【中金·REITs】资金面扰动有待缓解——公募REITs月报（2026-10）

中金研究

行业近况

截至10月30日，C-REITs94只上市标的总市值为2376亿元，中证REITs全收益指数月度下跌0.37%。美国、新加坡、中国香港、日本REITs月度分别+4.29%、-1.38%、+6.05%、-3.08%。

评论

10月C-REITs二级市场呈现先扬后抑走势。上半月，受10年期国债收益率自10月8日约1.69%快速下行至月末1.64%附近带动，中证REITs全收益指数上行至960点附近阻力位；随后在利率下行支撑与阻力位卖压之间震荡，月末最后3个交易日受三季报业绩分化偏弱、市场流动性偏紧影响明显回落，全收益指数收于945.6点附近。成交活跃度整体改善，10月全市场日均换手率0.36%、日均成交额4.17亿元（剔除新上市项目），环比分别提升0.06个百分点和19%。

我们认为本轮修复主要来自大类资产比价效应下资金向REITs边际流入：一是长端利率下行使REITs相对利差被动走阔，分母端获得支撑；二是权益市场7月以来风格向红利类切换，部分多资产资金配置估值处于历史相对低位的REITs。修复中断则主要受流动性冲击：10月底信用风险事件叠加权益市场下破关键点位，引发全市场流动性收紧；同时短线博弈资金退出三季报未能提供超预期改善的REITs项目。

我们认为流动性缓解仍为主要关注点，稳健配置为主。择时角度，关注政策面稳市场稳预期相关措施落地情况，REITs方面还需关注一级新发项目资金消纳情况。板块配置上，我们认为经营稳健预期的保租房、头部零售、市政环保、部分高速及数据中心仍为优选配置（回调或创造低吸机会），其他板块则应精选业绩二阶导转正或高分派项目择机交易。同时我们认为近期部分新发项目或值得重点关注打新及次新交易机会。

风险

政策效果不及预期；供给冲击超预期；利率波动超预期。

C-REITs月度市场回顾

市场规模与收益情况

图表1：截至10月30日，C-REITs总市值为2376亿元

注：数据截至2026年10月30日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表2：已上市公募REITs限售解禁情况

注：1）数据截至2026年10月30日；2）蓝色为已解禁份额

资料来源：REITs基金限售公告，中金公司研究部

图表3：C-REITs市场10月收益情况

注：1）数据截至2026年10月30日；2）总回报为全市场流通市值加权 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：C-REITs加权平均总回报与C-REITs市场情绪指标走势

注：1）为了方便对比，我们对中证REITs价格指数及中证REITs全收益指数进行起始日期标准化调整；2）数据截至2026年10月30日；3）C-REITs市场情绪指标根据我们2023年3月24日发布的《公募REITs市场情绪初探》中描述的模型计算，并剔除了所有项目上市首日的换手数据 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表5：C-REITs市场收益波动率

注：数据截至2026年10月30日

资料来源：Wind，中金公司研究部

流动性与资金面

图表6：C-REITs市场成交额及换手率

注：1）数据截至2026年10月30日；2）换手率基于自由流通份额计算

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表7：C-REITs市场月度大宗交易金额

注：数据截至2026年10月30日

资料来源：Wind，上海交易所，深圳交易所，中金公司研究部

图表8：10月资金价格有所下降

注：数据截至2026年10月30日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表9：10月底十年期国债利率相对9月底下行3bps

注：数据截至2026年10月30日

资料来源：Wind，中金公司研究部

相对价值与相关性

图表10：C-REITs市场及其他大类资产风险收益对比

注：数据统计区间为2021年6月至2026年10月  资料来源：Wind，中金公司研究部

图表11：各大类资产价格指数动量与估值分位数对比

注：1）数据截至2026年10月30日；2）C-REITs估值为市值加权P/NAV，股指估值为P/E(TTM) 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表12：C-REITs分派率/IRR与债券到期收益率/股指股息率走势对比

注：1）分派率（TTM）= 最近4个季报披露的单位可供分配金额之和除以市值，少于4个季报的项目的可供分配金额按招募书预期值；2）数据截至2026年10月30日；3）中债IRR数据起始日为2021年8月13日 资料来源：Wind，REITs招募书，中金公司研究部

