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资讯 二手房保持增长，广州发布公积金新政
房地产
2026年11月15日
投资评级：看好（维持）
——行业周报
齐东（分析师）
qidong@kysec.cn
胡耀文（分析师）
huyaowen@kysec.cn
行业走势图
相关研究报告
《新房成交持续探底，杭州与成都两区发放购房消费券—行业周报》-2026.11.8
《有效供给持续收缩，租售比回升引导房价企稳—房地产行业2027年度投资策略》-2026.11.8
《新房成交持续下降，现房销售细则落地15城—行业周报》-2026.11.1
证书编号：S0790522010002
证书编号：S0790524070001
● 新房成交下降，广州发布公积金新政
本周政策端沈阳和长春发布现房销售细则，并且长春明确现房定金采用定额管理，1万至5万元之间；广州公积金新政购房提取范围放宽至全国，租房提取额度显著上调；销售端新房成交量有所下降，二手房平稳增长；土地端土拍溢价率已连续五周下降，本周二线多城土拍成交密集，现房销售新政后底价成交仍是主流。在需求端，我们认为后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等方向仍有较大放松空间，若政策力度和推进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
● 政策端：广州官宣公积金新政，沈阳和长春落地现房销售细则
本周政策面上，中央层面本周没有出台任何需求端增量工具，地方增量集中在两条线上：一是销售制度改革向东北扩展，沈阳和长春11月11日正式落地。二是广州11月10日发布《关于优化住房公积金提取政策的通知》，取消异地购房户籍所在省限制，缴存人在全国范围内购买自住住房均可提取；租房提取上限为不超过月租金且不超过8000元/月，新增老旧住房自主更新、住房装修、物业费提取。
● 市场端：新房单周成交下降，二手房保持增长
销售端：2026年第46周，全国41城新房单周成交面积（网签口径）146.7万平米，单周同比下降21.5%；全国41城新房累计成交面积（网签口径）8735.4万平米，累计同比下降5.2%。2026年第46周，全国19城二手房单周成交面积（网签口径）180.8万平米，单周同比增长6.1%；全国19城二手房累计成交面积（网签口径）8069.4万平米，累计同比增长4.5%。
投资端：2026年第46周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积2201.3万平米，单周同比增长71.9%；2026年前46周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积10.3亿平米，累计同比下降3.3%。全国100大中城市土地成交楼面价为2294.8元/平米，同比增长9.4%；土地成交平均溢价率为1.1%（4周移动平均）；土地成交总价508.2亿元，同比增长88%。
价格端：2026年第46周，冰山100指数为9578，周环比-0.2%，周同比-7.4%。
● 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
目录
1、广州官宣公积金新政，沈阳和长春落地现房销售细则....3
2、销售端：新房单周成交量同比下降，二手房同比增长....4
2.1、全国41城新房成交面积单周同比下降 21.5% ....4
2.2、19城二手房成交面积单周同比增长 6.1% ....5
3、投资端：100大中城市单周土地成交量同比高增....7
4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降....10
5、投资建议：维持行业“看好”评级....11
6、风险提示....11
图表目录
图1：全国41城新房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降21.5%....4
图2：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长0.6%....5
图3：全国19城二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长6.1%....5
图4：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降6.7%....6
图5：全国100大中城市土地成交面积（万方）单周同比下降3.1%....7
图6：100大中城市成交楼面价（4周移动平均）环比增长....8
图7：全国100大中城市土地成交溢价率（4周移动平均）环比下降....8
图8：冰山100指数单周同比-7.4%....10
图9：冰山100指数单周环比-0.2%....10
表1：本周地产政策主要以地方政策为主 3 表2：全国41城新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降 5.2% 4 表3：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 0.8% 4 表4：全国19城二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 4.5% 5 表5：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.4% 6 表6：全国100大中城市土地成交面积（万平米）累计同比下降 3.3% 7 表7：全国100大中城市土地成交溢价率为（4周移动平均） 1.1% 7
1、广州官宣公积金新政，沈阳和长春落地现房销售细则
本周政策面上，中央层面本周没有出台任何需求端增量工具，地方增量集中在两条线上：一是销售制度改革向东北扩展，沈阳和长春11月11日正式落地。二是广州11月10日发布《关于优化住房公积金提取政策的通知》，取消异地购房户籍所在省限制，缴存人在全国范围内购买自住住房均可提取；租房提取上限为不超过月租金且不超过8000元/月，新增老旧住房自主更新、住房装修、物业费提取。
表1：本周地产政策主要以地方政策为主
| 出台时间 | 政策内容 |
| 2026/11/10 | 广州住房公积金管理中心印发实施《关于优化住房公积金提取政策的通知》。取消异地购房户籍所在省限制,缴存人在全国范围内购买自住住房均可提取。租房提取上限为不超过月租金且不超过8000元/月,新增老旧住房自主更新、住房装修、物业费提取。 |
| 2026/11/11 | 11月11日,沈阳市房产局、国家金融监督管理总局辽宁监管局、市自然资源局、市城乡建设局四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。 |
| 2026/11/12 | 长春市住房保障和房屋管理局发布《实施意见(征求意见稿)》。其中现房定金采用定额管理,1万至5万元之间。 |
资料来源：证券时报、观点网等、开源证券研究所
2、销售端：新房单周成交量同比下降，二手房同比增长
