房地产行业|证券研究报告—行业月报

2026年11月12日

强于大市

相关研究报告

《本周新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比涨幅持平；成都、合肥发布商品房销售制度细则——房地产行业第44周周报（2026年10月24日-2026年10月30日）》（2026/11/3）

《本周楼市成交同比走弱；十堰作为首个三四线城市落地商品住房销售制度细则——房地产行业第43周周报（2026年10月17日-2026年10月23日）》（2026/10/27）

《本周新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比涨幅扩大；杭州、深圳落地商品住房销售制度细则——房地产行业第42周周报（2026年10月10日-2026年10月16日）》（2026/10/19）

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(2026/10/19)

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房地产行业

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房地产行业 2026 年 10 月月报

10月新房成交同比持续走弱，二手房成交同比涨幅扩大；多地继续出台现房销售实施细则

核心观点

【新房成交】

10月新房成交面积环比微增，同比降幅持续扩大。10月47城新房成交面积环比+0.5%，同比-25.0%，同比降幅较9月扩大3.1pct。1-10月47城新房成交面积同比-10.5%。

从各城市能级来看，一、二线城市新房成交面积环比由正转负，三四线城市环比由负转正；同比方面，一线城市保持同比正增长但涨幅收窄，二线城市同比降幅扩大，三四线城市同比降幅收窄。1）一线城市：10月一线城市新房成交面积环比-13.0%，同比+4.1%，同比涨幅较9月收窄2.9pct。具体来看，深圳新房成交周环比均下降；北京、上海环比下降，同比上升；广州环比增长，同比下降。上海环比-35%，同比+5%；北京环比-3%，同比+24%；广州环比+27%，同比-6%；深圳环比-2%，同比-12%。1-10月一线城市新房成交面积同比+3.0%，其中上海、北京同比增长8%、5%，广州、深圳同比下降1%、9%。2）二线城市：10月二线城市新房成交面积环比-4.2%，同比-20.8%，同比降幅较9月扩大9.2pct。其中，仅济南同环比均正增长；苏州、南宁、成都、宁波环比正增长、同比负增长；杭州、武汉、青岛、福州、大连同环比均负增长。1-10月二线城市新房成交面积同比-10.4%。3）三四线城市：10月三四线城市新房成交面积环比+15.8%，同比下降37.5%，同比降幅较9月收窄3.8pct。1-10月三四线城市新房成交面积同比-15.9%。

【二手房成交】

10月二手房成交面积环比小幅回落；受低基数影响，同比涨幅扩大。10月23城二手房成交面积环比-2.5%，同比+16.5%，同比涨幅较9月扩大14.3pct。1-10月23城二手房成交面积同比+5.2%。

从各城市能级来看，一、二线城市二手房成交面积环比下滑，三四线城市环比回升；一、三四线城市同比涨幅扩大，二线城市同比由负转正。1）一线城市：10月一线城市二手房成交面积环比-5.5%，同比+17.9%，同比涨幅较9月扩大13.0pct。其中，上海环比+4%，同比+31%；北京环比-18%，同比+6%；深圳环比-5%，同比+3%。1-10月一线城市二手房成交面积同比+7.1%。其中北京、上海1-10月累计同比增长2%、13%，深圳累计同比-2%。2）二线城市：10月二线城市二手房成交面积环比-2.0%，同比+12.9%，同比由负转正，同比增速较9月提升16.4pct。其中，青岛、成都同环比均正增长；杭州、南京、苏州、厦门、大连环比负增长，同比正增长；南宁同环比均负增长。1-10月二线城市二手房成交面积同比+0.6%。3）三四线城市：10月三四线城市二手房成交面积环比+2.3%，同比+23.0%，同比涨幅较9月扩大10.2pct。1-10月三四线城市二手房成交面积同比+14.2%。

【新房库存与去化】

库存与去化：库存规模同环比均下降，去化周期环比小幅上升、同比下降。截至10月末，我们跟踪的13城新房库存面积环比-1.8%，同比-10.7%；去化周期17.4个月，环比+0.3个月，同比-2.9个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速为-2.5%、-1.3%、-0.6%，同比增速为-13.5%、0.7%、-18.1%；去化周期为14.0、15.8、64.8个月，环比上升0.1、0.4、2.3个月，同比下降3.2、0.3、6.8个月。具体来看，仅上海、深圳、杭州去化周期在12个月内。

【土地市场】

10月全国土地成交规模同比环比均回升，溢价率同环比均回落；一线城市成交量价下降明显。10月全国成交土地规划建面环比+55.2%，同比+22.0%；楼面均价1671元/平，环比+21.7%，同比+32.9%，溢价率1.6%，环比-3.4pct，同比-1.9pct。其中全国住宅类用地成交建面环比+198.5%，同比+101.2%；楼面价3268元/平，环比-27.0%，同比-5.1%；全国住宅类用地溢价率1.5%，环比-4.6pct，同比-1.9pct。其中一线城市住宅类用地成交建面环比-81.7%，同比-76.7%，平均楼面价为1.2万元/平，环比-73.4%，同比-66.5%，平均溢价率17.1%，环比+4.7pct，同比+10.9pct。从累计来看，1-10月全国成交土地规划建面同比-12.1%，成交总价同比-7.8%，楼面均价1267元/平，同比+4.8%，平均溢价率5.6%，同比-0.8pct；全国住宅类用地成交土地规划总建面累计同比-3.1%，成交总价同比-7.6%，楼面均价4041元/平，同比-4.7%，平均溢价率7.4%，同比-0.9pct。

