本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

佛山市建设发展集团有限公司拟接受不动产抵押所涉及重庆市北部新区高新园金山大道1号恒大华府71幢裙楼3商业2房等259套不动产市场价值资产评估报告

财兴资评字（2026）第408号

(共一册，第一册)

广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司

二〇二六年六月十八日

目录

第一部分声明 …… 1

第二部分摘要 …… 3

第三部分资产评估报告正文 …… 6

一、绪言 …… 6

二、委托人（产权持有人）和其他评估报告使用人概况 …… 6

三、评估目的 …… 8

四、评估对象和评估范围 …… 8

五、价值类型 …… 36

六、评估基准日 …… 36

七、评估依据 …… 36

八、评估方法 …… 40

九、评估程序实施过程和情况 …… 42

十、评估假设 …… 45

十一、评估结论 …… 46

十二、特别事项说明 …… 48

十三、资产评估报告使用限制说明 …… 49

十四、资产评估报告日 …… 50

十五、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章 …… 51

第四部分附件 …… 52

第一部分声明

我们郑重声明：

（一）本评估报告是依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制的。

（二）委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。

（三）资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

（四）本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

（五）本资产评估机构及资产评估师遵循独立、客观和公正的原则，遵守有关法律、法规和资产评估准则的规定，并对所出具的评估报告依法承担责任。

（六）评估对象涉及的资产清单由产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

（七）本资产评估机构及资产评估师与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。

（八）资产评估师已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及

资产的法律权属资料进行了必要的查验。

（九）本资产评估机构出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用人应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

（十）资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的职业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。

（十一）产权持有人可能存在的其他影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特别说明而评估专业人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估专业人员不承担相关责任。

第二部分摘要

重要提示

以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读评估报告正文。

委托人一：佛山市建设发展集团有限公司（以下简称“佛山建发集团”）。

委托人二（产权持有人）：广东文科绿色科技股份有限公司（以下简称“文科股份”）。

评估目的：根据2026年3月16日佛山市建设发展集团有限公司党群工作部出具的《关于党委会议题审议的结果说明》和2026年4月24日广东文科绿色科技股份有限公司党委办公室出具的《关于向佛山建发集团追加抵押担保及抵押反担保物事项的审议结果说明》，佛山建发集团拟接受不动产抵押事宜，需对文科股份持有的重庆市北部新区高新园金山大道1号恒大华府71幢裙楼3商业2房等259套不动产的市场价值进行评估，本次资产评估结论作为该经济行为计算相关资产价值的参考。

评估对象：文科股份持有的259套不动产；

评估范围：文科股份持有的重庆市北部新区高新园金山大道1号恒大华府71幢裙楼3商业2房等259套不动产，账面原值合计19,347.16万元，账面净值合计14,841.93万元，总面积为 21,752.74mathrm m 2 （其中车位套内建筑面积合计 870.38mathrm m 2 ，住宅、商铺、公寓等建筑面积合计 20,882.36mathrm m 2 ），包括房屋建筑物及合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施，不含动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。（详见资产评估明细表）

价值类型及其定义：本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常

公平交易的价值估计数额。

评估基准日：2026年2月28日。

主要评估方法：市场法、收益法。

评估结论：经过评估测算，评估基准日2026年2月28日时，文科股份持有的重庆市北部新区高新园金山大道1号恒大华府71幢裙楼3商业2房等259套不动产含税市场价值为14,795.82万元（大写人民币壹亿肆仟柒佰玖拾伍万捌仟贰佰元整）。

特别事项说明：

（一）本次评估结论未考虑评估对象交易时交易双方可能需支付的各种交易税费及手续费等支出对其价值的影响，特提醒报告使用人注意。

（二）本次评估结论没有考虑或有可能的所欠工程款、相关税费等事宜对评估价值的影响，亦未考虑租赁权及目前空置状况对评估价值的影响，特提醒报告使用人注意。

（三）根据产权持有人提供产权资料，本次评估范围内的有232项不动产为文科股份指定主体持有，实际所有权及控制权为文科股份，故本次评估过程涉及相关增值税、教育附加税、地方教育附加税均以一般纳税人口径进行估算。本次评估结果未考虑评估对象转至文科股份名下时可能需支付的各种交易税费及手续费等的影响，亦未考虑可能存在确权风险、过户障碍、法律纠纷等风险的影响，特提醒报告使用人注意。