图表13：经营权REITs利差情况

注：数据截至2026年10月30日  资料来源：Wind，中金公司研究部

图表14：市政环保REITs利差情况

注：数据截至2026年10月30日  资料来源：Wind，中金公司研究部

图表15：高速公路REITs利差情况

注：数据截至2026年10月30日  资料来源：Wind，中金公司研究部

图表16：能源REITs利差情况

注：数据截至2026年10月30日  资料来源：Wind，中金公司研究部

图表17：产权REITs利差情况

注：数据截至2026年10月30日  资料来源：Wind，中金公司研究部

图表18：仓储物流REITs利差情况

注：数据截至2026年10月30日  资料来源：Wind，中金公司研究部

图表19：产业园REITs利差情况

注：数据截至2026年10月30日  资料来源：Wind，中金公司研究部

图表20：保租房REITs利差情况

注：数据截至2026年10月30日  资料来源：Wind，中金公司研究部

图表21：零售REITs利差情况

注：数据截至2026年10月30日  资料来源：Wind，中金公司研究部

图表22：数据中心REITs利差情况

注：数据截至2026年10月30日  资料来源：Wind，中金公司研究部

图表23：写字楼REITs利差情况

注：数据截至2026年10月30日  资料来源：Wind，中金公司研究部

图表24：综合体/多元REITs利差情况

注：数据截至2026年10月30日  资料来源：Wind，中金公司研究部

图表25：C-REITs市场表现与其他大类资产相关性（上市至今）

注：1）数据截至2026年10月30日；2）相关性系数基于日收益率计算 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表26：C-REITs与股债收益率60日滚动相关系数

注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2026年10月30日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表27：产权类及经营权类REITs与股债收益率60日滚动相关系数

注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2026年10月30日 资料来源：Wind，中金公司研究部

P/NAV、现金分派率与IRR

图表28：C-REITs全市场P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2026年10月30日；2）按市值加权 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表29：产权REITs历史P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2026年10月30日；2）按市值加权 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表30：经营权REITs历史P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2026年10月30日；2）按市值加权 资料来源：Wind，中金公司研究部

近期政策跟踪

图表31：部分近期REITs相关政策与动态

注：以上政策及文件依次来源于http://www.zqrb.cn/stock/gupiaoyaowen/2026-10-29/A1793237522509.html； https://www.mohurd.gov.cn/gongkai/zc/wjk/art/2026/art_4e701b22880944b38799ca132532dfbd.html； https://beijing.pbc.gov.cn/beijing/132030/132049/4999946/2026102114214670315/index.html； https://www.csrc.gov.cn/csrc/c106311/c7665578/content.shtml； https://www.ln.gov.cn/web/hdjl/yjzj/zfwj/2026101611162664296/index.shtml； https://www.csrc.gov.cn/csrc/c101981/c7663407/content.shtml。

资料来源：证券日报网，中国住建部，中国人民银行，中国证监会，辽宁省人民政府，中金公司研究部

境外REITs市场回顾

图表32：美国REITs市场走势

注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2026年10月30日 资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表33：美国REITs股息率与美国十年期国债收益率对比

注：截至本报告发布日期，NAREIT股息率最新数据截至2026年10月30日，数据频率为月度 资料来源：Wind，NAREIT，中金公司研究部

图表34：美国权益型REITs P/FFO情况

注：NAREIT最新数据截至2026年二季度, 数据频率为季度 资料来源：NAREIT，中金公司研究部

图表35：美国权益型REITs同店NOI同比增速

注：NAREIT最新数据截至2026年二季度, 数据频率为季度 资料来源：NAREIT，中金公司研究部

图表36：中国香港REITs市场走势

注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2026年10月30日 资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表37：中国香港REITs股息率与香港政府十年期债券收益率对比

注：1）数据截至2026年10月30日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表38：新加坡REITs市场走势

注：1）以2011年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2026年10月30日 资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表39：新加坡REITs股息率与新加坡政府十年期债券收益率对比

注：1）数据截至2026年10月30日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算 资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表40：日本REITs市场走势

注：1）以2003年3月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2026年10月30日 资料来源：Wind，J-REIT.jp，中金公司研究部

图表41：日本REITs股息率与日本十年期国债收益率对比

注：截至本报告发布日期，J-REIT.jp股息率数据最新截至2026年9月30日，数据频率为月度 资料来源：Wind，J-REIT.jp，中金公司研究部

图表42：中国香港REITs P/B

注：1）数据截至2026年10月30日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B 资料来源：彭博资讯，中金公司研究部

图表43：新加坡REITs P/B

注：1）数据截至2026年10月30日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B 资料来源：彭博资讯，中金公司研究部

图表44：日本REITs P/NAV

注：截至本报告发布日期，J-REIT.jp的P/NAV数据最新截至2026年9月30日，数据频率为月度

资料来源：彭博资讯，中金公司研究部

图表45：美国各板块REITs总回报情况

注：1）2019-2025年数据为年度总回报率，2026年10月数据为月度总回报率；2）数据截至2026年10月30日 资料来源：NAREIT，中金公司研究部

Source

文章来源

本文摘自：2026年11月3日已经发布的《资金面扰动有待缓解——公募REITs月报（2026-10）》

裴佳敏 分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581

张星星 分析员 SAC执证编号：S0080524020008

谭钦元 分析员 SAC执证编号：S0080524020010 SFC CE Ref：BXE162

蒋雨岑 分析员 SAC 执证编号：S0080525060007 SFC CE Ref：BXP713

黄奕凡 联系人 SAC执证编号：S0080125070029 

刘佳妮 分析员 SAC 执证编号：S0080520070002 SFC CE Ref：BNJ556

孙元祺 分析员 SAC 执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951

杨冰 分析员 SAC执证编号：S0080515120002 SFC CE Ref：BOM868

杨 鑫  分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA

陈健恒 分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220

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