【房企】

销售：百强房企10月销售同比降幅扩大。百强房企10月全口径销售额同比-16.1%（前值：-13.6%）；1-10月销售额同比-14.9%（前值：-14.7%）。TOP20房企中，10月销售额同比为正的企业有：中旅投资（+125%）、北京城建（+97%）、中建东孚（+29%）、中建壹品（+21%）、中国中铁（+20%）、绿地（+8%）、华润（+6%）、中海（+5%）、金茂（+3%）、招蛇（+2%）。1-10月销售额同比为正的企业有：北京城建（+183%）、中建东孚（+130%）、中旅投资（+120%）、招蛇（+22%）、建发（+21%）、华润（+3%）。

拿地：10月百强房企拿地金额与拿地强度同比均下降。百强房企10月全口径拿地金额同比-45.4%，拿地强度16%，环比-28pct，同比-9pct；拿地建面同比-19.5%；楼面均价1.09万元/平，同比-32.2%。具体来看，10月拿地金额较多的房企有：华润（拿地金额86亿元，拿地强度55%）、建发（54亿元，41%）、招拓（43亿元，23%）、滨江（30亿元，48%）。我们认为，受商品房销售制度改革的影响，房企谨慎观望一段时间，短期预计拿地量有所减少。从累计来看，1-10月百强房企拿地金额同比-30.3%，拿地建面同比-16.4%，楼面均价1.14万元/平，同比-16.6%，拿地强度31%，同比-7pct。1-10月拿地金额排名中，华润排名第一（拿地金额841亿元，同比+75%，拿地强度47%），其次是保利发展（拿地金额806亿元，同比+24%，拿地强度40%）、中海（拿地金额563亿元，同比-53%，拿地强度28%）、招拓（拿地金额460亿元，同比-55%，拿地强度29%）、建发（拿地金额426亿元，同比+3%，拿地强度41%），越秀、绿城的拿地金额在300-400亿元，其余房企拿地金额均不足300亿元。

【中央政策】

六部门部署老旧街区厂区改造提升，城市更新制度持续强化。10月20日《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》印发，按照主导功能，老旧街区厂区可划分为老旧厂区、老旧商业街区、老旧生活街区、老旧交通枢纽及周边街区等，历史文化街区和历史文化名镇可纳入改造提升范畴。各地要落实《城市更新“十五五”规划》目标要求，有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目；结合城市体检结果，将房屋和市政基础设施老化、公共服务和公共空间短缺、功能产业和发展活力有待提升的街区厂区作为改造提升对象，统筹确定范围和实施时序，纳入城市更新实施体系。盘活利用闲置低效厂区、厂房、仓库和设施，推进建筑功能转换和混合利用，植入科技研发、商业金融、文化创意、体育休闲等新产业新业态新场景，鼓励以市场化方式开展改造提升、探索长期运营新模式。

地方层面，深圳、杭州、成都、合肥、十堰商品住房销售制度细则跟进落地。

1）10月14日，杭州：a）明确新老项目划分，对于8.28以后新发布出让公告的项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。8.28前已取得或部分取得建规证、但尚未取得预售证的项目，原则上仍按原有预售条件及预售资金监管政策执行。历史遗留问题项目的旧规适用期限宽限至2028年底。b）预售资金监管方面，规定按照新政策执行的项目，需要在项目竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管。c）现房销售项目定金上限比例设定为5%。d）土地端，规定首付款30日内缴纳，缴纳比例不低于50%，余款2年内缴清，不计利息；探索开展按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记。e）支持项目分期开发、实施分阶段竣工备案。

2）10月15日，深圳：a）明确新老项目划分，与其他三个一线城市基本对齐。b）预售资金监管方面，按照新政策执行的项目，规定项目联合竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件后，可解除资金监管。c）现房销售项目定金上限比例设定为3%，与上海一致，高于北京（1%），低于广州（5%）。d）土地款缴纳等规定也与其他三个一线城市基本对齐。

3）10月21日，湖北十堰：是首个出台细则的三四线城市，给予政策更大灵活空间，也为更多能级较低的城市提供参考借鉴。整体来看，细则方向大多数与已出台细则城市一致，但也给出多项具备地方特点的细则安排：a) 对过渡项目安排更为细化，明确8.28已取工规证未取预售证项目，在加强资金监管等要求下，个人信贷政策也将按原政策执行。对照来看，此前发布细则的所有一二线城市均规定“已取得（含部分取得）建设工程规划许可证”，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行，并未提及个人信贷政策，同时规定凡是8·28后取得预售证的项目，竣工备案后方可发放个人按揭贷款。十堰是唯一明确个人信贷政策也可按原政策前置地市场，即确认商品房买卖合同完成备案后，发放个人按揭贷款至监管账户，这部分项目的个人按揭贷款发放时间点是更为宽松的。b) 土地供给取消人才公寓配建、小地块免配幼儿园，更有利于降低房企开发成本，优化配建要求或将成为更多城市参考方向。