（四）本次评估范围内各项不动产相关参数资料，是由产权持有人提供的，评估专业人员对其提供相关参数与不动产权证书进行核实。

我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用人应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

评估结论的使用有效期：本评估结论自评估基准日起一年内有效，即评估结论有效期为2026年2月28日至2027年2月27日。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用本评估报告。

评估报告日：本评估报告日为二〇二六年六月十八日，是评估结论形成的日期。

第三部分资产评估报告正文

财兴资评字（2026）第408号

一、绪言

佛山市建设发展集团有限公司、广东文科绿色科技股份有限公司：

广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司(以下简称“本公司”)接受贵公司委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法和收益法，按照必要的评估程序，对佛山建发集团拟接受文科股份不动产抵押事宜所涉及重庆市北部新区高新园金山大道1号恒大华府71幢裙楼3商业2房等259套不动产在2026年2月28日的市场价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下：

二、委托人（产权持有人）和其他评估报告使用人概况

（一）委托人一概况

企业名称：佛山市建设发展集团有限公司（以下简称“佛山建发集团”）

统一社会信用代码：91440600590064070U

注册地址：佛山市禅城区石湾镇街道影荫路6号汇通大厦三楼（住所申报）

企业类型：其他有限责任公司（国有控股）

法定代表人：黄智斌

注册资本：132,274.8735万元

经营范围：一般项目：企业管理；企业总部管理；以自有资金从事投资活动；自有资金投资的资产管理服务；社会经济咨询服务；企业管理咨询；财务咨询；融资咨询服务；园区管理服务；土地使用权租赁；住房租赁；非居住房地产租赁；市场营销策划；商业综合体管理服务；集贸市场管理服务；土地整治服务；工程管理服务；工程技术服务（规划管理、勘察、设计、监理除外）；金属结构制造；有色金属合金制造；建筑材料销售；新型建筑材料制造（不含危险化学品）；网络与信息安全软件开发；人工智能行业应用系统集成服务；数据处理服务；互联网数据服务；信息系统集成服务；信息技术咨询服务；物联网技术研发；物联网技术服务。

成立日期：2012年02月03日

营业期限：2012年02月03日至无固定期限

（二）委托人二（产权持有人）概况

企业名称：广东文科绿色科技股份有限公司（以下简称“文科股份”）

统一社会信用代码：91440300279296274G

注册地址：广东省佛山市顺德区乐从镇东平社区佛山新城天虹路46号信保广场1号楼29楼02至04单元（住所申报，仅作办公用途）

企业类型：其他股份有限公司（上市）

法定代表人：李从文

注册资本：60,333.1749万人民币

经营范围：一般项目：太阳能发电技术服务；规划设计管理；园林绿化工程施工；城市绿化管理；城市公园管理；森林公园管理；生态恢复及生态保护服务；自然生态系统保护管理；林业有害生物防治服务；树木种植经营；园艺产品种植；花卉种植；人工造林；森林改培；固体废物治理；水污染治理；水环境污染防治服务；土壤污染治理与修复服务；物业管理；光伏设备及元器件销售；太阳能热利用产品销售；储能技术服务；发电技术服务；以自有资金从事投资活动；对外承包工程；住房租赁；非居住房地产租赁；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广。

许可项目：建设工程设计；建设工程施工；文物保护工程施工；电气安装服务。（种植地点另设）。

成立日期：1996年12月05日

营业期限：1996年12月05日至无固定期限

（三）委托人与产权持有人之间的关系

委托人一为产权持有人的控股股东，委托人二与产权持有人为同一单位。

（四）委托人以外的其他报告使用人

除委托人、国家法律法规规定的评估报告使用人外，资产评估委托合同未约定其他评估报告使用人。

除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用人。

三、评估目的

根据2026年3月16日佛山市建设发展集团有限公司党群工作部出具的《关于党委会议题审议的结果说明》和2026年4月24日广东文科绿色科技股份有限公司党委办公室出具的《关于向佛山建发集团追加抵押担保及抵押反担保物事项的审议结果说明》，佛山建发集团拟接受不动产抵押事宜，需对文科股份持有的重庆市北部新区高新园金山大道1号恒大华府71幢裙楼3商业2房等259套不动产的市场价值进行评估，本次资产评估结论作为该经济行为计算相关资产价值的参考。

