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核心观点
销售规模逆市增长，重点布局城市市场份额扩张：1H2026公司销售展现强劲阿尔法属性：实现合约销售额191.4亿元（+15.2% YoY），销售面积164.7万㎡（+11.9% YoY），显著跑赢TOP11-20梯队房企23%的降幅；权益销售额164.4亿元（+15.5% YoY），克而瑞权益金额排名提升6位至第14名。深耕区域市场份额扩张，在18城销售规模位居TOP3梯队；在泰州、惠州、吉林等8城市占率突破20%，全口径/权益口径40城整体市占率分别提升1.7pct/2.1pct至9.6%/7.1%。
土储底盘厚实，支撑结转业绩与销售规模：截至2026年6月30日，公司总土储面积1143.1万平方米，土储底盘坚实，为中长期发展提供充足弹药。从结转维度来看，公司已售未结土储278.2万平方米，待结转规模充裕，支撑公司短期业绩。从销售维度来看，公司未售土储面积864.8万平方米，可有效覆盖当前销售规模，保障后续销售规模。
债务规模压降，融资成本优化：截至2026年6月30日，公司有息负债规模压降至380亿元，同比下降8.2%；境内外融资渠道畅通，2026年2月及4月，先后成功发行10亿元、12亿元两期境内信用债，票面利率分别为2.4%、1.98%，发行成本处于同期市场低位；2026年2月，公司还成功发行一笔13亿元的点心债，这是公司自2021年以来首次重启境外债券市场融资，票面利率3.2%。1H2026总加权融资成本同比下降10bp至3.3%。
投资建议：考虑到公司作为优质央企开发商，深耕下沉市场，区位优势稳固，后续随低毛利率项目逐步完成结转，公司业绩有望修复。我们预计公司2026-2028年归母净利润分别为3.6亿元、4.2亿元、5.2亿元，EPS为0.10元、0.12元、0.15元，PB为0.26倍、0.26倍、0.26倍。首次覆盖，给予“买入”评级。
风险提示
二三线城市房地产市场修复弱于预期；高毛利率项目结转节奏不及预期；计提存货减值损失规模超预期
目录/contents
正文部分
01
央企开发商，深耕下沉市场区域优势显著
1.1 借壳上市，下沉市场区域优势稳固
借壳上市，中海系房地产开发公司。公司前身为蚬壳电器工业（集团）有限公司，蚬壳电器于1955年成立，并于1984年在港交所上市。2010年3月，中国海外发展有限公司完成对蚬壳电器的收购，并将其正式更名为中国海外宏洋集团有限公司，公司成为中国海外集团体系的成员之一，主要聚焦房地产开发业务。
深耕下沉市场，区域优势稳固。公司与中国海外发展同属中国海外集团旗下房地产开发平台，二者在城市能级布局上形成差异化分工，中国海外发展聚焦核心一二线城市，公司则战略锚定二三线城市及下沉市场。依托“中海地产”品牌价值与央企资源禀赋，公司已确立在低能级城市品质住宅市场的领导者地位，1H2026公司在12城销售额位居当地市场榜首，覆盖合肥、兰州、惠州、唐山、银川、汕头、扬州等城市；在18城销售进入当地TOP3梯队，区域竞争优势持续夯实。
1.2 股权结构稳定，管理层经验丰富
股东资源丰富，股权结构稳定。截至2026年6月30日，中国海外发展有限公司通过全资子公司弘冠有限公司、中海业务发展有限公司合计持有公司39.63%股份，为公司控股股东；中国海外发展是中国建筑集团旗下地产上市平台，公司最终实际控制人为国务院国资委。公司股权结构清晰，股东实力雄厚，治理预期稳定。依托央企信用背书，公司在融资端具备低成本资金获取优势，在销售端享有交付确定性预期，央企属性持续转化为资金端的安全边际与品牌端的竞争壁垒。