4）10月26日，成都：细则与此前发布规则的城市基本一致。同样设置了27年底前的过渡期，历史遗留问题项目放宽至28年（同武汉、宁波、杭州）；按照新政策规定实行预售资金监管的，设定重点监管额度，重点监管额度要覆盖项目全部剩余工程建设费用，保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件，项目完成竣工验收设备及附属设施设备交付使用备案后，可解除资金监管；现售项目定金收取上限设定为5%；土地出让款可分期缴纳，首付款30日内不低于50%，余款可延长至合同签订后两年内缴清，不计利息。

5）10月25日，合肥：同样设置了27年底前的过渡期；按照新政策规定实行预售资金监管的，设定重点监管额度，重点监管额度应覆盖工程建设配套费用及必需的管理运营资金，保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件，项目竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管；现售项目定金收取上限设定为5%；土地出让款可分期缴纳，首付款30日内不低于50%，余款可延长至合同签订后两年内缴清，不计利息。此外，还设置了推行分户土地使用权集合设定抵押、支持项目按单栋或多栋分期开发、全面推行新建商品住房“交房即发证”等配套政策。

深圳、沈阳、广西、杭州、天津等地持续优化公积金政策，主要聚焦落地装修与物业费提取。

【板块收益】

10月房地产板块绝对收益为-15.0%，相对收益（相对沪深300）为-6.5%，地产板块跑输沪深300，主要是因为销售基本面尚未出现改善以及商品房销售制度改革后压制房企现金流预期。

投资建议

基本面方面，今年传统旺季（9、10月）新房成交同比持续走弱，主要是受到二手房市场持续分流。供给端收缩、居民对收入与房价的预期尚未修复，以及828新政后购房者观望情绪增加的影响；不过，受低基数影响，10月二手房成交同比是有所改善的。政策方面，当前房地产行业正处于地方政策密集落地兑现期，各地持续优化公积金政策，亦有更多城市落地了商品房销售制度细则，截至目前，根据我们的统计，已有超过20个城市出台了细则，后续需要关注各地实际制度执行与房企现金流适应情况。

从投资角度来说，我们认为11、12月仍有板块机会，需要关注：1）11、12月的基本面数据反馈情况，政策能否转化为核心城市成交和价格的改善以及部分价格出现企稳迹象的核心城市能否延续；2）部分房企结构性改善带来的机会，包括销售布局的转换以及在拿地方面有突出表现的房企；3）当前板块估值处于低位。多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底。因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。

现阶段我们建议关注：1）开发类：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、保利置业集团。2）运营类：华润万象生活、太古地产、中国国贸。3）经纪公司：我爱我家。

风险提示：

现房销售制度对开发商的资金周转影响超预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

目录

1 10月新房成交同比降幅扩大、二手房同比涨幅扩大……5

1.1 新房：10月新房成交面积环比微增，同比降幅连续三个月扩大……5

1.2 二手房：10月二手房成交面积环比小幅回落；受低基数影响，同比涨幅扩大……6

1.3 库存：库存规模同环比均下降，去化周期环比上升、同比下降……7

2 土地市场：10月全国土地成交规模同环比均回升，溢价率同环比均回落；一线城市成交量价下降明显……10

3 房企：百强房企10月销售同比降幅扩大；拿地金额、拿地强度同比下滑……13

3.1 销售：百强房企10月销售同比降幅扩大……13

3.2 拿地：10月房企拿地规模与拿地强度同比均下降……14

4 政策：六部门部署老旧街区厂区改造提升；多地继续密集落地现房销售实施细则……16

5 10月地产板块跑输沪深300，因基本面未出现改善、制度改革冲击现金流……18

6 投资建议……19

7 风险提示……20

8 附录……21

图表目录

图表1.10月47城新房成交面积989.5万平，环比增长0.5%，同比下降25.0%...5

图表2.10月一、二、三四线新房成交面积环比增速分别为-13.0%、-4.2%、15.8%....5

图表3.10月一、二、三四线新房成交面积同比增速分别为4.1%、-20.8%、-37.5%....5

图表4.我们跟踪的城市中，仅17%的城市10月新房成交同环比均正增长....6

图表5.10月23城二手房成交面积991.6万平，环比下降2.5%，同比增长16.5%7

图表6.10月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-5.5%、-2.0%、2.3%....7

图表7.10月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为17.9%、12.9%、23.0%....7

图表8.10月我们跟踪的重点城市中，30%的城市二手房成交面积同环比均增长..7

图表9.截至10月末，13城新房库存面积为7215.9万平，环比下降1.8%，同比下降10.7%....8

图表10.截至10月末，一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-2.5%、-1.3%、-0.6%....8

图表11.截至10月末，一、二、三四线城市库存面积同比增速分别为-13.5%、0.7%、-18.1%....8

图表12.截至10月末，13个城市整体去化周期为17.4个月，环比上升0.3个月，同比下降2.9个月....8

图表13.截至10月末，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为14.0、15.8、64.8个月....8

