【银河地产胡孝宇】公司点评丨龙湖集团 (0960.HK)：持有物业布局核心，开发保持稳健投资

【报告导读】

1. 营收利润均承压。

2. 开发销售多区域布局。

3. 拿地聚焦头部。

4. 持有物业布局核心。

5. 服务业务稳健增长。

6. 财务盘面结构优化。

核心观点

事件：公司发布2026上半年业绩公告。2026年上半年，公司实现营收398亿元，归母净利润19.6亿元，核心归母净利润0.64亿元。每股基本EPS0.29元/股。

营收利润均承压。公司2026年H1实现营收398亿元，同比下降32.26%、归母净利润19.6亿元，同比下降39.01%。收入下滑主要收到开发业务结算收入下降的影响。归母净利润降幅大于营收，主要影响因素包括：1)毛利率承压。2026年H1公司实现的毛利率为11.12%，较上年同期下降1.52pct。2）2026年H1其他衍生金融工具公平值变动为0.11亿元，去年同期为0.89亿元，下滑较多。3）应占合营企业的亏损较去年同期扩大。2026年H1公司的应占合营企业亏损2.11亿元，去年同期为亏损1.28亿元，从费用管控看，公司2026年H1的销售费用率、管理费用率分别为3.06%、3.86%，分别较2025年H1升高0.46pct、0.95pct。

开发销售多区域布局。2026年H1公司实现销售面积175万方，同比下降33.05%；金额165.5亿元，同比下降52.73%；对应的销售均价9460元/平米，同比下降29.39%。公司持续在多区域布局。按照销售金额口径看，环渤海、西部、长三角、华南、华中片区的销售金额占比分别为32.3%、28.3%、21.7%、12.1%、5.6%。从资金回流看，公司并表回款率超过100%。从公司后续开发销售业绩看，截至到2026年H1末，公司已售未结算的销售金额为838亿方、面积约为734万方。

拿地聚焦头部。2026年H1公司新增土储33.7万方，权益面积33.7万方，对应权益比例为100%。2026年H1拿地楼面价4147元/平米，对应的地售比为0.43；总地价为13.6亿元，对应的拿地力度为0.08，由于行业整体尚未修复，公司拿地维持审慎的态度。从拿地的区域看，2026年公司在环渤海地区、长三角地区、西部地区的新增土储占比分别为64.1%、19.9%、16.0%。从拿地的城市能级看，公司新增的6个地块中二线城市占比100%，公司拿地聚焦核心城市。截至2026年H1末，公司土储2011万方，权益土储面积1605万方，对应的权益比例为79.81%。公司土储平均成本为3633元/平米。从区域分布看，环渤海地区、西部地区、华中地区、长三角地区、华南地区的土储占比分别为43.2%、29.1%、11.3%、10.0%、6.4%。

持有物业布局核心。2026年H1公司的运营业务收入73亿元，同比增长4.2%，其中商业投资、资产管理分别占比81.9%、18.1%。1）商业投资业务实现租金收入59.8亿元，同比增长8.7%。商场：覆盖范围广，目前公司已运营商场96座，覆盖城市25个；从运营看，公司2026年H1实现营业额441亿元，剔除车辆销售后同比增速16%、日均客流370万人次/天，同比增长13%、截至2026年H1末的出租率为97.4%，持续维持高位。2）资产管理业务实现收入13.2亿元。长租公寓实现租金收入10.6亿元，规模行业领先，覆盖城市包括北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、南京等高能级城市，截至2026同年H1末的出租率为94.9%，其中开业超过6个月的项目出租率为96.2%。

服务业务稳健增长。2026年H1公司服务业务实现收入64亿元，同比增长2.2%。1）2026年H1公司物业服务实现收入56.5亿元，同比增长2.3%，物业在管面积3.6亿方。2）2026年H1公司智慧营造实现收入6.5亿元，同比增长3.3%。从规模看，2026年H1新增代建面积696万方，代建销售额112亿元。

财务盘面结构优化。严控负债规模：截至2026年H1末，公司有序负债规模1471亿元，较2025年末降低57亿元。控制杠杆水平：截至2026年H1末，公司剔除预收款的资产负债率为53.8%、净负债率为52%。债务结构合理：截至2026年H1末，公司短债占比10.8%，外币债务占比10%。现金覆盖充足：截至2026年H1末公司在手现金248.8亿元，其中预售监管资金83.7亿元，包含预售监管资金及受限资金的现金短债比为1.57倍。压降融资成本：截至2026年H1末公司平均融资成本为3.36%，较2025年末下降15bp。

风险提示

宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、运营和服务业务不及预期的风险。

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本文摘自：中国银河证券2026年9月2日发布的研究报告《【银河地产】持有物业布局核心，开发保持稳健投资_龙湖集团2026上半年业绩点评》

分析师：胡孝宇

评级体系：

评级标准为报告发布日后的6到12个月行业指数（或公司股价）相对市场表现，其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准，北交所市场以北证50指数为基准，香港市场以恒生指数为基准。

行业评级

推荐：相对基准指数涨幅10%以上。

中性：相对基准指数涨幅在-5%～10%之间。

回避：相对基准指数跌幅5%以上。

公司评级

推荐：相对基准指数涨幅20%以上。

谨慎推荐：相对基准指数涨幅在5%～20%之间。

中性：相对基准指数涨幅在-5%～5%之间。

回避：相对基准指数跌幅5%以上。

法律申明：

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