核心管理团队稳定，行业经验丰富。公司高管团队多由中海体系内部培养并长期任职，具备全国性地产开发、区域经营及投运管理的完整履历，对集团战略导向、城市深耕逻辑及风控体系理解深刻。管理层兼具央企平台视野与下沉市场实操经验，战略定力强、风险偏好审慎，保障集团聚焦深耕城市、稳健经营的发展思路持续落地。
1.3 积极推进“1223”战略规划，坚守“中而美”定位
坚持“中而美”定位，保持稳中有增的高质量发展。在当前复杂的宏观环境和持续调整的行业周期中，公司提出稳中有增的经营目标，强化精细化运营和现金流管理。在投资端，统筹新项目获取与存量项目去化；多元拿地，精准把握市场机遇；夯实核心市场竞争优势。在财务端，恪守审慎稳健基调；持续强化现金流及成本管控；动态优化债务结构。
住宅开发仍为核心主业，设立销售规模与净利润规模双20强目标。公司积极推进十五五“1223”战略规划，锚定住宅开发核心主业，明确销售规模与净利润规模双维度均进入行业TOP20的经营目标。此外，公司设定商业板块营收合理达成、战略性新业务整体营收翻番的相关性业务规划。
02
开发业务深耕下沉市场，区域优势稳固
2.1 开发业务收入具备韧性，毛利率修复企稳
开发业务展现收入韧性，毛利率步入修复通道。1H2026公司开发业务实现收入138.8亿元，同比小幅下降3.0%。在行业仍处于调整周期、多数房企收入普遍承压的背景下，公司收入降幅显著低于行业均值，展现出较强的经营韧性。此外，公司开发业务板块的盈利能力正在实质性修复，1H2026开发业务毛利率同比提升2.9个pct至11.5%，止跌回升态势明确。2022年及之后获取的项目（预计项目层面平均毛利率约19%）已逐步进入结转周期，随高毛利项目持续进入结转周期，公司毛利率与净利率有望继续改善。
2.2 销售规模稳中有增，行业排名逆市提升
销售规模逆市增长，行业地位持续巩固。在行业持续调整阶段，公司在销售端仍展现出强劲的阿尔法属性。1H2026公司实现销售面积164.7万㎡，同比增长11.9%；实现销售额191.4亿元，同比增长15.2%，TOP11-20房企同期销售额同比下降23%，公司销售表现显著优于同梯队开发商，在行业整体销售承压的背景下表现尤为亮眼。权益口径方面，1H2026公司实现权益销售额164.4亿元，同比增长15.5%，根据克而瑞数据显示，1H2026公司销售权益金额排名较2025年底提升6名至第14位，行业地位进一步巩固。
区域深耕成效显著，重点布局城市市场份额扩张。1H2026公司在12城销售额位居当地市场榜首，覆盖合肥、兰州、惠州、唐山、银川、汕头、扬州等城市；在18城销售进入当地TOP3梯队。从市占率来看，1H2026公司在泰州、惠州、吉林、唐山、赣州、兰州、银川和天水的市占率超20%；全口径40城整体市占率较2025年提升1.7pct至9.6%；权益口径40城整体市占率提升2.1pct至7.1%。公司在下沉市场的品牌竞争力与份额优势持续强化。
投资兑现度优异，2022年及之后拿地项目盈利与周转表现亮眼。公司2022年及之后获取的项目投资兑现度较高，截至2026年6月30日，已取预售证货值的平均去化率已达81%，预计实现毛利率19%、IRR 81%。在行业普遍面临利润率承压与去化放缓的背景下，该批次项目在去化速度与盈利水平上的双重优异表现，验证了公司近年来拿地策略的前瞻性与有效性，为后续业绩的持续释放奠定了坚实基础。
2.3 多元化拿地渠道，土储布局持续优化
积极推进多元化拿地，底价获取多宗土储。1H2026公司拿地金额20.8亿元，同比下降66.4%，投资强度同比回落26.4pct至10.9%，投资节奏放缓主要由地方政府供地规模收缩及38号文影响所致。公司积极拓宽拿地路径，通过城市更新等多元化渠道平滑阶段性扰动。下半年公司拿地节奏明显加快，截至2026年8月24日中期业绩公告发布，公司累计新增7宗土地，拿地金额提升至34亿元，新增货值约98亿元，且新增土储多数以底价获取，成本优势显著，为后续盈利释放预留充足空间。
