房地产 | 证券研究报告 — 行业点评

2026 年 9 月 15 日

强于大市

(2026/06/05)

《2026年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点——2026年房地产行业展望》

（2026/02/12）

《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13）

中银国际证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格

房地产行业

证券分析师：夏亦丰

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yifeng.xia@bocichina.com

证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005

证券分析师：许佳璐

(8621)20328710

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证券投资咨询业务证书编号：

房地产行业2026年1-8月统计局数据点评

8 月商品房销售同比降幅扩大<sub>；</sub> 首次披露二手房网签面积累计同比增长11%：投资同比降幅收窄：开竣工同比降幅扩大

国家统计局发布 2026 年 1-8 月份全国房地产开发投资和销售情况。8 月商品房销售面积 4859 平，同比增速-14.8%（前值：-13.4%）；开发投资金额 4970 亿元，同比增速-25.5%（前值：-27.4%）；新开工面积 3194万平，同比增速-30.9%（前值：-27.8%）。

统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。核心观点

1. 销售：

◼ 月新建商品房销售同比降幅扩大；住宅销售均价环比下跌。）商品房销售同比降幅扩大。月全国商品房销售面积 4859 万平，同比下降 14.8%，降幅较 7 月扩大了 1.4 个百分点；销售金额 4752 亿元，同比下降 12.1%，降幅较 7 月扩大了 3.2 个百分点。其中，住宅销售面积同比下降 15.7%，同比降幅较 7月扩大 0.6 个百分点，住宅销售金额同比下降 12.2%，同比降幅较 7 月扩大了 3.1 个百分点。2）住宅销售均价环比下跌，同比涨幅收窄。月商品房销售均价元平，环比持平，同比增长，同比涨幅较 7 月收窄了 2.0 个百分点；其中住宅销售均价 10380 元/平，环比下跌 0.2%，同比增长 4.1%，同比涨幅较 7 月收窄了 2.9 个百分点。3）从区域来看，东、中部地区销售量同比降幅扩大，销售均价同比均正增长；西部地区销售量同比降幅收窄，但销售均价同比增速由正转负。8 月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-15.4%、-18.2%、-10.1%，东、中部降幅分别较 7 月扩大了 3.4、0.7 个百分点，西部降幅收窄了个百分点；销售金额同比增速分别为、、；销售均价分别为、6706、6868 元/平，同比增速分别为 5.6%、0.4%、-0.7%。4）从累计来看，销售量累计同比降幅扩大，价累计同比降幅收窄。1-8 月全国商品房销售面积 4.99 亿平，同比下降 12.1%（前值：-11.8%）；销售

金额 4.75 万亿元，同比下降 13.0%（前值：-13.1%）；销售均价 9517 元/平，同比下降 1.0%（前值：-1.5%）。◼ 官方首次披露二手房网签面积，累计同比增长 11%，占比 52%。1-8 月二手房交易网签面积（城镇二手房网签交易合同总面积）5.5 亿平，同比增长 10.6%，占整体新建商品房+二手房成交面积的比重为 52.4%。1-8 月新建商品房+二手房成交面积合计 10.5 亿平，同比下降 1.5%。

2. 商品住宅库存：

◼ 因任过去4月销售改善广义库存去化压力小幅减轻：不过现房库存占比处于2012年有数据以来的最高水平。）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积住宅累计销售面积）来看，截至月末，我国商品住宅广义库存面积为 12.9 亿平，环比下降 1.3%，同比下降 19.4%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）23.0 个月，环比下降 0.5 个月，同比下降 1.8 个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至 8 月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约 401 亿平，环比下降1.2%，同比下降 0.5%；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 31 0 ，环比提升 0.05 个百分点，同比提升个百分点。