图表14.截至10月末，一、二、三四线城市去化周期环比分别上升0.1、0.4、2.3个月....8

图表15.截至10月末，一、二、三四线城市去化周期同比分别下降3.2、0.3、6.8个月....8

图表16.截至10月底，仅上海、深圳、杭州去化周期在12个月以内....9

图表17.10月全国成交土地规划总建筑面积为2.8亿平，环比增长55.2%，同比上升22.0%....10

图表18.10月一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-38.2%、50.8%、73.0%....10

图表19.10月一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为-40.0%、22.5%、54.2%....10

图表20.10月全国住宅类成交土地建面11461.7万平，环比增长198.5%，同比上升101.2%....10

图表21.10月一、二、三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为-81.7%、15.1%、406.2%....10

图表22.10月一、二、三线城市住宅类土地成交建面同比增速分别为-76.7%、13.5%、214.6%....10

图表23.10月全国成交土地平均楼面价1671元/平，环比上升21.7%，同比上升32.9%……11

图表24.10月平均土地溢价率为1.6%，环比下降3.4个百分点，同比下降1.9个百分点……11

图表25.10月一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为-84.1%、-20.5%、131.4%……12

图表26.10月一、二、三线城市成交土地楼面价同比增速分别为-72.9%、14.8%、58.8%……12

图表27.10月一、二、三线城市成交土地平均溢价率分别为6.4%、1.9%、0.8%12

图表28.10月全国住宅类用地成交平均楼面价为3268元/平，环比下降27.0%，同比下降5.1%……12

图表29.10月全国住宅类用地平均溢价率为1.5%，环比下降4.6个百分点，同比下降1.9个百分点……12

图表30.10月一、二、三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价环比增速分别为-73.4%、11.8%、12.9%……12

图表31.10月一、二、三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价同比增速分别为-66.5%、31.5%、-3.0%……12

图表32.10月一、二、三线城市住宅类用地平均土地溢价率分别为17.1%、2.2%、0.7%……12

图表33.百强房企10月权益口径销售额1678亿元，同比下降16.2%……13

图表34.10月CR5、CR10权益销售额同比增速为-2.1%、-12.8%，降幅收窄14.8、0.2pct，CR20、CR50同比增速为-18.1%、-18.1%，降幅扩大8.2、7.2pct13

图表35.CR5、CR10房企10月销售同比降幅收窄，CR20、CR50同比降幅扩大13

图表36.TOP20房企中，10月销售额同比增速为正的企业有：中旅投资(+125%)、北京城建(+97%)、中建东孚(+29%)、中建壹品(+21%)、中国中铁(+20%)、绿地(+8%)、华润(+6%)、中海(+5%)、金茂(+3%)、招蛇(+2%)……14

图表37．百强房企10月全口径拿地金额379亿元，同比下降45.4%……14

图表38.10月百强房企拿地强度为16%，环比下降28个百分点，同比下降9个百分点……14

图表39.10月涉及土地投资较多的房企有华润、建发、招蛇、滨江……15

图表40.1-10月拿地金额排名中，华润置地排名第一，其次是保利发展、中海、招蛇、建发……15

图表41．房地产行业10月绝对收益为-15.0%……18

图表42．房地产行业10月相对沪深300收益为-6.5%……18

图表43．城市数据选取清单……21

110月新房成交同比降幅扩大、二手房同比涨幅扩大

1.1新房：10月新房成交面积环比微增，同比降幅连续三个月扩大

10月新房成交面积环比微增，同比降幅持续扩大。10月47城新房成交面积989.5万平，环比增长 0.5% ，同比下降 25.0% ，同比降幅较9月扩大3.1个百分点。1-10月47城新房成交面积1.1亿平，同比下降 10.5% 。

从各城市能级来看，一、二线城市新房成交面积环比由正转负，三四线城市环比由负转正；同比方面，一线城市保持同比正增长但涨幅收窄，二线城市同比降幅扩大，三四线城市同比降幅收窄。

1）一线城市：10月一线城市新房成交面积205.8万平，环比下降 13.0% ，同比增长 4.1% ，同比涨幅较9月收窄2.9个百分点。具体来看，深圳新房成交同环比均下降；北京、上海环比下降、同比上升；广州环比增长，同比下降。上海环比下降 35.1% ，同比增长 5.2% ；北京环比下降 2.8% ，同比增长 24.1% ；广州环比增长 26.7% ，同比下降 6.4% ；深圳环比下降 1.6% ，同比下降 11.6% 。1-10月一线城市新房成交面积2131.9万平，同比增长 3.0% ，其中上海、北京同比分别增长 8.0% 、 5.2% ，广州、深圳同比分别下降 1.2% 、 9.2% 。

2）二线城市：10月二线城市新房成交面积395.5万平，环比下降 4.2% ，同比下降 20.8% ，同比降幅较9月扩大9.2个百分点。其中，仅济南同环比均正增长；苏州、南宁、成都、宁波环比正增长、同比负增长；杭州、武汉、青岛、福州、大连同环比均负增长。1-10月二线城市新房成交面积4337.9万平，同比下降 10.4% 。

3）三四线城市：10月三四线城市新房成交面积388.1万平，环比增长 15.8% ，同比下降 37.5% 同比降幅较9月收窄3.8个百分点。其中，江门、茂名、抚州、吉安、宿州、衢州、泰安同环比均正增长；东莞、佛山、芜湖、肇庆、清远、梧州、韶关、莆田、扬州环比正增长、同比负增长；淮安、池州、柳州环比负增长、同比正增长；其余城市同环比均负增长。1-10月三四线城市新房成交面积4491.1万平，同比下降 15.9% 。

