房地产行业|证券研究报告—行业月报

2026年7月9日

强于大市

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房地产行业

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房地产行业 2026 年 6 月月报

6月新房成交同比降幅扩大，二手房成交连续三个月同比正增长；土拍溢价率连续三个月提升

核心观点

【新房成交】

6月新房成交面积同比降幅扩大。6月47城新房成交面积环比+7.3%，同比-1.1%，同比降幅扩大1.1pct。1-6月累计同比-6.8%。

从各能级城市来看，6月新房成交面积同比降幅扩大主要是因为一线城市同比走弱，一线城市新房成交同比涨幅明显收窄；而二、三四线城市同比降幅小幅收窄。1）一线城市：6月新房成交面积环比-3.6%，同比+0.3%，同比增速下降16.1pct。具体来看，5月四个一线城市新房成交面积同比均正增长，但6月同比均走弱，经过3、4月需求集中释放后，成交动能逐步减弱：6月上海同环比均正增长，环比增长0.2%，同比+4%（前值：同比+17%）；北京环比+4%，同比-3%（前值：同比+15%）；深圳环比-11%，同比+42%（前值：同比+50%）；广州同环比均下滑，环比-10%，同比-12%（前值：同比+7%）。1-6月一线城市累计同比-0.7%，其中上海同比+4%，北京、广州同比均增长0.1%，深圳同比-19%。2）二线城市：6月新房成交面积环比+20.6%，同比-2.1%，同比降幅收窄2.2pct。其中武汉、宁波、福州、济南、大连同环比均正增长；杭州、苏州环比正增长，但同比负增长；青岛、南宁、成都同环比均负增长。1-6月二线城市累计同比-11.2%。3）三四线城市：6月新房成交面积环比+0.8%，同比-0.7%，同比降幅收窄2.3pct。其中遵义、丽江、韶关、佛山、泰安、芜湖、池州、梧州同环比均正增长。1-6月三四线城市累计同比-5.1%。

【二手房成交】

6月二手房成交面积同比涨幅虽然小幅收窄，但同比连续三个月正增长。6月23城二手房成交面积环比-1.5%，同比+10.8%，同比涨幅收窄2.0pct。1-6月累计同比+3.3%。

从各城市能级来看，6月一、二线城市二手房成交面积同比涨幅收窄，三四线城市小幅扩大。1）一线城市：6月二手房成交面积环比+0.4%，同比+14.0%，同比涨幅收窄0.8pct。其中，北京同比+8%、环比+11%，深圳同比+12%、环比-7%，上海同比+20%、环比-5%。1-6月一线城市累计同比+5.0%。其中北京1-6月累计同比+1%，上海同比+10%，深圳同比-3%。2）二线城市：6月二手房成交面积环比-4.7%，同比+5.0%，同比涨幅收窄4.0pct。其中，苏州、大连同环比均正增长：南宁环比正增长，但同比负增长：南京、青岛、厦门、成都环比负增长，同比正增长；杭州同环比均负增长，同比-2%，环比-12%。1-6月二线城市累计同比-1.0%。3）三四线城市：6月二手房成交面积环比+2.9%，同比+20.8%，同比涨幅扩大0.6pct。1-6月三四线城市累计同比+12.7%。

【新房库存与去化】

库存与去化：库存规模、去化周期同环比均下降。6月末13城新房库存面积环比 -1.9% ，同比 -9.3% ；去化周期18.3个月，环比-0.6个月，同比-1.0个月。具体来看，6月我们跟踪的所有城市中仅上海、深圳、杭州去化周期在12个月内（深圳为本月新增）。

【土地市场】

住宅类用地土拍溢价率连续三个月提升，6月一线城市楼面价与溢价率同环比大幅提升。6月全国成交土地规划建面环比+16.9%，同比-20.6%；楼面均价1222元/平，环比+17.5%，同比-12.1%，溢价率10.6%，环比+4.1pct，同比+5.5pct。其中全国住宅类用地楼面价4928元/平，环比+8.3%，同比-2.9%；全国住宅类用地溢价率15.3%，环比+6.3pct，同比+9.2pct。其中一线城市住宅类用地平均楼面价高达5.3万元/平，环比+107.0%，同比+75.6%，平均溢价率56.0%，环比+41.3pct，同比+50.8pct。近期上海和深圳的高溢价地块给土地市场带来了一些热度，主要也是房企补货为主。从累计来看，1-6月全国土地成交总价同比下降超三成，土拍热度不及去年同期。1-6月全国成交土地规划建面同比-17.4%，成交总价同比-30.6%，楼面均价1027元/平，同比-16.0%，平均溢价率6.0%，同比-1.7pct。