3. 房地产开发投资、新开工、竣工：

◼ 房地产投资同比降幅仅小幅收窄，降幅仍然较大，土地投资与施工建安投资均低迷。月开发投资金额亿元，同比下降，同比降幅较月小幅收窄个百分点。其中住宅开发投资金额亿元，同比下降 24.5%，降幅较 7 月收窄了 3.2 个百分点。投资低迷主要是受到施工建安投资与土地投资的双双拖累。）土地投资走弱。今年一季度全国（城）土地成交总价同比下降，降幅较去年四季度扩大了 6.4 个百分点，我们预计对今年三季度的土地投资或持续造成拖累；而今年二季度土地成交总价同比降幅小幅收窄至，对四季度土地投资的拖累或有所缓解。）施工建安投资持续低迷。月施工面积同比下降，降幅扩大了个百分点。从区域来看，各地区投资同比降幅均收窄。东、中、西部地区 8 月投资额同比增速分别为-27.1%、-27.3%、-19.2%，同比降幅分别收窄 3.1、1.7、0.4 个百分点。从累计来看，月开发投资金额万亿元，同比下降（前值：）。

◼ 新开工面积单月与累计同比降幅均扩大。8 月新开工面积 3194 万平，同比下降 30.9%，降幅较 7 月扩大了 3.1 个百分点。从累计来看，1-8 月新开工面积为 2.99 亿平，同比下降 24.8%（前值：-24.0%）。我们认为，由于前期拿地减少、库存规模仍然较高等情况并未出现实质性改善，并且当前房企多“以销定产”，年新开工和投资预计将持续回落。

◼ 竣工面积单月与累计同比降幅均扩大。8 月竣工面积 1902 万平，同比下降 28.4%，降幅较 7 月扩大 9.9个百分点。从累计来看，1-8 月竣工面积 2.11 亿平，同比下降 23.7%（前值：-23.2%）。由于 2021 年下半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照 2-3 年的工程进度来计算，我们预计，2026 年竣工将延续周期性的缩量。

4. 开发商资金：

◼ 8 月房企到位资金同比降幅扩大，销售回款与外部融资均走弱。8 月房企到位资金 5145 亿元，同比减少26.7%（前值：-21.0%）。1）房款 2467 亿元，同比减少 16.5%（前值：-7.7%）。其中定金及预收款同比减少 18.1%，降幅较 7 月扩大 14.0 个百分点，个人按揭贷款同比下降 13.0%，降幅较 7 月小幅收窄 1.4个百分点。）非房款亿元，同比减少（前值：），投资减少、外部融资仍然较弱。其中国内贷款亿元，同比下降，降幅较月扩大个百分点；自筹资金亿元，同比下降 31.1%，降幅较 7 月小幅收窄 1.3 个百分点。从累计来看，1-8 月房企到位资金 5.09 万亿元，同比下降（前值：）。其中，月国内贷款同比下降，自筹资金同比下降，定金及预收款同比下降，个人按揭同比下降。我们认为，一揽子政策出台后，原先封顶后发放的个人按揭贷款延后至竣工发放，一定程度上影响了房企现金流和周转率，短期房企资金短期预计将持续承压。不过，月定金及预收款个人按揭比例为，同比提升，说明购房人加杠杆的意愿很弱，更倾向于多付定金和首付。

◼ 月商品房销售同比降幅扩大，受传统淡季、前期需求集中释放、居民预期偏弱、二手房分流、供需不匹配等多重因素影响。现房库存规模仍然较高，且现房库存占比处于年有数据以来的最高水平，供需关系仍然不平衡。仍需密切跟踪接下来进入“金九银十”后的市场表现。此外，房地产投资降幅仍然较大，新开工同比降幅扩大，对经济的拖累仍在。

投资建议

◼ 进入“金九银十”，仍需要密切关注基本面的变化。由现售模式带来的房企销售回款的延后，将对开发商的现金流和周转率有短期的负面影响，但我们认为利空有限，随着各地方的土地出让和项目监管细则逐步落实，叠加多方重新磨合出新的运行模式后，未来将会是一个健康的市场。长期看，近期一系列的政策是符合稳定发展、提质提效的大方向的，只有稳定购房人信心，以及供给侧出清，才能稳定房地产市场。投资建议方面，利好有股权、债权融资能力且自身资金实力较强的上市房企，以及在存量改造方面有实力的公司。

