变更情况

公司报告期控股股东未发生变更。

公司报告期实际控制人未发生变更。

六、优先股相关情况

报告期公司不存在优先股。

第七节 债券相关情况

不适用

第八节 财务报告

一、审计报告

公司半年度财务报告未经审计。

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元

合并资产负债表

人民币元

附注为财务报表的组成部分

2026 年 6 月 30 日

合并资产负债表 - 续

人民币元

附注为财务报表的组成部分

2026 年 6 月 30 日

合并资产负债表 - 续

人民币元

附注为财务报表的组成部分

本财务报表由下列负责人签署：

陈 智 恒法定代表人

江 霞主管会计工作负责人

陈 青 丽会计机构负责人

2026 年 6 月 30 日

母公司资产负债表

人民币元

附注为财务报表的组成部分

2026 年 6 月 30 日

母公司资产负债表 - 续

人民币元

附注为财务报表的组成部分

2026 年 6 月 30 日

母公司资产负债表 - 续

人民币元

附注为财务报表的组成部分

合并利润表

人民币元

附注为财务报表的组成部分

合并利润表 - 续

人民币元

附注为财务报表的组成部分

2026 年 6 月 30 日

母公司利润表

人民币元

附注为财务报表的组成部分

2026 年 6 月 30 日

母公司利润表 - 续

人民币元

附注为财务报表的组成部分

2026 年 6 月 30 日

合并现金流量表

人民币元

附注为财务报表的组成部分

2026 年 6 月 30 日

合并现金流量表 - 续

人民币元

附注为财务报表的组成部分

母公司现金流量表

人民币元

附注为财务报表的组成部分

2026 年 6 月 30 日

合并股东权益变动表

人民币元

附注为财务报表的组成部分

2026 年 6 月 30 日

合并股东权益变动表 - 续

人民币元

附注为财务报表的组成部分

母公司股东权益变动表

人民币元

附注为财务报表的组成部分

母公司股东权益变动表 - 续

人民币元

附注为财务报表的组成部分

一、 公司基本情况

招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集团”）于1994 年3 月30 日经深圳市人民政府以深府函（1994）13 号文批准设立。本公司前身原名“深圳市南光（集团）股份有限公司”。

1994 年 5 月 27 日，经深圳市证券管理办公室以深证办复（1994）第 142 号文批准，本公司向社会公开发行人民币普通股 2,028 万股。经深圳证券交易所深证市字（1994）第 23 号文批准，本公司股票于1994年9月28日上市交易。

经本公司 2007 年第二次临时股东大会同意，本公司名称由“深圳市南光（集团）股份有限公司”变更为“深圳中航地产股份有限公司”。

经本公司 2010 年第一次临时股东大会同意，本公司名称由“深圳中航地产股份有限公司”变更为“中航地产股份有限公司”。

2018 年 5 月29日，经本公司 2018 年第一次临时股东大会同意，本公司名称由“中航地产股份有限公司”变更为“中航善达股份有限公司”。

2019 年 4 月 26 日，本公司第一大股东中航国际控股股份有限公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公司签署了《中航国际控股股份有限公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公司关于中航善达股份有限公司之股份转让协议》，中航国际控股股份有限公司以非公开协议转让的方式向招商局蛇口工业区控股股份有限公司转让其持有的本公司 149,087,820 股股份，占股本总额的 22.35%。2019 年 9 月 4 日，上述协议转让的本公司股份完成过户登记手续。

2019 年 11 月 19 日，根据本公司 2019 年第四次临时股东大会决议，并经中国证券监督管理委员会《关于核准中航善达股份有限公司向招商局蛇口工业区控股股份有限公司等发行股份购买资产的批复》（证监许可〔2019〕2337 号）核准，本公司向招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行 354,046,180 股股份，向深圳招商房地产有限公司发行 39,338,464 股股份，合计共发行 393,384,644 股股份用于购买招商局物业管理有限公司（以下简称“招商物业”）100%股权。至此，本公司股份总额为 1,060,346,060 股，招商局蛇口工业区控股股份有限公司直接和间接合计持有本公司股份 542,472,464 股，占本公司股份总额51.16%，成为本公司的控股股东。

2019 年 12 月 4 日，本公司名称由“中航善达股份有限公司”变更为“招商局积余产业运营服务股份有限公司”，并取得由深圳市市场监督管理局核准换发的《营业执照》。2019年 12 月 16 日，本公司证券简称由“中航善达”变更为“招商积余”，证券代码由“000043”变更为“001914”。

一、 公司基本情况 - 续

2024 年 11 月 28 日，根据本公司 2024 年第三次临时股东大会，审议通过的《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》，同意本公司以自有资金或自筹资金通过深圳证券交易所系统以集中竞价交易方式回购本公司股份，回购的股份全部用于注销并减少注册资本，回购股份价格不超过人民币 14.90 元/股，回购资金总额不低于人民币 0.78 亿元且不超过人民币 1.56 亿元，回购期限自股东大会审议通过本次回购方案之日起 12 个月内。于 2025 年 11 月 27 日，本公司通过股份回购专用证券账户，以集中竞价方式累计回购本公司股份6,626,202股，占本公司未注销前总股本的0.62%。

2025 年 12 月 5 日，本公司在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完成上述回购股份的注销手续。至此，本公司总股本由 1,060,346,060 股变更为 1,053,719,858 股。

本公司住所：深圳市福田区华强北街道华航社区华富路 1004 号南光大厦 2 层 B 段 201室。法定代表人：陈智恒。

本集团业务性质和主要经营活动：物业管理服务业务（基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务）；资产管理业务（商业运营、持有物业出租及经营）；其他业务（剩余不动产处置业务）。

