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资讯 文｜明明 余经纬 秦楚媛 周昀锋
展望2027年的公募REITs市场，建议投资者：1）利率中枢有望下行，叠加长期配置策略对于此类资产的配置需求持续提升，标的间的估值利差或有所走阔，我们持续看好绩优股的长期配置价值，具体包括公用事业、保障房、优质的购物中心和奥特莱斯、数据中心等资产；2）交易策略则需要适度下沉，针对处于“腰部”的标的可反复博弈其二级市场的超跌机会，同时结合标的的市场流动性等指标控制仓位和风险。挖掘周期性较强行业的结构性亮点，包括高速公路、仓储物流和产业园区资产。3）中期维度下，在行业趋势缺乏明确拐点判断的情况下，标的选择仍不建议过度下沉。若保险资金投资商业不动产REIT范围放开、混合二级债基和偏债混基金等公募基金入市、长期资金入市等强需求政策落地，则建议重点关注政策催化的右侧行情。
▍市场复盘：扩容增类，二级清淡。
2026年以来，基础设施REITs+商业不动产REITs同步推进，公募REITs市场扩容增类持续推进。商业不动产REITs成功发行，基础设施REITs也新增燃煤发电、港口、商业街区等资产。机构投资者对于基本面预期相对稳定的保障房、水电、供热等项目的认购热情仍较高，周期性资产的发行热度下降。二级市场则整体走弱，并带动多个板块估值回调至2024年以来相对较高的历史分位数水平，尤其是利差维度下，债券收益率下行驱动各板块分派率/IRR与10年期国债收益率的利差水平进一步走阔。
▍基本面复盘：冷暖分化，结构存优。
2026年前三季度，公募REITs各类型资产的业绩延续分化态势，多数资产经营符合预期。整体来看To C端的消费基础设施、保障房等板块整体表现较好。数据中心REITs维持稳健运营。公用事业REITs整体平稳运营，季度维度存在波动。产业园区REITs和仓储物流REITs仍面临量价两端的压力，但部分季度环比有所改善。高速公路REITs和能源REITs则呈现明显分化。
▍投资者结构：券商主导，偏好各异。
券商自营和保险机构仍是当前公募REITs战略配售环节和网下发售环节的主要参与方。今年已上市交易的REITs的首发战配环节中产业资本、私募基金和公募基金的战配参与度较往年有所提升，券商资管、银行理财子则在网下发售环节更加接近。流通盘前十大份额持有人结构方面，券商自营在公募REITs二级市场的参与度进一步提升。此外，公募基金运作管理办法迎来系统性修订，尽管当前公募基金实际参与REITs投资的规模有限，但随着更进一步的政策引导，长期来看有助于打开公募基金投资公募REITs的增量空间，公募REITs二级市场也有望迎来更多活水。
▍资产定位：波动居中，红利凸显。
今年以来，广谱利率低位运行、权益资产波动放大的环境下，机构投资者对于类固收和类红利资产的配置需求显著增长。长期维度看，公募REITs市场规模稳步扩张，需求端政策也存在陆续加码的预期，公募REITs仍有望成为“固收+”策略的适配资产。构建“纯债+股票+公募REITs”的“固收+”组合，配置5%左右的公募REITs有助于优化组合的风险收益比，实现更高的夏普比率。
▍公募REITs投资策略的四点思考：
如何看待公募REITs市场未来的发行节奏？一级和一级半市场或仍将保持一定的发行节奏，但供给本身或并非影响二级市场的唯一因素，若一级市场新增项目质量较优、估值合理，则市场对供给端压力的反应或能有所钝化。
如何看待已上市标的的战略配售份额的解禁节奏？预计2027年一季度解禁压力为全年最小，二、三季度将迎来解禁高峰。其中二季度的解禁压力主要集中于商业不动产REITs，三季度期间能源、商业不动产和数据中心都将迎来超10亿元的解禁压力。对于解禁事件，我们建议重点关注相关标的解禁时点前后因资金行为导致的二级市场超跌机会和大宗市场的配置机会。
如何看待分母端的走势及影响？2027年利率走势或是“两头高，中间低”，利率中枢仍有下行空间，30―10利差仍有压缩机会。利率低位运行环境下叠加风险资产高波动的背景下，机构或仍将持续面临资产荒问题，其对于波动相对可控，同时相较于纯债又能提供一定的收益增厚作用的红利资产、类债资产等配置需求或进一步提升，而公募REITs与此类需求的匹配度较高。
如何看待公募REITs OCI账户配置的优势？基于历史数据来看，多数公募REITs持有一年及以上的收益情况良好，尤其是公用事业、能源、保障房、消费基础设施和数据中心等资产，或一定程度表明公募REITs更适配长持策略。我们建议参考可供分配金额稳定性、标的历史最大回撤、估值门槛等指标筛选适合长持、同样也是高度适配OCI账户配置思路的标的，建议积极把握一二级市场中资产基本面良好、所处行业板块稳健、最大回撤相对可控的优质标的的配置机会。
▍分红为盾，弹性为矛：综上所述，展望2027年，建议投资者：
1）利率中枢有望下行，叠加长期配置策略对于此类资产的配置需求持续提升，标的间的估值利差或有所走阔，我们持续看好绩优股的长期配置价值，具体包括公用事业、保障房、优质的购物中心和奥特莱斯、数据中心等资产；
2）交易策略则需要适度下沉，针对处于“腰部”的标的可反复博弈其二级市场的超跌机会，同时结合标的的市场流动性等指标控制仓位和风险。挖掘周期性较强行业的结构性亮点，包括高速公路、仓储物流和产业园区资产。
3）中期维度下，在行业趋势缺乏明确拐点判断的情况下，标的选择仍不建议过度下沉。若保险资金放开商业不动产REIT投资范围、混合二级债基和偏债混基金等公募基金入市、长期资金入市等强需求政策落地，则建议重点关注政策催化的右侧行情。
▍风险因素：
1）行业政策风险：REITs底层资产所在行业出现超预期政策，例如高速公路通行费减免、产业园区租金减免等，对资产经营产生影响；2）底层资产经营风险：国内经济基本面修复不及预期、极端天气扰动等因素或对底层资产经营产生负面影响；3）市场政策风险；公募REITs新发、扩募等政策超预期变化，影响市场供给节奏、资金面、情绪面等。
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本文节选自中信证券研究部已于2026年11月2日发布的《公募REITs 2027年投资策略—分红为盾，弹性为矛》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。
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