◼ 现阶段我们建议关注：1）开发类：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、保利置业集团。2）运营类：华润万象生活、太古地产、中国国贸。）经纪公司：我爱我家。

风险提示

1 现房销售制度对开发商的资金周转影响超预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

附录

披露声明

本报告准确表述了证券分析师的个人观点。该证券分析师声明，本人未在公司内、外部机构兼任有损本人独立性与客观性的其他职务，没有担任本报告评论的上市公司的董事、监事或高级管理人员；也不拥有与该上市公司有关的任何财务权益；本报告评论的上市公司或其它第三方都没有或没有承诺向本人提供与本报告有关的任何补偿或其它利益。

中银国际证券股份有限公司同时声明，将通过公司网站披露本公司授权公众媒体及其他机构刊载或者转发证券研究报告有关情况。如有投资者于未经授权的公众媒体看到或从其他机构获得本研究报告的，请慎重使用所获得的研究报告，以防止被误导，中银国际证券股份有限公司不对其报告理解和使用承担任何责任。

评级体系说明

以报告发布日后公司股价/行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准：

公司投资评级：

买入：预计该公司股价在未来 6-12 个月内超越基准指数 20%以上；

增持：预计该公司股价在未来 6-12 个月内超越基准指数 10%-20%；

中性：预计该公司股价在未来 6-12 个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；

减持：预计该公司股价在未来 6-12 个月内相对基准指数跌幅在 10%以上；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

行业投资评级：

强于大市：预计该行业指数在未来 6-12 个月内表现强于基准指数；

中性：预计该行业指数在未来 6-12 个月内表现基本与基准指数持平；

弱于大市：预计该行业指数在未来 6-12 个月内表现弱于基准指数；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

沪深市场基准指数为沪深 300 指数；新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数；香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数；美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普 500 指数。

风险提示及免责声明

本报告由中银国际证券股份有限公司证券分析师撰写并向特定客户发布。

本报告发布的特定客户包括：1) 基金、保险、QFII、QDII 等能够充分理解证券研究报告，具备专业信息处理能力的中银国际证券股份有限公司的机构客户；2) 中银国际证券股份有限公司的证券投资顾问服务团队，其可参考使用本报告。中银国际证券股份有限公司的证券投资顾问服务团队可能以本报告为基础，整合形成证券投资顾问服务建议或产品，提供给接受其证券投资顾问服务的客户。

中银国际证券股份有限公司不以任何方式或渠道向除上述特定客户外的公司个人客户提供本报告。中银国际证券股份有限公司的个人客户从任何外部渠道获得本报告的，亦不应直接依据所获得的研究报告作出投资决策；需充分咨询证券投资顾问意见，独立作出投资决策。中银国际证券股份有限公司不承担由此产生的任何责任及损失等。

本报告内含保密信息，仅供收件人使用。阁下作为收件人，不得出于任何目的直接或间接复制、派发或转发此报告全部或部分内容予任何其他人，或将此报告全部或部分内容发表。如发现本研究报告被私自刊载或转发的，中银国际证券股份有限公司将及时采取维权措施，追究有关媒体或者机构的责任。所有本报告内使用的商标、服务标记及标记均为中银国际证券股份有限公司或其附属及关联公司（统称“中银国际集团”）的商标、服务标记、注册商标或注册服务标记。

本报告及其所载的任何信息、材料或内容只提供给阁下作参考之用，并未考虑到任何特别的投资目的、财务状况或特殊需要，不能成为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据的要约或邀请，亦不构成任何合约或承诺的基础。中银国际证券股份有限公司不能确保本报告中提及的投资产品适合任何特定投资者。本报告的内容不构成对任何人的投资建议，阁下不会因为收到本报告而成为中银国际集团的客户。阁下收到或阅读本报告须在承诺购买任何报告中所指之投资产品之前，就该投资产品的适合性，包括阁下的特殊投资目的、财务状况及其特别需要寻求阁下相关投资顾问的意见。

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1. 销售：

2. 商品住宅库存：

3. 房地产开发投资、新开工、竣工：

4. 开发商资金：

投资建议

风险提示

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4. 开发商资金：

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