本公司的合并及母公司财务报表于2026年8月25日已经本公司董事会批准。

本期合并财务报表范围参见附注九、“在其他主体中的权益”。本期合并财务报表范围的变化参见附注八、“合并范围的变更”。

二、 财务报表的编制基础

1. 编制基础

本集团执行中华人民共和国财政部（以下简称“财政部”）颁布的企业会计准则及相关规定。此外，本集团还按照《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定（2023年修订）》披露有关财务信息。

2. 持续经营

本集团对自 2026 年 6 月 30 日起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项和情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。

二、 财务报表的编制基础 - 续

3. 记账基础和计价原则

本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除投资性房地产及某些金融工具以公允价值计量外，本财务报表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价物的金额计量。

公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报表中计量和披露的公允价值均在此基础上予以确定。

以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。

对于以交易价格作为初始确认时的公允价值，且在公允价值后续计量中使用了涉及不可观察输入值的估值技术的金融资产，在估值过程中校正该估值技术，以使估值技术确定的初始确认结果与交易价格相等。

公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的重要性，被划分为三个层次：

 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。

摊余成本计量详见有关以摊余成本计量的金融资产的会计政策。

三、 重要会计政策及会计估计

1. 遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司于 2026年 6月 30 日的合并及母公司财务状况以及 2026 半年度的合并及母公司经营成果、合并及母公司股东权益变动和合并及母公司现金流量。

2. 会计年度

本集团会计年度为公历年度，即每年1月1日起至12月31日止。

3. 营业周期

营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。

4. 记账本位币

人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定其记账本位币。本公司编制本合并财务报表时所采用的货币为人民币。

5. 重要性标准确定方法和选择依据

三、 重要会计政策及会计估计 - 续

6. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。

6.1 同一控制下的企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。

合并方在企业合并中取得的资产和负债，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值份额与支付的合并对价的账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，股本溢价不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。

为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。

6.2 非同一控制下的企业合并及商誉

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合并。

合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权益性工具的公允价值。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日以公允价值计量。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。

合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，在考虑相关递延所得税影响之后，作为一项资产确认为商誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，计入当期损益。

因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金额计量。

三、 重要会计政策及会计估计 - 续

7. 控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

7.1 控制的判断标准

控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进行重新评估。

7.2 合并财务报表的编制方法

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。

子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时，终止于本集团丧失对该子公司的控制权时。

对于本集团处置的子公司，处置日（丧失控制权的日期）前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买日确定的被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日起将被购买子公司纳入本公司合并范围。其自购买日（取得控制权的日期）起的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以被合并子公司的各项资产、负债在最终控制方财务报表中的账面价值为基础，无论该项企业合并发生在报告期的任一时点，视同该子公司或被合并方自同受最终控制方控制之日起纳入本集团的合并范围，其自报告期最早期间期初或同受最终控制方控制之日起的经营成果和现金流量已适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

子公司采用的主要会计政策和会计期间按照本公司统一规定的会计政策和会计期间厘定。

本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵销。

子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。

三、 重要会计政策及会计估计 - 续

7. 控制的判断标准和合并财务报表的编制方法 - 续

7.2 合并财务报表的编制方法- 续

少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。

对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作为权益性交易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。

通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在购买日作为取得控制权的交易进行会计处理，购买日之前持有的被购买方的股权按该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益；购买日前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有者权益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与该子公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

对于通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，将各项交易作为独立的交易进行会计处理。

三、 重要会计政策及会计估计 - 续

8. 合营安排分类及共同经营会计处理方法

合营安排分为共同经营和合营企业，该分类通过考虑该安排的结构、法律形式以及合同条款等因素根据合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务确定。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

本集团对合营企业的投资采用权益法核算，具体参见附注三“18.3.2 按权益法核算的长期股权投资”。

本集团根据共同经营的安排确认本集团单独所持有的资产以及按本集团份额确认共同持有的资产；确认本集团单独所承担的负债以及按本集团份额确认共同承担的负债；确认出售本集团享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本集团单独所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。本集团按照适用于特定资产、负债、收入和费用的规定核算确认与共同经营相关的资产、负债、收入和费用。

本集团向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的资产发生资产减值损失的，本集团全额确认该损失。

本集团自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生资产减值损失的，本集团按其承担的份额确认该部分损失。

9. 现金及现金等价物

现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本集团持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

三、 重要会计政策及会计估计 - 续

10. 外币业务和外币报表折算

10.1 外币业务

外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算。

于资产负债表日，外币货币性项目采用该日即期汇率折算为记账本位币，因该日的即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除：（1）符合资本化条件的外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本；（2）为了规避外汇风险进行套期的套期工具的汇兑差额按套期会计方法处理；（3）分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益外，均计入当期损益。

编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益中的“外币报表折算差额”项目；处置境外经营时，计入处置当期损益。

以历史成本计量的外币非货币性项目仍以交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。

10.2 外币财务报表折算

为编制合并财务报表，境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的所有资产、负债类项目按资产负债表日的即期汇率折算；股东权益项目除未分配利润及其他综合收益中的外币财务报表折算差额项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算；利润表中的所有项目及反映利润分配发生额的项目按交易发生日的即期汇率近似的汇率折算；折算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额确认为其他综合收益并计入股东权益。

三、 重要会计政策及会计估计 - 续

10. 外币业务和外币报表折算 - 续

10.2 外币财务报表折算 - 续

外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算，汇率变动对现金及现金等价物的影响额，作为调节项目，在现金流量表中以“汇率变动对现金及现金等价物的影响”单独列示。

上年年末余额和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。

在处置本集团在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。

在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。

11. 金融工具

在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

对于以常规方式购买或出售金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，或者在交易日终止确认已出售的资产。

金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。当本集团按照《企业会计准则第 14号——收入》（以下简称“收入准则”）初始确认未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款时，按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。

三、 重要会计政策及会计估计 - 续

11. 金融工具 - 续

实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计期间的方法。

实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负债所有合同条款（如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等）的基础上估计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。