图表4. 我们跟踪的城市中，仅 17% 的城市10月新房成交同环比均正增长

资料来源：同花顺，中银证券

1.2二手房：10月二手房成交面积环比小幅回落；受低基数影响，同比涨幅扩大

10月二手房成交面积环比小幅回落；受低基数影响，同比涨幅扩大。10月23城二手房成交面积991.6万平，环比下降 2.5% ，同比增长 16.5% ，同比涨幅较9月扩大14.3个百分点。1-10月23城二手房成交面积1.1亿平，同比增长 5.2% 。

从各城市能级来看，一、二线城市二手房成交面积环比下滑，三四线城市环比回升；一、三四线城市同比涨幅扩大，二线城市同比由负转正。

1）一线城市：10月一线城市二手房成交面积354.0万平，环比下降 5.5% ，同比增长 17.9% ，同比涨幅较9月扩大13.0个百分点。其中，上海环比增长 3.8% ，同比增长 31.0% ；北京环比下降 18.3% ，同比增长 5.7% ；深圳环比下降 4.5% ，同比增长 2.6% 。1-10月一线城市二手房成交面积3743.1万平，同比增长 7.1% 。其中北京、上海1-10月累计同比分别增长 2.1% 、 13.3% ，深圳累计同比下降 1.5% 。

2）二线城市：10月二线城市二手房成交面积442.2万平，环比下降 2.0% ，同比增长 12.9% ，同比由负转正，同比增速较9月提升16.4个百分点。其中，青岛、成都同环比均正增长；杭州、南京、苏州、厦门、大连环比负增长，同比正增长；南宁同环比均负增长。1-10月二线城市二手房成交面积4913.7万平，同比增长 0.6% 。

3）三四线城市：10月三四线城市二手房成交面积195.4万平，环比增长 2.3% ，同比增长 23.0% 同比涨幅较9月扩大10.2个百分点。其中，韶关、池州、梧州、衢州同环比均正增长；吉安环比正增长、同比负增长；扬州、江门、佛山、平凉、清远、资阳环比负增长、同比正增长；东莞同环比均负增长。1-10月三四线城市二手房成交面积1995.5万平，同比增长 14.2% 。

图表8.10月我们跟踪的重点城市中， 30% 的城市二手房成交面积同环比均增长

资料来源：同花顺，中银证券

1.3 库存：库存规模同环比均下降，去化周期环比上升、同比下降

库存规模同环比均下降，去化周期环比小幅上升、同比下降。截至10月末，我们跟踪的13城新房库存面积为7215.9万平，环比下降 1.8% ，同比下降 10.7% ；整体去化周期为17.4个月，环比上升0.3个月，同比下降2.9个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为 -2.5% 、 -1.3% 、 -0.6% 同比增速分别为 -13.5% 、 0.7% 、 -18.1% ；去化周期分别为14.0、15.8、64.8个月，环比分别上升0.1、0.4、2.3个月，同比分别下降3.2、0.3、6.8个月。具体来看，截至10月末，我们跟踪的城市中，上海、深圳、杭州去化周期在12个月内。

图表16.截至10月底，仅上海、深圳、杭州去化周期在12个月以内

资料来源：同花顺，中银证券 数据说明：商品房：北京，深圳；商品住宅：上海，杭州，苏州，宁波，福州，韶关，莆田。

2 土地市场：10 月全国土地成交规模同环比均回升，溢价率同环比均回落；一线城市成交量价下降明显

10月土地市场成交规模同环比均回升，但一线城市成交规模明显收缩。10月全国（300城）成交土地规划总建筑面积为2.8亿平，环比增长 55.2% ，同比上升 22.0% ，同比增速较上月提升了39.2个百分点。一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为 -38.2% 、 50.8% 、 73.0% ，同比增速分别为 -40.0% 、 22.5% 、 54.2% 。单看住宅用地，全国住宅类成交土地建面1.1亿平，环比增长 198.5% ，同比上升 101.2% ，同比增速较上月提升了134.3个百分点。一、二、三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为 -81.7% 、 15.1% 、 406.2% ，同比增速分别为 -76.7% 、 13.5% 、 214.6% 。

从市场热度来看，10月全国成交土地楼面均价同环比虽均上升，但平均溢价率同环比均下降。其中一线城市楼面均价同环比均大幅下滑。

从全类型土地来看，10月全国（300城）成交土地平均楼面价1671元/平，环比上升21.7%，同比上升32.9%；平均土地溢价率为1.6%，环比下降3.4个百分点，同比下降1.9个百分点。一、二、三线城市成交土地楼面均价分别为1368、1915、2221元/平，环比增速分别为-84.1%、-20.5%、131.4%，同比增速分别为-72.9%、14.8%、58.8%；平均溢价率分别为6.4%、1.9%、0.8%，其中一线城市环比下降3.4个百分点，同比上升1.2个百分点；二线城市环比下降3.9个百分点，同比下降0.8个百分点；三线城市环比下降0.4个百分点，同比下降2.3个百分点。

