公司代码：600748

公司简称：上实发展

上海实业发展股份有限公司2026 年半年度报告

重要提示

一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、本半年度报告未经审计。

四、公司负责人王政、主管会计工作负责人黄峻及会计机构负责人（会计主管人员）付学东声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案不适用

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用 □不适用

本报告中所涉的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请广大投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示

本公司已在本报告有关段落中描述了可能存在的风险事项，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”“五、其他披露事项”之（一）“可能面对的风险”部分内容。

十一、其他

□适用 √不适用

目录

第一节 释义....4

第二节 公司简介和主要财务指标....5

第三节 管理层讨论与分析....8

第四节 公司治理、环境和社会....18

第五节 重要事项....20

第六节 股份变动及股东情况....28

第七节 债券相关情况....30

第八节 财务报告....31

备查文件目录 载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）签名盖章的会计报表。 报告期内在中国证监会指定媒体公开披露的公司文件正本及公告原稿。

第一节 释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

第二节 公司简介和主要财务指标

一、公司信息

二、联系人和联系方式

三、基本情况变更简介

四、信息披露及备置地点变更情况简介

五、公司股票简况

六、其他有关资料

□适用 √不适用

七、公司主要会计数据和财务指标

(一) 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

(二) 主要财务指标

公司主要会计数据和财务指标的说明

□适用 √不适用

八、境内外会计准则下会计数据差异

□适用 √不适用

九、非经常性损益项目和金额

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用 √不适用

十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用 √不适用

十一、其他

□适用 √不适用

第三节 管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

报告期内，公司的主营业务以房地产开发销售、物业服务、不动产租赁三大板块为主。房地产开发销售以上海为核心的长三角地区为主，开发产品涵盖别墅、中高层住宅、商办楼宇等；物业服务对象以住宅类与非住宅类各占半壁江山，其中非住宅类服务对象以政府机关、高校、医院、轨道交通及大型机构为主；不动产租赁方面，公司的自持物业主要集中于上海地区及青岛金家岭金融区内，项目总体地理位置较佳。

近年来，我国各地区按照党中央的决策部署因城施策，持续优化调整房地产的政策，控增量、去库存、优供给，有序放宽购房限制，深化住房公积金制度改革，加大保障房住房供给，推动实施城市更新改造，从供需两端双向发力，出台了一系列配套政策。2026 年上半年，根据国家统计局数据来看，政策成效逐步显现。具体数据显示报告期内，（1）新建商品房销售面积约 40,14 0 万平方米，同比有所下降，截至 6 月底待售面积 76,315 万平方米，同比下降 0.9%；（2）我国一线城市商品住宅销售价格环比连续4个月上涨，二三线城市商品住宅销售价格总体降幅收窄。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用 √不适用

二、经营情况的讨论与分析

(一)2026 年上半年经营情况分析

2026 年上半年，公司贯彻落实上实集团战略规划，紧紧围绕“存量盘活、提质增效”工作主线，全力推进资产处置、项目建设、历史问题化解与转型发展。上半年，在资产盘活、重点项目攻坚、战略规划落地、风险防范等方面取得进展，但房地产产品开发销售不及预期，整体运营仍面临较大挑战。

1.应对市场变化，经营业务依然面对挑战

报告期内，公司房地产开发销售板块的业务受制于产品所在不同地区的市场环境，各项目分化显著，库存去化进度缓慢。其中，上海青浦海源别墅签约金额 3,635 万元；泉州上实海上海项目在 SOHO、办公楼、商铺和车位的库存签约约 3,229 万元；苏州上实海上都荟签约 34 套住宅，签约金额约 9,688 万元；上海宝山吴淞道一号项目上半年签约 3,835 万元，去化进度不及预期。不动产租赁方面，上半年总体租赁面积约为 39 万平方米，其中青岛“上实中心”项目商办稳定，出租率及租金水平均保持平衡，上海地区因地段和产品有所分化，通过租金优惠等举措保障出租率维持在 77.81%。长租公寓方面，上海顾村菁英荟保持了 97%的高出租率。酒店经营方面，青岛美高梅酒店上半年业绩表现平稳，湖州皇冠假日酒店业绩有所下滑。

2.物业服务持续发力，转型提速稳健增长

报告期内，公司物业服务板块表现不俗。上实服务经过多年的耕耘已跻身行业前列。上实服务围绕城市运营服务，特别在医疗大健康服务领域取得突破，成为上海医药物流中心、沪申五官科医院等项目的物业服务供应商，继续保持非住宅业务的版图拓展。截至 2026 年上半年，上实服务合计在管项目 304个，合同在管面积约 3317 万平方米，非住宅业务超过六成。同时荣获“2026 中国物业服务企业综合实力 25 名”等多项行业殊荣。