金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。

11.1 金融资产的分类_、 确认和计量

初始确认后，本集团对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本集团将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。此类金融资产主要包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款和长期应收款等。

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标的，则该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。此类金融资产自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资，自资产负债表日起一年内（含一年）到期的，列示于一年内到期的非流动资产；取得时分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收账款与应收票据，列示于应收款项融资，其余取得时期限在一年内（含一年）项目列示于其他流动资产。

初始确认时，本集团可以单项金融资产为基础，不可撤销地将非同一控制下的企业合并中确认的或有对价以外的非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。此类金融资产作为其他权益工具投资列示。

三、 重要会计政策及会计估计 - 续

11. 金融工具 - 续

11.1 金融资产的分类_、 确认和计量- 续

金融资产满足下列条件之一的，表明本集团持有该金融资产的目的是交易性的：

 取得相关金融资产的目的，主要是为了近期出售。

 相关金融资产在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式。

 相关金融资产属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：

 不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益金融资产。

 在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本集团可以将金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

除衍生金融资产外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性金融资产。自资产负债表日起超过一年到期（或无固定期限）且预期持有超过一年的，列示于其他非流动金融资产。

11.1.1 以摊余成本计量的金融资产

以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值时或终止确认产生的利得或损失，计入当期损益。

三、 重要会计政策及会计估计 - 续

11. 金融工具 - 续

11.1 金融资产的分类_、 确认和计量- 续

11.1.1 以摊余成本计量的金融资产 - 续

本集团对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外本集团根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：

 对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。

对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本集团在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善可与应用上述规定之后发生的某一事件相联系，本集团转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。

11.1.2 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产相关的减值损失或利得、采用实际利率法计算的利息收入及汇兑损益计入当期损益，除此以外该金融资产的公允价值变动均计入其他综合收益。该金融资产计入各期损益的金额与视同其一直按摊余成本计量而计入各期损益的金额相等。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的公允价值变动在其他综合收益中进行确认，该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本集团持有该等非交易性权益工具投资期间，在本集团收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本集团，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。

11.1.3 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。

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11. 金融工具 - 续

11.2 金融工具减值

本集团对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、租赁应收款、合同资产、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以及因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成金融负债的财务担保合同以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。

本集团对由收入准则规范的交易形成且未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的合同资产、应收票据和应收账款，以及由《企业会计准则第 21 号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款，按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本集团按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作为减值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本集团在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

本集团在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本集团在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。

11.2.1 信用风险显著增加

本集团利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

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11. 金融工具 - 续

11.2 金融工具减值 - 续

11.2.1 信用风险显著增加 - 续

本集团在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：

（1） 信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化；

（2） 若现有金融工具在资产负债表日作为新金融工具源生或发行，该金融工具的利率或其他条款是否发生显著变化（如更严格的合同条款、增加抵押品或担保物或者更高的收益率等）；

（3） 同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否发生显著变化。这些指标包括：信用利差、针对借款人的信用违约互换价格、金融资产的公允价值小于其摊余成本的时间长短和程度、与借款人相关的其他市场信息（如借款人的债务工具或权益工具的价格变动）；

（4） 金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化；

（5） 对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调；

（6） 预期将导致债务人履行其偿债义务的能力是否发生显著变化的业务、财务或经济状况的不利变化；

（7） 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；

（8） 同一债务人发行的其他金融工具的信用风险是否显著增加；

（9） 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；

（10）作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；

（11）预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化；

（12）借款合同的预期是否发生变更，包括预计违反合同的行为可能导致的合同义务的免除或修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架做出其他变更；

（13）债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；

（14）本集团对金融工具信用管理方法是否发生变化。

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11. 金融工具 - 续

11.2 金融工具减值- 续

11.2.1 信用风险显著增加 - 续

无论经上述评估后信用风险是否显著增加，本集团认为当金融工具合同付款已逾期超过（含）30日，则表明该金融工具的信用风险已经显著增加。

于资产负债表日，若本集团判断金融工具只具有较低的信用风险，则本集团假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。

11.2.2 已发生信用减值的金融资产

当本集团预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

（1） 发行方或债务人发生重大财务困难；

（2） 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

（3） 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；

（4） 债务人很可能破产或进行其他财务重组；

（5） 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；

（6） 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。

基于本集团内部信用风险管理，当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务人不能全额偿付包括本集团在内的债权人（不考虑本集团取得的任何担保），则本集团认为发生违约事件。

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11. 金融工具 - 续

11.2 金融工具减值 - 续

11.2.3 预期信用损失的确定

本集团按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：

 对于金融资产和租赁应收款，信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

 对于财务担保合同（具体会计政策参见附注三、11.4.1.2.1），信用损失为本集团就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预计付款额，减去本集团预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。

本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

11.2.4 金融资产核销

当本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。

11.3 金融资产的转移

满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：（1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止；（2）该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；（3）该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。

三、 重要会计政策及会计估计 - 续

11. 金融工具 - 续

11.3 金融资产的转移 - 续

若本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产，并相应确认相关负债。本集团按照下列方式对相关负债进行计量：

 被转移金融资产以摊余成本计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面价值减去本集团保留的权利（如果本集团因金融资产转移保留了相关权利）的摊余成本并加上本集团承担的义务（如果本集团因金融资产转移承担了相关义务）的摊余成本，相关负债不指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

 被转移金融资产以公允价值计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面价值减去本集团保留的权利（如果本集团因金融资产转移保留了相关权利）的公允价值并加上本集团承担的义务（如果本集团因金融资产转移承担了相关义务）的公允价值，该权利和义务的公允价值应为按独立基础计量时的公允价值。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和的差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值在终止确认部分和继续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分收到的对价和原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和与终止确认部分在终止确认日的账面价值之差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