【房企】

销售：百强房企6月销售同比降幅扩大。百强房企6月全口径销售额同比-11.2%（前值：-1.1%）；1-6月累计同比-16.1%（前值：-17.1%）。TOP20房企中，6月销售额同比增速为正的有：绿地（+44%）、中国中铁（+33%）、越秀（+25%）、中旅投资（+16%）、中建壹品（+12%）、中海（+5%）、保利发展（+2%）、滨江（+2%）、金茂（+1%）；1-6月销售额同比增速为正的有：中旅投资（+121%）、中建壹品（+26%）、中建东孚（+22%）、中海（+12%）、招蛇（+8%）、中国中铁（+8%）、金茂（+8%）、绿地（+7%）、华润（+6%）。

拿地：在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度回升，楼面均价同比增长。百强房企6月拿地金额同比 +10.1% ，拿地强度为 25% ，环比 +12mathrm pct ，同比 +5mathrm pct ；拿地建面同比 -3.8% ；楼面均价2.34万元/平，同比 +14.5% 。具体来看，6月拿地金额较多的主流房企有：保利发展（拿地金额171亿元，拿地强度 57% ）、建发（124亿元， 103% ）、绿城（111亿元， 95% ）、华润（92亿元， 40% ）。从累计来看，上半年百强房企拿地金额与拿地强度同比均下滑。从累计来看，1-6月百强房企拿地金额同比 -37.8% ，拿地建面同比 -25.3% ，楼面均价9626元/平，同比 -16.7% ，拿地强度 25% ，同比-9pct。1-6月拿地金额排名中，华润排名第一（拿地金额405亿元，同比 +16% ，拿地强度 35% ），其次是保利发展（384亿元， -23% ， 28% ）、越秀（296亿元， +19% ， 59% ）、绿城（234亿元， -47% ， 39% ）、建发（171亿元， -51% ， 27% ）、招蛇（147亿元， -50% ， 15% ），滨江（133亿元， -58% ， 31% ），金茂（127亿元， -68% ， 22% ），保利置业（101亿元， -21% ， 44% ），其余房企拿地金额均不足100亿元。

【政策】

6月5日，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，修订的重点内容包括：1）扩大公积金提取使用范围，《条例》将提取情形从6项增至9项，新增加3项提取情形，明确了自住住房装修、自住住房物业费纳入提取范围，同时增加“经国务院批准的其他住房消费情形”，提升了提取的灵活性和拓展性，预计未来将支持更多场景提取公积金。另外，房租提取方面的表述也有所调整，从“房租超出家庭工资收入的规定比例”到“支付房租”，提取条件更宽松，更好地支持租房群体。2）扩大缴存覆盖面，明确灵活就业人员可参加住房公积金制度。根据《全国住房公积金2024年年度报告》，截至24年末，全国已有36个城市开展灵活就业人员参加住房公积金制度试点，累计超100万名灵活就业人员缴存住房公积金，其中24万人已使用住房公积金租房或购房。3）新增明确“加强住房公积金数字化能力建设，强化跨地区、跨部门、跨层级的业务协同，推动住房公积金互认互贷”。早在2015年，《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》中就提出“全面推行异地贷款业务”，强调加强住房公积金领域数字化能力建设，将为缴存人异地使用公积金提供更大便利。此次《条例》落地将为地方优化公积金政策提供法律支撑，有助于公积金更好地支持住房消费，提升公积金服务效能，更大发挥公积金住房保障作用。

地方层面，1）各地公积金政策延续密集调整，武汉放宽首套商贷提取频次，广州、长春等地支持公积金贷款用于城市更新相关用途。2）广州、珠海、佛山等地落地存量盘活配套政策。

【板块收益】

6月房地产板块绝对收益为-11.3%，但相对收益（相对沪深300）为-13.1%，地产板块跑输沪深300，5月以来成交动能出现走弱，市场信心不足。

投资建议

今年3-4月在核心城市政策、传统销售旺季等因素驱动下，成交出现了好转：在需求集中释放后，5-6月局部地区的成交动能出现了回落；我们认为，7-8月传统淡季预计还是会影响成交量；但是四季度开始预计将有所回升。7月需要关注政治局会议的表态，预计7月中旬可能会有一波提前的板块切换，建议关注板块机会。从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换、以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。

