hyzqdatemark2026 年 04 月 08 日

投资评级： 看好（维持）

证券分析师

邓力

SAC：S1350525070006

dengli@jzsec.com

陈颖

SAC：S1350525110002

chenying02@huayuanstock.com

联系人

唐志玮

tangzhiwei@huayuanstock.com

板块表现：

核心城市成交趋势持续，多地加大公积金支持力度

——房地产行业周报（26/3/28-26/4/3）

投资要点：

 板块行情：本周上证指数下跌 0.9%、深证成指下跌 3.0%、创业板指下跌 4.4%、沪深 300 下跌 1.4%、房地产（申万）下跌 5.4%。个股方面，涨跌幅前五的分别为：宁波富达(+10.5%)、京能置业(+9.6%)、中国国贸(+4.7%)、\*ST 荣控(+4.3%)、大名城(+3.2%)，涨跌幅后五的分别为：卧龙新能(-18.8%)、和展能源(-18.3%)、沙河股份(-17.2%)、顺发恒能(-15.5%)、ST 明诚(-14.3%)。

 数据跟踪：新房：本周（3.28-4.03），42 个重点城市新房合计成交315 万平米，环比上升25.4%。3 月截至本周（3.01-3.31），42个重点城市新房合计成交980 万平米，环比上升 140.1%，同比下降21.4%，年初至今累计成交同比下降 27.9%。二手房：本周（3.28-4.03），21 个重点城市二手房合计成交 254万平米，环比下降3.6%。3月截至本周（3.01-3.31），21 个重点城市二手房合计成交 1027万平米，环比上升 114.0%，同比下降8.1%，年初至今累计成交同比下降6.6%。

 行业新闻：宏观方面，核心城市房地产成交活跃度明显回升。2026 年3 月深圳一二手住宅网签总量 7898套，环比增长117%；北京二手房网签19886 套，环比增长约145%；广州二手住宅网签量突破万套，环比增长 141.38%；上海二手房成交达3.12万套，环比增长176%；香港中原城市领先指数（CCL）报 152.17点，创逾两年新高，显示重点城市市场修复动能持续增强。因城施策方面，各地继续优化供地结构并推进存量房收储机制。上海落地首例“住房收购置换”项目，实现收储与保租房筹措闭环。公积金方面，多地加大住房消费支持力度。深圳公积金新政正式实施，将灵活就业人员纳入缴存范围；武汉取消异地贷款户籍限制并统一首套贷款比例至80%；西藏将商品房最高贷款额度提高至180 万元。土地市场方面，重点城市供地节奏保持推进。南京挂牌 9 幅地块起拍总价 40.23 亿元；苏州、珠海、海口等地陆续推出涉宅用地。城市更新方面，存量改造项目持续推进。上海瑞康里城市更新试点项目启动招标，总投资约40亿元；广州石牌村城中村改造首期方案公布，涉及拆除建筑面积超10 万平方米。

 公司公告：业绩方面，多家房企披露 2025 年年报数据。其中，万科 A 实现营收 2334.33 亿元（YOY-31.98%），归母净利润-885.56 亿元，亏损同比扩大；金地集团实现营收 358.58 亿元（YOY-52.41%），归母净利润-32.81亿元；华侨城 A归母净利润-144.96亿元。部分房企盈利保持相对稳健，如华润置地实现营收 2814.4 亿元（YOY+0.9%），归母净利润 254.2 亿元（YOY-0.45%）；张江高科实现营收 41.82 亿元（YOY+110.85%），归母净利润 9.86 亿元（YOY+0.38%）。销售方面，越秀地产2026 年1–3 月累计合同销售金额 172.06亿元（YOY-44.2%）；张江高科2025年房地产销售金额 29.90 亿元（YOY+228.30%）。物业板块方面，保利物业实现营收 171.26 亿元（YOY+4.8%），归母净利润15.49亿元（YOY+5.1%）；华润万象生活实现营收180.2亿元（YOY+5.1%），归母净利润39.7亿元（YOY+10.3%），延续稳健增长态势。

投资分析意见：我们认为，2026 年，三大趋势值得期待：1）房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6 年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分。2）“好房子”结构性机会：我国房地产市场进入结构分化阶段，中央层面高频提及建设好房子，在政策导向和供需结构变化的契机之下 高品质住宇或将迎来发展浪潮。3）香港楼市复苏延续：多重和好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，我们认为港资发展商有望迎来新一轮价值重估。我们维持房地产“看好”评级，建议关注：1）港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业；2）地产开发：华润置地、招商蛇口；3）地产转型：衢州发展；4）二手房中介：贝壳；5）物管企业：招商积余、华润万象生活。

