新房库存筑底，开竣工深度调整未见拐点

房地产

2026年07月16日

——行业点评报告

投资评级：看好（维持）

齐东（分析师）

胡耀文（分析师）

huyaowen@kysec.cn

行业走势图

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证书编号：S0790522010002

证书编号：S0790524070001

- 单月销售降幅扩大，新房库存连续4个月减少

国家统计局发布2026年1-6月商品房投资和销售数据。1-6月，全国商品房销售面积4.01亿平，同比 -11.6% （1-5月 -10.8% ），其中商品住宅销售面积同比 -12.4% ；1-6月商品房销售额3.79万亿元，同比 -13.6% （1-5月 -13.5% ），其中商品住宅销售额同比下降 13.7% ；1-6月商品房销售均价9453元/平，同比 -2.3% ，环比 +0.8% 。2026年6月，全国商品房销售面积和金额分别同比 -14.3% 和 -13.9% ，环比降幅有所扩大。新房库存自3月以来已连续4个月减少，较2月末峰值下降约 4.6% 。根据我们跟踪重点城市成交数据，2026年前24周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为 -1.9% 、 -9.1% 、 -35.1% ，一线城市市场表现更具韧性；其中7月前两周重点城市成交同比 -0.7% （一线 +20.3% ），进入淡季后成交仍疲软。

● 拿地规模持续下降，开竣工面积同步收缩

2026年1-6月，全国房屋新开工面积2.32亿平，同比 -23.4% （1-5月 -22.6% ），其中住宅新开工同比 -24.1% 。我们跟踪的Wind322城2026年1-6月宅地成交面积同比 -23% ，开发商对后市信心不足叠加资金压力，拿地-开工链条仍在收缩。1-6月，房屋竣工面积1.72亿平，同比 -23.7% （1-5月 -23.4% ）。2026年6月，全国房屋开竣工面积单月同比分别 -26.0% 、 -25.0% ，投资与开工的持续低迷，反映了供给侧的系统性收缩，从中长期看有利于市场供需再平衡。

● 开发投资额降幅矿钛端压力未见明显缓解

2026年1-6月，房地产开发投资额3.81万亿元，同比 -18.0% （1-5月 -16.2% ），其中住宅开发投资额同比 -17.8% ，投资端与销售端增速差扩大至4.4pct，反映量价收缩导致投资意愿下降的反馈仍在持续。1-6月，房地产开发企业到位资金4.02万亿元，同比 -20.2% （1-5月 -19.0% ），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别 -31.7% 、 -16.4% 、 -15.8% 、 -24.9% （1-5月 -28.7% 、 -13.0% 、 -16.1% 、 -28.0% ），国内贷款降幅持续扩大，房企销售回款资金降幅收窄，“销售回款难”与“融资渠道窄”双重困境持续。

● 投资建议

整体来看，2026上半年房地产行业仍处销售弱修复+供给收缩的分化格局中。新房库存持续下降表明市场需求端正在缓慢修复，去库存政策效果开始显现。投资端加速探底，房企资金压力未减，市场内生修复动力仍弱。展望下半年，在政策端去库存、控增量的基调下，叠加低基数效应，市场回稳的趋势有望延续。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

● 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。

目录

1、单月销售降幅扩大，新房库存连续4个月减少....3

2、拿地规模持续下降，开竣工面积同步收缩....4

3、房企投资意愿不足，开发投资数据同比仍降....5

4、国内贷款资金降幅扩大，资金端压力未见明显缓解....5

5、投资建议....6

6、风险提示....7

图表目录

图1：2026年1-6月商品房销售面积同比下降 11.6% ……3

图2：2026年1-6月商品房销售金额同比下降 13.6% ……3

图3：2026年1-6月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为 -11.1% 、 -10.7% 、 -12.2% 、 -21.2% ..3

图4：2026年6月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比 -2.2% 、 -8.7% 、 -8.2% ……4

图5：2026年1-6月房地产开竣工面积分别同比下降 23.4% 和 23.7% ……4

图6：2026年1-6月房地产开发投资额同比下降 18.0% ……5

图7：2026年1-6月房地产开发企业到位资金同比下降 19.0% ……5

图8：2026年1-6月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别 -31.7% 、 -16.4% 、 -15.8% 、 -24.9% ……6

图9：我们测算2026年6月居民购房首付比例约 69% ……6

1、单月销售降幅扩大，新房库存连续4个月减少

国家统计局发布2026年1-6月商品房投资和销售数据。1-6月，全国商品房销售面积4.01亿平，同比 -11.6% （1-5月 -10.8% ），其中商品住宅销售面积同比 -12.4% ；1-6月商品房销售额亿元，同比 -13.6% （1-5月 -13.5% ），其中商品住宅销售额同比下降 13.7% ；1-6月商品房销售均价9453元/平，同比 -2.3% ，环比 +0.8% 。2026年6月，全国商品房销售面积和金额分别同比 -14.3% 和 -13.9% ，环比降幅有所扩大。新房库存自3月以来已连续4个月减少，较2月末峰值下降约 4.6% 。根据我们跟踪重点城市成交数据，2026年前24周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为 -1.9% 、 -9.1% 、 -35.1% ，一线城市市场表现更具韧性；其中7月前两周重点城市成交同比 -0.7% （一线 +20.3% ），进入淡季后成交仍疲软。

2、拿地规模持续下降，开竣工面积同步收缩

2026 年 1-6 月，全国房屋新开工面积 2.32 亿平，同比 -23.4%（1-5 月 -22.6%），其中住宅新开工同比 -24.1%。我们跟踪的 Wind 322 城 2026 年 1-6 月宅地成交面积同比 -23%，开发商对后市信心不足叠加资金压力，拿地-开工链条仍在收缩。1-6 月，房屋竣工面积 1.72 亿平 -23%（1-5 月 -23.4%）。2026 年 6 月，全国房屋开竣工面积单月同比分别 -26.0%、-25.0%，投资与开工的持续低迷，反映了供给侧的系统性收缩，从中长期看有利于市场供需再平衡。

3、房企投资意愿不足，开发投资数据同比仍降

2026 年 1-6 月，房地产开发投资额 3.81 万亿元，同比 -18.0%（1-5 月 -16.2%），其中住宅开发投资额同比 -17.8%，投资端与销售端增速差扩大至 4.4pct，反映量价收缩导致投资意愿下降的反馈仍在持续。

4、国内贷款资金降幅扩大，资金端压力未见明显缓解

1-6月，房地产开发企业到位资金4.02万亿元，同比 -20.2% （1-5月 -19.0% ），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别 -31.7% 、 -16.4% 、 -15.8% 、 -24.9% （1-5月 -28.7% 、 -13.0% 、 -16.1% 、 -28.0% ），国内贷款降幅持续扩大，房企销售回款资金降幅收窄，“销售回款难”与“融资渠道窄”双重困境持续。

5、投资建议

整体来看，2026上半年房地产行业仍处销售弱修复+供给收缩的分化格局中。新房库存持续下降表明市场需求端正在缓慢修复，去库存政策效果开始显现。投资端加速探底，房企资金压力未减，市场内生修复动力仍弱。展望下半年，在政策端去库存、控增量的基调下，叠加低基数效应，市场回稳的趋势有望延续。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

6、风险提示

（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。

(2) 开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。

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