2.1、全国41城新房成交面积单周同比下降 21.5%
根据房管局数据，2026年第46周，全国41城新房单周成交面积（网签口径）146.7万平米，单周同比下降21.5%；全国41城新房累计成交面积(网签口径)8735.4万平米，累计同比下降5.2%。
表2：全国41城新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降5.2%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 全国41城市新房单周(万平米) | 单周同比增速 | 全国41城市累计(万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W42 | 2026-10-11 | 2026-10-17 | 198.7 | -17.7% | 8015.6 | -4.5% |
| 2026W43 | 2026-10-18 | 2026-10-24 | 183.8 | -21.0% | 8199.5 | -5.0% |
| 2026W44 | 2026-10-25 | 2026-10-31 | 224.2 | -8.7% | 8423.7 | -5.1% |
| 2026W45 | 2026-11-01 | 2026-11-07 | 165.0 | 7.6% | 8588.7 | -4.9% |
| 2026W46 | 2026-11-08 | 2026-11-14 | 146.7 | -21.5% | 8735.4 | -5.2% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
根据房管局数据，2026年第46周，一线城市新房单周成交面积（网签口径）44万平米，单周同比增长0.6%；一线城市新房累计成交面积（网签口径）2255万平米，累计同比增长0.8%。
表3：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长0.8%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 一线城市新房单周(万平米) | 单周同比增速 | 一线城市累计(万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W42 | 2026-10-11 | 2026-10-17 | 53.7 | -8.9% | 2069.3 | 1.0% |
| 2026W43 | 2026-10-18 | 2026-10-24 | 50.3 | -9.4% | 2119.6 | 0.7% |
| 2026W44 | 2026-10-25 | 2026-10-31 | 52.3 | 2.3% | 2171.9 | 0.8% |
| 2026W45 | 2026-11-01 | 2026-11-07 | 39.1 | 0.1% | 2211.0 | 0.8% |
| 2026W46 | 2026-11-08 | 2026-11-14 | 44.0 | 0.6% | 2255.0 | 0.8% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
2.2、19城二手房成交面积单周同比增长6.1%
根据房管局数据, 2026 年第 46 周, 全国 19 城二手房单周成交面积(网签口径) 180.8 万平米, 单周同比增长 6.1%; 全国 19 城二手房累计成交面积(网签口径) 8069.4 万平米, 累计同比增长 4.5%。
表4：全国19城二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 4.5%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 全国19城市二手 单周(万平米) | 单周同比增速 | 全国19城市累计 (万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W42 | 2026-10-11 | 2026-10-17 | 194.8 | 12.4% | 7313.9 | 4.0% |
| 2026W43 | 2026-10-18 | 2026-10-24 | 200.7 | 9.6% | 7514.6 | 4.1% |
| 2026W44 | 2026-10-25 | 2026-10-31 | 190.2 | 13.9% | 7704.8 | 4.3% |
| 2026W45 | 2026-11-01 | 2026-11-07 | 183.8 | 11.9% | 7888.6 | 4.5% |
| 2026W46 | 2026-11-08 | 2026-11-14 | 180.8 | 6.1% | 8069.4 | 4.5% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
根据房管局数据，2026年第46周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积（网签口径）40.5万平米，单周同比下降6.7%；一线城市（北京及深圳）二手房累计成交面积（网签口径）1925.1万平米，累计同比增长1.4%。
表5: 一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长1.4%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 一线城市(北京及深圳)二手单周(万平米) | 单周同比 | 一线城市(北京及深圳)累计(万平米) | 累计同比增速 |
| 2026W42 | 2026-10-11 | 2026-10-17 | 44.4 | 7.4% | 1755.9 | 1.7% |
| 2026W43 | 2026-10-18 | 2026-10-24 | 44.6 | 0.7% | 1800.5 | 1.7% |
| 2026W44 | 2026-10-25 | 2026-10-31 | 44.4 | -1.8% | 1844.9 | 1.6% |
| 2026W45 | 2026-11-01 | 2026-11-07 | 39.8 | 1.0% | 1884.6 | 1.6% |
| 2026W46 | 2026-11-08 | 2026-11-14 | 40.5 | -6.7% | 1925.1 | 1.4% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
3、投资端：100大中城市单周土地成交量同比高增
2026 年第 46 周，全国 100 大中城市成交土地规划建筑面积 2201.3 万平米，单周同比增长 71.9%；2026 年前 46 周，全国 100 大中城市成交土地规划建筑面积 10.3 亿平米，累计同比下降 3.3%。
表6: 全国 100 大中城市土地成交面积（万平米）累计同比下降 3.3%