从住宅类用地来看，10月全国（300城）住宅类用地成交平均楼面价为3268元/平，环比下降 27.0% ，同比下降 5.1% 。本月全国住宅类用地平均溢价率为 1.5% ，环比下降4.6个百分点，同比下降1.9个百分点。一、二、三线城市住宅类用地平均楼面价为11767、6382、3948元/平，环比增速分别为 -73.4% 、 11.8% 、 12.9% ，同比增速分别为 -66.5% 、 31.5% 、 -3.0% ；土地溢价率分别为 17.1% 、 2.2% 、 0.7% ，其中一线城市环比上升4.7个百分点，同比上升10.9个百分点；二线城市环比下降3.4个百分点，同比下降1.1个百分点；三线城市环比基本持平，同比下降2.0个百分点。

全类型土地累计成交情况来看，1-10月全国土地成交量跌价涨，溢价率同比下降。1-10月全国（300城）成交土地规划总建面15.8亿平，同比下降 12.1% ，成交总价2.0万亿元，同比下降 7.8% ，楼面均价1267元/平，同比上升 4.8% ，平均溢价率 5.6% ，同比下降0.8个百分点。一、二、三线城市1-10月累计土地成交建面同比增速分别为 6.2% 、 -9.4% 、 -0.9% ；累计成交总价同比增速分别为 -1.3% 、 -26.1% 、 16.3% ；楼面均价分别为7843、1789、1197元/平，同比增速分别为 -7.1% 、 -18.5% 、 17.4% ；平均土地溢价率分别为 11.2% 、 6.1% 、 2.2% ，同比分别下降0.9、2.5、0.4个百分点。

住宅土地累计成交情况来看，1-10月全国住宅类用地成交量价齐跌，溢价率同比下降。1-10月全国（300城）住宅类用地成交土地规划总建面3.5亿平，同比下降 3.1% ，成交总价1.4万亿元，同比下降 7.6% ，楼面均价4041元/平，同比下降 4.7% ，平均溢价率 7.4% ，同比下降0.9个百分点。一、二、三线城市1-10月累计住宅类用地土地成交建面同比增速分别为 0.4% 、 -25.9% 、 22.3% ；累计住宅类用地成交总价同比增速分别为 -8.3% 、 -30.0% 、 29.5% ；楼面均价分别为38099、6855、3889元/平，同比增速分别为 -8.7% 、 -5.5% 、 5.9% ；平均土地溢价率分别为 15.9% 、 7.5% 、 2.1% ，一线城市同比上升2.2个百分点，二、三线城市同比分别下降2.9、0.7个百分点。

3 房企：百强房企 10 月销售同比降幅扩大；拿地金额、拿地强度同比下滑

3.1 销售：百强房企 10 月销售同比降幅扩大

百强房企 10 月销售同比降幅扩大。百强房企 10 月实现全口径销售额 2310 亿元，同比下降 16.1%（前值：-13.6%）；权益口径 1678 亿元，同比下降 16.2%（前值：-11.5%）。百强房企 1-10 月实现全口径销售额 2.36 万亿元，同比下降 14.9%（前值：-14.7%）；权益口径 1.73 万亿元，同比下降 14.5%（前值：-14.3%）。

CR5、CR10 房企 10 月销售同比降幅收窄，CR20、CR50 同比降幅扩大。10 月 CR5、CR10 全口径销售额同比增速分别为 -1.5%、-10.8%，同比降幅分别收窄 15.5、1.9 个百分点，CR20、CR50 同比增速分别为 -17.0%、-17.2%，同比降幅分别扩大 6.6、4.4 个百分点；CR5、CR10 权益口径销售额同比增速分别为 -2.1%、-12.8%，同比降幅分别收窄 14.8、0.2 个百分点，CR20、CR50 同比增速分别为 -18.1%、-18.1%，同比降幅分别扩大 8.2、7.2 个百分点。

TOP20 房企中，10月销售额同比增速为正的企业有：中旅投资（+125%）、北京城建（+97%）、中建东孚（+29%）、中建壹品（+21%）、中国中铁（+20%）、绿地（+8%）、华润（+6%）、中海（+5%）、金茂（+3%）、招蛇（+2%）。1-10月销售额同比增速为正的企业有：北京城建（+183%）、中建东孚（+130%）、中旅投资（+120%）、招蛇（+22%）、建发（+21%）、华润（+3%）。

图表35.CR5、CR10房企10月销售同比降幅收窄，CR20、CR50同比降幅扩大

资料来源：普睿数智，中银证券

图表 36. TOP20 房企中，10 月销售额同比增速为正的企业有：中旅投资（+125%）、北京城建（+97%）、中建东孚（+29%）、中建壹品（+21%）、中国中铁（+20%）、绿地（+8%）、华润（+6%）、中海（+5%）、金茂（+3%）、招蛇（+2%）

资料来源：普睿数智，公司公告，中银证券 备注：金额单位：亿元；面积单位：万平。同比基数均来源于克而瑞。红色箭头表示对应指标的排名上升，绿色箭头表示排名下降，黄色横线表示排名不变。

