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资讯 8月28日，两份重磅文件同日落地：三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，央行与金融监管总局同步发布房地产信贷管理《意见》。
这是我国住房销售制度的一次深刻改革，政策层面正式确认：住房销售由「期房预售」转向「现房销售」。
新政速览
POLICY REVIEW
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《关于完善商品住房销售制度的通知》
“确立现房销售制度，明确新老划段，新项目优先现房销售，如选择期房销售，则需遵循封顶预售原则。”
发文单位：住建部·自然资源部·金融监管总局联合印发
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《关于改革完善房地产信货管理、推动加快构建房地产发展新模式的意见》
“开发贷期限与拨付、按揭放款时点等配套机制同步调整。”
发文单位：中国人民银行·金融监管总局 发布
关键变化
KEY CHANGES
新项目优先现房销售，老项目按原条件预售，中国房地产的“游戏规则”从此改变。
变化一：新老划段，平稳过渡
政策出台前已取得建设工程规划许可证的老项目，仍按原条件预售；新出让土地项目和已拿地未取证的新项目，优先现房销售。
变化二：现房销售，所见即所得
以项目竣工验收为销售标准，推动「交房即交证」；施工后可签订定金合同收取少量定金（不超过20%）锁定房源，定金进入监管账户，交付后解除监管。
变化三：期房预售，大幅收紧
仍采用期房销售的「新」项目，须单体建筑主体结构封顶方可预售；首付款、个人住房贷款等全部购房资金存入资金监管账户，由市县住建部门独立监管。
土地与融资配套，随之同步调整。
配套政策① 土地款可分期缴纳
根据国家规定，首期缴纳比例不低于50%，原则上分期不超过一年，特殊项目可约定两年；房企须以自有资金购地，银行不得发放用于缴交土地款的贷款。
配套政策② 开发贷期限延长、分批发放
期房项目贷款期限原则上不超过3年、最长5年；现房项目原则上不超过5年、最长7年。按建设进度分批发放，首次还本日期原则上在竣工备案之后。
配套政策③ 按揭放款时点后移,期限延长至40年
现房项目在销售备案后发放按揭，期房项目严格在竣工备案后发放，避免购房者「一边付房租一边还房贷」的双重负担。
配套政策④ 主办银行制，资金封闭管理
一个项目确定一家主办银行；开发贷、自有资金、销售资金等全部纳入项目资金账户封闭管理，通过受托支付直达交易对象，严防资金挪用。
政策考量
POLICY RATIONALE
01 · 保权益：首要目的
现房销售从制度上降低交楼风险，降低「货不对版」等隐性权益损失；按揭放款时点后移，避免同时支付租金与房贷的双重负担。
02 · 防风险：压降高周转
高杠杆、高周转模式对房价下跌和需求萎缩高度敏感，周期下行易引发现金流断裂与金融风险；改革压降资金周转速率，长期提升房企现金流的稳定性。
03 · 适配存量时代：调节供给
伴随城镇化进程放缓，主要经济体的新房需求都会经历先升后降；当前阶段对新房供给能力的要求下降，改革间接实现供给调降，适配存量时代的供需结构。
房企重塑
IMPACT ON DEVELOPERS
从预售走向现房，房企的赚钱方式、扩张节奏与资产质量，都将发生改变。
权益乘数
2.6X
总资产收益率
33%
项目回款周期
2.5-3年
杠杆大幅去化，资产质量更扎实。
财报「虚胖」出清后:明显提升。
资金周转速率下行，项目自由现金回正时点延后。
销售中枢将先下后上，企业间显著分化——低杠杆、可售新货储备充足的房企，销售韧性显著更强。
行业新格局
IMPACT ON THE INDUSTRY
购房人权益优先，行业回归稳健，中国房地产迎来商业模式的重置时刻。
商业模式
从高杠杆高周转，到低杠杆精益经营
回款周期拉长、IRR 下行至中高个位数，竞争维度从「多项目高周转」转向产品力、成本管控与运营效率。
竞争格局
马太效应，「瘦峰肥尾」
少数低杠杆、存量充裕的头部房企有望承接更多优质资源；资本金充足的小型房企聚焦区域做小体量精品盘，将逐步成为下沉市场主要供给主体。
周期新课题
上下行都需要新政策工具
下行期关注定金和合同条款的设计及其对违约风险的对冲作用；上行期房企依赖单盘收益率，上行斜率或更陡，对供地节奏与推盘管理提出更高要求。
风险提示
RISK DISCLOSURE
·房企现金流超预期承压；
·土地市场交易量与宏观经济超预下行；
·住房供需关系改善不及预期；
·板块流动性条件超预期恶化。
内容来源
SOURCES
1.2026年8月29日《现房销售政策落地，将会产生哪些影响？》
李昊 分析员 SAC 执证编号：S0080522070007 SFC CE Ref：BSI853
宋志达 分析员 SAC 执证编号：S0080524070010
徐曼迪 分析员 SAC 执证编号：S0080526060001
2.2026年9月2日《建模分析现房销售对房企经营影响几何？》
宋志达 分析员 SAC 执证编号：S0080524070010
李昊 分析员 SAC 执证编号：S0080522070007 SFC CE Ref：BSI853
李晓豪 分析员 SAC 执政编号：S0080525080004
3.市场公开资料：住建部、自然资源部、金融监管总局《通知》 · 央行、金融监管总局《意见》等
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