金融资产整体转移未满足终止确认条件的，本集团继续确认所转移的金融资产整体，并将收到的对价确认为金融负债。

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11. 金融工具 - 续

11.4 金融负债和权益工具的分类

本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。

11.4.1 金融负债的分类_、 确认和计量

金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。

11.4.1.1 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。除衍生金融负债单独列示外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债列示为交易性金融负债。

金融负债满足下列条件之一，表明本集团承担该金融负债的目的是交易性的：

 承担相关金融负债的目的，主要是为了近期回购。

 相关金融负债在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式。

 相关金融负债属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外。

本集团将符合下列条件之一的金融负债，在初始确认时可以指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：（1）该指定能够消除或显著减少会计错配；（2）根据本集团正式书面文件载明的风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在本集团内部以此为基础向关键管理人员报告；（3）符合条件的包含嵌入衍生工具的混合合同。

交易性金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。

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11. 金融工具 - 续

11.4 金融负债和权益工具的分类- 续

11.4.1 金融负债的分类_、 确认和计量- 续

11.4.1.1 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债- 续

对于被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，其他公允价值变动计入当期损益。该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

11.4.1.2 其他金融负债

除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

本集团与交易对手方修改或重新议定合同，未导致按摊余成本进行后续计量的金融负债终止确认，但导致合同现金流量发生变化的，本集团重新计算该金融负债的账面价值，并将相关利得或损失计入当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值，本集团根据将重新议定或修改的合同现金流量按金融负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新议定合同所产生的所有成本或费用，本集团调整修改后的金融负债的账面价值，并在修改后金融负债的剩余期限内进行摊销。

11.4.1.2.1 财务担保合同

财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。对于不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或者因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣除依据收入准则相关规定所确定的累计摊销额后的余额孰高进行计量。

三、 重要会计政策及会计估计 - 续

11. 金融工具 - 续

11.4 金融负债和权益工具的分类- 续

11.4.2 金融负债的终止确认

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团（借入方）与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，本集团终止确认原金融负债，并同时确认新金融负债。

金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

11.4.3 权益工具

权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团发行权益工具，按实际发行价格计入所有者权益，相关的交易费用从所有者权益（资本公积）中扣减，如资本公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。回购本公司权益工具支付的对价和交易费用，减少所有者权益。

本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响股东权益总额。

11.5 金融资产和金融负债的抵销

当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

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12. 应收票据

12.1 应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

本集团对信用风险显著增加的应收票据单独评估确定信用损失，包括到期未获承兑、已有明显迹象表明承兑人很可能无法履行承兑义务的应收票据等，对其他应收票据在组合的基础上采用减值矩阵确定信用损失。应收票据预期信用损失准备的增加或转回金额，作为信用减值损失或利得计入当期损益。

12.2 按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

除了单项评估信用风险的应收票据外，基于其共同信用风险特征，将其余应收票据划分为不同组合：

12.3 按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的应收票据因信用风险已显著变化而单项评估信用风险。

13. 应收账款

13.1 应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

本集团对信用风险显著增加的应收账款单独评估确定信用损失，对其余应收账款在组合基础上采用减值矩阵确定应收账款的信用损失。应收账款预期信用损失准备的增加或转回金额，作为信用减值损失或利得计入当期损益。

13.2 按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

本集团以共同信用风险特征为依据，除单项计提信用损失准备的应收账款外，对其他应收账款分为低风险组合及正常风险组合。本集团采用的共同信用风险特征包括：信用风险评级、初始确认日期、剩余合同期限、债务人所处行业、债务人所处地理位置等。

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13. 应收账款 - 续

13.3 按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的应收账款因信用风险已显著变化而单项评估信用风险。

14. 其他应收款

14.1 其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

本集团对信用风险显著增加的其他应收款单独评估确定信用损失，对其余其他应收款在组合基础上采用减值矩阵确定其信用损失。其他应收款预期信用损失准备的增加或转回金额，作为信用减值损失或利得计入当期损益。

14.2 按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

除了单项评估信用风险的其他应收款外，基于其信用风险特征，将其余其他应收款划分为不同组合：

14.3 按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的其他应收款因信用风险已显著变化而单项评估信用风险。

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15. 存货

15.1 存货类别 发出计价方法 盘存制度 低值易耗品的摊销方法

15.1.1 存货类别

本集团存货按房地产开发产品、非房地产存货分类。房地产开发产品包括开发成本、开发产品。非房地产存货为原材料、发出商品、库存商品及低值易耗品。

开发成本包括土地开发成本、在建开发产品和拟开发产品。土地开发成本是指取得土地及对其进行平整、改造和必要的基础配套设施建设，使其达到建设用地条件所支付的各类支出。在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之开发为已完工开发产品的土地。开发产品是指已建成、待出售的物业。

房地产开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。非房地产存货的成本包括采购成本、加工成本和其他使存货达到目前场所和状态所发生的支出。

15.1.2 发出存货的计价方法

除房地产开发产品外，其他存货发出时采用加权平均法确定其实际成本。房地产开发产品发出时采用个别计价法确定其实际成本。

15.1.3 存货的盘存制度

本集团存货盘存制度为永续盘存制。

15.1.4 低值易耗品的摊销方法

低值易耗品采用一次转销法进行摊销。

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15. 存货 - 续

15.2 存货跌价准备的确认标准和计提方法

资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。

可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

16. 合同资产

16.1 合同资产的确认方法及标准

合同资产是指本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。本集团拥有的无条件（即，仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

16.2 合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法

本集团对信用风险显著增加的合同资产单独评估确定信用损失，对其余合同资产在组合基础上采用减值矩阵确定合同资产的信用损失。合同资产预期信用损失准备的增加或转回金额，作为信用减值损失或利得计入当期损益。

