REITs I 关注土地续期政策的积极意义

摘 要  

本周（2026年8月17-21日），中证REITs全收益指数收于942.2点，较上周上涨1.18%。成交情绪回暖，日均成交额和日均成交量分别较上周增长12.77%、17.52%，日均换手率上升0.06pct至0.43%。截至8月21日，已上市交易的88只REITs总市值2314亿元。

截至2026年8月21日，产权REITs利差较上周收窄8bp至300bp，但仍处于历史98%分位数，赔率已较高。考虑到当前REITs市场参与机构和资金来源较2024年初更加多元，叠加指数基金等新产品陆续上线，整体利差进一步突破2024年高点的可能性或相对较低。

本周仍有园区继续发布原始权益人的增持计划，且广州、上海陆续发布了工商业项目土地使用权续期工作的指导意见，对剩余期限较短的REITs项目估值具有积极意义。8月21日，国家金融监督管理总局发布《保险公司资产负债管理办法》，可能也会提升保险机构对分红稳定、现金流可预测、估值合理且流动性较好的红利资产配置需求。结合二季度经营数据，部分基本面良好的高利差个券配置价值已逐步显现。

?二级市场：产业园区领涨，关注土地续期对资产估值的影响

本周所有资产类型均收涨，涨幅靠前的是产业园区（+3.71%）、仓储物流（+2.04%）。2026年6月以来多个园区项目宣布了增持计划，旨在推动基金持续、稳定、健康发展。全市场88只个券中，70只上涨、18只下跌，涨幅前五大均为园区项目。

关注土地续期政策逐渐明朗下，土地剩余期限变化对项目估值的影响。上海市规划和自然资源局近日印发《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，成为继广州之后第二个系统性落地工商业用地续期政策的一线城市。上海市的工商业项目土地使用权续期，以“以续期为常态、不续期为例外、根据企业需求应续尽续”为原则，覆盖上海市工业、商业、旅游、办公等国有建设用地使用权续期。

《上海市加强土地管理“十五五”规划》中提到，要建立健全工商业项目用地使用权续期制度，灵活适应REITs项目续期土地年限需求，降低企业续期成本和发行成本，支持和服务REITs项目上市发行，保障土地剩余年限较短商业不动产资产估值的公允性。

针对REITs，上海续期政策在续期年限和续期工作流程上做了特别安排，申请年限可根据项目实际情况确定，也可在REITs申报后注册前完成土地续期手续办理。

由于此前土地续期成本、方式不太明确，土地剩余期限较短的项目，其收益法估值下预测收益年期也很短，土地到期安排不确定性很大，部分项目并未将建筑物剩余价值纳入估值。此次上海土地续期政策可能对产权资产进行重新考量，可以优先关注剩余期限较短、基本面良好、估值受“年限较短而明显折价”的项目，例如亦庄产业园、首农、物美消费、百联消费、首农商业。

?一级供给：已获批待发行项目增至7只

截至2026年8月21日，光大安石商业、凯德商业和华住安住3只商业不动产REITs已获批尚未启动询价，拟募集规模分别约46.27、38.73和12.39亿元。基础设施REITs方面，本周中国建筑租赁住房、山东铁投路桥、晋中公投瑞阳供热3只获批，加上西安高科产业园，合计拟募集48.44亿元。本周发改委新增2单推荐项目。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

本周（2026年8月17-21日），中证REITs全收益指数收于942.2点，较上周上涨1.18%。日均成交额和日均成交量分别为4.75亿元、1.44亿份，分别较上周增长12.77%、17.52%；日均换手率上升0.06pct至0.43%（处于历史11%分位数），成交情绪回暖。截至8月21日，已上市交易的88只REITs总市值为2314亿元，其中流通市值为1301亿元。

截至2026年8月21日，产权REITs利差较上周收敛8bp至300bp，仍处于历史98%分位数，赔率已较高。产权REITs各细分板块利差由高到低排序分别为产业园区（410bp）、仓储物流（378bp）、消费设施/商业不动产（276bp）、数据中心（266bp）和租赁住房（149bp），利差分位数分别达到了99%、98%、96%、97%和77%，基本均处于历史高位，离2024年初高点相差约44bp。

考虑到当前REITs市场参与机构和资金来源较2024年初更加多元，叠加指数基金等新产品陆续上线，整体利差进一步突破2024年高点的可能性或相对有限。本周仍有园区继续发布原始权益人的增持计划，且广州、上海陆续发布了工商业项目土地使用权续期工作的指导意见，对剩余期限较短的REITs项目估值具有积极意义。8月21日，国家金融监督管理总局发布《保险公司资产负债管理办法》，可能也会提升保险机构对分红稳定、现金流可预测、估值合理且流动性较好的红利资产配置需求。结合二季度经营数据，部分基本面良好的高利差个券的配置价值已逐步显现。