3.2 拿地：10月房企拿地规模与拿地强度同比均下降

10月百强房企拿地金额与拿地强度同比均下降。百强房企10月全口径拿地金额379亿元，同比下降 45.4% ，百强房企拿地强度（拿地金额/销售金额）为 16% ，环比下降28个百分点，同比下降9个百分点；拿地建面348万平，同比下降 19.5% ；楼面均价1.09万元/平，同比下降 32.2% 。具体来看，10月拿地金额较多的房企有：华润（拿地金额86亿元，拿地强度 55% ）、建发（54亿元， 41% ）、招蛇（43亿元， 23% ）、滨江（30亿元， 48% ）。我们认为，受商品房销售制度改革的影响，房企会谨慎观望一段时间，短期预计拿地量有所减少。

从累计来看，1-10月百强房企拿地金额与拿地强度同比均下滑。从累计来看，1-10月百强房企全口径拿地金额7206亿元，同比下降 30.3% ，拿地建面6316万平，同比下降 16.4% ，楼面均价1.14万元/平，同比下降 16.6% ，拿地强度 31% ，同比下降7个百分点。1-10月拿地金额排名中，华润排名第一（拿地金额841亿元，同比 +75% ，拿地强度 47% ），其次是保利发展（拿地金额806亿元，同比 +24% ，拿地强度 40% ）、中海（拿地金额563亿元，同比 -53% ，拿地强度 28% ）、招蛇（拿地金额460亿元，同比 -55% ，拿地强度 29% ）、建发（拿地金额426亿元，同比 +3% ，拿地强度 41% ），越秀、绿城的拿地金额在300-400亿元，其余房企拿地金额均不足300亿元。

4 政策：六部门部署老旧街区厂区改造提升；多地继续密集落地现房销售实施细则

六部门部署老旧街区厂区改造提升，城市更新制度持续强化。10月20日，住建部、工业和信息化部、财政部、交通运输部、商务部、国务院国资委联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》（建办科〔2026〕33号）。按照主导功能，老旧街区厂区可划分为老旧厂区、老旧商业街区、老旧生活街区、老旧交通枢纽及周边街区等，历史文化街区和历史文化名镇可纳入改造提升范畴。各地要落实《城市更新“十五五”规划》目标要求，有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目；结合城市体检结果，将房屋和市政基础设施老化、公共服务和公共空间短缺、功能产业和发展活力有待提升的街区厂区作为改造提升对象，统筹确定范围和实施时序，纳入城市更新实施体系。盘活利用闲置低效厂区、厂房、仓库和设施，推进建筑功能转换和混合利用，植入科技研发、商业金融、文化创意、体育休闲等新产业新业态新场景，鼓励以市场化方式开展改造提升、探索长期运营新模式。

地方层面，深圳、杭州、成都、合肥、十堰商品住房销售制度细则跟进落地。

10月14日，杭州发布《关于贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见（试行）》。1）明确新老项目划分，对于8.28以后新发布出让公告的项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。8.28前已取得或部分取得建规证、但尚未取得预售证的项目，原则上仍按原有预售条件及预售资金监管政策执行。历史遗留问题项目的旧规适用期限宽限至2028年底。2）预售资金监管方面，规定按照新政策执行的项目，需要在项目竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管。3）现房销售项目定金上限比例设定为 5% 。4）土地端，规定首付款30日内缴纳，缴纳比例不低于 50% ，余款2年内缴清，不计利息；探索开展按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记。5）支持项目分期开发、实施分阶段竣工备案。

10月15日，深圳发布《关于贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》。1）明确新老项目划分，与其他三个一线城市基本对齐。2）预售资金监管方面，按照新政策执行的项目，规定项目联合竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件后，可解除资金监管。3）现房销售项目定金上限比例设定为 3% ，与上海一致，高于北京（ 1% ），低于广州（ 5% ）。4）土地款缴纳等规定也与其他三个一线城市基本对齐。

10月21日，湖北十堰发布《十堰市关于贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》，十堰作为首个出台细则的三四线城市，给予政策更大灵活空间，也为更多能级较低的城市提供参考借鉴。整体来看，十堰落地细则方向大多数与已出台细则城市一致，但也给出多项具备地方特点的细则安排：a）对过渡项目安排更为细化，明确8.28已取工规证未取预售证项目，在加强资金监管等要求下，个人信贷政策也将按原政策执行。十堰规定828前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证、尚未办理预售许可的项目，确保按时建成交付、并在加强预售资金监管的情况下，继续执行原有预售管理、资金监管、审批验收、个人信贷等政策。对照来看，此前发布细则的所有一二线城市均规定“已取得（含部分取得）建设工程规划许可证”，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行，并未提及个人信贷政策，同时规定凡是828后取得预售证的项目，竣工备案后方可发放个人按揭贷款。十堰是唯一明确个人信贷政策也可按原政策执行的城市，即确认商品房买卖合同完成备案后，发放个人按揭贷款至监管账户，这部分项目的个人按揭贷款发放时间点是更为宽松的。b）土地供给取消人才公寓配建、小地块免配幼儿园，更有利于降低房企开发成本，优化配建要求或将成为更多城市参考方向。十堰明确，8月28日后签订出让合同的商品住宅用地，规划条件按新政策执行：取消配建人才公寓；规划住宅计容面积小于15万平的，可不配建幼儿园。各地细则中，十堰是唯一制定下调公建配套配建要求条款的城市，其余城市的土地供应条款集中在价款分期、带方案出让、分户抵押等维度，未触及配建义务。