土储底盘厚实，支撑结转业绩与销售规模。截至2026年6月30日，公司总土储面积1143.1万平方米，土储底盘坚实，为中长期发展提供充足弹药。从结转维度来看，公司已售未结土储278.2万平方米，待结转规模充裕，支撑公司短期业绩。从销售维度来看，公司未售土储面积864.8万平方米，可有效覆盖当前销售规模，保障后续销售规模。
土储布局持续优化，重点区域面积占比超五成。公司深耕下沉市场，重点布局合肥、兰州、银川、呼和浩特、南宁、西宁等城市。截至2026年6月30日，公司在14个重点城市的土储面积占比已达53%。凭借前瞻性布局与深耕体系，公司在该类城市已形成较高市占率，规模效应与品牌优势逐步显现。持续补仓优势城市，有效保障去化效率与盈利兑现，为公司中长期销售及业绩增长提供稳定支撑。
03
商业收入稳健增长，运营质量持续提升
商业业务收入稳健增长，出租面积与出租率提升。1H2026公司实现商业运营收入2.6亿元，同比增长11.4%。截至2026年6月30日，公司商业物业出租面积达59.8万平方米，较2025年底增长8.8%；整体出租率较2025年底提升0.8pct至90.6%。
运营提质增效成果显著，标杆项目多点开花。截至2026年6月30日，公司在内地12个城市持有并运营商业物业，涵盖8栋写字楼、12个购物中心及商业街区、5家酒店以及4个长租公寓项目，资产底盘扎实。近年来，公司持续深化商业板块的提质增效战略，在招商引流、精细化运营及资产改造等多维度发力，经营质量稳步改善，1H2026多个标杆项目交出亮眼成绩单。以潍坊中海环宇天地项目为例，该项目于2026年6月开业，精准锚定“首店驱动品质、场景打造特色”两大核心策略，开业实现首店率30%，开业前两日客流量即突破13万人次。合肥滨湖环宇天地项目同样表现强劲，1H2026实现营业额1.5亿元，创历史新高。公司在写字楼出租、商场运营以及酒店管理效能提升等多个专业维度持续打磨，综合经营能力不断进阶。
04
盈利能力修复，业绩逆市增长
营收展现较强韧性，归母净利润逆势增长。1H2026公司实现营业收入141.4亿元，同比下降2.7%。在行业持续调整，重点房企营收普遍双位数下滑的背景下，公司营收降幅显著低于同业均值，展现出较强的经营韧性。利润方面，1H2026公司实现归母净利润3.3亿元，同比增长15.4%，是重点房企中为数不多的业绩正增的公司。
高毛利项目逐步进入结转周期，毛利率企稳修复，销管费用率水平处行业中部梯队。1H2026公司营收微降而归母净利润逆势增长的原因在于开发业务结转结构优化，带动整体毛利率同比提升2.5pct至11.8%。2022年及之后获取的项目（预计项目层面平均毛利率约19%）已逐步进入结转周期，优质土储的结转兑现度持续提高。随高毛利项目持续进入结转周期，公司毛利率与净利率有望继续改善。费用率方面，1H2026公司销管费用率6.0%，处行业中部梯队水平。
05
债务规模压降，融资成本优化
加强现金流回款管控，财务状况稳健。1H2026公司实现销售回款179.7亿元，销售回款率达94%，经营性现金流已连续五年保持净流入。从短期偿债能力来看，截至2026年6月30日，公司现金储备达310亿元，现金短债比达3.6倍。从长期资本结构来看，公司剔预后资产负债率同比下降1.5pct至60.0%，净负债率同比分别下降15.0pct至18.5%。“828”销售制度新政后，房企现金流压力增加，低杠杆房企具备更强的资金灵活性。公司作为行业中净负债率相对较低的房企，在销售制度改革驱动下，在经营端和投资端的优势或将进一步提升。
