中信建投：市场风格切换，增量政策可期，把握公募REITs底部配置机会

文｜黄啸天

近期公募REITs市场持续反弹，政策预期、资金增量与低估值形成共振，底部配置价值进一步凸显。增量资金方面，首批指数基金持续建仓，后续指数产品扩容、险资投资商业不动产REITs扩围等政策值得期待；发行端新一批商业不动产REITs配售机制亦有望优化，改善市场投资者结构。与此同时，权益市场风格逐步向高分红资产切换，险资新规进一步强化稳定投资收益诉求，REITs高分派属性受益。当前产权类REITs年内仍下跌8.2%，产业园及仓储物流现金分派率分别达5.7%、5.4%，估值仍处低位；基本面总体稳定，建议把握底部配置机会。

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8月以来公募REITs市场先跌后涨，8月18日起持续修复，截至26日产权类REITs本周上涨4.1%，其中产业园区、仓储物流分别上涨7.4%、4.4%。8月21日，《保险公司资产负债管理办法》发布，进一步强化保险资金资产收益与负债成本匹配要求。

指数基金底部建仓，REITs市场增量政策仍可期待。首批4只REITs指数基金7月成立后持续建仓，当前净值在1.0006-1.0090区间，实现正收益，增量资金对市场底部形成支撑。截至8月26日，将REITs纳入投资范围混合二级债基产品数量扩展到43只，月均扩围5-6只。展望后续，新一批商业不动产REITs发行有望试点更加市场化的配售机制，降低短期投机资金占比；险资投资商业不动产REITs扩围、基金进一步扩容等政策亦值得期待。增量资金入场有望推动市场由存量博弈逐步转向供需双向扩容。

权益市场风格逐步切换，高分派属性与险资新规适配。权益市场方面，近期科创等板块表现有所降温，而中证红利7月初以来上涨14.3%。《保险公司资产负债管理办法》对人身险公司设置净投资收益覆盖率指标，要求过去3年净投资收益与过去3年负债保证成本之比须不低于100%。在低利率环境下，传统固收资产收益率持续下行，险资对高息资产的配置需求进一步提升。当前产权类REITs平均现金分派率约4.6%，其中产业园区、仓储物流分别达5.7%、5.4%，与险资收益需求具有较强适配性。

估值仍处相对低位，基本面总体稳定，配置价值逐步显现。截至8月26日，产权类REITs年内仍下跌8.2%，产业园区、仓储物流分别下跌18.7%、14.3%，P/NAV仅0.87、0.95倍，风险溢价（产权分派率与无风险利率差额）处于95.9%的历史低位，前期调整已较充分反映市场对供给扩容及部分资产经营压力的担忧。 2026Q2基本面总体符合预期，当前低估值与高分派形成较强安全垫。建议沿抗周期板块、高景气及边际修复板块、强扩募诉求三条主线布局。

二级市场投资策略来看，随着供给侧压力的释放，需求侧政策引导二级债基与指数基金等资金有序入场，下半年供需格局有望迎来边际改善。我们推荐三大策略：流动性策略、景气度策略和强原权策略。建议聚焦三条主线：

（1）分子端稳健的抗周期板块：包括政策性保租房、市政环保等板块，以及能源板块中水电、火电等稳定性更强的赛道；

（2）符合国家战略的高景气度板块：如数据中心板块；景气度边际修复的相关标的：包括供需关系逐步改善、运营效率领先的部分仓储物流资产，以及受益于区域经济活力增强、交通量持续修复的高速公路项目；

（3）原始权益人扩募诉求强，储备资产优质的标的。

1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。

2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。

3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。

黄啸天：中信建投证券地产经营服务及REITs行业首席分析师，上海财经大学硕士。2018年加入中信建投，深入覆盖房地产开发、物业管理、REITs等领域。2020年最佳行业金牛分析师奖团队成员，2018、2020年卖方分析师水晶球奖团队成员，2018-2024年Wind金牌分析师。

证券研究报告名称：《市场风格切换，增量政策可期，把握公募REITs底部配置机会》

对外发布时间：2026年8月27日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司 

本报告分析师： 

黄啸天 SAC 编号:S1440520070013

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