四、评估对象和评估范围

（一）评估对象及评估范围

评估对象是文科股份持有的 259 套不动产。

评估范围是文科股份持有的重庆市北部新区高新园金山大道1号恒大华府71幢裙楼3商业2房等259套不动产，账面原值合计19,347.16万元，账面净值合计14,841.93万元，总面积 21,752.74mathrm m 2 （其中车位套内建筑面积合计 870.38mathrm m 2 ，住宅、商铺、公寓等建筑面积合计 20,882.36mathrm m 2 ），包括房屋建筑物及合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施，不含动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。具体详见下表：

评估对象和评估范围与经济行为批准文件确定的评估对象和评估范围一致。

（二）评估对象基本状况

评估对象分布于陕西省安康市、广西省桂林市、安徽省淮南市、河南省开封市、云南省昆明市、河北省廊坊市、山东省荣成市、广东省汕头市、江苏省苏州市和太仓市、新疆乌鲁木齐、湖北省宜昌市以及重庆市。不动产业态包括商铺、住宅、公寓等建筑面积合计 20,882.36mathrm m 2 和车位套内建筑面积合计 870.38mathrm m 2 。

重庆市北部新区高新园金山大道1号恒大华府71幢裙楼3商业2房等259套不动产市场价值·资产评估报告 广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 1. 评估对象基本信息及权益状况

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2.评估对象实物状况

部分处于空置状况，本次评估未考虑租赁权及目前空置情况对评估价值的影响。 上述房地产由文科股份控制，均可正常使用，无抵押权、地役权、居住权等他项权益。截至评估基准日，部分资产已出租，大

第32页第33页

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佛山市建设发展集团有限公司拟接受不动产抵押所涉及

3.评估对象区位状况广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司

佛山市建设发展集团有限公司拟接受不动产抵押所涉及

五、价值类型

（一）价值的类型

价值类型是指资产评估结论的价值属性及表现形式，即价值内涵。选择和使用价值类型，应当充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素。

本次评估选用的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

（二）选择价值类型的理由

本次评估对评估的市场条件及其评估对象的交易条件并无特别限制和要求，因此选择市场价值作为评估结论的价值类型。

六、评估基准日

（一）评估基准日

本项目资产评估基准日是2026年2月28日。

（二）确定评估基准日所考虑的主要因素

1. 评估基准日是委托人确定的；

2.本项目一切资产的评估计价标准均为评估基准日有效的价格标准，以人民币为计价货币。

七、评估依据

（一）行为依据

1.佛山市建设发展集团有限公司党群工作部于2026年3月16日出具的关于党委会

议题审议的结果说明》；

2.广东文科绿色科技股份有限公司党委办公室于2026年4月24日出具的《关于向佛山建发集团追加抵押担保及抵押反担保物事项的审议结果说明》。

（二）法律依据

1.《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过）；

2.《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第四十六号，2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；

3.《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订);

4.《中华人民共和国企业国有资产法》（中华人民共和国主席令第五号，2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；

5.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）；

6.《中华人民共和国增值税法》（2024年12月25日第十四届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过，2026年1月1日起施行）；

7.《中华人民共和国增值税法实施条例》（2025年12月19日，中华人民共和国国务院令第826号）；

8.《国有资产评估管理办法》（国务院〔1991〕91号令，2020年12月11日国务院第732号令《国务院关于修改部分行政法规的决定》修订）；

9.《国有资产管理办法施行细则》（国资办发〔1992〕36号）；

10.《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第14号令，2001年）；

11.《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第378号令，2019年3月2日《国务院关于修改部分行政法规的决定》修订）；

12.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第12号，2005年8月25日经国务院国有资产监督管理委员会第31次主任办公会议审议通过）；

13.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权〔2006〕274号)；

14.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资委产权〔2009〕941号)；

15.《关于印发<企业国有资产评估项目备案工作指引>的通知》（国资发产权〔2013〕64号）；

16.《企业国有资产交易监督管理办法》（2016年6月24日国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第32号）；