风险提示：

现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以特有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

目录

1 6月新房成交同比降幅扩大；二手房成交同比涨幅收窄 …… 5

1.1 新房：6月新房成交面积同比降幅扩大 …… 5

1.2 二手房：6月二手房成交面积同比涨幅虽然小幅收窄，但同比连续三个月正增长 …… 6

1.3 库存：库存规模、去化周期同环比均下降 …… 7

2 土地市场：住宅类用地土拍溢价率连续三个月提升，一线城市楼面价与溢价率同环比大幅提升 …… 10

3 房企：6月百强房企销售同比降幅扩大；拿地金额、拿地强度同比提升 …… 13

3.1 销售：百强房企6月销售同比降幅扩大 …… 13

3.2 拿地：在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度回升，楼面均价同比增长 …… 14

4 政策：公积金管理条例意见稿发布，拟拓宽使用范围、扩大缴存覆盖面；各地持续推进公积金优化政策 …… 16

5 6月地产板块跑输沪深300，楼市成交动能走弱，市场信心仍然不足 …… 18

6 投资建议 …… 19

7 风险提示 …… 20

8 附录 …… 21

图表目录

图表1.6月新房成交面积1366.7万平，环比上升7.3%，同比下降1.1%……5

图表2.6月一、二、三四线新房成交面积环比增速分别为-3.6%、20.6%、0.8%。5

图表3.6月一、二、三四线新房成交面积同比增速分别为0.3%、-2.1%、-0.7%。5

图表4.我们跟踪的城市中，51%的城市6月新房成交面积环比正增长……6

图表5.6月23城二手房成交面积1154.5万平，环比下降1.5%，同比上升10.8%6

图表6.6月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为0.4%、-4.7%、2.9%……6

图表7.6月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为14.0%、5.0%、20.8%……7

图表8.6月我们跟踪的重点城市中，48%的城市二手房成交面积同环比均增长……7

图表9.截至6月末，13个城市新房库存面积为7278.8万平，环比下降1.9%，同比下降9.3%……7

图表10.截至6月末，一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-2.3%、-3.0%、0.8%……7

图表11.截至6月末，一、二、三四线城市库存面积同比增速分别为-11.7%、1.7%、-16.6%……8

图表12.截至6月末，13个城市整体新房库存面积去化周期为18.3个月，环比下降0.6个月，同比下降1.0个月……8

图表13.截至6月末，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为15.1、16.4、58.1个月……8

图表14.截至6月末，一、二线城市去化周期环比下降0.7、0.5个月，三四线城市环比上升1.5个月……8

图表15.截至6月末，一、三四线城市去化周期同比分别下降1.8、10.8个月，二线城市同比上升2.0个月……8

图表16.截至6月底，仅上海、深圳、杭州去化周期在12个月以内……9

图表17.6月全国成交土地规划总建筑面积为1.6亿平，环比上升16.9%，同比下降20.6%……10

图表18.6月一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为44.7%、51.6%、12.9%……10

图表19.6月一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为8.0%、-3.0%、-21.0%……10

图表20.6月全国住宅类成交土地建面2681.0万平，环比上升31.3%，同比下降33.6%……10

图表21.6月一、二、三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为-35.4%、91.0%、62.6%……10

