【中金·REITs】低位震荡或延续，择优低吸配置——公募REITs月报（2026-8）

行业近况

截至8月31日，C-REITs88只上市标的总市值为2335亿元，中证REITs全收益指数月度下跌0.19%。美国、新加坡、中国香港、日本REITs月度分别-2.6%、-2.5%、-3.4%、-2.9%。

评论

8月C-REITs二级市场走出V行情，板块分化。中证REITs全收益指数8月初未能延续7月底的反弹趋势，震荡下行至8月18日日内触及925.63点（破6月下旬低点）后再次开启反弹，走出V行情。分板块来看，8月产业园板块领涨4.11%，能源、仓储物流、保租房、市政环保和商办板块收涨0.56%至0.95%，高速公路、零售、数据中心板块均跌超1%，我们认为产业园板块主要由于前期跌幅较大，吸引部分交易性资金博弈超跌反弹。市场整体成交活跃度略有回暖，8月全市场日均换手率0.41%、日均成交额4.71亿元，环比分别+0.05ppt、+4.4%。

展望来看：1）估值方面仍有修复空间：产权REITs市值加权分派率与中证红利指数股息率息差为46bps，位于全历史99.9%分位数，产权REITs、经营权REITs与10Y国债利差分别位于全历史的95%、56%分位数；2）利率若进一步下行可提供分母端催化：8月10Y国债到期收益率下行3bps；3）关注红利风格修复是否向泛红利资产扩散：中证红利指数8月收涨2.68%，为连续第2个月收涨；4）政策制度完善有利于REITs长期投资价值的提升：土地使用权续期制度进一步完善、保险公司资产负债管理办法正式稿落地；5）供给压力逐步释放：9月新一轮新发项目供给及两只消费REITs解禁。

估值低位背景下，我们建议关注：1）业绩稳健资产的超跌修复机会：现金流稳定的保租房REITs、头部运营管理能力突出的消费REITs、长租约保障的数据中心REITs、受益于路网引流的高速REITs；2）高弹性交易博弈机会：逢低精选出租率持续修复、租约结构稳定的仓储物流及产业园REITs；3）部分优质新发项目参与机会。

风险

增量资金入市不及预期；供给冲击超预期；利率波动超预期。 

C-REITs一周市场回顾

市场规模与收益情况

图表1：截至8月31日，C-REITs总市值为2335亿元

注：数据截至2026年8月31日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表2：已上市公募REITs限售解禁情况

注：1）数据截至2026年8月31日；2）蓝色为已解禁份额

资料来源：REITs基金发售公告，中金公司研究部

图表3：C-REITs市场8月收益情况

注：1）数据截至2026年8月31日；2）总回报为全市场流通市值加权

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：C-REITs加权平均总回报与C-REITs市场情绪指标走势

注：1）为了方便对比，我们对中证REITs价格指数及中证REITs全收益指数进行起始日期标准化调整；2）数据截至2026年8月31日；3）C-REITs市场情绪指标根据我们2023年3月24日发布的《公募REITs市场情绪指标初探》中描述的模型计算，并剔除了所有项目上市首日的换手数据

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表5：C-REITs市场收益波动率

注：数据截至2026年8月31日

资料来源：Wind，中金公司研究部

流动性与资金面

图表6：C-REITs市场成交额及换手率

注：1）数据截至2026年8月31日；2）换手率基于自由流通份额计算

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表7：C-REITs市场月度大宗交易金额

注：数据截至2026年8月31日

资料来源：Wind，上海交易所，深圳交易所，中金公司研究部

图表8：8月资金价格略有下行

注：数据截至2026年8月31日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表9：8月底十年期国债利率相对7月底下行3bps

注：数据截至2026年8月31日

资料来源：Wind，中金公司研究部

相对价值与相关性

图表10：C-REITs市场及其他大类资产风险收益对比

注：数据统计区间为2021年6月至2026年8月

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表11：各大类资产价格指数动量与估值分位数对比

注：1）数据截至2026年8月31日；2）C-REITs估值为市值加权P/NAV，股指估值为P/E(TTM)

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表12：C-REITs分派率/IRR与债券到期收益率/股指股息率走势对比

注：1）分派率（TTM）= 最近4个季报披露的单位可供分配金额之和除以市值，少于4个季报的项目的可供分配金额按招募书预期值；2）数据截至2026年8月31日；3）中债IRR数据起始日为2021年8月13日

资料来源：Wind，REITs招募书，中金公司研究部

图表13：经营权REITs利差情况

注：数据截至2026年8月31日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表14：市政环保REITs利差情况

注：数据截至2026年8月31日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表15：高速公路REITs利差情况

注：数据截至2026年8月31日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表16：能源REITs利差情况

注：数据截至2026年8月31日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表17：产权REITs利差情况

注：数据截至2026年8月31日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表18：仓储物流REITs利差情况

注：数据截至2026年8月31日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表19：产业园REITs利差情况

注：数据截至2026年8月31日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表20：保租房REITs利差情况

注：数据截至2026年8月31日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表21：消费REITs利差情况

注：数据截至2026年8月31日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表22：数据中心REITs利差情况

注：数据截至2026年8月31日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表23：C-REITs市场表现与其他大类资产相关性（上市至今）

注：1）数据截至2026年8月31日；2）相关性系数基于日收益率计算

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表24：C-REITs与股债收益率60日滚动相关系数

注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2026年8月31日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表25：产权类及经营权类REITs与股债收益率60日滚动相关系数