| 周数 | 周度开始日期 | 周度结束日期 | 100大中城市成交地 块规划建面(万平米) | 单周同比 | 累计成交地块规划建 面(亿平米) | 累计同比 |
| 2026W42 | 2026-10-10 | 2026-10-17 | 1903.9 | 4.5% | 8.59 | -9.7% |
| 2026W43 | 2026-10-17 | 2026-10-24 | 3500.6 | 68.1% | 8.94 | -8.1% |
| 2026W44 | 2026-10-24 | 2026-10-31 | 6654.6 | 92.6% | 9.60 | -4.6% |
| 2026W45 | 2026-10-31 | 2026-11-07 | 4780.8 | 3.4% | 10.08 | -4.3% |
| 2026W46 | 2026-11-07 | 2026-11-14 | 2201.3 | 71.9% | 10.30 | -3.3% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
2026 年第 46 周，全国 100 大中城市土地成交楼面价为 2294.8 元/平米，同比增长 9.4%；土地成交平均溢价率为 1.1%（4 周移动平均）；土地成交总价 508.2 亿元，同比增长 88%。
表7: 全国 100 大中城市土地成交溢价率为（4 周移动平均）1.1%
| 周数 | 成交楼面价(元/平米)(4周移动平均) | 单周同比 | 成交土地总价(亿元) | 单周同比 | 平均溢价率(4周移动平均) |
| 2026W42 | 1763.5 | -13.4% | 260.0 | -9.4% | 3.1% |
| 2026W43 | 2092.5 | 56.9% | 815.4 | 163.8% | 2.6% |
| 2026W44 | 2003.3 | 9.9% | 1317.3 | 111.9% | 1.9% |
| 2026W45 | 2058.8 | 39.5% | 1224.9 | 44.3% | 1.2% |
| 2026W46 | 2294.8 | 9.4% | 508.2 | 88.0% | 1.1% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
2026 年 11 月初，一二线城市土拍次数较多，本周我们跟踪到北京、苏州、成都等城市有土地成交：
（1）11月10日，武汉硚口区常码村K3项目宅地成功出让，武汉城建集团以总价6.80亿元摘得地块，成交楼面价6227元/平。
（2）11月11日，南京迎来5宗涉宅用地出让，其中4宗地块底价成交，1宗溢价成交，共收金35.63亿元。
（3）11月11日，苏州迎来7宗涉宅用地出让，最终7宗地块顺利成交，共收金40.25亿元，建发、中建国际投资落子吴中。
（4）11月12日，广州成功出让一宗荔湾区东沙国际商贸港宅地，保利发展以总价13.05亿元底价摘得地块。
（5）11月12日，合肥市本级范围内成功出让2宗涉宅用地，安徽大富地产溢价 22.8% 斩获包河区地块，联发集团溢价 12.46% 斩获经开区地块，两地块共收金12.74亿元。
(6)11月13日，成都一宗金融城三期宅地出让，金茂以总价23.12亿元竞得，
成交楼面价 29200 元/平，溢价率 4.29%。
（7）11月13日，武汉成功出让10宗涉宅用地，共收金46.90亿元。其中东湖新技术开发区汽发社区项目地块经114轮竞价，由绿城以14.85亿元竞得，溢价率62.27%。
（8）11月13日，南京迎来14宗涉宅用地出让，共收金91.64亿元。其中奥南地块经113轮竞价成交，溢价率 11.79% ；江宁科学园地块经307轮竞价成交由联发竞得，溢价率 46.12% ；百家湖地块经184轮竞价成交，溢价率 43.14% 。
4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降
2026年第46周，冰山100指数为9578，周环比-0.2%，周同比-7.4%。
5、投资建议：维持行业“看好”评级
本周政策端沈阳和长春发布现房销售细则，并且长春明确现房定金采用定额管理，1万至5万元之间；广州公积金新政购房提取范围放宽至全国，租房提取额度显著上调；销售端新房成交量有所下降，二手房平稳增长；土地端土拍溢价率已连续五周下降，本周二线多城土拍成交密集，现房销售新政后底价成交仍是主流。在需求端，我们认为后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等方向仍有较大放松空间，若政策力度和推进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级。
推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
6、风险提示
市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
特别声明
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股票投资评级说明
| 评级 | 说明 | |
| 证券评级 | 买入(Buy) | 预计相对强于市场表现20%以上; |
| 增持(outperform) | 预计相对强于市场表现5%~20%; | |
| 中性(Neutral) | 预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动; | |
| 减持(underperform) | 预计相对弱于市场表现5%以下。 | |
| 行业评级 | 看好(overweight) | 预计行业超越整体市场表现; |
| 中性(Neutral) | 预计行业与整体市场表现基本持平; | |
| 看淡(underperform) | 预计行业弱于整体市场表现。 | |
| 备注:评级标准为以报告日后的6~12个月内,证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现,其中A股基准指数为沪深300指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指(针对协议转让标的)或三板做市指数(针对做市转让标的)、美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您,不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系,表示投资的相对比重建议;投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况,比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告,以获取比较完整的观点与信息,不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 | ||
分析、估值方法的局限性说明
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