3.董事会换届平稳完成，持续加强公司治理

报告期内，公司第九届董事会届满到期。公司根据控股股东的推荐，做好第十届董事会候选人的各项背调及诚信查询工作，确认候选董事符合任职资格后提交董事会及股东会审议。截至 6月底，公司第十届董事会成员已顺利当选，董事会同步聘任了新一届的经营管理团队。公司董事会及经营管理团队未发生重大调整，换届工作顺利完成。另外，公司也持续关注资本市场法律法规的更新，于上半年根据《上市公司治理准则》最新版的要求完成了《公司董事、高管薪酬管理制度》的更新，保证董事、高管的薪酬与经营业绩相匹配的原则落地，为加强公司治理的关键举措之一。经营发展方向方面，经董事会战略与投资委员会审议通过，公司完成了十五五规划纲要，拟在上实集团十五五规划的框架内，结合市场及行业情况，以城市运营服务主体为定位，以存量盘活、物业提升为目标，构建具体的战略体系并推动落实。风险化解方面，君证（宁波梅山保税港区）股权投资合伙企业（有限合伙）诉公司大额合同纠纷一案经一审判决驳回原告请求，后续公司将继续做好二审的应对工作。

(二)2026 年下半年工作展望

在充分分析和总结上半年的经营问题和挑战后，2026 年下半年公司将聚焦“抢销售、稳租赁、育服务、破难题”四大方面，坚持攻坚年度工作目标。

房地产开发销售方面，公司下半年要做好上海青浦别墅项目“海上湾鎏”的入市销售前期准备工作，持续因城施策做好上海宝山吴淞道一号、苏州海上都荟、泉州上实海上海非住宅产品等持续在售项目的销售工作。

物业服务方面，持续以上实服务、上实商管两大平台锚定城市运营服务工作，紧扣“智慧城市空间运营商”“绿色健康生态服务集成商”，以公司去年与上海北外滩（集团）有限公司的战略合作为基础，在上海北外滩地区实际开展工作摸索区域化城市运营服务。加强数字化平台管控，更高效开展日常经营工作。

公司治理方面，公司将继续集中精力做好重要诉讼的应对，维护公司权利。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项□适用 √不适用 □适用√不适用

(三)房地产行业经营性信息分析

1. 报告期内房地产储备情况

2. 报告期内房地产开发投资情况

单位：万元 币种：人民币

3. 报告期内房地产销售和结转情况

单位：万元 币种：人民币

报告期内，公司共计实现销售金额 20,575 万元，销售面积 10,494 平方米，实现结转收入金额 10,028 万元，结转面积 7,060 平方米，报告期末待结转面积 101,568平方米。

4. 报告期内房地产出租情况

单位：万元 币种：人民币

注：出租房地产的建筑面积口径为截至 2026 年 6 月末在租面积，出租房地产的租金收入口径为 2026 年 1-6 月累计租金收入。

三、报告期内核心竞争力分析

√适用 □不适用

公司战略以城市运营服务主体为定位，在以上海为核心的长三角经济区为重心，集合资源，强化内部管理，调整探索发展模式。一是以主责主业为基石，以信息化及精益化管理提升主业运营能力；二是依托技术及管理优化，提高项目管理的效率与精度，从而增强资产运营经济效益；三是继续加大物业服务的培育能力，专业化及标准化管理，不断提升上实服务品牌内涵，提升市场竞争力。

四、报告期内主要经营情况

(一)主营业务分析

1、 财务报表相关科目变动分析表

单位：元 币种：人民币

营业收入变动原因说明：主要系房地产销售收入减少所致营业成本变动原因说明：主要系房地产销售成本减少所致销售费用变动原因说明：主要系广告宣传类费用减少所致管理费用变动原因说明：主要系人员薪酬类费用减少所致财务费用变动原因说明：主要系借款利率下降，且银行借款本金较上年同期减少所致经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期支付的各项税费减少所致投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期取得投资收益收到的现金减少所致筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期净借款减少所致

2、 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用 √不适用

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用 √不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用 □不适用

1、 资产及负债状况

单位：元 币种：人民币

其他说明

2、 境外资产情况

□适用 √不适用

3、 截至报告期末主要资产受限情况

√适用 □不适用

4、 其他说明

□适用 √不适用

(四)投资状况分析

1、 对外股权投资总体分析

√适用 □不适用

截至本报告期末，公司对外股权投资余额总额为 518,270.33 万元，比上期减少 2,502.34 万元，减少0.48%。具体投资情况如下：

(1) 重大的股权投资

□适用 √不适用

(2) 重大的非股权投资

□适用 √不适用

(3)以公允价值计量的金融资产

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

证券投资情况

□适用 √不适用

证券投资情况的说明□适用 √不适用

私募基金投资情况□适用 √不适用

衍生品投资情况□适用 √不适用

(五)重大资产和股权出售

□适用 √不适用

(六)主要控股参股公司分析

√适用 □不适用

主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

报告期内取得和处置子公司的情况

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

(七)公司控制的结构化主体情况

□适用 √不适用

五、其他披露事项

(一)可能面对的风险

√适用 □不适用

公司所处房地产行业各地区情况不同，上半年总体库存去化速度未及预期，对公司经营业绩及资金回笼带来一定压力。下半年，公司应继续因城施策、因产品差异施策，加大库存去化力度，在市场环境进一步明朗之前尽可能回笼资金。同时，鉴于传统的房地产开发销售周转模式的变化，公司也迫切需要探索符合公司自身情况的转型道路，继续做优做强优势板块，做好一站式城市运营商的策划定位，服务上海战略。

