利好来了！国务院，重磅印发！万亿级蓝海开启！

国务院日前正式印发《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》），明确了2026年至2030年城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措。这是继4月28日政治局会议明确提出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”、5月2日两办联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》之后，中央层面对城市更新工作的又一次重磅部署。

全文链接：国务院关于印发《城市更新“十五五”规划》的通知

据多家券商测算，“十五五”期间城市更新相关投资规模约15万亿至20万亿元。当前我国城市发展已转向存量提质增效为主的阶段，城市更新正从过去的“增量开发”逻辑转向“存量运营”逻辑。

城市更新上升为国家级战略

《规划》对标创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市建设目标，部署了培育壮大城市发展新动能、营造高品质城市生活空间、推动城市发展绿色低碳转型、增强城市安全韧性、促进城市文化繁荣发展、提升城市治理能力水平6方面重点任务，同时明确了“好房子”建设改造、完整社区建设、老旧街区厂区改造提升、市政基础设施提升等14项重大工程。

从政策层级来看，城市更新已被置于“十五五”框架下的突出位置。据第五次中央城市工作会议定调，城市更新将成为“十五五”期间城市工作的核心内容。中信建投证券指出，城市更新既是贯彻落实中央城市工作会议提出的存量提质增效的重要抓手，也是稳投资的重要方向。国投证券认为，当前房地产市场底部特征明显，城市更新带来的住房增量需求有望进一步带动房地产行业企稳回升。

地下管网：“城市血管”迎来万亿级改造窗口

地下管网被纳入“六张网”战略核心，是《规划》最具确定性的受益方向之一。根据国家发改委披露，2026至2030年，全国将新建和改造地下管网超过70万公里，带动新增投资超5万亿元，年均市场规模约1万亿元。华源证券测算，“十五五”年均地下管网投资额约1万亿元，将是2024年的3.77倍。华泰证券研报指出，近年极端天气频发背景下，管网改造大有可为，关注工程管材、防水辅材、管网检测运维赛道。

具体受益方向分为三个层次：一是前端检测，管线探测和风险评估需求大幅增加；二是更新修复，包括管材替换和加固修复；三是智慧运维，传感器、智能监测等技术全面嵌入。相关上市公司中，银龙股份生产的PCCP管用钢丝产品市占率较高，已应用于珠三角水资源配置等重大工程；青龙管业积极参与地下管网相关项目订单；东宏股份作为工程管道全产业链企业，有望受益于国家水网与城市管网改造；辰安科技聚焦管网监测、隐患排查和数字化运维解决方案。

绿色建材：存量旧改刚需与绿色政策共振

《规划》在“推动城市发展绿色低碳转型”章节中明确提出大力发展绿色建筑，推动超低能耗建筑、低碳建筑规模化发展，建立建筑能效等级制度，推广绿色设计，持续推进绿色建材评价认证和推广应用。同时，老旧小区改造、城中村改造、危旧房改造等存量更新需求为建材行业提供了刚性需求基本盘。

据中国经济网报道，2026年一季度我国绿色建材营收规模突破610亿元，叠加3000亿元年度目标，行业量利齐升态势显著。东方雨虹、科顺股份、北新建材等头部企业积极布局绿色建材赛道，率先受益。财通证券研报预计，绿色建筑“十五五”期间CAGR约5.6%，带动建材行业PB估值修复。

建筑施工与规划设计：全产业链受益

建筑装饰和规划设计是城市更新产业链中游的核心环节。银河证券建议关注与城市更新、老旧小区改造相关的建筑施工、规划咨询、检验检测、装修装饰等细分领域。

金螳螂作为装饰幕墙龙头，2026年以来涨幅显著，其业务深度契合老旧小区改造和存量翻新需求。亚厦股份的装配式装修技术已迭代至第七代，全生命周期减碳38%，主编6部行业标准，是唯一同时拥有“国家住宅产业化基地”和“国家装配式建筑产业基地”的装饰企业。据测算，十五五城市更新年均4万亿元投资中，装修+改造+智能化占比高。

陕建股份以“运营引领、投资驱动、建造支撑”模式深耕城市更新，打造西安老旧小区改造标杆，针对加装电梯形成全流程解决方案。申万宏源建议关注钢结构领域的鸿路钢构、精工钢构，以及低估值央国企如中国能建、中国中铁、隧道股份等。中信建投建议关注金螳螂、江河集团、中国建筑、中国交建等建筑企业。

房地产：存量运营重塑行业逻辑

《规划》明确提出加快构建房地产发展新模式，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，深化住房公积金制度改革。国投证券指出，房地产发展逻辑已从传统土地、开发、销售链条，转向以旧城改造、片区功能重塑、公共配套完善和居住品质提升为核心的存量运营体系，更新需求带来的住房增量需求有望带动房地产行业企稳回升。

光大证券报告显示，部分重点城市得益于持续的城市更新行动，中心城区面貌改善，提升了二手存量房的内涵价值，2026年初至今15个城市二手房累计成交超51万套（同比增长3%），其中北京、上海分别增长5%和11%。东吴证券认为，优质房企凭借稳健信用、核心城市资源、产品力与运营能力，在融资、拿地、去化和现金流管理方面优势突出，经营质量有望率先修复。

可关注龙头房企华润置地、招商蛇口、保利发展；成长型房企中国金茂、绿城中国；持有物业双轮驱动型企业新城控股、浦东金桥。

智慧城市与数字化：城市更新的“技术底座”

《规划》在城市治理章节明确提出推进城市全域数字化转型，建设城市信息模型（CIM）基础平台，打造集约统一、数据融合、高效协同的城市数字底座，推动城市运行“一网统管”。城市更新的老旧小区改造、片区更新、地下管网改造等环节，均需要基于CIM和GIS技术构建数字化底座。

超图软件是国内CIM平台龙头，为北京、深圳等多地城市更新提供三维空间底座、实景三维建模、地上地下一体化管理，同时拥有城市体检评估平台，实现“体检—更新—监管—评估”全流程管理。苏州规划建设的苏州城市信息模型CIM+古城保护更新应用平台，通过可视化形式实现古城的多维评估和更新决策。中设股份正从传统交通市政工程设计向智慧城市、BIM正向设计、城市更新等高附加值领域全面转型，技术已在无锡国家“车路云一体化”试点等标杆项目中落地。

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