 风险提示：房地产量价超预期下行、房地产融资资金趋紧、房地产政策不及预期。

内容目录

1. 板块行情....4

2. 数据跟踪....5

2.1. 新房成交....5

2.2. 二手房成交....7

3. 行业新闻....11

4. 公司公告....14

5. 风险提示....16

图表目录

图表1：申万一级分类涨跌幅……4

图表2：板块指数涨跌幅……4

图表3：房地产板块涨跌幅前五……4

图表4：42城单周新房成交面积……5

图表5：42城累计新房成交面积……5

图表6：42城新房成交面积环比……6

图表7：42城新房成交面积当月同比……6

图表8：42城新房成交面积累计同比……7

图表9：重点42城月度新房成交……7

图表10：一线4城月度新房成交……7

图表11：二线15城月度新房成交……7

图表12：三四线23城月度新房成交……7

图表13：21城单周二手房成交面积……8

图表14：21城累计二手房成交面积……8

图表15：21城二手房成交面积环比……9

图表16：21城二手房成交面积当月同比……9

图表17：21城二手房成交面积累计同比……10

图表18：重点21城月度二手房成交……10

图表19：一线3城月度二手房成交……10

图表20：二线9城月度二手房成交……10

图表21：三四线9城月度二手房成交……10

图表22：本周地产及物管行业重点新闻……11

图表23：本周重点地产及物业公司公告……14

1.板块行情

本周上证指数下跌 0.9%、深证成指下跌 3.0%、创业板指下跌 4.4%、沪深 300 下跌 1.4%、房地产（申万）下跌 5.4%。个股方面，涨跌幅前五的分别为：宁波富达(+10.5%)、京能置业(+9.6%)、中国国贸(+4.7%)、\*ST 荣控(+4.3%)、大名城(+3.2%)，涨跌幅后五的分别为：卧龙新能(-18.8%)、和展能源(-18.3%)、沙河股份(-17.2%)、顺发恒能(-15.5%)、ST 明诚(-14.3%)。

2.数据跟踪

2.1.新房成交

当周新房市场表现：

本周（3.28-4.03），42 个重点城市新房合计成交 315 万平米，环比上周上升 25.4%，同比去年同期上升 18.3%。

分能级来看，4 个一线城市新房合计成交 111.3 万平米，环比上周上升 103.7%；15 个二线城市新房合计成交 146.5 万平米，环比上周上升 1.5%；23 个三四线城市新房合计成交57.3 万平米，环比上周上升 9.4%。

注：一线城市包括北京、上海、广州、深圳共4个城市：二线城市包括杭州、武汉、成都、青岛、苏州、福州、厦门、无锡、东莞、济南、大连、佛山、宁波、温州、南宁共15个城市；三四线城市包括泉州、扬州、惠州、嘉兴、韶关、江阴、金华、柳州、绍兴、江门、莆田、肇庆、泰安、芜湖、宝鸡、舟山、池州、清远、衢州、荆门、吉安、茂名、广安共23个城市，下同。

当月新房市场表现：

3 月截至本周（3.01-3.31），42 个重点城市新房合计成交 980 万平米，环比上月同期上升 140.1%，同比去年同期下降 21.4%，年初至今累计成交同比去年同期下降 27.9%。

分能级来看，4 个一线城市新房合计成交 249 万平米，环比上月同期上升 179.8%，同比去年同期下降 6.9%，年初至今累计成交同比下降 13.8%；15 个二线城市新房合计成交 540万平米，环比上月同期上升 158.1%，同比去年同期下降 25.0%，年初至今累计成交同比下降34.3%；23 个三四线城市新房合计成交 192 万平米，环比上月同期上升 74.1%，同比去年同期下降26.3%，年初至今累计成交同比下降 25.0%。

2.2.二手房成交

当周二手房市场表现：

本周（3.28-4.03），21 个重点城市二手房合计成交 254 万平米，环比上周下降 3.6%，同比去年同期上升 23.2%。

分能级来看，3 个一线城市二手房合计成交 114.9 万平米，环比上周下降 1.7%；9 个二线城市二手房合计成交 122.2 万平米，环比上周下降 4.2%；9 个三四线城市二手房合计成交16.5 万平米，环比上周下降 11.6%。

注：一线城市包括北京、上海、深圳共3个城市：二线城市包括杭州、成都、青岛、苏州、厦门、东莞、南宁、大连、佛山共9个城市；三四线城市包括扬州、金华、江门、宝鸡池州、清远、衢州、渭南、资阳共9个城市，下同

当月二手房市场表现：

3 月截至本周（3.01-3.31），21 个重点城市二手房合计成交 1027 万平米，环比上月同期上升114.0%，同比去年同期下降 8.1%，年初至今累计成交同比去年同期下降 6.6%。

分能级来看，3 个一线城市二手房合计成交 470 万平米，环比上月同期上升 150.4%，同比去年同期下降 0.7%，年初至今累计成交同比下降 3.6%；9 个二线城市二手房合计成交484万平米，环比上月同期上升94.8%，同比去年同期下降 12.9%，年初至今累计成交同比下降8.6%；9 个三四线城市二手房合计成交 74 万平米，环比上月同期上升 67.6%，同比去年同期下降16.7%，年初至今累计成交同比下降 9.2%。