17. 持有待售非流动资产或处置组

划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

当本集团主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值时，将其划分为持有待售类别。

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17. 持有待售非流动资产或处置组 - 续

划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法-续

分类为持有待售类别的非流动资产或处置组需同时满足以下条件：（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，即本集团已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。

因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。

本集团以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低计量持有待售的非流动资产或处置组。账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，减记账面价值至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，恢复以前减记的金额，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不予转回。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产，分类为持有待售的部分自分类为持有待售之日起不再采用权益法核算。

18. 长期股权投资

18.1 共同控制_、 重大影响的判断标准

控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响是指对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影响时，已考虑投资方和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。

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18. 长期股权投资 - 续

18.2 初始投资成本的确定

对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。

对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权投资采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。

合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资，按成本进行初始计量。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。

18.3 后续计量及损益确认方法

18.3.1 按成本法核算的长期股权投资

公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实施控制的被投资主体。

采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计量。追加或收回投资调整长期股权投资 的成本。当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。

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18. 长期股权投资 - 续

18.3 后续计量及损益确认方法- 续

18.3.2 按权益法核算的长期股权投资

除全部或部分分类为持有待售资产的对联营企业和合营企业的投资外，本集团对联营企业和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本集团能够对其施加重大影响的被投资单位，合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本集团不一致的，按照本集团的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。

在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

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18. 长期股权投资 - 续

18.4 长期股权投资处置

处置长期股权投资时，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，原采用权益法核算而确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。

本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。

本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。

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18. 长期股权投资 - 续

18.4 长期股权投资处置- 续

本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。

19. 投资性房地产

投资性房地产是指本集团为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。

投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。

本集团投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而能够对投资性房地产的公允价值作出合理估计，因此本集团对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，公允价值的变动计入当期损益。对于在建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定，本集团以成本计量该在建投资性房地产，当其公允价值能够可靠计量时或其完工时（两者孰早），再以公允价值进行后续计量。

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，以其转换当日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。

投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

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20. 固定资产

20.1 确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。

20.2 折旧方法

固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的折旧年限、估计残值率和年折旧率如下：

预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。

20.3 其他说明

当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。

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21. 借款费用

可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。其余借款费用在发生当期确认为费用。

专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。

22. 无形资产

22.1 使用寿命及其确定依据_、 估计情况_、 摊销方法或复核程序

本集团无形资产为土地使用权、软件系统及特许经营权。

无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。各类无形资产的摊销方法、使用寿命和残值率如下：

年末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。

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22. 无形资产 - 续

22.2 研发支出的归集范围及相关会计处理方法

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。

开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：

（1） 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

（2） 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

（3） 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

（4） 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

（5） 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。内部开发活动形成的无形资产的成本仅包括满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发生的支出总额，对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入损益的支出不再进行调整。

研发支出的归集范围包括直接从事研发活动人员的工资薪金和福利费用、研发活动直接消耗的材料、燃料和动力费用、研发活动的仪器和设备的折旧费、研发场地租赁和维护费用、研究与试验开发所需的差旅、交通和通讯费用等。本集团以产品设计通过评审作为研发项目划分研究阶段和开发阶段的具体标准。

23. 长期资产减值

本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、固定资产、在建工程、使用权资产、长期待摊费用、使用寿命确定的无形资产是否存在可能发生减值的迹象。如果该等资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。

估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资产组的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。

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23. 长期资产减值 - 续

资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的税前折现率对其进行折现后的金额加以确定。

如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。

商誉至少在每年年度终了进行减值测试。对商誉进行减值测试时，结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。即，自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合，如包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额首先抵减分摊到该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

24. 长期待摊费用

长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期待摊费用在预计受益期间分期平均摊销。

25. 合同负债

合同负债是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

26. 职工薪酬

26.1 短期薪酬的会计处理方法

本集团在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。本集团发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。

本集团为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及本集团按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本集团提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，确认相应负债，并计入当期损益或相关资产成本。

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26. 职工薪酬 - 续

26.2 离职后福利的会计处理方法

本集团离职后福利全部为设定提存计划，是指向独立的基金缴存固定费用后，本集团不再承担进一步支付义务的离职后福利计划。

本集团在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

26.3 辞退福利的会计处理方法

本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本集团有详细、正式的涉及支付辞退福利的重组计划；并且，该重组计划已开始实施，或已向受其影响的各方通告了该计划的主要内容，从而使各方形成了对本集团将实施重组的合理预期时。

27. 预计负债

当与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流出，以及该义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。

在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。如果货币时间价值影响重大，则以预计未来现金流出折现后的金额确定最佳估计数。

如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

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28. 收入

按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

收入是本集团在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加且与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。

本集团的收入主要来源于物业管理收入、资产管理收入及其他收入。

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至该项履约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分商品或服务的承诺。

就物业管理收入和除租赁外的资产管理收入而言，本集团在提供服务过程中确认收入，租赁收入的确认具体参见附注三、32.2.2.1“本集团作为出租人记录经营租赁业务”；就其他收入而言，本集团在客户取得相关商品控制权时点，确认销售收入的实现。

本集团在合同开始日对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本集团按照履约进度，在一段时间内确认收入：（1）客户在本集团履约的同时即取得并消耗所带来的经济利益；（2）客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；（3）本集团履约过程中所产出的商品或服务具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本集团在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。

本集团采用投入法确定履约进度，即根据本集团为履行履约义务的投入确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本集团按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

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28. 收入 - 续

按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策-续

交易价格，是指本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，但不包含代第三方收取的款项以及本集团预期将退还给客户的款项。在确定交易价格时，本集团考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。但在有确凿证据表明合同折扣或可变对价仅与合同中一项或多项（而非全部）履约义务相关的，本集团将该合同折扣或可变对价分摊至相关一项或多项履约义务。单独售价，是指本集团向客户单独销售商品或服务的价格。单独售价无法直接观察的，本集团综合考虑能够合理取得的全部相关信息，并最大限度地采用可观察的输入值估计单独售价。

