【中金固收·信用】8月房地产债券月报：现房销售政策影响几何？

自地产新政发布以来央国企地产债整体收益率走势平稳，利差并未出现走扩，仅有极少数主体利差出现明显走扩，总体来看地产新政对央国企地产债影响有限。我们认为在地产新政影响下房企现金流回款压力虽上升，但是在土地缴款、融资支持等方面仍可得到一定支持，同时拿地更审慎或减少现金流支出，综合来看头部房企现金流压力仍可控。目前央国企地产债总体利差已经处于历史偏低分位数水平，我们预计后续进一步压缩难度有所上升、不过走扩风险也不大，我们维持头部主体及中等资质主体中短久期配置，规避尾部主体估值上行风险。

风险

房地产下行超预期，出现超预期信用风险事件。

Text

正文

销售跟踪：根据中指研究院数据，2026年8月新建商品住宅销售面积和销售额环比分别变动+1%和-4%，同比分别变动+1%和-16%，新房销售面积表现好于销售额；分城市能级看，一线城市销售面积环比变动-4%、同比变动+16%；二线城市销售面积环比变动-6%、同比变动-4%，三线及以下城市销售面积环比变动+16%、同比变动+6%。周度数据来看，30大中城市商品房成交面积8月以来7周累计值同比下降5%。

房企销售：我们重点跟踪的房企有27家披露了2026年8月销售数据，销售额环比平均变动+4%，同比平均变动-21%。具体来看，中海地产、保利发展、招商蛇口和中国金茂同比分别变动-13%、-17%、-19%和-18%，保利置业和绿城中国同比分别变动-49%和-19%，万科、滨江集团、龙湖集团和金地集团同比分别变动-47%、-24%、-53%和-54%。

土地市场：土地成交额同比增长。2026年8月全国住宅性质土地推地建筑面积3384万平米，环比变动-10%、同比变动-25%，成交建筑面积2794万平米，环比变动-8%、同比变动-18%；8月成交溢价率7%，环比下降；8月土地成交金额1472亿元，环比变动+4%、同比变动+37%，1-8月累计同比变动-21%，分能级来看，一线、二线、三四线城市土地成交额累计同比分别变动+2%、-37%和-14%。

融资跟踪：8月境内地产债净增量为负。2026年8月地产境内债发行量和净增量分别为343亿元和-164亿元，其中国企净增-94亿元、非国企-70亿元。8月美元债发行量0亿美元，净增量-6.8亿美元。到期方面，2026年四季度地产境内债到期回售合计867亿元，环比和同比均下降；美元债到期回售合计3亿美元，环比和同比均下降。

二级市场走势：8月房地产行业利差走势分化，美元债指数回报率为正。2026年8月房地产行业利差走势分化，AAA、AA+、AA和AA-隐含评级超额利差均值分别变动0bp、0bp、+1bp和+12bp，AA中华发实业多只个券利差走扩幅度居前；AA-中华侨城集团、首开股份和美的置业多只个券利差走扩居前。8月美元债指数当月回报率+1.21%，投资级表现弱于高收益，回报率分别为+0.21%和+1.77%。龙湖集团美元债曲线上涨0-2美元至76-97美元区间。

现房销售及配套政策对地产债影响几何？

2026年8月28日住建部、自然资源部和金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》[1]，中国人民银行、金融监管总局、证监会发布多项配套金融政策。我们认为以下几个方面对房企信用资质影响较大，1）主办银行制[2]，项目资金闭环管理，集团层面资金池运作模式难以为继，从源头上化解房企三高模式。2）期房/现房个人贷款必须在竣工备案/销售备案后发放[3]，房企现金流回款时点均推迟。3）现房销售采取新老划断，需关注后续各地执行力度。短期来看，房企现金流回款压力或上升，新拿地研判或更审慎，中长期来看有助于行业良性循环。

市场走势来看，自地产新政发布以来央国企地产债整体收益率走势平稳，利差并未出现走扩，仅有极少数主体利差出现明显走扩，总体来看地产新政对央国企地产债影响有限。

行业投资建议

我们认为在地产新政影响下房企现金流回款压力虽上升，但是在土地缴款、融资支持等方面仍可得到一定支持，同时拿地更审慎或减少现金流支出，综合来看头部房企现金流压力仍可控。目前央国企地产债总体利差已经处于历史偏低分位数水平，我们预计后续进一步压缩难度有所上升、不过走扩风险也不大，我们维持头部主体及中等资质主体中短久期配置，规避尾部主体估值上行风险。

[1]https://www.mohurd.gov.cn/gongkai/zc/wjk/art/2026/art_45644612a7064289bdc0d5b1427a25d8.html

[2]https://www.pbc.gov.cn/tiaofasi/144941/3581332/2026082817013334439/index.html

[3] https://www.nfra.gov.cn/cn/view/pages/governmentDetail.html?docId=1270028&itemId=861&generaltype=1

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文章来源

本文摘自：2026年9月15日已经发布的《8月房地产债券月报：现房销售政策影响几何？》

袁文博 分析员 SAC 执业证书编号：S0080523060023

许   艳 分析员 SAC 执业证书编号：S0080511030007 SFC CE Ref：BBP876

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