注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2026年8月31日

资料来源：Wind，中金公司研究部

P/NAV、现金分派率与IRR

图表26：C-REITs全市场P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2026年8月31日；2）按市值加权

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表27：产权REITs历史P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2026年8月31日；2）按市值加权

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表28：经营权REITs历史P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2026年8月31日；2）按市值加权

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表29：C-REITs 8月交投及估值情况

注：1）数据截至2026年8月31日；2）2026年管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2026年度可供分配金额年化计算；2026年YTD累计可供分派率（年化）基于各REITs2026年二季报披露的本年累计可供分配金额计算，按天数年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人预期）的计算中，满4个历史季报的REITs基于其最近4个季报的累计可供分配金额年化计算，对于未披露满4个季报的REITs，均按招募书中的管理人预测的2026年度可供分配金额（如无则沿用最新年份预测值）计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；3）未发布2025年年报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2025年年报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+最新资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如需））/发行份额，对于数据中心REITs，上述公式中的投资性房地产科目由固定资产、在建工程及无形资产之和替代；除华泰江苏交控REIT以其2025年年报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2025年年报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；4）NAV均剔除分红

资料来源：Wind，中债估值，中金公司研究部

近期政策跟踪

图表30：部分近期REITs相关政策与动态

注：以上政策及文件依次来源于https://www.ndrc.gov.cn/xwdt/xwfb/202608/t20260828_1407266.html； https://www.csrc.gov.cn/csrc/c100028/c7655025/content.shtml； https://www.yn.gov.cn/zzms/zxwj/202608/t20260827_330251.html； https://www.beijing.gov.cn/zhengce/zhengcefagui/202608/t20260825_4836228.html； https://zrzyhghj.zhengzhou.gov.cn/comment.jspx?contentId=10217305； https://www.sse.com.cn/lawandrules/guide/reits/c/c_20260821_10829587.shtml； https://www.csrc.gov.cn/csrc/c100028/c7652148/content.shtml； https://www.shanghai.gov.cn/zhengce/detail?businessId=fbe4be5464a54ca39983cea957387788&siteId=0025&utm_source=chatgpt.com； https://www.xa.gov.cn/zzzb/xwdt/zfwj/2087706278651547650.html。

资料来源：国家发改委，中国证监会，云南省人民政府，北京市人民政府，郑州市自然资源和规划局，上海证券交易所，上海市人民政府，中金公司研究部

境外REITs市场回顾

图表31：美国REITs市场走势

注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2026年8月31日

资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表32：美国REITs股息率与美国十年期国债收益率对比

注：截至本报告发布日期，NAREIT股息率最新数据截至2026年8月31日，数据频率为月度

资料来源：Wind，NAREIT，中金公司研究部

图表33：美国权益型REITs P/FFO情况

注：NAREIT最新数据截至2026年二季度, 数据频率为季度

资料来源：NAREIT，中金公司研究部

图表34：美国权益型REITs同店NOI同比增速

注：NAREIT最新数据截至2026年二季度, 数据频率为季度

资料来源：NAREIT，中金公司研究部

图表35：中国香港REITs市场走势

注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2026年8月31日

资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表36：中国香港REITs股息率与香港政府十年期债券收益率对比

注：1）数据截至2026年8月31日， 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表37：新加坡REITs市场走势

注：1）以2011年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2026年8月31日

资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表38：新加坡REITs股息率与新加坡政府十年期债券收益率对比

注：1）数据截至2026年8月31日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算

资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表39：日本REITs市场走势

注：1）以2003年3月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2026年8月31日

资料来源：Wind，J-REIT.jp，中金公司研究部

图表40：日本REITs股息率与日本十年期国债收益率对比

注：截至本报告发布日期，J-REIT.jp股息率数据最新截至2026年7月31日，数据频率为月度

资料来源：Wind，J-REIT.jp，中金公司研究部

图表41：中国香港REITs P/B

注：1）数据截至2026年8月31日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B

资料来源：彭博资讯，中金公司研究部

图表42：新加坡REITs P/B

注：1）数据截至2026年8月31日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B

资料来源：彭博资讯，中金公司研究部

图表43：日本REITs P/NAV

注：截至本报告发布日期，J-REIT.jp的P/NAV数据最新截至2026年7月31日，数据频率为月度

资料来源：彭博资讯，中金公司研究部

图表44：美国各板块REITs总回报情况

注：1）2019-2025年数据为年度总回报率，2026年8月数据为月度总回报率；2）数据截至2026年8月31日

资料来源：NAREIT，中金公司研究部

Source

文章来源

本文摘自：2026年9月3日已经发布的《低位震荡或延续，择优低吸配置——公募REITs月报（2026-8）》

裴佳敏 分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581

张星星 分析员 SAC执证编号：S0080524020008

谭钦元 分析员 SAC执证编号：S0080524020010 SFC CE Ref：BXE162

蒋雨岑 分析员 SAC 执证编号：S0080525060007 SFC CE Ref：BXP713

黄奕凡 联系人 SAC执证编号：S0080125070029 

刘佳妮 分析员 SAC 执证编号：S0080520070002 SFC CE Ref：BNJ556

孙元祺 分析员 SAC 执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951

杨冰 分析员 SAC执证编号：S0080515120002 SFC CE Ref：BOM868

杨 鑫  分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA

陈健恒 分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220

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