合同中存在可变对价的，本集团按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数。包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。每一资产负债表日，本集团重新估计应计入交易价格的可变对价金额。

本集团根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本集团的身份是主要责任人还是代理人。本集团在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本集团为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本集团为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照既定的佣金金额或比例等确定。

本集团向客户预收销售商品或服务款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时再转为收入。当本集团预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权利时，本集团预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，按照客户行使合同权利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则，本集团只有在客户要求履行剩余履约义务的可能性极低时，才将上述负债的相关余额转为收入。

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29. 合同成本

29.1 取得合同的成本

本集团为取得合同发生的增量成本（即不取得合同就不会发生的成本）预期能够收回的，确认为一项资产，并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本集团为取得合同发生的其他支出，在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。

29.2 履行合同的成本

本集团为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则范围且同时满足下列条件的，确认为一项资产：（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；（2）该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；（3）该成本预期能够收回。上述资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

29.3 与合同成本有关的资产的减值损失

在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；对于与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：（1）本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

与合同成本相关的资产计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

三、 重要会计政策及会计估计 - 续

30. 政府补助

政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产。政府补助在能够满足政府补助所附条件且能够收到时予以确认。

政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

与收益相关的政府补助，用于补偿本集团以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿本集团已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。

与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本集团日常活动无关的政府补助，计入营业外收入。

31. 递延所得税资产/递延所得税负债

所得税费用包括当期所得税和递延所得税。

31.1 当期所得税

资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的预期应缴纳（或返还）的所得税金额计量。

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31. 递延所得税资产/递延所得税负债 - 续

31.2 递延所得税资产及递延所得税负债

对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。

一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）且不导致等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产或负债。

对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

本集团确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只有当暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，本集团才确认递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。

资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

三、 重要会计政策及会计估计 - 续

31. 递延所得税资产/递延所得税负债 - 续

31.3 所得税的抵销

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。

32. 租赁

租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

在合同开始日，本集团评估该合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。除非合同条款和条件发生变化，本集团不重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。

32.1 本集团作为承租人

32.1.1 租赁的分拆

合同中同时包含一项或多项租赁和非租赁部分的，本集团将各项单独租赁和非租赁部分进行分拆，按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。

为简化处理，本集团租赁选择不分拆合同包含的租赁和非租赁部分，将各租赁部分及与其相关的非租赁部分分别合并为租赁进行会计处理。

三、 重要会计政策及会计估计 - 续

32. 租赁 - 续

32.1 本集团作为承租人- 续

32.1.2 使用权资产

除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日对租赁确认使用权资产。租赁期开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供本集团使用的起始日期。

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：

 租赁负债的初始计量金额；

 在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

 本集团发生的初始直接费用；

 本集团为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本，不包括属于为生产存货而发生的成本。

本集团参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，使用权资产在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本集团按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

32.1.3 租赁负债

除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日按照该日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。

三、 重要会计政策及会计估计 - 续

32. 租赁 - 续

32.1 本集团作为承租人- 续

32.1.3 租赁负债 - 续

租赁付款额是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：

 固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

 取决于指数或比率的可变租赁付款额；

 本集团合理确定将行使的购买选择权的行权价格；

 租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权的，行使终止租赁选择权需支付的款项；

 根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。

取决于指数或比率的可变租赁付款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

租赁期开始日后，本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

在租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将差额计入当期损益：

因租赁期变化或购买选择权的评估结果发生变化的，本集团按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；

根据担保余值预计的应付金额或者用于确定租赁付款额的指数或者比例发生变动，本集团按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。

三、 重要会计政策及会计估计 - 续

32. 租赁 - 续

32.1 本集团作为承租人- 续

32.1.4 作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

本集团对短期租赁以及低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值不超过人民币 5 万元的租赁。本集团将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。

32.1.5 租赁变更

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

 该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

 增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。

32.2 本集团作为出租人

32.2.1 租赁的分拆

合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团根据收入准则关于交易价格分摊的规定分摊合同对价，分摊的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价格。

三、 重要会计政策及会计估计 - 续

32. 租赁 - 续

32.2 本集团作为出租人 - 续

32.2.2 作为出租方租赁的分类标准和会计处理方法

实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。

32.2.2.1本集团作为出租人记录经营租赁业务

在租赁期内各个期间，本集团采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。

本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在实际发生时计入当期损益。

32.2.2.2本集团作为出租人记录融资租赁业务

于租赁期开始日，本集团以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值，并终止确认融资租赁资产。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

租赁收款额，是指本集团因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租人收取的款项，包括：

 承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额。

 取决于指数或比率的可变租赁付款额。

 购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权。

 承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权。

 由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向本集团提供的担保余值。

未纳入租赁投资净额计量的可变租赁收款额在实际发生时计入当期损益。

本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。

三、 重要会计政策及会计估计 - 续

32. 租赁 - 续

32.2 本集团作为出租人 - 续

32.2.3 转租赁

本集团作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本集团基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。

32.2.4 租赁变更

经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：

该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本集团分别下列情形对变更后的租赁进行处理：

假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本集团自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；

假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本集团按照《企业会计准则第 22号——金融工具确认和计量》关于修改或重新议定合同的规定进行会计处理。

33. 其他

33.1 维修基金

本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“长期应付款”项目，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。

四、 运用会计政策过程中所作的重要判断和会计估计所采用的关键假设和不确定因素

本集团在运用附注三描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本集团需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本集团管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果可能与本集团的估计存在差异。