(二)其他披露事项

□适用 √不适用

第四节 公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况

√适用 □不适用

公司董事、高级管理人员变动的情况说明

√适用 □不适用

1、2026 年 1 月，经公司第九届董事会第二十四次会议审议通过，公司拟聘任公司董事会秘书高欣女士为公司副总裁兼董事会秘书（具体内容请见公司公告[临 2026-01 号]）；

2、公司于 2026 年 6 月 24 日召开 2025 年年度股东会，完成第十届董事会换届选举。原第九届董事会董事王政先生、徐槟先生、高富平先生、王琳琳女士、崔霁女士连任第十届董事会董事，曲滋海先生、李开兵先生因任期届满离任，不再担任公司董事职务，顾耀忠先生、吉林先生经本次股东会选举新当选为公司第十届董事会董事（具体内容请见公司公告[临 2026-23 号]）；

3、公司于 2025 年年度股东会同日召开第十届董事会第一次会议，会议选举王政先生为公司第十届董事会董事长，聘任徐槟董事兼任公司总裁，聘任陆军先生、邹勇先生为公司副总裁，聘任黄峻先生为公司副总裁兼财务总监，聘任高欣女士为公司副总裁兼董事会秘书，上述高管人员及任职岗位与换届前一致（具体内容请见公司公告[临 2026-24 号]）。

二、利润分配或资本公积金转增预案

半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用 √不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况

股权激励情况

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

员工持股计划情况

□适用 √不适用

其他激励措施

□适用 √不适用

四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用 □不适用

为全面检验前期帮扶工作成效，2026 年 1 月下旬，公司相关人员赴弥渡县开展调研，实地察看对口帮扶项目建设及运营成效，与当地干部群众座谈交流、共话乡村发展新路径。

此外，根据公司与云南省弥渡县德苴乡塘子村签署的第三轮（2023-2025年度）帮扶合作协议书相关约定，结合塘子村实际需求及 2026 年 1 月现场调研慰问情况，公司追加专项帮扶捐赠资金 5 万元，全部定向投入用于弥渡县德苴乡塘子村新时代文明实践站设施设备更新，重点夯实基层党建服务载体、提升村级精神文明建设水平，为帮扶地区乡村振兴高质量发展提供坚实保障。

第五节 重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用 □不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用 √不适用

三、违规担保情况

□适用 √不适用

四、半年报审计情况

□适用 √不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用 √不适用

六、破产重整相关事项

□适用 √不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

√本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 □本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

(一)诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的

√适用 □不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况

□适用 √不适用

(三)其他说明

□适用 √不适用

八、上市公司及其董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况□适用 √不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用 √不适用

十、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

√适用 □不适用

2026 年上半年度日常关联交易情况

单位：元 币种：人民币

注：根据《上海证券交易所股票上市规则》（2026 年 4 月修订版）6.3.18 的规定“上市公司与关联人发生的下列交易，可以免于按照关联交易的方式审议和披露：（六）一方参与另一方公开招标、拍卖等，但是招标、拍卖等难以形成公允价格的除外”，上述日常关联交易金额不包括公司及下属子公司通过公开招标等公开方式与关联方发生的日常关联交易项目。

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项□适用 √不适用

4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况□适用 √不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

(四)关联债权债务往来

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用 √不适用

(六)其他重大关联交易

□适用 √不适用

(七)其他

□适用 √不适用

十一、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

□适用 √不适用

(二)报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

□适用 √不适用

(三)其他重大合同

√适用 □不适用

公司于 2025 年度以合计人民币 205,268.94 万元向泉州市开源置业集团有限公司下属企业协议转让泉州上实海上海项目部分产品（具体内容请见公司公告[临 2025-25 号]），截至 2026 年 6月 30 日，公司已收到上述全部款项，公司将根据合同约定及房地产交付进度确认结转收入。