17.《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发〔2001〕102号）；

18.《企业国有资产监督管理暂行条例》（2019年3月2日第二次修订）；

19.《资产评估行业财政监督管理办法》（中华人民共和国财政部令第97号）；

20.《佛山市市属企业国有资产评估管理暂行办法》（佛国资产权〔2018〕38号）。

（三）准则依据

1.《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43号）；

2.《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）；

3.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕36号）；

4.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35号）；

5.《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35号）；

6.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33号）；

7.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）；

8.《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38号）；

9.《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42号）；

10.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46号）；

11.《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）；

12.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）；

13.《中国资产评估协会资产评估业务报备管理办法》（中评协（2021）30号）。

（四）权属依据

1.不动产权证书；

2.《关于指定主体持有相关物业的说明》。

（五）取价依据

1.《中华人民共和国增值税法》（2024年12月25日第十四届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过自2026年1月1日起施行）；

2.《中华人民共和国城市维护建设税法》（2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；

3.《中华人民共和国房产税暂行条例》（1986年9月15日国务院发布 根据2011年1月8日<国务院关于废止和修改部分行政法规的决定>修订）；

4.《中华人民共和国印花税法》（2021年6月10日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；

5.《征收教育费附加的暂行规定》（2011年1月8日<国务院关于废止和修改部分行政法规的决定>第三次修订）；

6. 安居客、58 同城、房天下、贝壳等网站及房地产中介；

7.《资产评估常用数据与参数手册》（北京科学技术出版社出版）和有关风险系数资料；

8.全国银行间同业拆借中心公布的2026年2月28日LPR；

9. 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；

10. 评估专业人员现场勘查、核实及市场调查资料；

11.各地市住房和城乡建设局、各地市建设工程造价信息网。

（六）其他参考资料

1.《资产评估专家指引第8号——资产评估中的核查验证》（中评协〔2019〕39号）；

2.《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015，2015年12月1日起实施);

3.《资产评估准则术语》(中评协〔2020〕31号)。

八、评估方法

（一）评估方法的介绍

根据《资产评估准则——不动产》，资产评估师执行价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法等衍生方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。

市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析

以估测资产价值的评估方法；

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的评估方法；

成本法是指首先估测被评估资产的现行再取得成本（重置成本），然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中扣除而得到被评估资产价值的评估方法。

假设开发法是指将待估房地产开发完成后的价值，扣除包括后续的开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者取得待开发房地产应负担的相关税费等后续必要支出及应得利润，以此估算资产价值的评估方法。

（二）评估方法选择及理由

根据各种方法的适用性和可操作性，结合项目的具体特点以及评估目的等选择适当的评估方法。

通过分析，评估对象所在区域的房地产市场交易比较活跃，同一用途房地产市场信息相对丰富齐全，成交案例较多，其房地产的基础价格容易获取且有可靠性，同一用途出售的案例较多，可找到与评估对象具可比性的成交案例，故可采用市场法进行评估。

收益法通过测算租金价值，再通过合理的报酬率算出市场价值，由于评估对象经营用房，且周边租赁市场情况较活跃，未来收益可预测，故可采用收益法进行评估。

成本法适用于很少发生交易、有没有经济收益或没有潜在经济收益的房地产，由于评估对象经营用房，故不适用采用成本法进行评估。

假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产，评估对象均已建设完成，故不适用假设开发法进行评估。

综上，本次采用市场法和收益法两种方法测算评估对象物业的市场价值。

（三）评估方法的计算公式

1.市场法

市场法是将评估对象与在评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知售价作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格的方法。计算公式为：

比准单价 = 可比实例成交价格 times 交易情况修正系数 times 市场状况调整系数 times 区位状况调整系数 times 实物状况调整系数 times 权益状况调整系数

评估单价 = 可比实例1修正后单价 times 权重 1+ 可比实例2修正后单价 times 权重 2+ 可比实例3修正后单价 times 权重3

2.收益法

收益法是指通过估测评估对象可以带来的未来预期收益的现值来判断评估对象价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的评估思路，即采用收益资本化或折现的途径及其方法来判断和估算评估对象的价值。收益法计算公式：

式中：V—房地产价值；

a—年净收益（年租金）；

r—折现率；

g—净收益逐年递增比率；

n—收益年限

v _1 —建筑物残余价值折现值

九、评估程序实施过程和情况

资产评估专业人员对评估对象于2026年6月2日至2026年6月18日，对本项目涉

及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：

（一）接受委托

我公司与委托人洽谈，就评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式、评估工作各方参与人工作配合和协助等资产评估业务基本事项达成一致，签订资产评估委托合同，拟定评估计划。