图表22.6月一、二、三线城市住宅类土地成交建面同比增速分别为-59.2%、-46.7%、-17.9%……10

图表23.6月全国成交土地平均楼面价1222元/平，环比上升17.5%，同比下降12.1%……11

图表24.6月平均土地溢价率为10.6%，较上月上升了4.1个百分点，较2025年同期上升了5.5个百分点。11 图表25.6月一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为13.5%、-12.6%、38.1%。12 图表26.6月一、二、三线城市成交土地楼面价同比增速分别为-20.8%、-50.4%、24.6%。12 图表27.6月一、二、三线城市成交土地平均溢价率分别为36.9%、6.3%、1.2%12 图表28.6月全国住宅类用地成交土地平均楼面价为4928元/平，环比上升8.3%，同比下降2.9%。12 图表29.6月全国住宅类用地平均溢价率为15.3%，环比上升6.3个百分点，较去年同期上升9.2个百分点。12 图表30.6月一、二、三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价环比增速为107.0%、-30.2%、28.2%。12 图表31.6月一、二、三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价同比增速分别为75.6%、-16.5%、37.2%。12 图表32.6月一、二、三线城市住宅类用地平均土地溢价率分别为56.0%、8.0%、1.3%。12 图表33.百强房企6月权益口径销售额2339亿元，同比下降10.9%。13 图表34.6月CR5、CR10、CR20、CR50权益口径销售额同比增速分别为-2.7%、-4.0%、-7.8%、-11.5%，同比增速分别下降9.5、5.1、7.0、10.4个百分点。13 图表35.各梯队房企6月销售同比增速均下滑，不过，CR5销售同比持续正增长13 图表36.TOP20房企中，6月销售额同比增速为正的有：绿地（+44%）、中国中铁（+33%）、越秀（+25%）、中旅投资（+16%）、中建壹品（+12%）、中海（+5%）、保利发展（+2%）、滨江（+2%）、金茂（+1%）。14 图表37.百强房企6月全口径拿地金额809亿元，同比增长10.1%。14 图表38.6月百强房企拿地强度为25%，环比提升12个百分点。14 图表39.6月涉及土地投资较多的房企有保利发展、建发、绿城、华润。15 图表40.1-6月拿地金额排名中，华润排名第一，其次是保利发展、越秀、绿城15 图表41.公积金提取情形对比。16 图表42.房地产行业6月绝对收益为-11.3%。18 图表43.房地产行业6月相对沪深300收益为-13.1%。18 图表44.城市数据选取清单。21

16月新房成交同比降幅扩大；二手房成交同比涨幅收窄

1.1 新房：6月新房成交面积同比降幅扩大

6月新房成交面积同比降幅扩大。6月47城新房成交面积1366.7万平，环比上升7.3%，同比下降1.1%，同比降幅较5月扩大了1.1个百分点。1-6月47城新房成交面积7000.2万平，同比下降6.8%。

从各能级城市来看，6月新房成交面积同比降幅扩大主要是因为一线城市同比走弱，一线城市新房成交同比涨幅明显收窄；而二、三四线城市同比降幅小幅收窄。

1）一线城市：6月一线城市新房成交面积256.9万平，环比下降 3.6% ，同比上升 0.3% ，同比涨幅较5月收窄16.1个百分点。具体来看，5月四个一线城市新房成交面积同比均正增长，但6月同比均走弱，经过3、4月需求集中释放后，成交动能逐步减弱：上海同环比均正增长，环比增长 0.2% 同比增长 4% （前值：同比 +17% ）；北京环比增长 4% ，同比下降 3% （前值：同比 +15% ）；深圳环比下降 11% ，同比增长 42% （前值：同比 +50% ）；广州同环比均下滑，环比下降 10% ，同比下降 12% （前值：同比 +7% ）。1-6月一线城市新房成交面积1281.3万平，同比下降 0.7% ，其中上海同比增长 4% ，北京、广州同比均增长 0.1% ，深圳同比下降 19% 。

2）二线城市：6月二线城市新房成交面积576.9万平，环比上升 20.6% ，同比下降 2.1% ，同比降幅较5月收窄2.2个百分点。其中武汉、宁波、福州、济南、大连同环比均正增长；杭州、苏州环比正增长，但同比负增长；青岛、南宁、成都同环比均负增长。1-6月二线城市新房成交面积2678.9万平，同比下降 11.2% 。

3）三四线城市：6月三四线城市新房成交面积532.9万平，环比上升0.8%，同比下降0.7%，同比降幅较5月收窄2.3个百分点。其中遵义、丽江、韶关、佛山、泰安、芜湖、池州、梧州同环比均正增长。1-6月三四线城市新房成交面积3040.0万平，同比下降5.1%。

图表4. 我们跟踪的城市中， 51% 的城市6月新房成交面积环比正增长

资料来源：同花顺，中银证券

1.2 二手房：6月二手房成交面积同比涨幅虽然小幅收窄，但同比连续三个月正增长

6月二手房成交面积同比涨幅虽然小幅收窄，但同比连续三个月正增长。6月23城二手房成交面积1154.5万平，环比下降1.5%，同比增长10.8%，同比涨幅较5月收窄了2.0个百分点。1-6月23城二手房成交面积6541.2万平，同比增长3.3%。