十二、募集资金使用进展说明

□适用 √不适用

十三、其他重大事项的说明

√适用 □不适用

1、2026年 5月，公司控股子公司青岛上实城市发展有限公司（以下简称“青岛上实城发”）收到山东省青岛市黄岛区人民法院的《民事裁定书》[（2026）鲁 0211 破申 2号]、《决定书》[（2026）鲁 0211破 19 号]，法院认为青岛上实城发资产已不足以清偿全部债务，裁定受理其破产清算申请并指定破产管理人。根据《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》及《监管规则适用指引——会计类第 1 号》相关规定，破产管理人接管后公司已丧失对青岛上实城发的控制权，其不再纳入公司合并财务报表范围。青岛上实城发近年来无实际业务开展，截至被认定破产前 2026 年 3 月 31 日最近一期的主要财务科目包括营业收入、总资产、净资产及净利润均低于公司 2025 年度经审计对应财务指标的 10%，为公司非重要子公司。经公司初步测算，根据《企业会计准则第33 号——合并财务报表》第五十条，公司计算应享有青岛上实城发自购买日持续计算的净资产份额为-13,686 万元，因处置对价为零，净资产负数在出表时得以转回，据此确认股权处置投资收益 13,686 万元；同时，根据《监管规则适用指引——会计类第 3 号》第 3-3 条，公司对青岛上实城发的其他应收款原值 23,191 万元，预计可收回 6,204 万元，债权损失 16,987 万元抵减上述投资收益。综合影响预计减少公司 2026 年度合并报表利润总额约 3,301 万元，约占公司 2025年度经审计归属于母公司净利润的 5.34%，全部计入归属于母公司所有者的净利润，少数股东损益为 0；

2、2026 年 5 月，经公司行政办公会议审议通过，公司下属全资子公司上海上实物业管理有限公司（以下简称“上实物业”）与公司关联方上海实业城市开发集团有限公司（以下简称“上实城开”，0563.HK）签订《物业服务框架协议》，协议约定服务期限为 2026 年 5月至 2028 年 12 月末，在年度服务期限内，上实城开以每年累计总额不超过人民币 700 万元的金额向上实物业采购物业服务，该事项为公司年度日常关联交易项下的框架协议；

3、2025 年 7 月，公司与上海北外滩（集团）有限公司签订战略合作协议，由双方在上海北外滩地区开展城市更新、城市运营相关业务（具体内容请见公司临时公告[2025-22]）。鉴于上述，2026年 6月，公司全资子公司上海上实城市运营服务有限公司（“上实城市运营服务公司”）与上海北外滩（集团）有限公司全资子公司上海虹口投资控股有限公司共同投资设立上海上实北外滩城市运营管理有限公司（以下简称“上实北外滩城市运营管理公司”）。上实北外滩城市运营管理公司注册资本为 900 万元人民币，上实城市运营服务公司认缴出资额 459 万元，持股比例 51%；

4、公司因前期虚假陈述收到中小投资者起诉案件一共 276 起，合计诉请金额约 5,874.26 万元。截至本报告披露日，上述 276 起案件已全部结案，公司已根据法院判决结果完成全部赔付，累计赔付金额5,811.39 万元，其中 2026 年上半年实际赔付 19.50 万元。

第六节 股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、 股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、 股份变动情况说明

□适用 √不适用

3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）□适用 √不适用

4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用 √不适用

(二)限售股份变动情况

□适用 √不适用

二、股东情况

(一)股东总数：

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

持股 5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况□适用 √不适用

注：经查，报告期内公司持股 5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东未通过参与转融通业务出借公司股份。

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用 √不适用

前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用 √不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

□适用 √不适用

三、董事和高级管理人员情况

(一)现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动情况

□适用 √不适用

其它情况说明

□适用 √不适用

(二)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用 √不适用

(三)其他说明

□适用 √不适用

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用 √不适用

五、优先股相关情况

□适用 √不适用

第七节 债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

□适用 √不适用

二、可转换公司债券情况

□适用 √不适用

第八节 财务报告

一、审计报告

□适用 √不适用

二、财务报表

合并资产负债表

2026 年 6 月 30 日

编制单位： 上海实业发展股份有限公司

单位：元 币种：人民币

公司负责人：王政 主管会计工作负责人：黄峻 会计机构负责人：付学东

母公司资产负债表

2026 年 6 月 30 日

编制单位：上海实业发展股份有限公司

单位：元 币种：人民币

公司负责人：王政 会计机构负责人：付学东

主管会计工作负责人：黄峻

合并利润表

2026 年 1—6 月

单位：元 币种：人民币

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：/ 元, 上期被合并方实现的净利润为： / 元。公司负责人：王政 主管会计工作负责人：黄峻 会计机构负责人：付学东