本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。

1. 会计估计所采用的关键假设和不确定因素

资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值作出重大调整的关键假设和不确定性主要有：

1.1 商誉减值

2026 年 6 月30 日，商誉的账面价值为人民币 3,193,971,718.64元。本集团至少每年对商誉进行减值测试。在对商誉进行减值测试时，需计算包含商誉的相关资产组或资产组组合的预计未来现金流量现值，并需要对该资产组或资产组组合的未来现金流量进行预计，同时确定一个适当地反映当前市场货币时间价值和资产特定风险的税前折现率，此等事项均涉及管理层的判断。

1.2 投资性房地产的公允价值

2026 年 6 月30 日，投资性房地产的账面价值为人民币 5,458,278,900.00元。本集团对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。确定公允价值运用的关键假设包括对报酬率、租金年增长率、空置率、经调整的可比物业市场单位价格等的估计，该等估计均涉及管理层的重大判断和估计。

五、 重要会计政策变更

1. 财政部颁布的企业会计准则相关规定及指引的变更

（1） 会计政策变更的内容及原因

本集团于 2026 年度执行了财政部于近年颁布的企业会计准则相关规定及指引，主要包括：

《企业会计准则解释第 19 号》（财会[2025]32 号）（以下简称“解释第 19 号”）中“关于非同一控制下企业合并中补偿性资产的会计处理”、“关于处置原通过同一控制下企业合并取得子公司时相关资本公积的会计处理”、“关于采用电子支付系统结算的金融负债的终止确认”、“关于金融资产合同现金流量特征的评估及相关披露”及“关于指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具的披露”的规定；

《企业会计准则解释第 20 号》（财会[2026]7 号）（以下简称“解释第 20 号”）中“关于金融资产合同现金流量特征的评估”及“关于货币缺乏可兑换性时的会计处理及相关披露”的规定；

（2） 本集团采用上述规定及指引的主要影响

关于非同一控制下企业合并中补偿性资产的会计处理

根据解释第 19 号的规定，购买方在其合并财务报表中确认被补偿项目的同时，应当确认补偿性资产，以与被补偿项目相同的基础计量，并需考虑管理层对其可收回性的估计，将预期无法收回的金额从补偿性资产入账价值中扣除。在后续每个资产负债表日，购买方应当按照与被补偿项目相同的基础并考虑合同对补偿金额的限制，对补偿性资产进行后续计量。购买方收回、出售或以其他方式丧失对补偿性资产的权利时，应当终止确认该资产。

关于处置原通过同一控制下企业合并取得子公司时相关资本公积的会计处理

根据解释第 19 号的规定，企业处置原通过同一控制下企业合并取得的子公司并丧失控制权时，无论交易对手方是企业的关联方还是非关联方，原合并日因长期股权投资初始投资成本与合并对价账面价值差额调整的资本公积，在个别财务报表和合并财务报表中不得转出至当期损益或留存收益。

五、 重要会计政策变更 - 续

1. 财政部颁布的企业会计准则相关规定及指引的变更 - 续

（2） 本集团采用上述规定及指引的主要影响 - 续

关于采用电子支付系统结算的金融负债的终止确认

根据解释第 19 号的规定，企业采用电子支付系统以现金结算一项金融负债（或其一部分）的，仅当企业已启动付款指令并同时满足下列条件时，可选择在结算日之前将其终止确认：1.企业没有实际能力撤回、停止或取消付款指令；2.企业没有实际能力支取因付款指令而将用于结算的现金；3.与电子支付系统相关的结算风险不重大。例如，电子支付系统是按照标准管理流程完成付款指令，且从满足前述两项条件至向交易对手支付现金之间的时间间隔很短。如果付款指令的执行取决于企业在结算日能否交付现金，则与电子支付系统相关的结算风险不可视为不重大。

关于金融资产合同现金流量特征的评估及相关披露

根据解释第 19 号的规定，企业在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排一致时，可能需考虑利息的不同构成要素。利息的评估应当聚焦于企业基于什么获得了补偿，而非获得补偿的金额。或有特征引起的合同现金流量在合同现金流量变动（不管现金流量变动可能性的大小）前后均与基本借贷安排一致的，企业仍需评估或有事项的性质。

关于指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具的披露

根据解释第 19 号的规定，企业应当按类别披露指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资在报告期末的公允价值，以及其在报告期内的公允价值变动。其中，与报告期内终止确认的投资有关的变动额和与报告期末持有的投资有关的变动额应当分别披露。企业还应披露与报告期内终止确认的投资有关的计入权益的累计利得或损失的转出情况。

关于金融资产合同现金流量特征的评估

根据解释第 20 号的规定，对于某项金融资产，当企业收取现金流量的最终合同权利仅限于特定资产的现金流量时，该金融资产具有无追索权特征，此时企业面临的主要风险取决于特定资产的业绩而非债务人的信用风险。

五、 重要会计政策变更 - 续

1. 财政部颁布的企业会计准则相关规定及指引的变更 - 续

（2） 本集团采用上述规定及指引的主要影响 - 续

对于具有无追索权特征的金融资产，企业在确定其是否符合合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付特征（以下简称本金加利息的合同现金流量特征）时，应当评估特定基础资产或其现金流量与该金融资产的合同现金流量之间的联系（即穿透），并考虑该联系如何受债务人发行的次级债务或权益工具等其他合同安排的影响。如果金融资产的合同条款产生了其他现金流量或以一种与代表本金和利息的支付不一致的方式限制了现金流量，则该金融资产不符合本金加利息的合同现金流量特征。

关于货币缺乏可兑换性时的会计处理及相关披露

根据解释第 20 号的规定，本集团在确定外币交易即期汇率时，对于相关货币存在缺乏可兑换性的情形，综合考虑企业取得另一种货币的能力、可兑换市场或兑换机制、取得货币的目的及可取得金额等因素，对相关货币是否缺乏可兑换性进行判断。