从各城市能级来看，6月一、二线城市二手房成交面积同比涨幅收窄，三四线城市小幅扩大。

1）一线城市：6月一线城市二手房成交面积410.3万平，环比增长 0.4% ，同比增长 14.0% ，同比涨幅较5月收窄0.8个百分点。其中，北京二手房成交面积同比上升 8% 、环比上升 11% ，深圳同比上升 12% 、环比下降 7% ，上海同比上升 20% 、环比下降 5% 。1-6月一线城市二手房成交面积2293.8万平，同比增长 5.0% 。其中北京1-6月累计同比增长 1% ，上海累计同比增长 10% ，深圳累计同比下降 3% 。

2）二线城市：6月二线城市二手房成交面积525.7万平，环比下降4.7%，同比增长5.0%，同比涨幅较5月收窄4.0个百分点。其中，苏州、大连同环比均正增长；南宁环比正增长，但同比负增长；南京、青岛、厦门、成都环比负增长，同比正增长；杭州同环比均负增长，同比下降2%，环比下降12%。1-6月二线城市二手房成交面积3059.3万平，同比下降1.0%。

3）三四线城市：6月三四线城市二手房成交面积218.6万平，环比增长 2.9% ，同比增长 20.8% ，同比涨幅较5月扩大0.6个百分点。1-6月三四线城市二手房成交面积1188.1万平，同比增长 12.7% 。

图表8.6月我们跟踪的重点城市中， 48% 的城市二手房成交面积同环比均增长

资料来源：同花顺，中银证券

1.3 库存：库存规模、去化周期同环比均下降

库存规模、去化周期同环比均下降。截至6月末，我们跟踪的13城新房库存面积为7278.8万平，环比下降 1.9% ，同比下降 9.3% ；整体去化周期为18.3个月，环比下降0.6个月，同比下降1.0个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为 -2.3% 、 -3.0% 、 0.8% ，同比增速分别为 -11.7% 、 1.7% 、 -16.6% ；去化周期分别为15.1、16.4、58.1个月，一线城市环比下降0.7个月、同比下降1.8个月，二线城市环比下降0.5个月、同比提升2.0个月，三四线城市环比提升1.5个月、同比下降10.8个月。具体来看，6月我们跟踪的所有城市中仅上海、深圳、杭州去化周期在12个月内（深圳为本月新增）。

图表 16. 截至 6 月底，仅上海、深圳、杭州去化周期在 12 个月以内

资料来源：同花顺，中银证券 数据说明：商品房：北京，深圳；商品住宅：上海，杭州，苏州，宁波，福州，韶关，莆田。

2 土地市场：住宅类用地土拍溢价率连续三个月提升，一线城市楼面价与溢价率同环比大幅提升

6月土地市场成交规模环比增长。6月全国（300城）成交土地规划总建筑面积为1.6亿平，环比上升 16.9% ，同比下降 20.6% ，同比降幅较上月收窄了3.0个百分点。一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为 44.7% 、 51.6% 、 12.9% ，同比增速分别为 8.0% 、 -3.0% 、 -21.0% 。单看住宅用地，全国住宅类成交土地建面2681.0万平，环比上升 31.3% ，同比下降 33.6% ，同比降幅扩大了8.5个百分点。一、二、三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为 -35.4% 、 91.0% 、 62.6% 同比增速分别为 -59.2% 、 -46.7% 、 -17.9% 。

从市场热度来看，受核心城市优质地块带动，4-6月住宅类用地土拍溢价率连续三个月提升，其中6月一线城市住宅类用地楼面均价同环比大幅增长，一线城市溢价率同环比明显提升。近期上海和深圳的高溢价地块给土地市场带来了一些热度，主要也是房企补货为主。

从全类型土地来看，6月全国（300城）成交土地平均楼面价1222元/平，环比上升17.5%，同比下降12.1%；平均土地溢价率为10.6%，环比提升4.1个百分点，同比提升5.5个百分点。一、二、三线城市成交土地楼面均价分别9473、1442、1070元/平，环比增速分别为13.5%、-12.6%、38.1%，同比增速分别为-20.8%、-50.4%、24.6%；平均溢价率分别为36.9%、6.3%、1.2%，其中一线城市环比提升23.5个百分点，同比提升32.3个百分点；二线城市环比下降1.8个百分点，同比下降1个百分点；三线城市环比下降1.7个百分点，同比下降1.4个百分点。