母公司利润表

2026 年 1—6 月

单位：元 币种：人民币

公司负责人：王政

主管会计工作负责人：黄峻

会计机构负责人：付学东

合并现金流量表

2026 年 1—6 月

单位：元 币种：人民币

公司负责人：王政 主管会计工作负责人：黄峻 会计机构负责人：付学东

母公司现金流量表

2026 年 1—6 月

单位：元 币种：人民币

公司负责人：王政 主管会计工作负责人：黄峻 会计机构负责人：付学东

合并所有者权益变动表

2026 年 1—6 月

单位：元 币种：人民币

公司负责人：王政 主管会计工作负责人：黄峻 会计机构负责人：付学东

母公司所有者权益变动表

2026 年 1—6 月

单位：元 币种：人民币

公司负责人：王政 主管会计工作负责人：黄峻 会计机构负责人：付学东

三、公司基本情况

1、 公司概况

√适用 □不适用

上海实业发展股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）更名前为“上海浦东不锈薄板股份有限公司”。公司系于 1995 年经沪经企(1995)608 号文批准，采用募集方式设立的股份有限公司，并于 1996年 9 月 25 日在上海证券交易所上市交易。

公司于 2003 年 1 月实施重大资产重组并于 2003 年 2 月 26 日领取上海市工商行政管理局颁发的注册号为 3100001004379 号企业法人营业执照，公司名称变更为“上海实业发展股份有限公司”，总股本587,541,643 股。

2008 年 3月，公司完成了向特定对象非公开发行股票 143,304,244 股。2008 年 5月，公司将资本公积和未分配利润向全体股东转增股份总额 352,524,986 股。

2011 年，公司原控股股东上海上实（集团）有限公司将其持有的 689,566,049 股股份(占公司总股本的 63.65%)转让给了上海实业控股有限公司的全资香港子公司上实地产发展有限公司，相应审批过户事宜已经办理完毕。上实地产发展有限公司成为本公司的控股股东。

2016 年 1 月，公司完成了向特定对象非公开发行股票 335,523,659 股。2016 年 10 月，公司以资本公积向全体股东转增股份总额 425,668,360 股。截至本报告期末，公司总股本 1,844,562,892 股。

公司注册地：中国（上海）自由贸易试验区浦东南路 1085 号。

公司总部地址：上海市淮海中路 98 号金钟广场 20 楼。

公司行业性质：房地产开发和经营。

公司经营范围为：房地产开发、房地产经营、与房地产业务相关的信息咨询服务、国内贸易(上述经营范围不涉及前置审批项目)。

本公司的最终实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。

本财务报告于 2026 年 8月 20 日经公司第十届董事会第二次会议批准报出。

四、财务报表的编制基础

1、 编制基础

本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》以及其后颁布及修订的具体会计准则、解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）编制。此外，本财务报表还按照《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》披露有关财务信息。

2、 持续经营

√适用 □不适用

本财务报表以持续经营为基础列报。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用 □不适用

本集团根据实际生产经营特点制定了具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项坏账准备、存货计价方法、存货跌价准备、固定资产折旧、无形资产摊销、收入确认和计量等。

1、 遵循企业会计准则的声明

本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团于 2026 年 6月 30 日的财务状况以及 2026 年半年度的经营成果和现金流量。

2、 会计期间

本集团会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。

3、 营业周期

√适用 □不适用

本公司以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。

4、 记账本位币

本公司记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特别说明外，均以人民币元为单位表示。

本集团下属子公司、合营企业及联营企业，根据其经营所处的主要经济环境自行决定其记账本位币，编制财务报表时折算为人民币。

5、 重要性标准确定方法和选择依据

√适用 □不适用

6、 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用 □不适用

企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下企业合并。合并方在同一控制下企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按合并日在最终控制方财务报表中的账面价值为基础进行相关会计处理。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，不足冲减的则调整留存收益。

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下企业合并。非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，并以成本减去累计减值损失进行后续计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

7、 控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用 □不适用

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司的财务报表。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及本公司所控制的结构化主体等）。当且仅当投资方具备下列三要素时，投资方能够控制被投资方：投资方拥有对被投资方的权力；因参与被投资方的相关活动而享有可变回报；有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，在编制合并财务报表时，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。本集团内部各公司之间的所有交易产生的资产、负债、权益、收入、费用和现金流量于合并时全额抵销。

子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益。

对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，被购买方的经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表，直至本集团对其控制权终止。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。

对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，被合并方的经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对前期财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时一直存在。

如果相关事实和情况的变化导致对控制要素中的一项或多项发生变化的，本集团重新评估是否控制被投资方。

不丧失控制权情况下，少数股东权益发生变化作为权益性交易。

8、 合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用 □不适用

合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目：确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

9、 现金及现金等价物的确定标准

现金，是指本集团的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价物，是指本集团持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。

10、金融工具

√适用 □不适用

金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。

(1) 金融资产的确认和终止确认

本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分），即将之前确认的金融资产从资产负债表中予以转出：

（1）收取金融资产现金流量的权利届满；

（2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或者，虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。