（二）前期准备

针对本项目特点和资产分布情况，我公司制定了资产评估方案，组建了评估团队。

为便于产权持有人的资产管理人员理解并提交资产评估资料，我公司对产权持有人相关配合人员进行了资产评估资料准备工作培训，并指派专人指导产权持有人查勘资产、准备评估资料、核实资产、验证资料，对资产评估资料准备过程中遇到的问题进行解答。

在委托人确定进行资产评估事项后，本公司负责人与项目经理就此与委托人洽谈项目资产评估事宜。本公司人员实地考察了委估对象的周边情况，并听取了委托人关于待估物业的情况介绍，对评估对象及范围有了一定了解。经委托人明确提出委托意向和时间要求后，委托人确定了评估基准日，双方共同确定了评估目的、评估对象与评估范围，并签署了资产评估委托合同。

（三）现场调查

资产评估专业人员于2026年6月2日至2026年6月11日对评估对象涉及的资产进行了必要的查勘核实。

1.指导产权持有人填表和准备应向资产评估机构提供的资料

资产评估专业人员指导产权持有人的财务与资产管理人员在自行资产查勘的基础上，按照资产评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映资产状态、经济技术指标等情况的文件资料等。

2. 初步审查和完善产权持有人填报的资产评估明细表

资产评估专业人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查“资产评估明细表”，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估明细表”有无漏项等，同时反馈给产权持有人对“资产评估明细表”进行完善。

3.现场实地勘查

根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，资产评估专业人员在产权持有人相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对资产进行了现场勘查，并针对资产性质及特点，采取了适宜的勘查方法。

4.补充、修改和完善资产评估明细表

资产评估专业人员根据现场实地勘查结果，并和产权持有人相关人员充分沟通，进一步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。

5.查验产权证明文件资料

资产评估专业人员对评估范围内资产的产权进行了调查，对权属资料不完善、权属资料不清晰的情况，提请企业核实。

（四）资料收集

资产评估专业人员根据评估项目的具体情况进行了资料收集，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人、产权持有人等相关当事方获取的资料，并对收集的资料进行了必要分析、归纳和整理，形成估算的依据。

（五）评定估算

资产评估专业人员针对房地产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项目负责人对资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评估报告。

（六）内部审核

根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步资产评估报告后提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通，根据反馈意见进行合理修改后出具并提交资产评估报告。

十、评估假设

（一）评估基本假设

1. 交易假设。假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等模拟市场进行估价，评估结论是对评估对象最可能达成交易价格的估计。

2.公开市场假设。假设评估对象所涉及资产是在公开市场上进行交易的，在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。

3. 假设在评估基准日后，评估对象所涉及的资产将按其评估基准日的用途与使用方式，在原址持续使用。

（二）关于评估对象的假设

1.除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及资产的购置、取得、改良、建设开发过程均符合国家有关法律法规规定。

2.除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及资产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制，假设与之相关的国有土地使用权出让金、税费、各种应付款项均已付清。

3. 评估报告中所涉及房地产的面积、性质、形状等数据均依据房地产权属文件记载或由产权持有人提供，评估专业人员未对相关房地产的界址、面积等进行测量，假设其均为合法和真实的。

4.除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及的土地、房屋建筑物等房地产无影响其持续使用的重大缺陷，相关资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。

5.评估专业人员已对评估对象所涉及房地产从其可见实体外部进行勘察，并尽职对其内部存在问题进行了解，但未对相关资产的技术数据、技术状态、结构、附属物等组织专项技术检测。

6.纳入本次评估范围内的指定主体持有的不动产系由文科股份实际控制，且相关取得、运营成本均由文科股份承担，本次评估假设文科股份合法拥有其所有权。

7.除本报告有特别说明外，假设评估对象不会受到已经存在的或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等因素对其价值的影响。

8. 假设国家宏观经济政策不会发生重大变化，以及不会遇有其他人力不可抗拒因素或不可预见因素对评估对象价值造成重大不利影响。

本评估结论仅在满足上述有关假设、前提及条件的情况下成立。

十一、评估结论

（一）评估结论

1.运用市场法评估结论

运用市场法评估计算，评估基准日2026年2月28日时，文科股份持有的重庆市北部新区高新园金山大道1号恒大华府71幢裙楼3商业2房等259套不动产的含税市场价值为14,795.82万元。

2.运用收益法评估结论

运用收益法评估计算，评估基准日2026年2月28日时，文科股份持有的重庆市北部新区高新园金山大道1号恒大华府71幢裙楼3商业2房等259套不动产的含税市场价值为8,434.88万元。

