【银河东盟总量研究】估值之变：从资产韧性到算力基建——东盟总量研究

核心观点

核心观点：本期聚焦东南亚总量资产与产业变化，剖析国别层面利率环境、REITs与IDC投资线索。美国利率环境平稳为新加坡S-REITs带来融资与估值双重利好，但系统性重估仍需基本面驱动；新加坡资产需求韧性较强，工业、零售、办公板块优质S-REITs更具优势；泰国IDC由规划期转向产能落地兑现期，产业链红利集中于上游资源端。

利率平稳利好新加坡S-REITs，重估仍需基本面。美国劳动力市场"供需双弱"，失业率或于4.2%-4.5%区间震荡上行，通胀在薪资放缓、租金下行与关税冲击消退三重驱动下趋于回落，加息与降息条件均不成熟，美联储预计维持利率不变。利率企稳带来融资与估值双重利好：美元融资基准抬升风险下降、交叉货币对冲成本有望改善，外币债务利息压力趋缓；无风险利率上修路径受限、股息收益率利差吸引力提升，支撑估值修复。但利率平稳仅形成温和支撑，系统性重估仍需基本面驱动。

新加坡资产需求韧性较强，优质S-REITs更具优势。新加坡资产兼具避险属性、借贷成本下降，支撑优质业主资产净值，但资本化率下行或削弱收购项目派息增厚；具备成熟增值改造/再开发能力、资本循环规范且资产负债表稳健的S-REITs更具优势。工业地产：一季度净吸收230万平方英尺、高于新增供给140万平方英尺，租金环比+0.4%、同比+2.3%，空置率收窄至11.1%；AI、半导体及精密制造拉动高标准厂房需求，现代仓储物流、高标准厂房、数据中心及可再开发资产运营优势更明显。零售地产：出租率稳定于93.7%，但成本高企、消费走弱及租户整合令市场承压，优质资产韧性更强。办公地产：2026Q1中心区租金指数200.2，空置率收紧至10.8%；CBD甲级写字楼年均新增供应仅40万平方英尺，远低于十年均值90万平方英尺净需求，空置率有望维持4%以下，优质CBD资产有望保持高出租率与正向租金调升。

泰国IDC步入产能落地期，红利集中上游。政策、技术、资本、区位四维共筑增长底座：数据本地留存创造刚性内需，AI负载推升高密度机柜需求，美资、中资、本土资本三足鼎立，泰国以成本与政策灵活性成为东南亚外资算力优选地。行业高密化、绿色化、资本化趋势明确：曼谷依托低时延主攻金融、内容分发等高端场景，EEC承载超大规模AI算力园区；Tier 3机房成主流、绿电合规成外资硬门槛，资产获国际金融认可；行业由规划期转向产能落地兑现期，供需缺口显著，电网接入与工程落地能力成核心壁垒，牌照收紧推动规范化提速。产业链红利呈上游集中特征，地产、电力、工程、设备充分受益，托管运维弹性有限；增长空间充足但分化加剧，电网配套、全球算力资本周期、政策节奏为主要风险，绿电机制完善、电网扩容与投资转化效率提升是估值修复核心催化。

风险提示

海外政策超预期的风险；全球云厂商资本开支不及预期的风险；新加坡利率快速飙升的风险；新加坡产业规划推进不及预期的风险；泰国数据中心项目落地不及预期的风险。

近期东盟相关报告摘选

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本文摘自：中国银河证券2026年8月27日发布的研究报告《【银河海外研究】估值之变：从资产韧性到算力基建--东盟总量研究》

分析师：

刘雅坤 S0130523100001

周欣洋 S0130524080001 

张岩东 S0130526060002

胡孝宇 S0130523070001 

黄林 S0130524070004 

郑媛 S0130524060003

评级标准：

评级标准为报告发布日后的6到12个月行业指数（或公司股价）相对市场表现，其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准，北交所市场以北证50指数为基准，香港市场以恒生指数为基准。

行业评级

推荐：相对基准指数涨幅10%以上。

中性：相对基准指数涨幅在-5%～10%之间。

回避：相对基准指数跌幅5%以上。

公司评级

推荐：相对基准指数涨幅20%以上。

谨慎推荐：相对基准指数涨幅在5%～20%之间。

中性：相对基准指数涨幅在-5%～5%之间。

回避：相对基准指数跌幅5%以上。

法律申明：

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