如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。

以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。以常规方式买卖金融资产，是指按照合同规定购买或出售金融资产，并且该合同条款规定，根据通常由法规或市场惯例所确定的时间安排来交付金融资产。交易日，是指本集团承诺买入或卖出金融资产的日期。

(2) 金融资产的分类和计量

本集团的金融资产于初始确认时根据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。

对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。

金融资产的后续计量取决于其分类：

以摊余成本计量的债务工具投资

金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，其终止确认、修改或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

本集团不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，仅将相关股利收入（明确作为投资成本部分收回的股利收入除外）计入当期损益，公允价值的后续变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。当金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入留存收益。

(3) 金融负债分类和计量

本集团的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债。以摊余成本计量的金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

金融负债的后续计量取决于其分类：

以摊余成本计量的金融负债

对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。

(4) 金融工具减值

预期信用损失的确定方法及会计处理方法

本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产进行减值处理并确认损失准备。

对于不含重大融资成分的应收款项，本集团运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述采用简化计量方法以外的金融资产，本集团在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后未显著增加，处于第一阶段，本集团按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果初始确认后发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。

本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金额、货币时间价值，以及在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

按照信用风险特征组合计提减值准备的组合类别及确定依据

本集团考虑了不同客户的信用风险特征，以共同风险特征为依据，以账龄组合为基础评估应收款项金融工具的预期信用损失。本集团划分的组合为账龄组合。

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

本集团根据入账日期计算账龄。

按照单项计提坏账减值准备的单项计提判断标准

若某一对手方信用风险特征与组合中其他对手方显著不同，对应收该对手方款项按照单项计提损失准备。

减值准备的核销

当本集团不再合理预期能够全部或部分收回金融资产合同现金流量时，本集团直接减记该金融资产的账面余额。

(5) 金融工具抵销

同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

(6) 金融资产转移

本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。

本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

11、存货

√适用 □不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用 □不适用

存货包括房地产开发成本、房地产开发产品、低值易耗品、库存商品等。存货按照成本进行初始计量。开发成本和开发产品的成本包括与房地产开发相关的土地成本、建筑安装工程支出、资本化的利息及其他直接和间接开发费用；开发成本于完工后按实际成本结转为开发产品；开发产品结转成本时按实际成本核算。工程成本中包含的公共配套设施成本指按政府有关部门批准的公共配套项目，如道路等所发生的支出，列入开发成本，按成本核算对象和成本项目进行明细核算；开发用土地所发生的支出亦列入开发成本核算。

开发产品采用个别计价法确定其实际成本。低值易耗品在领用时采用一次转销法进行摊销。

存货的盘存制度采用永续盘存制。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用 □不适用

于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。计提存货跌价准备时，按照单个存货项目计提存货跌价准备。

12、合同资产

√适用 □不适用

合同资产的确认方法及标准

√适用 □不适用

在客户实际支付合同对价或在该对价到期应付之前，已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素），确认为合同资产；后续取得无条件收款权时，转为应收款项。

本集团对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见附注五、10。

13、长期股权投资

√适用 □不适用

长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。

长期股权投资在取得时以初始投资成本进行初始计量。通过同一控制下企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为初始投资成本；初始投资成本与合并对价账面价值之间差额，调整资本公积（不足冲减的，冲减留存收益）。通过非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本（通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和作为初始投资成本）。除企业合并形成的长期股权投资以外方式取得的长期股权投资，按照下列方法确定初始投资成本：支付现金取得的，以实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作为初始投资成本；发行权益性证券取得的，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本公司个别财务报表中采用成本法核算。控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响回报金额。

采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资的，调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。

本集团对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权益法核算。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分（但内部交易损失属于资产减值损失的，应全额确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认，但投出或出售的资产构成业务的除外。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本集团负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外股东权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入股东权益。

14、投资性房地产

(1) 如果采用成本计量模式的

折旧或摊销方法

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。否则，于发生时计入当期损益。

本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。对投资性房地产按直线法按下列使用寿命及预计净残值率计提折旧或进行摊销：

15、固定资产

(1) 确认条件

√适用 □不适用

固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值；否则，在发生时按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。

固定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该项资产的其他支出。

(2) 折旧方法

√适用 □不适用

固定资产的折旧采用年限平均法计提，各类固定资产的使用寿命、预计净残值率及年折旧率如下：

本集团至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，必要时进行调整。

16、借款费用

√适用 □不适用

可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，其他借款费用计入当期损益。

当资本支出和借款费用已经发生，且为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，借款费用开始资本化。

购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。之后发生的借款费用计入当期损益。

在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确定：专门借款以当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收入或投资收益后的金额确定；占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均利率计算确定。

符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用或者可销售状态必要的程序之外的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