债务规模压降，融资成本优化。截至2026年6月30日，公司有息负债规模压降至380亿元，同比下降8.2%。公司境内外融资渠道畅通，2026年2月及4月，先后成功发行10亿元、12亿元两期境内信用债，票面利率分别为2.4%、1.98%，发行成本处于同期市场低位；2026年2月，公司还成功发行一笔13亿元的点心债，这是公司自2021年以来首次重启境外债券市场融资，票面利率3.2%。公司综合融资成本进一步压降，1H2026总加权融资成本同比下降10bp至3.3%，低成本融资红利将持续转化为利润端的竞争优势。
06
盈利预测与估值
我们对公司经营情况进行如下测算假设：
房地产开发业务：公司已售未结资源储备相对充裕，具备主动铺排、平滑结转节奏的空间，我们预计公司2026-2028年开发业务收入同比分别-6.5%、+0.8%、+2.1%。
商业运营业务：公司在内地12个城市持有并运营商业物业，涵盖8栋写字楼、12个购物中心及商业街区、5家酒店以及4个长租公寓项目，资产底盘扎实。近年来，公司持续深化商业板块的提质增效战略，在招商引流、精细化运营及资产改造等多维度发力，经营质量稳步改善。我们预计公司2026-2028年商业运营业务收入同比分别+10.0%、+5.0%、+3.0%。
毛利率：随公司低毛利率项目逐步完成结转，2022年及之后拿地的高毛利率项目（预计平均毛利率约19%）进入结转周期，公司结转结构优化，盈利能力或迎来拐点。我们预计公司2026-2028年毛利率分别为12.0%、12.1%、12.2%。
销管费用率：考虑到公司在重点布局城市持续深耕，已逐步形成规模优势与品牌效应，后续销管费用率或小幅压降，我们预计公司2026-2028年销售费用率分别为4.0%、3.9%、3.8%，管理费用率分别为2.0%、1.9%、1.8%。
基于上述假设，考虑到公司作为优质央企开发商，深耕下沉市场，区位优势稳固，后续随公司低毛利率项目逐步完成结转，公司业绩有望持续修复。我们预计公司2026-2028年归母净利润分别为3.6亿元、4.2亿元、5.2亿元，EPS为0.10元、0.12元、0.15元，PB为0.26倍、0.26倍、0.26倍。首次覆盖，给予“买入”评级。
我们选取同样以住宅开发销售为主营业务，且同为港股上市的国央企中国海外发展、中国金茂、建发国际集团作为可比公司，公司PB低于可比公司中位数，我们认为公司估值仍具备进一步提升空间。
07
风险提示
二三线城市房地产市场修复弱于预期：公司土储及销售主要集中在二三线城市，若该类城市房地产市场持续调整或修复弱于预期，或影响公司销售规模及业绩表现。
高毛利率项目结转节奏不及预期：项目结转结构影响公司整体盈利表现，若高毛利率项目结转节奏不及预期，或影响公司业绩水平。
计提存货减值损失规模超预期：存货减值是影响公司净利润水平的重要因素，若公司大幅计提存货减值损失，或拖累公司净利润表现。
财通房地产研究团队：房诚琦、陈思宇、何裕佳
注：文中报告节选自财通证券研究所已公开发布研究报告，具体报告内容及相关风险提示等详见完整版报告。
证券研究报告：《差异化深耕下沉市场，品牌势能构筑核心壁垒》
对外发布时间：2026年10月30日
报告发布机构：财通证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）
分析师：房诚琦
SAC证书编号：S0160525090002
分析师：陈思宇
SAC证书编号：S0160525090008
分析师：何裕佳
SAC证书编号：S0160525090001
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