从住宅类用地来看，6月全国（300城）住宅类用地成交平均楼面价为4928元/平，环比上升 8.3% 同比下降 2.9% 。本月全国住宅类用地平均溢价率为 15.3% ，环比提升6.3个百分点，同比提升9.2个百分点。一、二、三线城市住宅类用地平均楼面价为52569、6504、4660元/平，环比增速分别为 107.0% 、 -30.2% 、 28.2% ，同比增速分别为 75.6% 、 -16.5% 、 37.2% ；土地溢价率分别为 56.0% 、 8.0% 、 1.3% ，其中，一线城市环比提升41.3个百分点，同比提升50.8个百分点；二线城市环比下降2.3个百分点，同比下降0.3个百分点；三线城市环比下降1.6个百分点，同比下降1.3个百分点。

全类型土地累计成交情况来看，1-6月全国土地成交总价同比下降超三成，土拍热度不及去年同期。1-6月全国（300城）成交土地规划总建面8.3亿平，同比下降 17.4% ，成交总价8541亿元，同比下降 30.6% ，楼面均价1027元/平，同比下降 16.0% ，平均溢价率 6.0% ，同比下降1.7个百分点。一、二、三线城市1-6月累计土地成交建面分别为2596、16124、28460万平，同比增速分别为 -1.8% 、 -13.6% 、 -11.7% ；累计成交总价分别为1815、2380、2430亿元，同比增速分别为 -31.5% 、 -48.0% 、 -11.3% ；楼面均价分别为6991、1476、854元/平，同比增速分别为 -30.3% 、 -40.0% 、 0.4% ；平均土地溢价率分别为 12.2% 、 5.7% 、 2.2% ，一线城市同比上升2.4个，二、三线城市同比分别下降6.7、0.6个百分点。

住宅土地累计成交情况来看，1-6月全国住宅类用地土地成交总价同比降幅接近四成。1-6月全国（300城）住宅类用地成交土地规划总建面1.4亿平，同比下降26.0%，成交总价5531亿元，同比下降37.8%，楼面均价4091元/平，同比下降16.0%，平均溢价率8.3%，同比下降1.9个百分点。一、二、三线城市1-6月累计住宅类用地土地成交建面分别为428、2537、3383万平，同比增速分别为-24.5%、-44.0%、-24.7%；累计住宅类用地成交总价分别为1481、1746、1308亿元，同比增速分别为-37.2%、-54.3%、-13.0%；楼面均价分别为34582、6883、3866元/平，同比增速分别为-16.8%、-18.5%、15.5%；平均土地溢价率分别为16.7%、7.4%、2.1%，一线城市同比上升5.3个，二、三线城市同比分别下降7.7、1.2个百分点。

3 房企：6 月百强房企销售同比降幅扩大；拿地金额、拿地强度同比提升

3.1 销售：百强房企6月销售同比降幅扩大

百强房企 6 月销售同比降幅扩大。百强房企 6 月实现全口径销售额 3252 亿元，同比下降 11.2%（前值：-1.1%）；权益口径 2339 亿元，同比下降 10.9%（前值：-0.2%）。百强房企 1-6 月实现全口径销售额 1.49 万亿元，同比下降 16.1%（前值：-17.1%）；权益口径 1.09 万亿元，同比下降 16.2%（前值：-17.1%）

各梯队房企6月销售同比增速均下滑，不过，CR5销售同比持续正增长。6月CR5、CR10、CR20、CR50全口径销售额同比增速分别为 0.4% 、 -1.7% 、 -7.5% 、 -12.3% ，同比增速分别下降6.5、3.8、5.4、10.4个百分点；CR5、CR10、CR20、CR50权益口径销售额同比增速分别为 -2.7% 、 -4.0% 、 -7.8% 、 -11.5% ，同比增速分别下降9.5、5.1、7.0、10.4个百分点。

TOP20 房企中，6 月销售额同比增速为正的企业有：绿地（+44%）、中国中铁（+33%）、越秀（+25%）、中旅投资（+16%）、中建壹品（+12%）、中海（+5%）、保利发展（+2%）、滨江（+2%）、金茂（+1%）。1-6 月销售额同比增速为正的企业有：中旅投资（+121%）、中建壹品（+26%）、中建东孚（+22%）、中海（+12%）、招蛇（+8%）、中国中铁（+8%）、金茂（+8%）、绿地（+7%）、华润（+6%）。

图表35.各梯队房企6月销售同比增速均下滑，不过，CR5销售同比持续正增长

资料来源：克而瑞，中银证券

图表 36. TOP20 房企中，6 月销售额同比增速为正的有：绿地（+44%）、中国中铁（+33%）、越秀（+25%）、中旅投资（+16%）、中建壹品（+12%）、中海（+5%）、保利发展（+2%）、滨江（+2%）、金茂（+1%）