17、无形资产

使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用 □不适用

无形资产包括车位使用权、计算机软件等，以成本计量。

无形资产在使用寿命内采用直线法摊销，其使用寿命如下：

18、长期资产减值

√适用 □不适用

对除存货、合同资产、金融资产外的资产减值，按以下方法确定：于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本集团将估计其可收回金额，进行减值测试；对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少于每年末进行减值测试。

可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本集团以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。

当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。

就商誉的减值测试而言，对于商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组或者资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本集团确定的经营分部。

比较包含商誉的资产组或者资产组组合的账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。

19、合同负债

√适用 □不适用

在向客户转让商品或服务之前，已收客户对价或取得无条件收取对价权利而应向客户转让商品或服务的义务，确认为合同负债。

20、职工薪酬

职工薪酬，是指本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的除股份支付以外各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。

(1) 短期薪酬的会计处理方法

√适用 □不适用

在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2) 离职后福利的会计处理方法

√适用 □不适用

本集团的职工参加由当地政府管理的养老保险和失业保险，相应支出在发生时计入相关资产成本或当期损益。

(3) 辞退福利的会计处理方法

√适用 □不适用

本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：企业不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

21、预计负债

√适用 □不适用

除了非同一控制下企业合并中的或有对价及承担的或有负债之外，与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务且该义务的履行很可能会导致经济利益流出本集团，同时有关金额能够可靠地计量的，本集团将其确认为预计负债。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核并进行适当调整以反映当前最佳估计数。

22、收入

按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用 □不适用

与客户之间的合同产生的收入

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎全部的经济利益。

(1) 销售商品合同

本集团通常通过向客户交付商品房等商品履行履约义务。本集团在房屋完工且经验收合格，与购买方签订了销售合同，取得了购买方付款证明并交付时确认房地产销售收入的实现。购买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付时限结束后即确认房地产销售收入的实现。

对于预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔未超过一年的，本集团未考虑合同中存在的重大融资成分。

根据合同约定、法律规定等，本集团为所销售的商品房等商品提供质量保证，属于为向客户保证所销售的商品符合既定标准的保证类质量保证。

(2) 提供服务合同

本集团通过向客户提供物业管理服务及代建项目管理服务履行履约义务，由于本集团履约的同时客户即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益，本集团将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除外。

对于物业管理服务，本集团按照直线法根据时间进度确定提供服务的履约进度。对于代建项目管理服务，本集团按照投入法，根据时间进度、发生的成本确定提供建造服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

23、政府补助

√适用 □不适用

政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的，作为与资产相关的政府补助；政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助，除此之外的作为与收益相关的政府补助。

本集团采用总额法对政府补助进行核算。

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值；或确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益（但按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益），相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本集团提供贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。财政将贴息资金直接拨付给本集团的，将对应的贴息冲减相关借款费用。

24、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用 □不适用

本集团根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法计提递延所得税。

各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非：

（1）应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特征的单项交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损、且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异；

（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非：

（1）可抵扣暂时性差异是在以下单项交易中产生的：该交易不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损、且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异；

（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，该暂时性差异在可预见的未来很可能转回并且未来很可能获得用来抵扣该暂时性差异的应纳税所得额。

本集团于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。

于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。于资产负债表日，本集团重新评估未确认的递延所得税资产，在很可能获得足够的应纳税所得额可供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延所得税资产。

同时满足下列条件时，递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一应纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

25、租赁

√适用 □不适用

在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

(1) 作为承租人

除了短期租赁和低价值资产租赁，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。

在租赁期开始日，本集团将其可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，按照成本进行初始计量。使用权资产成本包括：租赁负债的初始计量金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额（扣除已享受的租赁激励相关金额）；承租人发生的初始直接费用；承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本集团因租赁付款额变动重新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。本集团后续采用年限平均法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本集团在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本集团在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

在租赁期开始日，本集团将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和低价值资产租赁除外。租赁付款额包括固定付款额及实质固定付款额扣除租赁激励后的金额、取决于指数或比率的可变租赁付款额、根据担保余值预计应支付的款项，还包括购买选择权的行权价格或行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是本集团合理确定将行使该选择权或租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益，但另有规定计入相关资产成本的除外。当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债。

作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法√适用 □不适用

本集团将在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。本集团对短期租赁和低价值资产租赁选择不确认使用权资产和租赁负债。在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本或当期损益。

(2) 作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用 □不适用

租赁开始日实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。初始直接费用资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。

其他重要的会计政策和会计估计

√适用 □不适用

26、公允价值计量

在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。

每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。

27、重大会计判断和估计

编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的列报金额及其披露，以及资产负债表日或有负债的披露。这些假设和估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面价值进行重大调整。

(1) 判断

在应用本集团的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所确认的金额具有重大影响的判断：

投资性房地产与存货的划分

本集团建造的物业可能用于出售，也可能用于赚取租金及或资本增值。本集团在建造物业的初期根据持有目的将物业划分为存货或投资性房地产。在建的过程中，建成后用于出售的物业划分为存货—开发成本，而建成后用于赚取租金及或资本增值的物业划分为在建工程。建成后，用于出售的物业转入存货—开发产品，而用于赚取租金及或资本增值的物业转入投资性房地产。 投资性房地产与自用房地产的划分