对于确认存在货币缺乏可兑换性的货币，本集团按照相关规定估计计量日即期汇率，并以该汇率进行相关外币交易、外币货币性项目及境外经营财务报表折算；同时按照企业会计准则的规定，对相关估计及受影响事项进行信息披露。

采用该规定未对本集团的财务状况、经营成果及现金流量产生重大影响。

六、 税项

1. 主要税种及税率

本集团从事物业管理、持有物业出租及经营、房地产开发等业务。根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告 2019 年第 39 号）等相关规定，自2019 年4月1日起本集团增值税应税项目及税率如下表所示：

六、 税项 - 续

1. 主要税种及税率 - 续

六、 税项 - 续

1. 主要税种及税率 - 续

注 1：根据深圳市科技创新委员会、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局颁发的高新技术企业证书（证书编号 GR202344208035），本公司之子公司招商积余数字科技（深圳）有限公司 2023 年至 2025 年按照 15%税率缴纳企业所得税。目前该公司的高新资格正在复评中，根据《国家税务总局关于实施高新技术企业所得税优惠政策有关问题的公告》（国家税务总局公告 2017年第 24 号）,“高新技术企业资格期满当年，在通过重新认定前，其企业所得税可暂按 15%的税率预缴，在年底前仍未取得高新技术企业资格的，应按规定补缴税款”。

注 2：根据深圳市科技创新委员会、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局颁发的高新技术企业证书（证书编号 GR202444201235），本公司之子公司招商楼宇科技（深圳）有限公司2024 年至2026年按照15%税率缴纳企业所得税。

注 3：根据深圳市科技创新委员会、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局颁发的高新技术企业证书（证书编号 GR202444206751），本公司之子公司深圳招商建筑科技有限公司2024 年至2026年按照15%税率缴纳企业所得税。

注 4：根据《财政部 税务总局关于延续深圳前海深港现代服务业合作区企业所得税优惠政策的通知》（财税〔2021〕30 号）、《财政部 税务总局关于前海深港现代服务业合作区企业所得税优惠政策的通知》（财税〔2024〕13 号）等有关规定减按15%税率缴纳企业所得税。

2. 税收优惠

根据财政部、国家税务总局发布的《关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告 2023 年第 6 号）和《关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告 2022 年第 13 号），小型微利企业年应纳税所得额不超过300 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。本公司部分下属子公司符合上述所得税减免的要求，按照优惠税率计缴企业所得税。

七、 合并财务报表项目注释

1. 货币资金

注： 于 2026 年 6 月 30 日其他货币资金主要包括使用受限货币资金人民币 33,286,455.26元（2025 年 12 月 31 日：人民币 25,179,048.27 元）。

（1） 货币资金期末使用受限制情况

2. 应收票据

（1） 应收票据分类

注： 本期末，本集团应收票据预计将于一年内到期。

（2） 本期末，本集团无已质押的应收票据。

七、 合并财务报表项目注释 - 续

2. 应收票据 - 续

（3） 本期末，本集团无因出票人未履约而转为应收账款的票据。

（4） 按信用损失准备计提方法分类披露

1） 按组合计提信用损失准备的应收票据

（5） 信用损失准备的情况

3. 应收账款

（1） 应收账款总体情况

七、 合并财务报表项目注释 - 续

3. 应收账款 - 续

（2） 应收账款分类情况

注 1：低风险组合，根据信用风险特征划分为低风险的组合，比如政府单位、招商局集团有限公司并表范围内的关联单位、联合营单位等。

注 2：正常风险组合，除低风险组合项目及单项计提信用损失准备的应收账款以外的客户，结合历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情况等，按账龄分析法对本组合的应收账款计提信用损失准备。

注 3：单项计提信用损失准备的应收账款是指信用风险已显著变化且单独进行减值测试的应收账款，按照其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提信用损失准备。

七、 合并财务报表项目注释 - 续

3. 应收账款 - 续

（3） 按账龄披露

（4） 信用损失准备变动情况

应收账款信用损失准备变动情况如下：

注： 其他变动主要系外币报表折算的影响。

七、 合并财务报表项目注释 - 续

3. 应收账款 - 续

（5） 本期不存在收回或转回金额重要的信用损失准备。

（6） 本期无金额重要的应收账款核销情况。

（7） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

4. 预付款项

（1） 预付款项按账龄列示

本集团预付款项期末余额中前五名的汇总金额为61,108,364.71元，所占比例为44.71%。

5. 其他应收款

（1） 项目列示

七、 合并财务报表项目注释 - 续

5. 其他应收款 - 续

（2） 其他应收款

（a） 按账龄披露

（b） 按款项性质分类情况

七、 合并财务报表项目注释 - 续

5. 其他应收款 - 续

（2） 其他应收款 – 续

（c） 按信用损失准备计提方法分类披露

注 1：低风险组合，根据信用风险特征划分为低风险的组合，比如政府单位、招商局集团有限公司并表范围内的关联单位、联合营单位等。

注 2：正常风险组合，除低风险组合项目及单项计提信用损失准备的其他应收款以外的客户，结合历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情况等，按账龄分析法对本组合的其他应收款计提信用损失准备。

注 3：单项计提信用损失准备的其他应收款是指信用风险已显著变化且单独进行减值测试的其他应收款，按照其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提信用损失准备。

七、 合并财务报表项目注释 - 续

5. 其他应收款 - 续

（2） 其他应收款 - 续

（d） 信用损失准备情况

其他应收款信用损失准备变动情况如下：

（e） 本期无实际核销的其他应收款。

（f） 本期不存在收回或转回的重要信用损失准备。

七、 合并财务报表项目注释 - 续

5. 其他应收款 - 续

（2） 其他应收款 - 续

（g） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

6. 存货

（1） 存货分类

七、 合并财务报表项目注释 - 续

6. 存货 - 续

（2） 存货跌价准备