3.评估结果的分析与选取

综合上述测算结果，收益法评估结果较市场法低6,360.94万元，差异率为-42.99%，差异的主要原因为：市场法的实例来源于房地产市场真实的交易案例，符合目前的评估对象所在区域房地产市场行情，价格合理公开，且与评估对象各方面状况具有较高的相似性，交易价格之间较为相近，能够很好地反映评估对象最可能的价值能客观反映物业实际价格水平。而收益法是通过合适的方法求出评估对象的市场租金，再通过测算评估对象未来收益反推市场价值，在报酬率确定过程中，具有一定的主观性，从而不可避免影响对评估值的确定，相对市场法评估精度要差。经上述分析后，我们决定以市场法的结果作为评估对象的评估结果。

因此，经过评估测算，评估基准日2026年2月28日时，文科股份持有的重庆市北部新区高新园金山大道1号恒大华府71幢裙楼3商业2房等259套不动产含税市场价值为14,795.82万元（大写人民币壹亿肆仟柒佰玖拾伍万捌仟贰佰元整）。评估结论详细情况见资产评估明细表。

（二）评估结论与账面值变动情况及原因分析

评估值较账面价值评估减值46.11万元，减值率 0.31% ，评估值与账面值基本持平。

评估对象主要于 2024-2025 年间通过抵债形式取得，并于 2025 年 12 月底进行了资产减值测试，与评估基准日日期相近。

评估结论的使用有效期：本评估结论自评估基准日起一年内有效，即评估结论有效期为2026年2月28日至2027年2月27日。

十二、特别事项说明

（一）评估结论未考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估价值的影响，亦未考虑评估值增减可能产生的税项，且不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

（二）本次评估结论未考虑评估对象交易时交易双方可能需支付的各种交易税费及手续费等支出对其价值的影响，亦未考虑租赁权及目前空置状况对评估价值的影响，特提醒报告使用人注意。

（三）本次评估结论没有考虑或有可能的所欠工程款、相关税费等事宜对评估价值的影响，特提醒报告使用人注意。

（四）根据产权持有人提供产权资料，本次评估范围内的有232项不动产为文科股份指定主体持有，实际所有权及控制权为文科股份，故本次评估过程涉及相关增值税、教育附加税、地方教育附加税均以一般纳税人口径进行估算。本次评估结果未考虑评估对象转至文科股份名下时可能需支付的各种交易税费及手续费等的影响，亦未考虑可能存在确权风险、过户障碍、法律纠纷等风险的影响，特提醒报告使用人注意。

（五）本次评估假设评估范围内土地可正常使用，不存在严重的地质缺陷，不存在危险物及有害环境对土地价值产生的不利影响；本次评估不考虑自然力或不可抗力的对评估结论的影响。

（六）本次评估范围内各项不动产相关参数资料，是由产权持有人提供的，评估专业人员对其提供相关参数与不动产权证书进行核实。

（七）评估专业人员视察了被评建筑物的外貌，在可能的情况下勘察了其内部，并获得了估价所需的资料。然而，未作结构测试和设施检验，无法呈报委托评估对象是否确无腐朽、虫蛀或其它任何结构损坏。本次评估不考虑自然力或不可抗力的对评估结论的影响。

（八）对被评估单位可能存在的其他影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特别说明而评估专业人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估专业人员不承担相关责任。

（九）评估专业人员已对评估报告中的评估对象及其所涉及的资产进行现场调查；已对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了必要的查验，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。本报告亦不能成为有关资产的权属证明文件，也不为有关资产的权属状况承担任何责任。委托人（产权持有人）应对其所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担法律责任。特提请报告使用人注意。

十三、资产评估报告使用限制说明

（一）委托人或者评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告。

（二）委托人或者其他评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。

（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现的价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

（五）未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事人另有约定的除外。

（六）评估结论的使用有效期：本评估结论自评估基准日起一年内有效，即评估结论有效期为2026年2月28日至2027年2月27日。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用本评估报告。

（七）当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。

十四、资产评估报告日

本资产评估报告日为二〇二六年六月十八日，是评估结论形成的日期。

(本页以下无正文)

十五、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章

广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司

资产评估师：

正式执业会员 资评估师 张薇 44210078

资产评估师：

二〇二六年六月十八日