10月26日，成都市发布《关于贯彻落实(关于完善商品住房销售制度的通知)的实施意见》，细则与此前发布规则的城市基本一致。同样设置了2027年底前的过渡期，历史遗留问题项目放宽至2028年（同武汉、宁波、杭州）；按照新政策规定实行预售资金监管的，设定重点监管额度，重点监管额度要覆盖项目全部剩余工程建设费用，保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件，项目完成竣工验收备案及附属设施设备交付使用备案后，可解除资金监管；现售项目定金收取上限设定为 5% ；土地出让款可分期缴纳，首付款30日内不低于 50% ，余款可延长至合同签订后两年内缴清，不计利息。

10月25日，合肥市发布《关于贯彻落实(关于完善商品住房销售制度的通知)的实施意见》，细则与此前发布规则的城市基本一致。同样设置了2027年底前的过渡期；按照新政策规定实行预售资金监管的，设定重点监管额度，重点监管额度应覆盖工程建设配套费用及必需的管理运营资金，保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件，项目竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管；现售项目定金收取上限设定为 5% ；土地出让款可分期缴纳，首付款30日内不低于 50% ，余款可延长至合同签订后两年内缴清，不计利息。此外，还设置了推行分户土地使用权集合设定抵押、支持项目按单栋或多栋分期开发、全面推行新建商品住房“交房即发证”等配套政策。

深圳、沈阳、广西、杭州、天津等地持续优化公积金政策，主要聚焦落地装修与物业费提取。

10月8日，深圳拟优化公积金政策，增设装修住房提取情形（每套住房提取额不超过25万元）、单列支付住房物业费提取情形（每套住房每月不超过550元）、阶段性提高无房职工租房提取额度至80%，并规范购房提取等业务办理要求。

10月9日，沈阳优化公积金政策，阶段性加大住房“以旧换新”支持力度，支持灵活就业人员提取公积金支付购房首付款，增加还贷能力考核标准，优化贷款最低首付款比例，全面优化装修提取与物业费提取政策，并支持多套商业贷款购房提取、支持有未结清公积金贷款的缴存人退休提取。

10月10日，广西优化公积金政策，新增自住住房装修提取、住宅老旧电梯更新改造提取、阶段性支持购买车位（库）提取3项措施。

10月15日，杭州优化公积金政策，支持装修提取、优化贷款次数认定、将多子女家庭贷款额度上浮由 50% 提高至 60% （公积金贷款额度上限提高至324万元）、支持公积金贷款用于城市危旧房自主更新。

10月20日，天津优化公积金政策，新增支付自住住房物业费提取、支付自住住房装修费提取（新购自住住房装修费、自住住房装修翻新费），并明确未结清公积金贷款与共有住房情形下的提取限制。

5 10 月地产板块跑输沪深 300，因基本面未出现改善、制度改革冲击现金流

10月地产板块跑输沪深300，主因基本面未出现改善、制度改革冲击现金流。10月房地产板块绝对收益为 -15.0% ，相对收益（相对沪深300）为 -6.5% ，地产板块跑输沪深300，主要是因为销售基本面尚未出现改善（新房成交同比降幅在“金九银十”期间持续扩大）以及商品房销售制度改革后压制房企现金流预期。

6 投资建议

基本面方面，今年传统旺季（9、10月）新房成交同比持续走弱，主要是受到二手房市场持续分流、供给端收缩、居民对收入与房价的预期尚未修复、以及828新政后购房者观望情绪增加的影响；不过，受低基数影响，10月二手房成交同比是有所改善的。政策方面，当前房地产行业正处于地方政策密集落地兑现期，各地持续优化公积金政策，亦有更多城市落地了商品房销售制度细则，截至目前，根据我们的统计，已有超过20个城市出台了细则，后续需要关注各地实际制度执行与房企现金流适应情况。

从投资角度来说，我们认为11、12月仍有板块机会，需要关注：1）11、12月的基本面数据反馈情况，政策能否转化为核心城市成交和价格的改善，以及部分价格出现企稳迹象的核心城市能否延续；2）部分房企结构性改善带来的机会，包括销售布局的转换以及在拿地方面有突出表现的房企；3）当前板块估值处于低位。多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。

现阶段我们建议关注：1）开发类：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、保利置业集团。2）运营类：华润万象生活、太古地产、中国国贸。3）经纪公司：我爱我家。

7 风险提示

现房销售制度对开发商的资金周转影响超预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

8 附录

数据来源：新房、二手房成交，新房库存均来源于同花顺；土地市场数据来自于万得。

图表 43. 城市数据选取清单

资料来源：同花顺，万得，中银证券

披露声明

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评级体系说明

以报告发布日后公司股价/行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准：

公司投资评级：

买入：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 20% 以上；

增持：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 10% -20% ；

中性：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数变动幅度在 -10% -10% 之间；

减持：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数跌幅在 10% 以上；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

行业投资评级：

强于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现强于基准指数；

中性：预计该行业指数在未来6-12个月内表现基本与基准指数持平；

弱于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现弱于基准指数；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

沪深市场基准指数为沪深300指数；新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数；香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数；美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普500指数。

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