资料来源：克而瑞，公司公告，中银证券 备注：金额单位：亿元；面积单位：万平。同比基数均来源于克而瑞。红色箭头表示对应指标的排名上升，绿色箭头表示排名下降，黄色横线表示排名不变。

3.2 拿地：在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度回升，楼面均价同比增长

在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度回升，楼面均价同比增长。百强房企6月全口径拿地金额809亿元，同比增长10.1%，百强房企拿地强度（拿地金额/销售金额）为25%，环比提升12个百分点，同比提升5个百分点；拿地建面345万平，同比下降3.8%；楼面均价2.34万元/平，同比增长14.5%。具体来看，6月拿地金额较多的主流房企有：保利发展（拿地金额171亿元，拿地强度57%）、建发（124亿元，103%）、绿城（111亿元，95%）、华润（92亿元，40%）。

从累计来看，上半年百强房企拿地金额与拿地强度同比均下滑。从累计来看，1-6月百强房企全口径拿地金额3710亿元，同比下降 37.8% ，拿地建面3854万平，同比下降 25.3% ，楼面均价9626元/平，同比下降 16.7% ，拿地强度 25% ，同比下降9个百分点。1-6月拿地金额排名中，华润置地排名第一（拿地金额405亿元，同比 +16% ，拿地强度 35% ），其次是保利发展（拿地金额384亿元，同比 -23% ，拿地强度 28% ）、越秀地产（拿地金额296亿元，同比 +19% ，拿地强度 59% ）、绿城中国（拿地金额234亿元，同比 -47% ，拿地强度 39% ）、建发国际（拿地金额171亿元，同比 -51% ，拿地强度 27% ）、招商蛇口（拿地金额147亿元，同比 -50% ，拿地强度 15% ），滨江集团（拿地金额133亿元，同比 -58% ，拿地强度 31% ），中国金茂（拿地金额127亿元，同比 -68% ，拿地强度 22% ），保利置业（拿地金额101亿元，同比 -21% ，拿地强度 44% ），其余房企拿地金额均不足100亿元。

4 政策：公积金管理条例意见稿发布，拟拓宽使用范围、扩大缴存覆盖面；各地持续推进公积金优化政策

6月5日，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，修订的重点内容包括扩大公积金提取使用范围，支持自住住房装修、物业费提取等；扩大缴存覆盖面，明确灵活就业人员可参加住房公积金制度；强化跨地区、跨部门、跨层级的业务协同，推动住房公积金互认互贷等。《条例》落地将为地方优化公积金政策提供法律支撑，有助于公积金更好地支持住房消费，提升公积金服务效能，更大发挥公积金住房保障作用。具体而言，主要变化有：

1）扩大住房公积金提取使用范围，丰富公积金用途。《条例》将提取情形从6项增至9项，新增加3项提取情形，明确了自住住房装修、自住住房物业费纳入公积金提取范围，同时增加“经国务院批准的其他住房消费情形”这一条，提升了提取的灵活性和拓展性，预计未来将支持更多场景提取公积金。另外，房租提取方面本次修订稿中的表述也有所调整，从“房租超出家庭工资收入的规定比例”到“支付房租”，提取条件更宽松，更好地支持租房群体。

2）明确灵活就业人员可自愿参加住房公积金制度。根据《全国住房公积金2024年年度报告》披露数据，截至2024年末，全国已有36个城市开展灵活就业人员参加住房公积金制度试点，累计超100万名灵活就业人员缴存住房公积金，其中24万人已使用住房公积金租房或购房。当前我国灵活就业人口规模增长，支持灵活就业人员参与公积金制度写入行政法规级别的《条例》，将全面推动政策落地，优化灵活就业人员公积金缴存，能够更为有效的帮助灵活就业群体解决住房困难问题。

3）强化协同，推动住房公积金互认互贷等。本次《条例》新增第三十三条，明确“加强住房公积金数字化能力建设，强化跨地区、跨部门、跨层级的业务协同，推动住房公积金互认互贷”。早在2015年，住建部、财政部、央行曾联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，其中提出“全面推行异地贷款业务”，强调加强住房公积金领域数字化能力建设，将为缴存人异地使用公积金提供更大便利。