本集团决定所持有的物业是否符合投资性房地产的定义，并在进行判断的时候建立了相关标准。本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分为投资性房地产。因此，本集团会考虑物业产生现金流的方式是否在很大程度上独立于本集团持有的其他资产。有些物业的一部分用于赚取租金或资本增值，剩余部分用于生产商品、提供劳务或者经营管理。如果用于赚取租金或资本增值的部分能够单独出售或者出租，本集团对该部分单独核算。

(2) 估计的不确定性

以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键来源，可能会导致未来会计期间资产和负债账面价值重大调整。

金融工具减值

本集团采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型需要做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出这些判断和估计时，本集团根据历史还款数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险等因素推断债务人信用风险的预期变动。不同的估计可能会影响减值准备的计提，已计提的减值准备可能并不等于未来实际的减值损失金额。

存货跌价准备

本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是指存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。管理层对存货的可变现净值计算涉及到对估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费的估计。该等估计的变化将会影响存货的账面价值和未来年度的利润。

除金融资产之外的非流动资产减值（除商誉外）

本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。其他除 金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面价值不可收回时，进行减值测试。当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者， 表明发生了减值。公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察 到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，管理层必须 估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。

非上市股权投资的公允价值

对不存在活跃交易市场的金融工具，公司通过各种估值方法确定其公允价值。这些估值方法包括现金流量折现法等。要求本集团确定可比上市公司、估计预计未来现金流量和折现率等，因此具有不确定性。

土地增值税

本集团须缴纳土地增值税。土地增值税的拨备是管理层根据有关税收法律及法规要求而作出的最佳估计。实际土地增值税负债须于土地增值税清算时由税务机关厘定。最终的土地增值税计算结果可能有别于初始入账的金额，任何差异将会影响实现差异期间的土地增值税支出及相关计提金额。

预计负债

本集团因未决诉讼等或有事项产生的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益流出，且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。预计负债的初始计量按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。诉讼结果存在重大不确定性，可能影响未来年度的利润。

在建房地产开发成本的确认及分摊

房地产建造的成本于工程在建期间记为存货，并将于房地产销售收入确认后结转房地产销售成本。在最终结算工程成本和其他有关的房地产开发成本之前，该等成本需要本集团管理层按照预算成本和开发进度进行估计。本集团的房地产开发一般分期进行。直接与某一期开发有关的成本记作该期的成本。不同阶段的共同成本按照可出售面积分摊至各个阶段。倘若工程成本的最终结算及相关成本分摊与最初估计不同，则工程成本及其他成本的增减会影响未来年度的利润。

固定资产和投资性房地产的可使用年限

本集团对固定资产和投资性房地产在预计使用寿命内计提折旧或摊销。本集团定期复核相关资产的预计使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。资产使用寿命是本集团根据对同类资产的已往经验并结合预期的技术改变而确定。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。

六、税项

1、 主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用 □不适用

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明

√适用 □不适用

执行不同企业所得税税率纳税主体如下：

七、合并财务报表项目注释

1、 货币资金

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

其他说明

于 2026 年 6 月 30 日，本集团银行存款中包括根据《预售资金监管办法》受监管的预收售楼款人民币 389,768,635.68 元(2025 年 12 月 31 日：人民币 465,637,963.14 元)。鉴于上述监管账户仅对其用途施加了宽泛、非特定限制，在该限度内本集团仍具有较大的自主支配权，因此该部分银行存款未被包括在上述用途受限的货币资金中。

2、 应收账款

(1) 按账龄披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

(2) 按坏账计提方法分类披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

按单项计提坏账准备：

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

按组合计提坏账准备：

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

(3) 坏账准备的情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

(4) 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

3、 预付款项

(1) 预付款项按账龄列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

(2) 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

4、 其他应收款

项目列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

应收股利

(1) 应收股利

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

其他应收款

(1) 按账龄披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

(2) 按款项性质分类情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

(3) 坏账准备计提情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

(4) 坏账准备的情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

(5) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

注：青岛上实城市发展有限公司于本期末已不再纳入公司合并财务报表范围，详见附注八、1。

5、 存货

(1) 存货分类

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

(2) 开发成本

单位：元 币种：人民币

(3) 开发产品

单位：元 币种：人民币

(4) 存货受限情况

按项目披露受限存货情况：

(5) 存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

(6) 存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用 □不适用

本年存货中利息资本化金额为人民币 54,967,932.30 元（2025 年 12 月 31 日：人民币 105,948,235.35元）。

6、 其他流动资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

7、 长期股权投资

(1) 长期股权投资情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币