股票 
板块 
用户 
资讯 文｜明明 余经纬 秦楚媛 周昀锋
8月下半月，公募REITs二级市场迎来了持续的反弹行情，其中前期跌幅较深的产业园区和仓储物流板块呈现较大弹性，同时市场认可度相对较高的消费基础设施和数据中心板块同样录得一定涨幅。但从市场交投方面看，此轮反弹行情下市场成交额和换手率并未出现显著放量，或一定程度显示出资金的犹豫。展望9月，资金面或仍是影响市场行情的重要变量，伴随着部分一级待发行项目或陆续推进，市场期待增量资金，包括保险资金放开商业不动产REITs投资范围，指数基金、公募FOF和二级债基等公募基金资金入场、长期资金入市等。综上，在强需求政策落地前，建议投资者保持谨慎乐观，重点关注由资金面和情绪面波动导致的部分稳健运营资产的超跌机会。
▍市场回顾：公募REITs二级市场延续反弹抬升，市场交投保持边际回升。
上周（2026年8月24日至2026年8月28日，下同），公募REITs二级市场前四个交易日延续了反弹行情。具体来看，前期跌幅较深的产业园区和仓储物流板块以及资产认可度较高的数据中心板块呈现较大弹性。市场交投方面保持边际回升，全周日均成交额5.22亿元。全周中证REITs全收益指数读数报收955.33点，累计上涨1.39%。全月来看，8月REITs二级市场先跌后涨，中证REITs全收益指数累计下跌0.19%。
▍政策及重要公告梳理：
一级市场项目稳步推进。（1）8月25日，上交所正式受理嘉实陶邑消费REIT的首次申报。根据招募说明书（草案），该REIT以位于江西省景德镇市珠山区的陶溪川首期项目为底层资产。根据招募说明书披露，以2026年6月30日为评估基准日，底层资产合计估值13.22亿元，2026年（年化）和2027年预计实现分派率5.23%和5.48%。（2）8月25日，深交所正式受理中金中国绿发商业REIT的首次申报。根据招募说明书（草案），该REIT以济南项目和上海项目为底层资产，具体包括泉城路贵和购物中心、贵和洲际酒店、上海艾迪逊酒店。根据招募说明书披露，以2026年3月31日为评估基准日，底层资产合计估值28.88亿元，2026年（年化）和2027年预计实现分派率4.57%和4.64%。
监管部门陆续发声支持REITs市场发展，包括支持民营企业参与基础设施REITs发行、稳慎推进商业不动产REITs发展。8月28日，国家发改委召开全国投资工作推进会议，会议上提及“支持民营企业参与基础设施REITs发行”。同日，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，在支持合理融资部分提出“支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金（REITs）或作为REITs扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs发展”。
▍公募REITs策略思考：
8月下半月，公募REITs二级市场迎来了持续的反弹行情，其中前期跌幅较深的产业园区和仓储物流板块呈现较大弹性，同时市场认可度相对较高的消费基础设施和数据中心板块同样录得一定涨幅。但从市场交投方面看，此轮反弹行情下市场成交额和换手率并未出现显著放量，或一定程度显示出资金的犹豫。展望9月，资金面或仍是影响市场行情的重要变量，伴随着部分一级待发行项目或陆续推进，市场期待增量资金，包括保险资金放开商业不动产REITs投资范围，指数基金、公募FOF和二级债基等公募基金资金入场、长期资金入市等。综上，在强需求政策落地前，建议投资者保持谨慎乐观，重点关注由资金面和情绪面波动导致的部分稳健运营资产的超跌机会。
▍风险因素：
REITs底层资产所在行业出现超预期政策，例如高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性因素影响市场风险偏好；REITs新发政策超预期等。
关于我们
中信证券研究网站：
https://research.citics.com
添加权限请联系您的对口客户经理
中信证券研究服务小程序：
中信证券研究服务
添加权限请联系您的对口客户经理
免责声明
本文节选自中信证券研究部已于2026年9月1日发布的《公募REITs市场面面观20260901—9月市场展望：适度乐观，察资观策》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。
本资料所载的证券市场研究信息是由中信证券股份有限公司（以下简称“中信证券”）的研究部编写。中信证券研究部定位为面向专业机构投资者的卖方研究团队。通过微信形式制作的本资料仅面向中信证券客户中的金融机构专业投资者，请勿对本资料进行任何形式的转发行为。中信证券不因任何订阅本公众号的行为而将订阅人视为中信证券的客户。若您并非中信证券客户中的金融机构专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险，应首先联系中信证券机构销售服务部门或经纪业务系统的客户经理，完成投资者适当性匹配，并充分了解该项服务的性质、特点、使用的注意事项以及若不当使用可能会带来的风险或损失，在此之前，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的信息。本资料难以设置访问权限，若给您造成不便，还请见谅！感谢您给予的理解和配合。若有任何疑问，敬请发送邮件至信箱kehu@citics.com。
重要声明：
本资料定位为“投资信息参考服务”，而非具体的“投资决策服务”，并不涉及对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断。需特别关注的是（1）本资料的接收者应当仔细阅读所附的各项声明、信息披露事项及风险提示，关注相关的分析、预测能够成立的关键假设条件，关注投资评级和证券目标价格的预测时间周期，并准确理解投资评级的含义。（2）本资料所载的信息来源被认为是可靠的，但是中信证券不保证其准确性或完整，同时其相关的分析意见及推测可能会根据中信证券研究部后续发布的证券研究报告在不发出通知的情形下做出更改，也可能会因为使用不同的假设和标准、采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。（3）投资者在进行具体投资决策前，还须结合自身风险偏好、资金特点等具体情况并配合包括“选股”、“择时”分析在内的各种其它辅助分析手段形成自主决策。为避免对本资料所涉及的研究方法、投资评级、目标价格等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失，在必要时应寻求专业投资顾问的指导。（4）上述列示的风险事项并未囊括不当使用本资料所涉及的全部风险。投资者不应单纯依靠所接收的相关信息而取代自身的独立判断，须充分了解各类投资风险，自主作出投资决策并自行承担投资风险。
本订阅号中的所有资料版权均属中信证券。不得以任何方式修改、发送或复制本订阅号中的内容。除经中信证券认可的情况外，其他一切转载行为均属违法。版权所有，违者必究。
评论 (0)