【中国银河总量】新一轮政策工具会产生什么影响？——房地产高质量发展跟踪系列之二

【报告导读】

1. 楼市或迎来新一轮“因城施策”放松周期。

2. 行业观察：新房依然承压，头部城市二手房市场热度延续。

3. 公积金或为稳楼市的重要工具。

4. “以旧换新”贷款购房补贴或为政策工具箱的新方向。

核心观点

楼市或迎来新一轮“因城施策”放松周期。2026年8月18日，《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》发布；8月7日北京印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，涉及优化住房限购政策、完善房屋赠与政策、加大支持力度等三个方面；8月20日上海出台“沪八条”，主要包括优化公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票以及推进收购二手住房等方面。头部城市陆续出台政策降低购房门槛，促进住房消费。我们认为，楼市或将进入新一轮的“因城施策”放松周期，未来各城市有望适时优化房地产政策，推动楼市高质量发展。

行业观察：新房依然承压，头部城市二手房市场热度延续。前期房企拿地较少，对应目前新房市场的推货规模收缩，新房表现依然承压。截至2026年7月，全国商品房销售面积为4.5亿方，同比下降11.8%，销售金额4.3万亿元，同比下降13.1%。待售库存依然处于高位，狭义库存7.59亿方。由于行业整体的拿地和开工收窄，截至2026年7月末，全国商品房广义库存规模降至29.83亿方，但由于每月销售规模同样收窄，去化周期依然维持相对高位，目前广义去化周期为39.76个月。头部城市二手房热度延续。2026年前7月上海二手住宅成交规模达到1251.97万方，已超过2017年~2025年除2021年所有年份。尽管楼市逐渐进入7-8月的淡季，上海二手住宅成交均价依然维持在41500元/平米以上，表现出一定程度的韧性。

公积金或为稳楼市的重要工具。本轮公积金改革的底层逻辑清晰，是以释放沉淀资金、降低入市门槛、拓宽使用场景的方式，激活增量需求、托底市场预期，在“房住不炒”框架下实现稳楼市目标。本轮公积金改革的一个鲜明特征是，各地不再将公积金政策视为孤立的社会保障工具，而是将其作为稳楼市组合拳的关键一环。北京新政中，公积金支持力度被列为三大政策支柱之一：夫妻双缴存首套最高贷款额度翻倍至240万元，叠加多子女家庭等上浮条件可达340万元，同时将公积金贷款纳入存量房“带押过户”、支持装修提取，直指购房成本降低与交易流程疏通。上海新政则将公积金政策置于5方面措施之首：将首付款提取范围从预售新房扩至现房、支持“既提又贷”、购房提取频次从“五年一次”放宽至“每年一次”，并首次将购房契税、车位购置纳入公积金支付范围。两地的政策设计指向同一个逻辑——公积金不再是购房后才能用的被动工具，而是从首付到契税、从车位到装修全链条释放购买力的前置引擎，叠加国家层面修订条例新增装修、物业费提取并取消租房提取门槛，公积金制度正从长期储蓄型住房保障向即期消费型楼市稳定器转型。

“以旧换新”贷款购房补贴或为政策工具箱的新方向。此次“沪八条”同时提及阶段性“以旧换新”购房补贴政策，包括贷款补贴和购房补贴。1）贷款补贴：对于符合要求售出二手住房购买外环外新建商品住房的居民，补贴购买新建商品住房贷款总额的1%，单套住房最高补贴5万元，补贴总金额2亿元，用完即止。2）购房补贴：对于符合要求售出外环内二手住房并购买外环外新建商品住房的居民，补贴3万元。二者叠加最高补贴8万元。2026年1月1日~8月19日，上海外环外商品住宅套均成交金额为200.36万元，根据上海外环外最低首付比例为15%（包含首套和二套），套均平均贷款金额为170.31万元，对应的套均补贴金额为1.7万元。按照2亿元的总补贴金额计算，预计有11743户家庭可享受此次“以旧换新”贷款补贴。截至2026年8月19日，上海外环外可售商品住宅规模为510.37万方，占全市可售商品住宅的69.55%。我们认为“以旧换新”贷款补贴和换新补贴有望促进居民贷款购房需求的释放，或将有助于外环外等待售规模相对较大的区域的库存去化。

风险提示

宏观经济不及预期的风险；房价大幅波动的风险；人口增速不及预期的风险；政策推进和实施不及预期的风险；房屋销售不及预期的风险；住房公积金实缴人数受制度扩面影响，不能完全等同于新增就业或就业质量的风险；数据统计和口径误差带来的风险。

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本文摘自：中国银河证券2026年8月22日发布的研究报告《【中国银河总量】新一轮政策工具会产生什么影响？——房地产高质量发展跟踪系列报告之二》

分析师：

章俊 首席经济学家、研究院院长、新发展研究院院长 S0130523070003

张迪 宏观首席分析师 S0130524060001

胡孝宇 房地产行业分析师 S0130523070001

吕雷 宏观分析师 S0130524080002

评级体系：

评级标准为报告发布日后的6到12个月行业指数（或公司股价）相对市场表现，其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准，北交所市场以北证50指数为基准，香港市场以恒生指数为基准。

行业评级

推荐：相对基准指数涨幅10%以上。

中性：相对基准指数涨幅在-5%～10%之间。

回避：相对基准指数跌幅5%以上。

公司评级

推荐：相对基准指数涨幅20%以上。

谨慎推荐：相对基准指数涨幅在5%～20%之间。

中性：相对基准指数涨幅在-5%～5%之间。

回避：相对基准指数跌幅5%以上。

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