图表 41. 公积金提取情形对比

资料来源：中指院，住建部，中银证券

地方层面，

1）各地公积金政策延续密集调整，武汉放宽首套商贷提取频次，广州、长春等地支持公积金贷款用于城市更新相关用途。

6月2日，南昌优化公积金政策，支持物业费提取；将贷款额度计算公式中的倍数由30倍调整为40倍；优化偿还个人住房商业贷款本息提取方式。提取住房公积金支付住房商业贷款本息的提取方式，由原来按年提取优化调整为可委托按月提取。

6月5日，长春优化公积金政策，家庭贷款额度提高至150万元；支持缴存人使用公积金贷款用于城镇危旧房屋自主更新、原拆原建。

6月8日，广州发布住房公积金个人住房贷款实施办法，新增建造翻建大修贷款，明确申请条件和贷款额度；放宽外国人申请条件，新增“具备外国人来华工作许可及工作类居留许可”的情形；提高可贷额度计算系数，账户余额倍数从8倍提高到10倍。

6月12日，陕西省直公积金优化偿还购房贷款提取频次，主借款人及其配偶可选择按月、季、年申请提取住房公积金。

6月17日，大连公开征求公积金新政意见，拟对二套房贷款借款人给予阶段性贷款利息补贴，对借款人正常还款的实际利息支出给予不超过15%的利息补贴。

6月23日，武汉优化公积金政策，取消首套自住住房偿还商贷每12个月提取一次的限制；仅使用个人住房商业贷款的，正常还款6个月后即可办理提取，之后每月可提取一次，累计提取金额不超过个人住房商业贷款金额。

2）广州、珠海、佛山等地落地存量盘活配套政策。

6月22日，广州印发《广州市关于推进低效楼宇更新提升的实施意见》，支持符合一定条件的低效楼宇功能转换或临时利用为科技创新、研发设计、保障性租赁住房、养老、酒店、文娱、医疗健康等用途，其中经认定用于发展国家支持产业、行业的项目，可享受5年内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策，无需缴纳土地年收益。

6月17日，珠海发布《珠海市既有商业办公建筑功能临时变更为酒店功能使用管理办法（试行）》，经区政府同意的建筑功能临时变更项目，不改变原用地规划条件、土地使用年限，不办理建筑功能变更登记，无须补缴地价款；变更期限不超过5年，且不得超过剩余土地使用年限。

6月18日，佛山发布《佛山市企业自持商品房屋管理实施细则》，明确自持商品住房转为可销售商品住房应补缴的土地价款计收标准：以企业申请日为估价期日，按评估市场价格的40%确定应补缴金额；单个项目可分期申请，不超过三期，每期不低于10000平方米。

6月18日，广东印发《广东省推进服务业扩能提质实施方案》，明确多项存量盘活支持政策，如推动商业办公用房改作住宿、商场、医疗、养老等用途，促进商业办公用房去库存。支持房地产开发企业、中介机构、物业服务企业等拓展住房租赁业务，通过自建、收购、托管等方式整合闲置房源规模化运营。支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，扩大租赁住房有效供给。

56月地产板块跑输沪深300，楼市成交动能走弱，市场信心仍然不足

5月地产板块跑输沪深300。6月房地产板块绝对收益为-11.3%，但相对收益（相对沪深300）为-13.1%，地产板块跑输沪深300，5月以来成交动能出现走弱，市场信心不足。

6 投资建议

今年3-4月在核心城市政策、传统销售旺季等因素驱动下，成交出现了好转；在需求集中释放后，5-6月局部地区的成交动能出现了回落；我们认为，7-8月传统淡季预计还是会影响成交量；但是四季度开始预计将有所回升。7月需要关注政治局会议的表态，预计7月中旬可能会有一波提前的板块切换，建议关注板块机会。从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换、以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。

现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。

7 风险提示

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

8 附录

数据来源：新房、二手房成交，新房库存均来源于同花顺；土地市场数据来自于万得。

图表 44. 城市数据选取清单

资料来源：同花顺，万得，中银证券

披露声明

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评级体系说明

以报告发布日后公司股价/行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准：

公司投资评级：

买入：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 20% 以上；

增持：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 10% -20% ；

中性：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数变动幅度在 -10% -10% 之间；

减持：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数跌幅在 10% 以上；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

行业投资评级：

强于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现强于基准指数；

中性：预计该行业指数在未来6-12个月内表现基本与基准指数持平；

弱于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现弱于基准指数；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

沪深市场基准指数为沪深300指数；新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数；香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数；美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普500指数。

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