01

产业园区领涨，关注土地续期对资产估值的影响

本周所有资产类型均收涨，涨幅靠前的是产业园区（+3.71%）、仓储物流（+2.04%），消费设施和商业不动产也有1%以上涨幅。2026年6月以来多个园区项目宣布了原始权益人或关联方的增持计划，旨在推动基金持续、稳定、健康发展，主要有中关村、合肥高新、招商科创、首农、沈阳国际软件园等。本周临港创新产业园发布增持计划。

全市场88只个券中，70只上涨、18只下跌，涨幅前五大的均为园区项目，分别为亦庄产业园（+9.19%）、临港创新产业园（+9.09%）、金隅智造工场（+8.42%）、南京建邺（+8%）和重庆两江（7.51%）。易商仓储在延长收入补足承诺下也上涨了6.99%。

关注土地续期政策逐渐明朗下，土地剩余期限变化对项目估值的影响。根据澎湃新闻，上海市规划和自然资源局近日印发《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，成为继广州之后第二个系统性落地工商业用地续期政策的一线城市，对其他地区土地续期政策具有借鉴意义。

上海市的工商业项目土地使用权续期，以“以续期为常态、不续期为例外、根据企业需求应续尽续”为原则，覆盖上海市工业、商业、旅游、娱乐、办公、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地（除居住用地）的国有建设用地使用权续期。

上海市续期项目分为到期续期和提前续期项目两类情形，均可采取协议出让或协议租赁方式实施续期供地。到期续期项目针对土地使用权剩余年期不足三年的工商业建设用地。提前续期项目，是指使用权主体有续期用地意愿，且经营状况良好、用地绩效突出、有未来长期投资计划的，土地使用权剩余年期不足原出让年限一半，经政府相关部门（发改、住建、国资等部门）认定的优质项目。

续期期限方面，原出让剩余年限与续期出让（租赁）年限之和，不超过该土地用途法定最高出让年限（即工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，办公、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，综合或者其他用地50年）。产业类项目一般按弹性年期制度（20年出让年限）重新签订出让合同，土地使用权人可根据实际需求申请续期年限，一般单次不少于5年。

续期价格方面，各区（管委会）规划资源部门应会同相关部门，按地价决策程序报经区政府（管委会）同意后确定土地续期价格，续期土地价格不得低于续期地块所在级别本市基准地价的70%。对工业、仓储、研发等产业用地续期价格，应充分考虑用地综合绩效等因素。对商业、办公等经营性用地续期价格，还需额外考虑所在区域一级市场土地价格和资产市场化融资情况等因素。

值得注意的是，上海在《上海市加强土地管理“十五五”规划》中已经提到，要建立健全工商业项目用地使用权续期制度，灵活适应REITs项目续期土地年限需求，降低企业续期成本和发行成本，支持和服务REITs项目上市发行，保障土地剩余年限较短商业不动产资产估值的公允性。

针对REITs，上海续期政策在续期年限和续期工作流程上做了特别安排。对于拟发行REITs等特殊情形，申请年限可根据项目实际情况确定，并简化优质项目核定程序，可在REITs申报后注册前完成土地续期手续办理。

不少一线城市的核心商圈优质商办、核心产业区研发办公/标准厂房，面临剩余土地使用年限不足25年甚至更短的局面。根据世邦魏理仕《对商业地产士地使用权续期：投资和定价的影响》，剩余期限以及续期成本对资产价值有明显影响。

由于此前土地续期成本、方式不太明确，土地剩余期限较短的项目，其收益法估值下预测收益年期也很短，土地到期安排不确定性很大，部分项目并未将建筑物剩余价值纳入估值。

此次上海土地续期政策可能对产权资产进行重新考量，可以优先关注剩余期限较短、基本面良好、估值受“年限较短而明显折价”项目，如中金亦庄产业园（土地到期日2038/9/29）、创金合信首农（土地期限至2040/12/8）、嘉实物美消费（土地到期日2042-2044年）、华安百联消费（土地到期日2044/2/5）、中信建投首农商业（商业部分土地到期日2045/3/29）。

02

一级供给：已获批待发行项目增至7只

基础设施REITs方面，截至2026年8月21日，交易所审核通道内共有19只，合计拟募集超469亿元。其中，本周新获批的有中国建筑租赁住房、山东铁投路桥、晋中公投瑞阳供热，已获批项目增至4只，拟募集48.44亿元。4只项目已答复交易所意见，拟募集52.08亿元。9只项目已收到交易所反馈意见，拟募集344.76亿元。本周新受理1只水利设施项目（中金温州公用水利），拟募集23.36亿元，新申报1只消费设施项目（嘉实陶邑消费）。

国家发改委基础设施REITs项目信息系统显示，截至8月21日，约13个项目已推荐至证监会、但尚未启动申报，合计规模约260.91亿元。本周发改委新增2单推荐项目，分别为南京新工产业园和河北省晶澳新能源（太阳能发电）。

（1）公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。

（2）基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。

（3）资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、iFind、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。

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