3.行业新闻

宏观方面，核心城市房地产成交活跃度明显回升。2026 年 3 月深圳一二手住宅网签总量7898 套，环比增长 117%；北京二手房网签 19886 套，环比增长约 145%；广州二手住宅网签量突破万套，环比增长 141.38%；上海二手房成交达 3.12 万套，环比增长 176%；香港中原城市领先指数（CCL）报 152.17 点，创逾两年新高，显示重点城市市场修复动能持续增强。因城施策方面，各地继续优化供地结构并推进存量房收储机制。上海落地首例“住房收购置换”项目，实现收储与保租房筹措闭环。公积金方面，多地加大住房消费支持力度。深圳公积金新政正式实施，将灵活就业人员纳入缴存范围；武汉取消异地贷款户籍限制并统一首套贷款比例至 80%；西藏将商品房最高贷款额度提高至 180 万元。土地市场方面，重点城市供地节奏保持推进。南京挂牌 9 幅地块起拍总价 40.23 亿元；苏州、珠海、海口等地陆续推出涉宅用地。城市更新方面，存量改造项目持续推进。上海瑞康里城市更新试点项目启动招标，总投资约 40 亿元；广州石牌村城中村改造首期方案公布，涉及拆除建筑面积超 10 万平方米。

图表 22：本周地产及物管行业重点新闻

资料来源：观点网，华源证券研究所

4.公司公告

业绩方面，多家房企披露 2025 年年报数据。其中，万科 A 实现营收 2334.33 亿元（YOY-31.98%），归母净利润-885.56 亿元，亏损同比扩大；金地集团实现营收 358.58 亿元（YOY-52.41%），归母净利润-32.81 亿元；华侨城 A 归母净利润-144.96 亿元。部分房企盈利保持相对稳健，如华润置地实现营收 2814.4 亿元（YOY+0.9%），归母净利润 254.2亿元（YOY-0.45%）；张江高科实现营收 41.82 亿元（YOY+110.85%），归母净利润 9.86亿元（YOY+0.38%）。销售方面，越秀地产 2026 年 1–3 月累计合同销售金额 172.06 亿元（YOY-44.2%）；张江高科 2025 年房地产销售金额 29.90 亿元（YOY+228.30%）。物业板块方面，保利物业实现营收171.26亿元（YOY+4.8%），归母净利润15.49亿元（YOY+5.1%）；华润万象生活实现营收 180.2 亿元（YOY+5.1%），归母净利润 39.7 亿元（YOY+10.3%），延续稳健增长态势。

图表 23：本周重点地产及物业公司公告

资料来源：各公司公告，华源证券研究所

5.风险提示

房地产量价超预期下行，房企销售回款进一步下行，导致经营现金流走弱；

房地产融资资金趋紧，房企受限资金占比提升，导致房企资金端进一步承压；

房地产政策不及预期，城市更新及房地产收储政策推进不及预期等。

证券分析师声明

本报告署名分析师在此声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，本报告表述的所有观点均准确反映了本人对标的证券和发行人的个人看法。本人以勤勉的职业态度，专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观的出具此报告，本人所得报酬的任何部分不曾与、不与，也不将会与本报告中的具体投资意见或观点有直接或间接联系。

一般声明

华源证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。

本报告是机密文件，仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司客户。本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息撰写，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测等只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特殊需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或使用本报告所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。

本报告所载的意见、评估及推测仅反映本公司于发布本报告当日的观点和判断，在不同时期，本公司可发出与本报告所载意见、评估及推测不一致的报告。本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现，过往的业绩表现不应作为日后回报的预示。本公司不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现，分析中所做的预测可能是基于相应的假设，任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。

本报告的版权归本公司所有，属于非公开资料。本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式修改、复制或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。如征得本公司许可进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华源证券研究所”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。

本公司销售人员、交易人员以及其他专业人员可能会依据不同的假设和标准，采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论或交易观点，本公司没有就此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。

信息披露声明

在法律许可的情况下，本公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司将会在知晓范围内依法合规的履行信息披露义务。因此，投资者应当考虑到本公司及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。

投资评级说明

证券的投资评级：以报告日后的 6 个月内，证券相对于同期市场基准指数的涨跌幅为标准，定义如下：

买入：相对同期市场基准指数涨跌幅在20％以上；

增持：相对同期市场基准指数涨跌幅在5％～20％之间；

中性：相对同期市场基准指数涨跌幅在－5％～＋5％之间；

减持：相对同期市场基准指数涨跌幅低于-5％及以下。

无：由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级。

行业的投资评级：以报告日后的 6 个月内，行业股票指数相对于同期市场基准指数的涨跌幅为标准，定义如下：

看好：行业股票指数超越同期市场基准指数；

中性：行业股票指数与同期市场基准指数基本持平；

看淡：行业股票指数弱于同期市场基准指数。

我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；

投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。

本报告采用的基准指数：A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生中国企业指数（HSCEI），美国市场基准为标普500 指数或者纳斯达克指数。