老破小卖爆了！别急，冷静一下

转自公众号：米筐投资http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzIxNTIyNTExNQ==&mid=2652195965&idx=1&sn=79489142fe13ab88f30291537fc1f177楼市新政落地近一个月，老破小再次成为市场顶流。尤其是一线城市，低总价、高房龄、内中环的一室户，流转速度变得越来越快。这不禁让人思考：当下，老破小还有价值吗？01先看一线城市风向标的上海。上海中原地产数据显示，5月二手住宅成交1.71万套，环比增加5.35%。其中最后五天，在沪九条推动下外环内成交826套房龄超过20年、面积低于70平米的小户型。（数据来源：上海网上房地产）上海中心城区老破小走红主要有四方面原因：1.总价低首付压力小2.地段好交通便利3.租售比高4.带学区相对保值总价200到300万左右的市中心一室户很常见，但想要找到同级别带电梯的次新房，就得把预算提高50%抬高到近500万级别。整体来看，上海300万以内的二手房，本来就是成交的主力。数据显示2024开年以来总价300万以内的二手房，在1月成交8486套，3月成交11349套，增长近33%，4月又成交9385套。更重要的原因是，一线城市老破小的价格泡沫，已经被挤得差不多了。易居研究院在2024年4月，发布的报告显示，一线城市“老破小”类型的二手房价格从2016年初开始拉升，2019年二手房价格泡沫不断膨胀，直到2021年一季度达到历史高点，随后转头下跌。（来源：易居研究院）到了2024年一季度，一线城市老破小成交均价为41622元/平米。当下这个市场主要有两大特征：一、价格回落到2018年年底水平二、相比历史最高点价格缩水33%三年时间，一线城市老破小二手房价格泡沫消除，也意味着全国二手房价格从虚高转向正常。（来源：CRIC）这股风潮，已经从北上广吹到了很多省会、二线城市。之前杭州从2024年3月开始，老破小就火爆起来了。杭州我爱我家数据显示，朝晖小区、翠苑小区、采荷小区、大关小区、景芳小区、古荡新村在5月分别成交63套、52套、41套、39套、35套、23套二手房。根据当地中介的数据，老破小租金年华收益率能达到2.5%到2.8%，回报率稳定，市中心低价房源一周就能成交。目前买老破小的主要有两类人：1.首付不够或者没有房票。典型群体是无上海户口单身人群。2.手中有少量闲钱。比如一线城市有一定积蓄，首套房贷已经还完，把老破小当做银行存款的替代品。老破小被疯抢的同时，上海另一个小众市场，走出了独立行情。那就是豪宅。克而瑞数据显示，2024一季度，上海总计两千万以上的高端住宅，累计成交1213套，同比增长38%，成交规模创下2016年以来单季度最高纪录。近期成交的豪宅，都火爆异常：3月28日中海·顺昌玖里开盘，成交196.53亿4月18日滨江凯旋门开盘，成交70.27亿4月21日融创外滩壹号院二期开盘，成交99.97亿5月16日凯德·茂名公馆开盘，成交31亿豪宅流行的本质是有钱人终于开始配置房地产了。尤其是在价格依旧倒挂的前提下，上面的豪宅买到就是赚到，富豪们扎堆入市。老破小和顶级豪宅成交坚挺，上海的基本盘很稳，选择与这座城市长期绑定。02端午假期期间，楼市冷热不均的现象很严重。诸葛数据研究中心检测显示，2024年端午假期重点5城二手住宅成交933套，较2023年端午假期上涨40.72%。北京新房成交同比2023年端午期间，下滑36%，二手房成交同比减少13.43%，是唯一一个一二手房都下滑的城市。整体来看，中指院5月百城二手房价格环比下跌城市高达100个，二手房价格下跌城市，连续12个月超90个。（100个城市二手房下跌 来源：中指数据）换句话说：全国一二手房价格还在跌，还在加速。万得数据最近刚刚更新了北上广2024年5月二手房均价指数：1.北京环比4月下跌2.9%，同比下跌24.3%2.上海环比4月下跌1.69%，同比下跌16.7%3.广州环比4月下跌3.0%，同比下跌22.4%4.深圳环比4月下跌2.3%，同比下跌23.9%如果从2021年的最高点计算，深圳二手房累计跌幅接近40%。二手房价格迟迟起不来，更危险的是租金也没有起色。诸葛找房数据研究中心报告显示，2024年5月全国大中城市租金挂牌均价34.77元/平米/月，环比下降0.48%，同比下跌1.96%。重点城市自2023年11月租金就进入下行通道，一方面是居民收入不行，消费降级了，另一方面是类似老破小房东转售为租，租房市场房源增加了。（来源：诸葛数据研究中心）2024年5月一线城市平均租金为84.13元/平方米/月。二线城市平均租金为30.74元/平方米/月。同比跌幅都在持续扩大。03上海土地拍卖市场，最近出了个大新闻：6月7日第三批次土地入市，直接取消限价。简单来说就是房企在上海买地，重新回到一个原则：价高者得。原来上海的规定是土地拍卖10%溢价率封顶，土拍冷热不均，一块优质土地十几家房企争抢，冷门地块就一家报名。众所周知，土地价格是房子售价的根基，它大约占据了终端销售价格的三成到七成不等。上海的房地联动价，大致公式为：房地联动价=地价+建设成本+合理利润绝大部分上海城区的楼盘，地价大约占房价的40%到60%。由此可见绝大部分开发商，目前必须保持精细化运营，否则很可能回款慢、没利润。上海土拍取消限价，意味着更加市场，好的土地能拿出来造更高品质的房子，房企的利润也就上升了。（上海地价分11级 来源：上海市城乡建设用地基准地价2021）重庆原市长黄奇帆在新书《重组与突破》里，写下了房地产市场调控的六条原则：1.严控房地产投资占比，保持在固定资产投资的25%；2.合理调控供地量，按每万人1平方公里规划建成区面积；3.合理调控地价，将其控制在当期房价的1/3；4.规范房企土地批租的资金来源，买地的钱不负债，必须是房企自有资金；5.规范老百姓按揭贷款杠杆比，不随意搞行政性的限购限贷；6.合理推进以住宅商品房套内面积为主的定价原则。一个基本原则是，政府要尊重市场规律，不刻意压低地价，也不能刻意少供地和有意推高地价。上海属于反应比较及时，平衡保持得比较好的城市之一。04对于当下有买房计划的家庭，如果不是因为自住、学区等强制刚需，可以好好利用窗口期，再和房东谈谈价格，说不定能有更大的惊喜。毕竟内环的一室户小房子已经跌倒了150万左右，衣食住行配套都很齐全。（上海中山公园附近的一室户 来源：贝壳找房）市场上曾经流行过一种论调：北上广深房价永远涨。然而残酷的现实已经将这个神话戳破。下行周期一线城市也无法避开，甚至可能跌得更狠，参考深圳就知道了。我们唯一要做的就是，无论哪个周期，都努力研究楼市，找到适合自己的那几套房子，然后尽可能低成本买下。即使是老破小也要分三六九等，到处都是坑，比如说：六楼无电梯装修太差房龄超过35年不靠地铁不靠商场奇葩户型任何时期，优质的房子都是少数，当下需要更多耐心，才能将它们筛选出来。后地产时代，中国家庭的资产配置会全面转向。投资路径开始加速迁移，从过去的空间资产为主，转向时间资产为主。包括各类收益稳定、跨周期的存款、债券、股票基金、保险和补充养老金。一个新时代已经开启。